XXXX年2月廈門房地產(chǎn)市場分析報告_38頁

1、廈 門 樓 市 月 報（2010年2月） 本月綜述2 樓市數(shù)據(jù)2春節(jié)住宅銷量大幅縮水同安區(qū)榮登榜首32月樓盤成交TOP103 土地市場42010XP01翔安新城中心區(qū)3號地塊土地研判5H2010P01海滄東孚商業(yè)街地塊土地研判19J2010P01、J2010P02杏前路與錦園西路交叉口東側(cè)、北側(cè)地塊土地研判28 區(qū)域經(jīng)濟(jì)38 本月綜述受春節(jié)影響，樓市春節(jié)也休假，2月份廈門全市住宅成交量急劇縮水，尤其是大年初一到初七，全市僅成交88 套。2010年2月廈門全市住宅簽約面積10.31 萬平方米，成交面積環(huán)比下降37.34%；全、市房價保持萬元高位，均價10061 元/平方米，環(huán)比下跌10.64%。

2、其中島外住宅市場2月份簽約629 套，環(huán)比下跌31.18%，占全市住宅成交量的68.59%，島外簽約均價7378元/平方米，環(huán)比下降0.66%。海滄區(qū)的綠苑新城本月開盤熱賣，榮登冠軍榜首，島外樓盤占成交主力。 樓市數(shù)據(jù)春節(jié)樓市量價齊跌均價10061 元/平方米本月受春節(jié)影響，廈門全市商品住宅成交均價10061 元/平方米，環(huán)比下跌10.64%，但同比去年同期的6193 元/平方米，則大幅上漲，漲幅高達(dá)62%，繼續(xù)保持萬元高位。其中，島內(nèi)住宅均價14714 元/平方米，比上月下跌9.82%，島外住宅均價7378 元/平方米，環(huán)比下降0.66%。但同比2009 年2 月，均價都有較大幅度的上漲。本

3、月島內(nèi)除了湖里的東暉花園，新推樓盤較少，購房者的選擇空間也較小，再加上受春節(jié)成交低迷的影響，島內(nèi)均價小幅下跌；而本月島外海滄區(qū)的綠苑新城開盤熱賣，翔安區(qū)的特房項目也持續(xù)受到置業(yè)者的青睞，使得成交均價基本維持。2009 年廈門市商品住宅成交均價與面積走勢圖（單位：萬平方米、元/平方米）春節(jié)住宅銷量大幅縮水同安區(qū)榮登榜首2010年的春節(jié)，樓市也休假，成交低迷，成交量大幅回落，僅簽約917 套，環(huán)比下降33.74%；同比2009 年1 月的4169 套，更是大幅下跌了78%。本月，島外商品住宅成交629 套，面積約為6.54 萬平方米，比上月的914 套下跌了31.18%，成交量大幅下降。同安區(qū)由于

4、同安大唐世家和尚美花城的熱銷，樓盤簽約量躍居全市各區(qū)住宅成交量之首，成交了206 套，較1 月份的177 套增加了29 套，漲幅16.38%。島內(nèi)住宅本月成交288套，面積約為3.77 萬平方米，環(huán)比下跌38.72%。其中思明區(qū)成交151 套，湖里區(qū)成交137套，僅高于集美區(qū)。與2010 年1 月，購房者由于樓市新政策的打壓處于觀望態(tài)度不同，本月受春節(jié)影響，樓市也處于休假狀態(tài)，大年初一至初七全市僅成交88 套，直至上周，春節(jié)假期結(jié)束，樓市才開始出現(xiàn)升溫回暖狀態(tài)。2009 年廈門市商品住宅成交套數(shù)圖（單位：套） 2月樓盤成交TOP102月樓市成交排行榜TOP10 項目共成交581 套，占全市住宅

5、成交63.36?？傮w上來看，本月受春節(jié)假期影響，單盤成交量較以往都有不同程度的下降，這是由于本月整體成交量的縮水導(dǎo)致。海滄區(qū)綠苑新城二組團(tuán)本月開盤熱賣，成交120 套，簽約均價8133 元/平方米，榮登單盤簽約冠軍。翔安區(qū)的特房項目本月繼續(xù)放量，包攬冠亞軍，其中特房美地雅登簽約116 套，簽約均價6243 元/平方米，特房錦繡翔安簽約73 套，簽約均價5290 元/平方米。同安大唐世家本月簽約68 套，簽約均價6086 元/平方米，殺入第四。本月單盤成交TOP10 中，島外樓盤是主角，占了六個項目，共簽約453 套，占全市住宅成交量的49.4%，占TOP10 總量的77.96%。 土地市場2

6、月8 日廈門共有4 幅地塊進(jìn)行拍賣，有2 幅住宅用地，四幅地塊均位于島外，總建筑面積約46.97 萬平方米，總起拍金額約人民幣13.313 億元。相較以往此次拍賣顯得有些冷清，地塊均以底價成交，其中海滄商業(yè)用地H2010P01由廈門海滄土地開發(fā)有限公司以底價7700 萬競得，翔安辦公酒店用地2010XP01 由福建五華集團(tuán)有限公司和廈門閩泰實(shí)業(yè)有限公司以底價3600 萬競得，集美中亞城兩幅商住用地J2010P01 和J2010P02 則由實(shí)力國企“杏林建設(shè)”分別以底價88730 萬和33100 萬元包攬。2010XP01翔安新城中心區(qū)3號地塊土地研判SOHO引領(lǐng)翔安商務(wù)新格局核心區(qū)位，便捷交通

7、，多元化規(guī)劃功能1 基本屬性1.1 基本規(guī)劃指標(biāo)1.2 基本出讓數(shù)據(jù)2.地塊價值分析2.1 地塊位置及區(qū)域界定    本案位于翔安新城翔安大道東側(cè)，翔安區(qū)府大道南側(cè)，宋坂村西北側(cè)。本案緊鄰匯景新城商業(yè)廣場，位于集行政、文化、金融、商務(wù)于一體的翔安新城的中心商務(wù)區(qū)，翔安區(qū)政府、翔安文體中心、四館合一（主要包括文化宮、青少年宮、群藝館、婦女兒童活動中心）均位于地塊北側(cè)不遠(yuǎn)處。    地塊集便利交通和核心區(qū)位等優(yōu)勢于一身，具備優(yōu)越的外部開發(fā)條件。同時，匯景新城中心、特房·美地雅登等緊鄰本案，周邊配套完

8、善，交通便利，是商業(yè)、辦公、SOHO創(chuàng)業(yè)的理想之所。 地塊界址圖地塊現(xiàn)狀圖翔安文體中心特房·美地雅登匯景新城中心 2.2 地塊周邊環(huán)境分析2.2.1 交通分析地塊緊鄰城市主干道，四周緊鄰翔安大道、區(qū)府大道、海灣大道、橫六路等主要交通干道，出行極為便利。區(qū)府大道是貫穿翔安新城片區(qū)的交通主干道，沿著區(qū)府大道能快速到達(dá)翔安新店繁華老城區(qū)，道路交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，經(jīng)東通道15分鐘可進(jìn)島，有56、69、605、608、620等多條公車線路可達(dá)地塊或地塊周邊。翔安大道對內(nèi)連接碼頭、機(jī)場、交通樞紐、港口各個節(jié)點(diǎn)，對外連接國道324線、國道319線和沈海高速公路，輻射毗鄰省市，延伸全國。隨著翔安隧

9、道的順利通車，預(yù)計2010年底，翔安大道將成為全線封閉式的城市快速干道。據(jù)悉，規(guī)劃中還將建新店互通立交等4座互通立交；新建舫山二路分離式立交；新建7座人行地下通道，改造7座人行地下通道。地塊空間交通圖翔安大道區(qū)府大道海翔互通立交鳥瞰效果圖2.2.2 配套分析本案居翔安新城片區(qū)內(nèi)，翔安區(qū)政府于地塊不遠(yuǎn)處，可共享新店、馬巷繁華商業(yè)配套；地塊周邊高檔住宅林立，分別有特房？錦繡翔安、特房？美地雅登、匯景新城中心等項目，另南北兩側(cè)還有翔安東方新城安置房一期和二期項目，已形成較為成熟的居住氛圍，其生活、商業(yè)配套較為齊全。地塊擁有新店中學(xué)、南洋學(xué)院、廈大翔安校區(qū)等諸多教育資源，整個翔安新城片區(qū)規(guī)劃至少有7個

10、幼兒園、3個小學(xué)、2個中學(xué)以及實(shí)驗學(xué)校、體校。據(jù)了解，已有部分實(shí)驗學(xué)校已開始投入建設(shè)。另外，地塊所在片區(qū)距離翔安文教區(qū)較近，可共享文教區(qū)優(yōu)越的教育資源，為本案增添不少人文價值。另翔安商城餐飲一條街位于本案不遠(yuǎn)處，車程僅需5分鐘，商業(yè)、生活配套均較為完善。幼兒園新店中學(xué)商城餐飲一條街地塊周邊的娛樂城 2.2.3 景觀分析廈門市三星級標(biāo)準(zhǔn)、四萬平方米天然氧吧、翔安第一座生態(tài)公園-祥吳公園與地塊鄰近，鬧中取靜愜意舒適的生活外環(huán)境，給作為擁有居住用途的本案加分不少。2.3 地塊綜述總之，該地塊核心區(qū)位凸顯、集行政、商業(yè)、文化等優(yōu)勢于一身；交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行便利；周邊配套設(shè)施齊備，居住、商業(yè)范圍濃厚；翔

11、安新城片區(qū)完善規(guī)劃和地塊自身城市商業(yè)綜合體定位都為本案的“閃光點(diǎn)”。這些基本元素都為本案后期開發(fā)創(chuàng)下了良好的內(nèi)外部條件，本案具備不少可挖掘潛力，相信將成為翔安新城片區(qū)的一大亮點(diǎn)。3.地塊規(guī)劃分析3.1自身規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃，本案為商業(yè)、辦公、酒店、SOHO、居住為一體的高層都市綜合體項目。將成為翔安最具代表性、最吸引投資眼球的地標(biāo)性建筑之一，與匯景新城中心、特房？美地雅登等項目一起構(gòu)成了翔安新城高品質(zhì)樓盤項目區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計條件上看，該地塊兼具商業(yè)、辦公、SOHO、酒店用途，其多樣化功能結(jié)合的城市綜合體項目在廈門較少見，在翔安更是首開先河。本案的SOHO辦公功能在一線城市已經(jīng)成為一種新興的辦公潮流，但

12、在廈門乃至翔安仍是少見的辦公形式，故本案將引領(lǐng)翔安商務(wù)辦公的新格局。SOHO市內(nèi)風(fēng)格北京朝陽光華路SOHO3.2片區(qū)規(guī)劃翔安新城舊城區(qū) 新活力翔安新城區(qū)位于翔安區(qū)中部，火炬工業(yè)園以南，翔安文教區(qū)以北。四周緊鄰翔安大道、海灣大道、翔安東路與新店路等城市干道，下接?xùn)|通道與廈門本島相連，上通泉廈高速公路與泉州相通。項目總用地面積約230公頃。城區(qū)內(nèi)規(guī)劃有區(qū)政府行政中心、體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、經(jīng)濟(jì)適用房，以及特房·美地雅登等商品房，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園高端人才優(yōu)勢較為突出。翔安南部新城城市副中心 對臺橋頭堡翔安南部新城北至新店路、西臨翔安大道、南臨窗東路及大嶝島海域，東以九溪為界。用地面積27平方公

13、里。獨(dú)特的地理和人文條件成就海峽商貿(mào)交流重要區(qū)域，并將成為臺灣旅游休閑、創(chuàng)業(yè)投資的橋頭堡。翔安南部新城周邊擁有各種有利發(fā)展的五大基地，其中就包括大嶝對臺小額商品交易市場、海峽論壇會址建設(shè)的海西對臺交流基地。規(guī)劃潛力提升點(diǎn)本案位于翔安新城與翔安南部新城的交匯處，借助兩大片區(qū)的完善規(guī)劃，地塊的潛力大大提升；同時，地塊經(jīng)翔安大道可直達(dá)翔安隧道，快速到達(dá)島內(nèi)與其他行政區(qū)，形成廈門島15分鐘“經(jīng)濟(jì)圈”；借助翔安南部片區(qū)的對臺經(jīng)貿(mào)平臺，吸引臺商投資眼球，可給本案帶來經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)與人氣的提升。 4.SWOT分析4.1 優(yōu)勢優(yōu)越區(qū)位、配套齊備；臨主干道、交通便捷；自身多元化業(yè)態(tài)組合，財富聚集效應(yīng)強(qiáng)。4.2 劣勢

14、地塊南面還未改造的宋坂村對本案形象有一定負(fù)面影響；緊鄰主干道，必將對本案的居住用途造成一定的噪音、粉塵等城市污染。4.3 機(jī)會翔安首個城市商業(yè)綜合體，搶占先機(jī)；翔安新城片區(qū)的規(guī)劃推進(jìn)；翔安隧道通車，預(yù)期良好。4.4 威脅宏觀經(jīng)濟(jì)層面的不確定因素較多；SOHO商務(wù)模式對城市化水平較低的翔安可能是一個挑戰(zhàn)。5.核心競爭力分析及提煉5.1 競爭力分析優(yōu)越區(qū)位+多功能組合細(xì)致衡量本案擁有的各項優(yōu)勢，可發(fā)現(xiàn)本案多功能組合的城市商業(yè)綜合體以及優(yōu)越區(qū)位是本案的最大亮點(diǎn)所在。項目中不同物業(yè)之間的相互彌補(bǔ)和相互助力形成了一個多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的復(fù)合型空間。本案所擁有的先天優(yōu)越區(qū)位，更助力后期的大手筆

15、開發(fā)。5.2 競爭力提煉SOHO引領(lǐng)翔安商務(wù)新格局利用翔安新城的完善配套，充分整合周邊優(yōu)勢資源，可將本案打造成一個具有完善的商務(wù)、生活、休閑配套的核心商務(wù)中心。新興的SOHO辦公潮流更是能吸引動漫、設(shè)計領(lǐng)域等行業(yè)的投資眼球。項目的活力將體現(xiàn)在全天候的不間斷人流，項目的價值不止于將成為翔安新城地產(chǎn)的代表名片，更將引領(lǐng)翔安商務(wù)辦公新局面。地塊總平圖規(guī)劃效果圖（僅供參考）6.周邊競爭項目地塊所處片區(qū)為翔安新城片區(qū)，現(xiàn)將該區(qū)域和地塊周邊近年內(nèi)已出讓地塊信息列表如下：比較分析：從上圖競爭項目可看出，X2009G05地塊對本案的威脅較大。因為，該地塊用途性質(zhì)與本案較吻合，同時成交時間也較接近。另據(jù)了解，首

16、開公司計劃投資30億元在該項目上，未來將構(gòu)筑一個新都市中央?yún)^(qū)，集居住、商業(yè)與辦公為一體的城市綜合體，這與本案的商業(yè)綜合體定位也較為相似。但是，從不同性質(zhì)建筑面積可看出，X2009G05的居住用途的面積占絕大部分，而SOHO辦公則是本案的一大重點(diǎn)，兩個案例著力點(diǎn)不同，定位不同，主要需求客群亦不同。因此兩者在開發(fā)和后期的銷售無大的沖突與競爭，X2009G05對于本案來說，可以說是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。H2010P01海滄東孚商業(yè)街地塊土地研判打造天竺山4A景區(qū)商業(yè)街    依托森林公園、溫泉兩大旅游資源優(yōu)勢，打造景區(qū)型商業(yè)街，提升區(qū)域人氣，激發(fā)區(qū)域活力，大力發(fā)展廈門島外新商

17、圈。1 地塊屬性分析1.1基本規(guī)劃指標(biāo)2.地塊價值分析2.1地塊位置及地塊現(xiàn)狀本案位于海滄區(qū)324國道北側(cè)，沈海高速公路南側(cè)，沿孚蓮路橫穿324國道直接進(jìn)入過坂路，地塊呈條形狀分布于過坂路東西兩側(cè)。地塊由A1、A2、A3、A4、A5、A6六個子地塊組成，已完成場地清表及圍墻修建。其中，A4及A6子地塊有過蕓溪穿過。地塊區(qū)位圖地塊現(xiàn)狀圖 2.2 地塊周邊環(huán)境分析2.2.1 交通分析該地塊的北側(cè)為沈海高速公路，南側(cè)分別為324國道和孚蓮路。沈海高速公路連接廈門周邊地區(qū)，324國道貫穿廈門島外四個行政區(qū)，沿孚蓮路經(jīng)新陽工業(yè)區(qū)則可快速進(jìn)島。較好的通達(dá)性之外，絕佳的昭示性也為該案加分不少。同時

18、，距離地塊15分鐘車程的廈門（新）站，作為集高速鐵路客運(yùn)、長途汽車、城市軌道交通、快速公交等多種交通方式于一體的現(xiàn)代化綜合交通樞紐，便捷的交通和強(qiáng)大的信息流將打破區(qū)域局限，有利于進(jìn)一步吸納全國各地客流。相信今后的商業(yè)街，將不僅服務(wù)于周邊的旅游景點(diǎn)，更可為途經(jīng)人流提供便利，蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。另有814、804路等直達(dá)公車，方便周邊居民前往。天竺山公交沈海高速 2.2.2 配套分析該地塊位于天竺山腳下，背倚國家級4A風(fēng)景區(qū)-天竺山森林公園，作為距離廈門市最近的森林公園，自然成為市民周末休閑娛樂之首選；再加上日月谷溫泉度假村近在咫尺，更有五星級酒店-日月谷溫泉酒店。組合美景和溫泉這兩大旅游資源，該區(qū)域正

19、大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，此時打造一條充滿活力的旅游商業(yè)街自然是水到渠成。該地塊東側(cè)為天竺花園、嘉鑫花園（在建）兩大安置房小區(qū)；地塊的東南側(cè)為過坂村，多為居民自建房。周邊分布有中國農(nóng)村信用社、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政儲蓄、廈門一中海滄附屬學(xué)校-東孚中學(xué)、省級重點(diǎn)校-海滄職業(yè)中專等。漸濃的居住氛圍，以及日益完善的生活配套，將為本案積聚不少人氣。 此外，該地塊東側(cè)緊挨建設(shè)中的東孚行政中心，則增加了本案繁華預(yù)期的機(jī)會點(diǎn)。東孚中學(xué)中國農(nóng)村信用社農(nóng)業(yè)銀行日月谷溫泉酒店日月谷溫泉度假村天竺花園中國郵政儲蓄過坂村 2.3 地塊綜述本案交通通達(dá)性和昭示性好。同時，天竺山、日月谷溫泉兩大旅游資源和緊挨地塊的東孚行政中心，

20、有利于提升區(qū)域人氣。但地塊周邊多以村落和村民的自建房為主，且當(dāng)前業(yè)態(tài)分布不盡完善，城市化水平較低，成熟仍需時日。3.SWOT分析3.1 優(yōu)勢旅游資源：地塊北側(cè)為國家4A旅游景區(qū)-廈門天竺山森林公園，南側(cè)為福建省首家園林式露天溫泉-日月谷溫泉度假村，商業(yè)街的開發(fā)可借助該區(qū)域日益發(fā)展的旅游經(jīng)濟(jì)。交通：地塊北側(cè)的沈海高速公路連接廈門周邊地區(qū)，地塊南側(cè)的324國道貫穿廈門島外四個行政區(qū)，而沿孚蓮路可快速進(jìn)島，具備較好的通達(dá)性和絕佳的昭示性。3.2 劣勢城市化水平：周邊仍以村民自建房以及工業(yè)廠房為主，周邊地塊及路網(wǎng)仍在規(guī)劃和開發(fā)、建設(shè)中，城市化水平較低。配套：目前商業(yè)街區(qū)、大型超市等商業(yè)業(yè)態(tài)，以及生活配

21、套仍未成熟。3.3 機(jī)會廈門（新）站、杏林公鐵大橋日后必當(dāng)成為溝通城市與區(qū)域之間的交通大樞杻，宏觀上的時空概念將被進(jìn)一步弱化。地塊緊挨規(guī)劃中的東孚行政中心，增加了本案繁華預(yù)期的機(jī)會點(diǎn)。業(yè)態(tài)單一、底商零散的現(xiàn)狀，無法服務(wù)于當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，這將為商業(yè)街的進(jìn)入提供一個契機(jī)。4周邊的安置房和商品房項目，有助于營造居住氛圍，未來居住人數(shù)預(yù)計過萬，將為本案積聚不少人氣。3.4 威脅作為該地最大借勢點(diǎn)的天竺山森林公園還處于市場前期開發(fā)階段，繁華程度難以估計，預(yù)期不明朗。適逢年底國家出臺多項政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，該地塊的付款方式-土地成交之日起5個工作日內(nèi)支付土地出讓金的70%，相信對開發(fā)商的現(xiàn)金流是一大考驗。

22、天竺山公園日月谷溫泉日月谷溫泉 4.核心競爭力分析及提煉4.1 競爭力分析來自天竺山景區(qū)的資料顯示，近兩年來，自駕游一族中，不少人來自周邊的龍巖、三明、泉州、漳州，一些東南亞的游客也慕名而來，景區(qū)正日益顯現(xiàn)強(qiáng)大的吸附效應(yīng)。另一方面，天竺山森林公園正加大建設(shè)力度，尤其加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，并將規(guī)劃建設(shè)風(fēng)情度假區(qū)、高級度假酒店區(qū)、體育公園區(qū)、動物園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、閩臺果蔬花卉區(qū)，有望被打造成為廈門一張嶄新的城市名片。同時，天竺山森林公園可與鄰近的日月谷溫泉強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造不可復(fù)制的資源優(yōu)勢。更相信憑借廈門（新）站強(qiáng)大的輻射功能，景區(qū)在周邊乃至全國知名度的提升將指日可待。4.2 競爭力提煉眾所周

23、知，旅游是商業(yè)活動的催化劑，與商業(yè)街更是有著天然的契合關(guān)系。本案可依托周圍的景區(qū)-森林公園、溫泉兩大旅游資源優(yōu)勢和身為出入口的便利地理位置，打造一個景區(qū)型商業(yè)街，以滿足游客購物、休閑和娛樂的需求，激發(fā)區(qū)域活力，帶來更多經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，從而形成廈門島外又一新商圈。綜上所述，旅游資源是本案最大亮點(diǎn)。項目效果圖（僅供參考）5.周邊已出讓地塊項目J2010P01、J2010P02杏前路與錦園西路交叉口東側(cè)、北側(cè)地塊土地研判移居島外 簡約生活大體量 島外居住新城區(qū)1 地塊屬性分析1.1基本規(guī)劃指標(biāo)1.2基本出讓數(shù)據(jù)J2010P01地塊現(xiàn)狀J2010P02地塊現(xiàn)狀地塊區(qū)位圖 2 地

24、塊價值分析2.1 地塊位置及區(qū)域界定    地塊緊臨杏前路，屬集美五大居住區(qū)之一的中亞城居住片區(qū)內(nèi)。地塊以南為集美公鐵立交，是該區(qū)域的交通要塞；東北面為已建成的島外第一大盤大學(xué)康城；北面為杏林中亞城工業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)工業(yè)廠房眾多。    集美中亞城片區(qū)位于集美區(qū)杏林北部，規(guī)劃區(qū)總用地面積1011.7公頃，規(guī)劃人口約10萬人，定位為杏林北部新城，是園博苑和杏林商務(wù)中心的支撐性組團(tuán)，集生活、生產(chǎn)和休閑等功能的綜合性片區(qū)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一環(huán)、兩心、四組”。中亞城規(guī)劃圖2.2 地塊周邊環(huán)境分析2.2.1 交通分析 &

25、#160;  地塊位于公鐵立交東北側(cè)，臨近海翔大道及集灌路的延伸段杏前路。集灌路車流量較大，為集美區(qū)通往其他各區(qū)的交通要道，公鐵立交上跨319國道，沿集灌路可直達(dá)324國道，沿西北向5分鐘車程可達(dá)漳廈泉高速公路，以南沿西濱路過新陽大橋可達(dá)海滄新陽工業(yè)區(qū)。集灌路2.2.2 配套分析    地塊靠近中亞城工業(yè)園及島外大型樓盤大學(xué)康城。大學(xué)康城一、二期之間的錦園南路上目前已有民興超市、康城商業(yè)街等生活配套，可共享資源。地塊南面的西濱路上生活配套較齊全，地塊周邊將建有一九班幼兒園、小學(xué)及初中。同時，現(xiàn)有西濱小學(xué)、集美職業(yè)技術(shù)學(xué)校及杏北小學(xué)在地塊周邊。生活配套大學(xué)

26、康城 2.3 地塊綜述    地塊的綜合屬性相對薄弱，目前生活配套和商業(yè)業(yè)態(tài)分布零散，且離地塊有一定的距離，周邊樓盤林立，但有些未交房入住，周邊居住氛圍還未形成。地塊所處的中亞城片區(qū)是集美區(qū)規(guī)劃的五大居住片區(qū)之一，且臨近的大學(xué)康城樓盤未來所營造的居住氛圍和商業(yè)生活配套也能與本案共享。地塊雖然景觀不佳，配套不成熟，但在區(qū)位交通方面，可通過公鐵立交這個本區(qū)內(nèi)重要的交通樞紐到達(dá)高速路、集美文教區(qū)、廈門（新）站及海滄工業(yè)區(qū) ，也可通過杏林大橋快速進(jìn)島。3 SWOT分析3.1 優(yōu)勢交通便利，臨近該區(qū)域的交通樞紐；所屬片區(qū)正被規(guī)劃為集美區(qū)的五大居住區(qū)之一，居住氛圍逐步形成。3.2 劣勢周邊的生活、商業(yè)、教育配套較為欠缺；不遠(yuǎn)處仍有村民自住房，居住品質(zhì)不高；臨近交通主干道，較大的車流量可能產(chǎn)生一定的噪音和灰塵。3.3 機(jī)會隨著杏林大橋的通車，福廈鐵路，廈門（新）站的建設(shè)，本案交通樞紐的地位突顯；集美各個片區(qū)的建設(shè)使得該區(qū)域的價值逐步提升。3.4 威脅周邊工業(yè)地塊居多，對于追求居住品質(zhì)的消費(fèi)者