房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析(20201002081532)

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的敏感性分析是分析投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期）對(duì)主要變動(dòng)因素 變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度。如果某變動(dòng)因素變化幅度很小，但對(duì)項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響很大，我們認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變量很敏感。在實(shí)際工作 中，對(duì)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。、敏感性分析步驟 敏感性分析一般按以下步驟進(jìn)行:1、確定影響因素影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對(duì)于房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)期、建筑面積、 租金、銷售價(jià)格等。2、確定分析指標(biāo)作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和我們項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析指

2、標(biāo) 致，常用的有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。3、計(jì)算各影響因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)效果，建立一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，并用圖、表的 形式表示出來1、確定敏感因素，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)作出判斷敏感性分析既可用于靜態(tài)分析，也可用于動(dòng)態(tài)分析。例： 某公司準(zhǔn)備開發(fā)一住宅，預(yù)計(jì)開發(fā)面積 1萬平方米，開發(fā)固定成本120萬元，每平方米變動(dòng)成本600元，預(yù)計(jì)售價(jià)1000元/ m',銷售稅率5% ，計(jì)算該項(xiàng)目的預(yù)期利潤并進(jìn)行敏感性分析。解：按盈虧平衡分析公式：P X = C(F) + UX + E(x)該開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤：E(x) = 1P- 5% )X-

3、 U (X- C(F)=1000 X 1 X 95%x 600120 =230 萬元 按題意，要對(duì)預(yù)期利潤進(jìn)行敏感性分析，此時(shí)分析指標(biāo)是預(yù)期利潤。在盈虧平衡分析中， 計(jì)算預(yù)期利潤是假定其他參數(shù)都是確定的， 但是 實(shí)際上由于市場(chǎng)的變化， 模型中的每個(gè)參數(shù)都會(huì)發(fā)生變化， 使原來計(jì) 算的預(yù)期利潤、 盈虧平衡點(diǎn)失去可靠性， 作為投資者希望事先知道哪 個(gè)參數(shù)對(duì)預(yù)期利潤影響大、 哪個(gè)參數(shù)影響小， 通過對(duì)敏感因素的控制， 從而使投資過程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。對(duì)盈虧平衡分析中的利潤指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析， 主要研究與分析 有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會(huì)使盈利轉(zhuǎn)為虧損、 各參數(shù)變化時(shí)對(duì)利潤變化 的影響程度、各參數(shù)變動(dòng)時(shí)如

4、何調(diào)整銷售量以保證原有目標(biāo)利潤的實(shí) 現(xiàn)等。1、有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化可使盈利轉(zhuǎn)為虧損單價(jià)、單方變動(dòng)成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會(huì) 影響預(yù)期利潤的高低， 并且當(dāng)變化達(dá)到一定程度， 就會(huì)使項(xiàng)目利潤消 失，進(jìn)入盈虧臨界狀態(tài)， 使企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生質(zhì)變。 通過敏感性分析， 可以提供能引起預(yù)期目標(biāo)利潤發(fā)生質(zhì)變時(shí)的各個(gè)參數(shù)變化的界限。 單價(jià)的最小值 當(dāng)開發(fā)利潤為 0時(shí)，利用盈虧平衡公式可得px 1 X (-5% ) -600 X12O=OP二757.89元/ 當(dāng)售價(jià)降至757.89元，即單價(jià)降低24.2% ,項(xiàng)目 由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡，如果進(jìn)一步降低，則出現(xiàn)虧損。 單方變動(dòng)成本的最大值 單方變動(dòng)成本

5、上升會(huì)使項(xiàng)目利潤下降并逐漸趨近于 0，此時(shí)的單方變動(dòng)成本是該項(xiàng)目能忍受的最大值。1000 X 1 X(1-5% ) -UX1-120=0U = 830元/ m單方變動(dòng)成本上升到830元，即單方變動(dòng)成本上升 38.3% 時(shí)，該項(xiàng)目利潤降至 0。 固定成本最大值 固定成本上升也會(huì)使項(xiàng)目利潤下降，并逐步趨于 0 1000 X 1 X(1-5% ) -600 X 1- C(F)=0C(F) = 350 萬元，固定成本增至 350萬元，即固定成本增加 191.7%時(shí)，該項(xiàng)目利潤降為 0。 銷售建筑面積的最小值 銷售面積的最小值，即盈虧臨界點(diǎn)的銷售量為銷售量二 c(F)/P (1-5% ) -U=1200

6、000/1000XI-5% )-600=3429 m說明如果銷售計(jì)劃只完成 34.3%(3429/10000) ，則該項(xiàng)目的預(yù)期利 潤降為0。2、各參數(shù)變化對(duì)利潤變動(dòng)的影響程度各參數(shù)變化都會(huì)引起利潤的變動(dòng)， 但其影響程度各不相同， 有的 參數(shù)發(fā)生微小變化， 就會(huì)使利潤發(fā)生很大的變化， 說明利潤對(duì)這些參 數(shù)的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數(shù)發(fā)生 變化后，利潤的變動(dòng)并不大，反應(yīng)較遲鈍，稱其為不敏感性因素。反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，計(jì)算公式為 敏感系數(shù) = 目標(biāo)值變動(dòng)百分比 / 參量值變動(dòng)百分比 單價(jià)的敏感程度=1200 元設(shè)單價(jià)增長 20%，貝J P=1000 X(1+2O

7、% )按 1200 元計(jì)算，利潤= 1200 賓5% ) X1-600X120=420 萬元/230=82.6%利潤原為 230 萬元，其變動(dòng)百分比 = ( 420-230 ) 單價(jià)的敏感系數(shù) =82.6/20=4.13結(jié)果說明：單價(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤的影響很大， 從百分率來看，利潤是以 4.13倍的速率隨單價(jià)變動(dòng)。 因此，提高單價(jià)是提高項(xiàng)目盈利最有效的手段， 價(jià)格下跌也將是實(shí)現(xiàn)利潤的最大威脅，因?yàn)閱蝺r(jià)每降低 1 % ，項(xiàng)目將 失去4.13% 的利潤。所以投資者必須格外對(duì)單價(jià)予以關(guān)注 ,不到萬不得以，不能輕言降價(jià)銷售。 單方變動(dòng)成本的敏感程度 設(shè)單方變動(dòng)成本增長 20% ，則 U = 600 X(1+

8、20% )=720 元 按720 元單方變動(dòng)成本計(jì)算 利潤=1000 X 1 X1（5% ） -720 X12O=11O 萬元 利潤原為 230 萬元，其變動(dòng)百分比 =( 110-230 )/230=-52.2% 單方變動(dòng)成本的敏感系數(shù) =-52.2/20=-2.61計(jì)算結(jié)果表明， 單方變動(dòng)成本對(duì)利潤的影響程度要比單價(jià)小， 單方變動(dòng)成本每上升 1% ，利潤將減少 2.61% 。雖然單方變動(dòng)成本對(duì)利潤的影響程度較單價(jià)小，但敏感系數(shù)的絕對(duì)值大于1 ，說明單方變動(dòng)成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。 固定成本的敏感程度設(shè)固定成本增長 20% ，則 F（ X） = 120X（1+20% ）=

9、144 元按此固定成本計(jì)算利潤 =1000 X 1 X1（+5% ）-600 X1-144=206萬元利潤原為 230 萬元，其變動(dòng)百分比 =( 206-230 )/230=-10.43%固定成本的敏感系數(shù) =-10.43/20=-0.52計(jì)算結(jié)果表明，固定成本對(duì)利潤的影響程度很小，固定成本每增加1% ，利潤將減少 0.52% ，敏感系數(shù)的絕對(duì)值小于 1，屬于不敏感因素。 銷售量的敏感程度 設(shè)銷售量增長 20% ，則 X = 10000 X 1+20% ) =12000 m按12000 計(jì)算 利潤=1000 X 12000 X+5% ) -600 X 1=300 萬元 利潤原為230萬元，其變

10、動(dòng)百分比 =（300-230 ） /230=30.43%銷售量的敏感系數(shù) =30.43/20=1.52通過上述計(jì)算， 表明影響開發(fā)公司預(yù)期利潤的諸多因素中， 最敏感的 是單價(jià)，其次是單方變動(dòng)成本，第三是銷售量，最后是固定成本。其 中敏感系數(shù)為正值，表明它與利潤同向增減；敏感系數(shù)為負(fù)值，表明 它與利潤反向增減。敏感系數(shù)提供了各因素變動(dòng)百分比和利潤變動(dòng)百分比之間的比例， 但 不能直接顯示變化后利潤的值，為了彌補(bǔ)不足，可編制敏感分析表， 列出各因素變動(dòng)百分比及相應(yīng)的利潤值。單因素變動(dòng)敏感分析表利潤變動(dòng)百分比因素-20% -10% 0 +10% +20%單價(jià)40單方變動(dòng)成本3510銷售量254 242230 218 2061600般各因素變動(dòng)百分比通常以±20%為范圍，便可以滿足實(shí)際需要，上表以 10% 為間隔，也可按需要改為 5%為間隔。列表法的缺點(diǎn)是不能連續(xù)表示變量之間的關(guān)系，為此又可以用敏 感分析圖來表示。圖中橫軸代表單方變動(dòng)成本、固定成本、銷售量、單價(jià)等各因素 變動(dòng)百分比，縱軸