我國宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的目的及手段

1、我國宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的目的及手段近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)，特別是有很多人把房地產(chǎn)作為投機項目，進行投機買賣,使得房產(chǎn)價格畸高且不斷攀升,已遠遠超出普通居民的承受能力。我國房地產(chǎn)市場自步入市場化以來，由于歷程較短，房價的波動尚未經(jīng)歷一個完整的波動周期。從我國房價的波動的經(jīng)驗來看， 房屋銷售價格表現(xiàn)出持續(xù)上漲的波動特征， 在最幾年房價上漲幅度大幅提高。住所是百姓生活的基礎，對房地產(chǎn)的調(diào)控是政府的職能所在，其目的在于：（一）有力彌補房地產(chǎn)市場的失靈政府管制是解決市場失靈的重要手段。任何市場都存在信息不對稱、外部性等問題，房地產(chǎn)市場自身的失靈要求我國政府對其進行宏觀調(diào)控。政府管制是在市場機制

2、不能有效地配置資源， 出現(xiàn)功能上的缺陷的條件下必須進行管制以實現(xiàn)提高效率、促進平等和穩(wěn)定社會的一種有效措施，進而促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。（二）有利于防范金融風險"在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款籌集各種形式的信貸資金集中，直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。" 目前， 我國個人征信系統(tǒng)尚未建立， 商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為進行嚴格的調(diào)查監(jiān)控，未來房價的波動和利率的變化也使拖欠還款的危機存在。這些不確定性因素都在不同程度給銀行帶來風險。（三）有利于維護社會穩(wěn)定

3、房地產(chǎn)開發(fā)商在利益的驅動下， 提高房地產(chǎn)的銷售價格， 促使房地產(chǎn)價格大幅而且快速的上漲，很多普通老百姓只能望房心嘆，買房難已經(jīng)成為了一個嚴重的社會問題。這種外部性的問題必須由政府出面解決，才能達到社會公平的目的，從而維護社會穩(wěn)定。（四）有利于提升政府管理權威土地是稀缺資源，居住是人類的基本權利之一，政府在房地產(chǎn)市場中的政策調(diào)控關乎千家萬戶的福祉。政府在住房保障上的不作為以及與房地產(chǎn)開發(fā)商狼狽為奸，以獲取良好的政績表現(xiàn)或者體制外的灰色收入為代價，任由開發(fā)商哄抬房價，中低收入家庭居無定所將極大的影響到政府的執(zhí)政威信和執(zhí)政能力。政府要達到以上這些目的，對房地產(chǎn)的控制主要有以下幾點：（一）政府應對房地

4、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行正確定位"中國的房地產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)品的主體結構，應視為新進城的居民提供安居條件，提供中低檔小戶型住宅。 而當前商品房供給結構卻比較大地背離。 國民經(jīng)濟主要矛盾轉化的需要，背離消費需求結構，因而在總量不足的條件下就出現(xiàn)了泡沫。當前不是整個房地產(chǎn)業(yè)過熱，不是整個產(chǎn)業(yè)的泡沫而是結構性的泡沫，是房地產(chǎn)投資結構出了問題，是商品房中的高檔品種嚴重供大于求。 " 目前，我國經(jīng)濟的成長正處于溫飽型到小康型的轉變階段，客觀上要求產(chǎn)業(yè)結構與之相適應。 只有加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 滿足經(jīng)濟發(fā)展和人民生活對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，才能建立起合理的產(chǎn)業(yè)結構，從而實現(xiàn)國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)生1

5、 / 3活資料生產(chǎn)和生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。（二）政府應建立健全房地產(chǎn)市場的信息公開制度在市場經(jīng)濟條件下，單個的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時并準確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，及時發(fā)布信息，以便消費者能夠掌握信息，做出正確決策。目前我國房地產(chǎn)市場存在著信息不公開、不透明的一系列問題，開發(fā)商發(fā)布不實價格和銷售情況，惡意哄抬房價，對消費者造成了嚴重的利益損害。而消費者要是想搜集有關商品房價格方面的真實信息，存在諸多困難。 因此，政府有必要利用現(xiàn)代網(wǎng)絡技術，及時地發(fā)布房地產(chǎn)信息，引導購房者作出合理的決策。同時，政府部門也能根據(jù)信息加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，準確把握房地產(chǎn)市場的走勢，及

6、時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題，提高調(diào)控措施的的針對性和有效性。（三）政府應切實加強土地監(jiān)管，確保有序競爭"強調(diào)合理、有序使用土地，保證中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應，要優(yōu)化保證中低價位、 中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應， 其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70。 " 停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應，同時加大對土地處置力度，也要盡快制定和完善我國房地產(chǎn)市場的相關法律制度，既防止壟斷，有防止過度競爭 ;既促進房地產(chǎn)快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場能夠按照市場經(jīng)濟規(guī)律有序進行。（四）政府運用法律手段為市場健

7、康發(fā)展保駕護航"房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的法律手段是指政府通過立法和司法，運用法律和法規(guī)來規(guī)范和約束各利益主體的方法。 " 在某種意義上， 也就是說只有各利益主體都要依法行事和辦事，各利益主體的正當權益，得到保障，房地產(chǎn)也才能保持持續(xù)、健康的發(fā)展。因此，政府在主導房地產(chǎn)改革及住房制度改革的過程中， 要將廣大人民群眾的住房需求作為改革的首要目標，并通過制定一系列法律、法規(guī)來確保其改革目標的順利實現(xiàn)。（五）政府適度運用經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場在一般情況下，政府對市場進行調(diào)控，主要是運用經(jīng)濟手段，包括財政政策、金融政策、稅收等政策。政府通過科學制定土地利用和城市發(fā)展規(guī)劃，確定各類房產(chǎn)用地布局和比例，對于價格上漲過快的地區(qū)可以適當增加土地供應量以平息地價。" 政府還可通過或減少國家預算中用于房地產(chǎn)的建設性預算支出，擴大貨緊縮公共設施，安居工程等方面的政府投資。利用國家信用發(fā)行房地產(chǎn)債券，從社會上籌集資金，向房地企業(yè)提供低息無息貸款， 以調(diào)控房地產(chǎn)的投資規(guī)模和引導投資方向。" 同時， 通過稅收杠桿也可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需，通過對建設經(jīng)濟適用房征收較低的稅率，對修建豪華住宅要征收高額稅率；對購買普通商品房征收較低稅率，對購買豪華住宅則征收高額水稅率，進而達到供需平衡。綜上所述，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作