不動(dòng)產(chǎn)登記程序

1、第三部分第三部分 不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)第一章 不動(dòng)產(chǎn)登記的程序快速回顧：不動(dòng)產(chǎn)登記概述快速回顧：不動(dòng)產(chǎn)登記概述B不動(dòng)產(chǎn)登記的概念、意義（公示）（公示）B 世界不動(dòng)產(chǎn)登記制度（契約、權(quán)利、托侖斯）（契約、權(quán)利、托侖斯） B不動(dòng)產(chǎn)登記效力（兩種：登記對(duì)抗、登記生效）（兩種：登記對(duì)抗、登記生效）B 不動(dòng)產(chǎn)登記原則（重點(diǎn)掌握（重點(diǎn)掌握“屬地原則屬地原則”）B 不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容（主體、客體；權(quán)屬性質(zhì)與來源）（主體、客體；權(quán)屬性質(zhì)與來源）B 不動(dòng)產(chǎn)登記分類（概念）（概念）1.依申請(qǐng)的程序申請(qǐng)受理審查、決定 審查決定辦理2.依囑托的程序囑托受理審查辦理3.依職權(quán)的程序 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)效力，

2、具有公示性和公信力，登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性非常重要，而程序的合法性和合理性，將為登記內(nèi)容的準(zhǔn)確性提供保障。1、土地登記規(guī)則土地登記申請(qǐng)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)證書2、土地登記辦法土地登記申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)證書登記程序?qū)Ρ鹊怯洺绦驅(qū)Ρ鹊丶{(diào)查地籍調(diào)查前置，權(quán)前置，權(quán)利人自舉利人自舉3、不動(dòng)產(chǎn)登記條例 申請(qǐng) 受理 查驗(yàn) 登記 發(fā)證不動(dòng)產(chǎn)登記程序提交材料不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查材料及實(shí)地查看完成登記申請(qǐng)人提出申請(qǐng)30天內(nèi)完成申 請(qǐng) 受 理發(fā) 證登 簿審 核不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明18第十四條因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙第十四條因買賣、設(shè)定抵押權(quán)

3、等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：方共同申請(qǐng)。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)： （一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的； （二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的； （三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的； （四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生

4、變化，申請(qǐng)變更登記的； （五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的；（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的； （六）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的；（六）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。明確了申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記必須由當(dāng)事人雙方共同明確了申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記必須由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的情況并列舉了單方單獨(dú)可以申請(qǐng)的情況。申請(qǐng)的情況并列舉了單方單獨(dú)可以申請(qǐng)的情況。依申請(qǐng)登記的原則，即登記自愿依申請(qǐng)登記的原則，即登記自愿的原則，扭轉(zhuǎn)以前行政強(qiáng)制命令。的原則，扭轉(zhuǎn)以前行政強(qiáng)制命

5、令。如：合同簽訂后，通過登記方能受物權(quán)法的保護(hù)；未登記受合同法的保障。登記程序：登記程序： 申請(qǐng)申請(qǐng) 受理受理 查驗(yàn)查驗(yàn) 登記登記 發(fā)證發(fā)證 登記申請(qǐng)人及申請(qǐng)方式登記申請(qǐng)人及申請(qǐng)方式申請(qǐng)人： 登記申請(qǐng)人為土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動(dòng)的當(dāng)事人、利害關(guān)系人，登記申請(qǐng)人為土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動(dòng)的當(dāng)事人、利害關(guān)系人，包括包括自然人、法人和其他組織三種類型自然人、法人和其他組織三種類型。申請(qǐng)方式： 直接申請(qǐng)與代理申請(qǐng)（委托、法定、指定）； 共同申請(qǐng)與單方申請(qǐng) 登記申請(qǐng)人及申請(qǐng)方式登記申請(qǐng)人及申請(qǐng)方式直接申請(qǐng)與代理申請(qǐng)（委托、法定、指定）法人和其他組織均可直接申請(qǐng)自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直

6、接申請(qǐng)土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請(qǐng)，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)。 土地登記申請(qǐng)人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請(qǐng)。土地登記申請(qǐng)的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關(guān)機(jī)關(guān)的指定而發(fā)生的代理。 19第十五條當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)第十五條當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。該條體現(xiàn)了充分尊重

7、申請(qǐng)人意思自治的原則，該條體現(xiàn)了充分尊重申請(qǐng)人意思自治的原則，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于登記簿規(guī)定登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。登記程序：登記程序：申請(qǐng)申請(qǐng)受理受理查驗(yàn)查驗(yàn)登記登記發(fā)證發(fā)證當(dāng)事人當(dāng)事人代理人代理人法定代理人（監(jiān)護(hù)人）、委托代理人法定代理人（監(jiān)護(hù)人）、委托代理人 登記申請(qǐng)u 處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。u 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的特殊規(guī)定申請(qǐng)撤回（三）申請(qǐng)撤回 條例允許可

8、以撤回申請(qǐng)，貫徹了自愿的原則，是對(duì)當(dāng)事人自愿原則的充分尊重。 但必須以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前為基本前提，一旦記載于登記簿后不允許撤回。 第15條第2款： “不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)?！?0第十六條申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的第十六條申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：真實(shí)性負(fù)責(zé)： （一）登記申請(qǐng)書；（一）登記申請(qǐng)書； （二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書； （三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原

9、因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書； （四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料； （五）與他人利害關(guān)系的說明材料；（五）與他人利害關(guān)系的說明材料； （六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。他材料。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門戶網(wǎng)站公開申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門戶網(wǎng)站公開申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。登記所需材料目錄和示范文本等信息。明確了提交申請(qǐng)材料的范圍，并明確申請(qǐng)人要對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。明確了提交申請(qǐng)材料的范圍，并明確申請(qǐng)人要對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。申請(qǐng)申請(qǐng)

10、材料材料9登記原因證明材料申請(qǐng)材料 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。21第十七條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別第十七條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：按照下列情況辦理： （一）屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人；知申請(qǐng)人； （二）

11、申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人；當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人； （三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容； （四）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)（四）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。書面告知申請(qǐng)人

12、不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。為方便群眾申請(qǐng)登記，減輕申請(qǐng)負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化了申請(qǐng)程序。為方便群眾申請(qǐng)登記，減輕申請(qǐng)負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化了申請(qǐng)程序。受受理理申請(qǐng)受理1.決定是否受理的審查要點(diǎn)包括：（1）是否屬于本登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍。物權(quán)法第10條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。”條例第7條對(duì)登記的管轄、跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理機(jī)構(gòu)以及三類特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)作出了規(guī)定。（2）申請(qǐng)材料是否齊全。物權(quán)法第12條第2款規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步

13、證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。（3）申請(qǐng)材料是否符合法定形式。只有全部符合這三個(gè)條件，登記機(jī)構(gòu)才應(yīng)予以受理。申請(qǐng)受理2.貫徹高效便民的原則（1）對(duì)于符合條件或全部補(bǔ)正的，應(yīng)當(dāng)受理，不得拖延。（2）對(duì)于申請(qǐng)材料有錯(cuò)誤但可以當(dāng)場(chǎng)更正的，應(yīng)當(dāng)讓申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，然后受理；給申請(qǐng)人提供了及時(shí)救濟(jì)渠道。（3）對(duì)于材料不齊全或不符合法定形式的，要當(dāng)場(chǎng)一次性告知如何補(bǔ)正，切實(shí)方便群眾。（4）對(duì)于不屬于自己登記職責(zé)范圍的申請(qǐng)，不能一推了之，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)告訴申請(qǐng)人到哪個(gè)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。申請(qǐng)受理3、強(qiáng)調(diào)書面形式，彰顯規(guī)范，防止?fàn)幾h 無論受理還是不受理，都應(yīng)當(dāng)書面告知，而非口頭形式。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知

14、申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。 告知需要補(bǔ)正的內(nèi)容也應(yīng)采取書面形式。 行政許可法立法精神的借鑒第17條第2款： 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。第32條： 行政機(jī)關(guān)受理或者不予受理行政許可申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)出具加蓋本行政機(jī)關(guān)專用印章和注明日期的書面憑證。22第十八條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：第十八條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)： （一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；（一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致； （二）有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否

15、一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致； （三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。 第十九條屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)第十九條屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：行實(shí)地查看： （一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記； （二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記； （三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記； （四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看

16、的其他情形。 對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查。產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或

17、者有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查。查查驗(yàn)驗(yàn)形式審查：材料的真實(shí)性、合法有效性、內(nèi)容的完整性、內(nèi)容的一致性。實(shí)質(zhì)審查：實(shí)地實(shí)質(zhì)審查：實(shí)地查看、實(shí)地調(diào)查。查看、實(shí)地調(diào)查。權(quán)屬審核的標(biāo)準(zhǔn)權(quán)屬審核的標(biāo)準(zhǔn)權(quán)屬合法權(quán)屬合法界址清楚界址清楚土地權(quán)屬來源清楚土地權(quán)屬來源清楚土地的權(quán)屬性質(zhì)準(zhǔn)確土地的權(quán)屬性質(zhì)準(zhǔn)確土地的使用合理土地的使用合理面積準(zhǔn)確面積準(zhǔn)確界址點(diǎn)、線、界標(biāo)設(shè)立準(zhǔn)確、合理界址點(diǎn)、線、界標(biāo)設(shè)立準(zhǔn)確、合理 指界人認(rèn)界手續(xù)完備指界人認(rèn)界手續(xù)完備 實(shí)地與圖、表描述一致實(shí)地與圖、表描述一致 勘丈數(shù)據(jù)與圖上量算結(jié)果在限差之內(nèi)勘丈數(shù)據(jù)與圖上量算結(jié)果在限差之內(nèi) 總面積與各地類面積之和一致總面積與各地類面積之和一致 共有宗地各

18、分?jǐn)偯娣e之和與共有使用面積一致共有宗地各分?jǐn)偯娣e之和與共有使用面積一致 批準(zhǔn)面積與實(shí)際使用的面積一致批準(zhǔn)面積與實(shí)際使用的面積一致 圖上量算面積與實(shí)地測(cè)量面積一致圖上量算面積與實(shí)地測(cè)量面積一致 實(shí)地查看和調(diào)查物權(quán)法第12條第2款： 申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。（二）實(shí)地查看與調(diào)查1、實(shí)地查看實(shí)地查看和調(diào)查條例第19條第1款： “屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)

19、地查看的其他情形?！薄咀⒁狻康怯洐C(jī)構(gòu)“可以”實(shí)地查看，而非“應(yīng)當(dāng)”(如以囑托登記則不需要)。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和需要，進(jìn)行實(shí)地查看，形成查看的文字和影像記錄等，避免“無中生有”、與事實(shí)不符現(xiàn)象的發(fā)生。例如，在建工程抵押時(shí)，如果對(duì)已經(jīng)建成部分是否有申請(qǐng)人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時(shí)，就可以進(jìn)行。實(shí)地查看和調(diào)查關(guān)于實(shí)地查看的內(nèi)容要求 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)查看以下情況：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。實(shí)地查看和

20、調(diào)查條例第19條第2款：“對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。”【注意】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議類型眾多，尤其房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查是為進(jìn)一步核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議這種客觀事實(shí)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)、準(zhǔn)確。 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)查不意味著登記機(jī)構(gòu)要過多的介入不動(dòng)產(chǎn)的民事糾紛。如果存在權(quán)屬爭(zhēng)議，則不予登記，屬于條例第22條的調(diào)整范圍。對(duì)爭(zhēng)議事實(shí)的調(diào)查和對(duì)爭(zhēng)議的處理屬于兩個(gè)工作層面的內(nèi)容，不屬于條例規(guī)范的內(nèi)容。 查看和調(diào)查不同，第二款與第一款之間沒有必然聯(lián)系，并不是只有第一款的四種查看情形才可以調(diào)查。2.調(diào)查23

21、第二十條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之第二十條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。規(guī)定的除外。第二十一條登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完第二十一條登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。成登記。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。第二十二條登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)第二十二條登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申

22、請(qǐng)人： （一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的； （二）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的； （三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。嚴(yán)格受理期限，體現(xiàn)了簡(jiǎn)化程序、方便群眾的原則。嚴(yán)格受理期限，體現(xiàn)了簡(jiǎn)化程序、方便群眾的原則。登記登記發(fā)證發(fā)證登簿期限條例第20條：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外?！?（一）辦理期限 自受理登記申請(qǐng)之日起30日。這是最長(zhǎng)辦理期

23、限，并非每一類登記都只要在30日辦理完畢即可。原則上，各類不動(dòng)產(chǎn)登記都應(yīng)當(dāng)本著便民、高效的原則，盡快辦理。具體辦理時(shí)限，各地登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合本地實(shí)際進(jìn)一步細(xì)化明確。登簿條例第21條第1款：“登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。”物權(quán)法第14條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記以登簿工作完成為標(biāo)志，而非發(fā)證。發(fā)證條例第21條第2款： 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與登記證明的效力物權(quán)法第17條第1款：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！?.登記機(jī)構(gòu)有

24、義務(wù)向申請(qǐng)人依法頒發(fā)合法證書或證明。遵從我國(guó)重視證書的傳統(tǒng)觀念。3.國(guó)際上，契約登記和權(quán)利登記模式下的國(guó)家或地區(qū)一般不要發(fā)證。但臺(tái)灣和澳大利亞等具有托倫斯模式色彩的地區(qū)要求發(fā)證，但存在淡化的趨勢(shì)（如昆士蘭州2000年修訂的1994年土地法）發(fā)證細(xì)則關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明發(fā)放的情形不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿繕寫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明。除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記，向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明樣式，由國(guó)土資源部統(tǒng)一規(guī)定?，F(xiàn)有證書種類包括：集體土地所有證國(guó)有土地使用證集體土地使用證房屋所有權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證林權(quán)證草原所有權(quán)證草原使用證海域使用權(quán)證無居民海島使用證，以及土地他項(xiàng)權(quán)利證明書、房屋他項(xiàng)權(quán)證。發(fā)證關(guān)于共有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書的發(fā)放（發(fā)一本為原則，分別發(fā)放為例外） 申請(qǐng)共有不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；共有人申請(qǐng)分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。 共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明共