土地增值稅的計算方法

1、土地增值稅的計算方法一、基本計算方法（一）增值稅稅額： 條例第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。增值稅稅額增值額×增值稅稅率扣除項目金額×扣除系數(shù)（二）增值額： 條例第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。增值額銷售收入扣除項目金額（三）銷售收入： 條例第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未

2、全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。1、一般銷售收入：（ 1 ）一般銷售收入的概念：細則第五條：條例所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。2、非直接銷售收入及自用：國稅發(fā) 2006187號。（1 ）將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。按下列方法確認收入： A 、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價計算； B、按當?shù)赝晖惙课?/p>

3、平均銷售價計算。（2 ）將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應成本費用稅金不得扣除。（四）扣除項目金額：扣除項目金額的計算方法：（條例第六條）扣除項目金額土地款開發(fā)成本開發(fā)費用稅金其他扣除項目1 、土地成本：（1 ）細則第七條：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。（2 ）國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。2、開發(fā)成本：（1 ）細則第七條

4、 :成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。（2 ）國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題A、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2006187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認收

5、入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。B、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) 2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。C、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。3 、開發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費用；細則第七條：費用包括：管理費用、銷售費用、財務費用。財務費用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的

6、，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；其他費用（管理費用、財務費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的 5% 以內(nèi)計算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和 10% 以內(nèi)計算扣除 。（2 ）國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）：房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題A 、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金

7、額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5% 以內(nèi)計算扣除。B、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10% 以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。D 、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。財稅字 199548號：利息的扣除按以下方法計算：（超過上浮

8、幅度的部分不允許扣除；（利息不允許扣除。1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的【相關(guān)鏈接】（1）金融機構(gòu)的概念：金融機構(gòu)是指經(jīng)中國人民銀行批準專門從事貨幣信用活動的中介組織。從我國目前的情況看我國金融機構(gòu)按其地位和功能劃分大致有以下四類：貨幣當局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。銀行。包括政策性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房儲蓄銀行。非銀行金融機構(gòu)。主要包括國有及股份制的保險公司，城市合作社及農(nóng)村信用合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財務公司，及其他非銀行金

9、融機構(gòu)。境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機構(gòu)。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財務公司、保險機構(gòu)等在我國境內(nèi)設(shè)立的業(yè)務分支機構(gòu)及駐華代表處。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過未經(jīng)中國人民銀行批準的單位或個人發(fā)生的，則按“不能提供金融機構(gòu)證明來處理，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條 ( 一) 、( 二) 項規(guī)定計算的金額之和的 10以內(nèi)計算扣除?！保?2）土地增值稅清算扣除項目中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用的劃分開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，是用于核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房

10、地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費用有比例限制，并且開發(fā)間接費用可以做為加計扣除 20的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增，相應的房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除也會同時虛增?！纠?2 3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生 1000 萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為 1200 萬元，其中開發(fā)間接費用 50 萬元（包括管理人員工資福利 5 萬元，辦公設(shè)備折舊 5 萬元，廣告和其他銷售的費用 20 萬元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓

11、房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為 10。分析：如果不對開發(fā)間接費用中不屬于直接組織管理開發(fā)項目加以剔除，通過計算：房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增30 萬元，開發(fā)費用虛增30×10%3 萬元，加計扣除金額虛增30× 20%6 萬元，共計扣除項目金額虛增303639 萬元。由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應納的土地增值稅。（ 3）土地增值稅清算成本與會計成本的主要區(qū)別國稅發(fā) 2006187 號規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位

12、建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積也就意味著如果稅務機關(guān)按規(guī)定要求納稅人進行土地增值稅清算時，如果房開企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應的預提費用。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷售的，也應當按原清算時的單位成本進行相應成本扣除，單位成本不再進行調(diào)整?！纠?2 4】某房開公司開發(fā)100000 平方米的寫字樓，己銷售95000 平方米。清算時，共發(fā)生扣除項目金額 9000 萬元，則單位建筑面積成本費用 9000÷10900 元。在清算后，余下的 5000 平方米的寫字樓一次性轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為 800 萬元，問扣

13、除金額多少元？扣除額為 5000× 900450 萬元。4 、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；細則第七條：稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅財稅字 199548 號：對于印花稅通過 “管理費用 ” 核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。5 、其他扣除項目土地增值稅暫行條例細則：第七條第六項：根據(jù)條例第六條第五項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計20% 的扣除。財稅字 199548號：代收費用計入房價、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計扣除20% 的基數(shù)；代收費用未計入房價、未作為收入的，不許扣除。6、計算扣除項目金額時

14、應注意的其他問題：國稅發(fā) 2006187 號（1）提供“前期工程費、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費：”四項資料不真實或不符合清算要求，稅務部門可根據(jù)當?shù)卦靸r部門造價定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項費用。（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：A、“產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公益事業(yè)的”，其成本、費用可以扣除；B、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應先計算收入，再準予扣除成本費用。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費

15、可以計入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，具體稅率為30% 、40% 、50% 、60% 四個檔次。具體應適用哪一級稅率應根據(jù)增值率大小確定。增值率增值額÷扣除項目金額×100%細則規(guī)定：1、增值率未超過50% 的（含 50% ）土地增值稅稅額增值額×30%2、增殖率在 50% 100% （含 00% ）之間的土地增值稅稅額增值額× 40% 扣除項目金額× 5% 3、增殖率在 100% 200% （含 200% ）之間的土地增值稅稅額增值額×50% 扣除項目金額× 15%4、 增殖率超過 200% 的

16、土地增值稅稅額增值額×60% 扣除項目金額× 35%公式中的 5% 、15% 、35% 為速算扣除系數(shù)。（六）其它問題：國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金二、綜合案例分析：【例 25】某房地產(chǎn)企業(yè)集團， 2006 年 1 月立項開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。1、發(fā)總建筑面積21 萬平方米房屋，其中住宅18 萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會所、物業(yè)樓計

17、5000 平方米；小學5000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2 萬平方米。2、取得生建筑成本350 畝開發(fā)土地的使用權(quán)時，支付土地款及相關(guān)稅費2.8 億元（不含項目借款利息）；發(fā)生各項費用45002.1 億元；發(fā)萬元（印花稅通過 “ 管理費用 ”核算）。該項目共繳納各項稅費：4208萬元，其中營業(yè)稅3757萬元，城建稅263 萬元，教育費附加150 萬元，印花稅38 萬元。3、銷售房屋取得收入7.5 億元。4、整個項目已經(jīng)預繳土地增值稅1000 萬元。該項目截至 2007 年底工程已經(jīng)全部竣工驗收，并取得第一產(chǎn)權(quán)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對外銷售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。地稅

18、部門對該項目進行土地所得稅清算時，確認：1、所取得的土地有50 畝未用于本項目開發(fā)，而是用于另一個項目，此項目正在建設(shè)中，不具備清算條件。2、銷售收入中含普通房屋銷售5.9 億元；別墅和商業(yè)樓銷售1 .6 億元（以銷售明細賬、售房合同為準）。3、其中普通住宅分配給本公司職工20 套， 2500 平方米，按每平方米2000 元成本價入帳，實現(xiàn)收入500 萬元。4、以分配股利些形式分配給5 位股東 5 套別墅，建筑面積1000 平方米，未計收入。5、用新建商業(yè)房第一、二層2500 平方米對外投資，合伙開辦一家餐飲公司，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)入餐飲公司。6、小學校 5000 平方米交給區(qū)文教局，文教局撥付補償費

19、400 萬元，未計收入。7、收取客戶退房違約金4 萬元，記入 “ 其他應收款 ” 。8、 “應付賬款 ” 掛賬未付工程款 3000 萬元（對方科目 “開發(fā)成本 ” ），憑據(jù)不足，經(jīng)到對方取證為虛增成本。9、支付煤氣公司的煤氣工程款共計500 萬元，付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費收據(jù)。10 、開發(fā)的商業(yè)用房有400 平方米用于企業(yè)辦公，并已經(jīng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，未對外銷售。11 、幼兒園、會所、物業(yè)樓5000 平方米作為配套設(shè)施，所有權(quán)歸全體業(yè)主，以后發(fā)生經(jīng)營收益歸業(yè)主委員會處置。計算應繳納土地增值稅。1、確定收入 ：（1）普通住宅對外銷售平均價格（590000000400005000000）÷（

20、1700002500） 3492.78 元出售給職工住宅應實現(xiàn)收入 3492.78 × 25008731950.00 元出售給職工住房已實現(xiàn)收入 5000000 元出售給職工住宅少計收入873195050000003731950 元普通住宅共計應實現(xiàn)銷售收入59000000040000 3731950 593771950元（2）其他用房外銷平均價格160000000÷（ 3000010002500 400） 6130 元分配該股東別墅和投資分配該股東別墅和投資餐飲公司商業(yè)房應實現(xiàn)收入 6130×（ 10002500） 21455000 元其他用房應實現(xiàn)總收入160

21、000000 214550004000000185455000元2、確定扣除項目金額（ 1） 應扣除開發(fā)成本總土地成本： 210000000÷350×（ 35050） 180000000元總開發(fā)成本： 280000000虛列 30000000白條 5000000245000000 元合計： 425000000 元平均單位成本 425000000÷（ 210000 公共配套設(shè)施 5000） 2073 元用于辦公商用房成本 2073×400829200 元該項目應扣除開發(fā)總成本425000000 829200424170800 元（ 2）普通住房、其他用房占

22、總建筑面積的比例：普通住房面積占總面積百分比（ 181）÷（ 210.5 ）× 100% 83% 其他用房面積占總面積百分比 （18 17） 20.5 ÷（ 210.5 ）×100%17%普通住宅、商業(yè)用房的實際應扣除成本：普通住宅應扣除開發(fā)成本 424170800× 83% 352061764 元其他用房應扣除開發(fā)成本 424170800× 17% 72109036 元（ 2）、確定應扣除開發(fā)費用：普通住宅應扣除費用 352021764×10%35206176 元其他用房應扣除費用 72109036×10% 72

23、10903 元（ 3）、確定應扣除稅金普通住宅應扣除：營業(yè)稅金 593771950×5%29688597.50 元城建稅 29688597.50×7%2078201.83 元教育費附加 29688597.50 ×4% 1187543.90 元合計 29688597.502078201.83 1187543.90 32954343.23 元其他用房應扣除：營業(yè)稅金 185455000×5%9272750 元城建稅 9272750× 7%649093 元教育費附加 22311950.00 ×4% 370910 元合計 9272750649093 37091010292753 元（ 4）、確定其他扣除項目：普通住宅應扣除其他費用 352061764× 20% 70412353 元其他用房應扣除其他費用 72109036×20%14421807 元（ 5）、扣除項目總額