房地產(chǎn)公司財務(wù)項目管理概述

1、財務(wù)部的項目管理我認為“財務(wù)部的項目管理”對于完成項目目標(biāo)要比“項目的財務(wù)管理”更加主動，范圍更廣， 管理力度更大。所以用“財務(wù)部的項目管理”為題更能反映財務(wù)部在項目管理中的作用。傳統(tǒng)上，衡量項目是否成功實施的標(biāo)準(zhǔn)是“按時、不超預(yù)算和準(zhǔn)確” 。新的標(biāo)準(zhǔn)除了這些，還包括“實現(xiàn)預(yù)期收益、贏得股東或投資者的支持和采納”等。財務(wù)項目管理的目的：財務(wù)管理的目標(biāo)是“利潤最大化”，針對項目的財務(wù)管理應(yīng)該是“項目利潤最大化” ，換句話說就是讓股東或投資者收益最大化。而項目目標(biāo)的成功要受工作范圍、 項目成本、 進度計劃及客戶滿意四個因素制約。即財務(wù)管理及項目管理的目標(biāo)都是要讓客戶滿意。 所以我理解財務(wù)部的項目管

2、理是通過在實現(xiàn)成本、進度及質(zhì)量三者平衡的基礎(chǔ)上而進行計劃控制等的系列管理工作來達到股東或投資者收益最大化目標(biāo)的管理過程。每個項目都是獨一無二的、 屬于一次性的任務(wù)， 即每個項目有其獨特性。 但也有其共性，共性就是都要經(jīng)過立項、開發(fā)銷售一系列的階段。一、 項目各階段財務(wù)對應(yīng)的管理工作：項目管理不只是項目經(jīng)理部，而是所有部門都在配合、執(zhí)行，記錄、分析項目進程，保障項目順利進行。財務(wù)部管理工作也滲透到項目準(zhǔn)備、計劃，執(zhí)行與控制，收尾四大階段，體現(xiàn)了其反映及監(jiān)督的管理職能：序項目各階段對應(yīng)的管理工作號名稱1.1項目準(zhǔn)備階段 ,對項目可行性論證經(jīng)濟指項目可行性分標(biāo)的測算（核心指標(biāo)：內(nèi)部析收益率及銷售凈利

3、率）1.2項目聽證會準(zhǔn)將項目可行性分析階段成備果形成文字形式： 項目的成本測算、稅收分析、經(jīng)濟效益分析及資金運用預(yù)測1.3項目土地合同有關(guān)付款方式和稅收政策談判、簽訂等的建議， 確定項目公司注冊資金及股東單位、 出資比例。2.1項目計劃 ，設(shè)立根據(jù)項目開發(fā)計劃、 銷售計項目經(jīng)理部劃等資料編制項目經(jīng)營計劃2.2目標(biāo)成本確定會同成本管理部編制目標(biāo)成本3.1項目執(zhí)行與控施工、甲供材料合同的審核制，項目招標(biāo)、簽訂施工、 甲供材料合同3.2項目施工， 合同合同款及進度款支付的審款及進度款的核標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)必備資料投入少、回報項目的基本概況，項高、見效快目開發(fā)計劃、估算成( 公司 內(nèi)部本，項目銷售計劃，內(nèi)部收

4、益率財務(wù)制度 )合作方承諾等25%銷售凈利率 9%風(fēng)險最小化、(公司內(nèi)部利益最大化財務(wù)制度 )項目投資回(公司內(nèi)部按開發(fā)銷售計劃編制報，利潤、費財務(wù)制度 )的固定資產(chǎn)購置計用指標(biāo)劃、人員配置計劃、營銷費用計劃可控，符合經(jīng)(公司內(nèi)部項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)確營計劃財務(wù)制度 )定，項目施工圖完成在目標(biāo)成本目標(biāo)成本目標(biāo)成本確定范圍內(nèi)，付款條款合理按合同付款對應(yīng)的合同對應(yīng)的合同已簽訂支付3.3項目動態(tài)成本每月會同成本管理部編制與目標(biāo)成本(公司內(nèi)部目標(biāo)成本確定情況項目動態(tài)成本， 分析成本變比較財務(wù)制度 )動原因3.4項目前期銷售營銷合同及付款的審核在計劃范圍營銷費用計營銷費用計劃確定推廣內(nèi)劃3.5項目開盤預(yù)售財

5、務(wù)前臺收取房款， 換退房應(yīng)收帳款最(公司內(nèi)部預(yù)售許可證審核，應(yīng)收帳款管理，銷售少化財務(wù)制度 )合同抽查等3.6項目綜合變動分析項目各變動因素對經(jīng)與經(jīng)營計劃(公司內(nèi)部以上資料確定情況分析營計劃的影響比較財務(wù)制度 )4.1項目收尾 ，項目房款補差的審核， 入住前臺與預(yù)測面積(公司內(nèi)部測繪報告入住收款安排等工作比較財務(wù)制度 )4.2項目竣工結(jié)算會同各部門召開項目總結(jié)(公司內(nèi)部會議，編制項目評估報告財務(wù)制度 )4.3項目結(jié)盤審計協(xié)助總部審計室完成項目內(nèi)部收益率(公司內(nèi)部項目竣工結(jié)算結(jié)盤審計25%銷售財務(wù)制度 )凈利率 9%二、 財務(wù)部在項目管理中所起的作用：從上表財務(wù)部項目管理的各項工作中無法清晰地看

6、出財務(wù)部在項目管理中所起的作用。事實上，財務(wù)部在項目管理中的確是起到了舉足輕重的作用。下面我用幾個例子進行說明。例 1、項目可行性分析：(有關(guān)公司機密，隱去)通過測算分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)是財務(wù)部項目可行性分析的作用。例 2、合同款支付的審核：(有關(guān)公司機密，隱去)這里要提醒我們注意的是在開工計劃時除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約項目成本的角度出發(fā)。例 3、動態(tài)成本測算分析：經(jīng)測算？月？日稿的？成本較年初項目經(jīng)營計劃時的？元/ 上升了？元 /，可售住宅及商業(yè)單位成本達到了？元/。由于成本上升項目利潤減少？萬，稅后利潤減少？萬，單位凈利減少？元/ ，凈利率下降？% ，售價增加？元/才能達到先前凈

7、利率？%的要求； 2003年計劃貢獻利潤？萬，由于成本上升，影響經(jīng)營計劃？萬。經(jīng)分析，了解到成本上升是因為：？；？。最終？月？日的成本會議上一期成本定在？元/，調(diào)整分攤方法，？，財務(wù)帳務(wù)處理則仍持穩(wěn)重性原則， ？。例 4、綜合情況分析：？ 月中旬？部反饋頂層房型加建閣樓可能出現(xiàn)？等的問題，通過會議討論后，定下來？。財務(wù)部在項目綜合情況變動分析中將上述決策的過程記錄了下來，在以后面臨同樣決策時就有了依據(jù)。下面探討的是上述例子財務(wù)部項目各項變動情況分析中資料的來源。記錄分析項目各項變動情況的基礎(chǔ)就是與項目相關(guān)部門的資料共享和信息溝通。記得有一句廣告詞：“溝通無限，快樂無限” ，用它來形容財務(wù)部的溝

8、通最恰當(dāng)不過了。三、 項目管理與財務(wù)相關(guān)的主要業(yè)務(wù)流程（收付款業(yè)務(wù)）與溝通：1、 項目施工階段付款業(yè)務(wù)流程：部門施工總包施工單位若是分包單位簽證，則方上審核報有總包審核步驟監(jiān)理單位監(jiān)理審核公司公司領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)審核項目經(jīng)理部主管工程經(jīng)理師審核形象進度確認成本人成本成本管理部員審核部審金額核財務(wù)財務(wù)部部審核從上圖可知施工階段的付款流程很簡單。但是當(dāng)施工單位提請支付進度款時，作為審核該筆業(yè)務(wù)的各個部門經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)問題，要發(fā)現(xiàn)問題各個部門經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反饋。比如：(有關(guān)公司機密，隱去)2、 項目銷售過程信息的溝通：下面是有關(guān)應(yīng)收帳款催繳的業(yè)務(wù)流程：已支付提供水單提供水單詢問是否到帳出納付款時間客戶業(yè)務(wù)員財務(wù)部銀行催繳收款憑證到帳，開具