房地產作價入股有關稅收問題

1、精品文檔房地產作價入股有關稅收問題【說明】前段時間寫過有關房地產出資合法規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，很多“土豪”朋友很高 興，紛紛發(fā)來微信向汪本良注冊會計師詢問有關政策法規(guī)依據，今天再發(fā)一個微信詳細進行解析。前幾個月有一家內資企業(yè)老板（我的“土豪”朋友）咨詢他們公司擬將閑置的土地和 廠房出售 給一家外國企業(yè)作為經營場所，汪本良注冊會計師（公眾微信china-cpa ）后來給這位“土豪”朋 友出了一個主意，建議該內資企業(yè)和外國企業(yè)可以合資成立一家新的中外合資有限責任公司，內資 企業(yè)以土地和廠房出資，占新成立公司的注冊資本70%,外國企業(yè)以美元現(xiàn)匯出資占新成立公司股權的30% o新公司成立后，房屋土地

2、過戶到新成立中外合資企 業(yè)后，內資企業(yè)再將中外合資公司的全部股權以原價轉讓外國企業(yè)，新企業(yè)性質由中外合資變?yōu)橥?商獨資。根據現(xiàn)行的法規(guī)政策，這樣可以合法地規(guī)避掉房地產銷售的營業(yè)稅和土地增值稅；股權轉 讓沒有增值，也不存在任何稅收。有企業(yè)發(fā)微信來詢詢問，有關稅務問題和手續(xù)問題，今天在公眾 微信中china-cpa詳細解析。房地產作價入股營業(yè)稅政策解析可編輯財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知（財稅2002 191號）規(guī)定：以 無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 對股權轉讓不征收營業(yè)稅。國家稅務總局關于以不動產或無形資產投資入股收

3、取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復（國 稅函1997490號）規(guī)定，根據營業(yè)稅稅目注釋的有關法規(guī)，以不動產或無形資產投資入股， 與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：以不動產、± 地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業(yè)務，應按“服務業(yè)" 稅目中”租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；以商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等投資入股， 收取固定利潤的，屬于轉讓無形資產使用權的行為，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅。財稅2002191號結合國稅函1997490號及國稅發(fā)1993149號文件規(guī)定，從以下四個層 面掌握文件精神：

4、1、以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收 營業(yè)稅；2、以不動產、無形資產中的“土地使用權”投資入股，收取固定利潤的，按“服務業(yè)”稅目中 “租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；3、以無形資產中的“商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽”等投資入股，收取固定利 潤的，按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅；4、單純的股權轉讓不征收營業(yè)稅。房地產作價入股土地增值稅政策解析【以房產投資入股】以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，是否征收土地增值稅，應 區(qū)分投資主體、被投資企業(yè)是否房地產開發(fā)企業(yè)。以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，是否征收土地增值稅，應區(qū)分投資主體

5、、被投 資企業(yè)是否房地產開發(fā)企業(yè)為了更好理解和掌握財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財用200621號）第五條規(guī)定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投 資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。及國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復（國稅函2000687號）文件規(guī)定：轉讓中的股股權 權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，應按土地增值稅 的規(guī)定征稅?，F(xiàn)以具體

6、案例進行分析。A公司和B公司分別出資2?000萬元設立C公司，C公司注冊資本4?000萬元。若干年 后，A公司和B公司分別將所擁有C公司50%的股份各作價5?000萬元轉讓給D公 司。對于A、B 公司出資成立C公司以及A、B公司轉讓C公司股權給D公司，是否繳納土地增值稅，現(xiàn)針對不同 情況進行分析：一、根據財稅200621號文規(guī)定：以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，需區(qū)分投 資主體、被投資企業(yè)是否房地產開發(fā)企業(yè)，確定是否征收土地增值稅。1、區(qū)分投資主體是否屬于房地產開發(fā)企業(yè)。投資主體為房地產開發(fā)企業(yè)，以其建造的商品房對 外投資或聯(lián)營的，屬于土地增值稅的征稅范圍。投資主體為非房地產開發(fā)企業(yè)

7、，如果以土地（房地 產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，被投資企業(yè)為房地產開發(fā)企業(yè) 的，屬于土地增值稅的征稅范圍； 被投資企業(yè)為非房地產開發(fā)企業(yè)的，則不屬于土地增值 稅的征稅范圍。結論一：假如A、B公司以土地（房地產）作價入股C公司，A、B公司為房地產開發(fā)企業(yè)，作價入股的房地產屬于自行建造的商品房，應當征收土地增值稅。結論二：假如A、B公司以土地（房地產）作價入股C公司，A、B公司為非房地產開發(fā)企業(yè)，但C公司為房地產開發(fā)企業(yè)，應當征收土地增值稅。結論三：假如A、B公司以土地（房地產）作價入股C公司，A、B公司為非房地產開發(fā)企業(yè)，C公司也為非房地產開發(fā)企業(yè)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。二、區(qū)分被投投資

8、企業(yè)是否屬于房地產開發(fā)企業(yè)。根據財稅200621號文的規(guī)定：對 于以土 地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā) 的，屬于土地增 值稅的征稅范圍；凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事非房地產開發(fā)的，則適用財 稅199548號的規(guī)定，暫 免征收土地增值稅。結論四：假如C公司為非房地產開發(fā)企業(yè)，A、B公司為非房地產開發(fā)企業(yè)，則不屬 于土地增 值稅的征稅范圍，同結論三。結論五：假如C公司為非房地產開發(fā)企業(yè)，A、B公司為房地產開發(fā)企業(yè)，則屬于土地增值稅 的征稅范圍，同結論一。結論六：假如C公司為房地產開發(fā)企業(yè)，則不論A、B公司是否為房地產開發(fā)企業(yè)，都屬于 土地增值稅的征稅范圍。三、

9、股權轉讓是否繳納土地增值稅。1、無論房地產開發(fā)企業(yè)還是非房地產開發(fā)企業(yè)將所投資形成的投權進行處置轉讓時，如果股權 已不對應其初始投資所形成的土地使用權、房屋建筑產權，應不征收土地增 值稅。但是對被投資、 聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，根據財稅199548號第一條的規(guī) 定，應征收土地增值稅。結論七：A、B公司轉讓C公司股權時，C公司成立后經過一段時間營運，除擁有初 始投資所 形成的土地使用權、房屋建筑物外，還擁有經營所形成的資產時，A、B公司轉讓C公司股權不征收土地增值稅。結論八：C公司轉讓C公司土地使用權、建筑物應征收土地增值稅。2、根據國稅函2000687號規(guī)定：股權轉讓中的股權形式表現(xiàn)的資

10、產主要是土地使用權、地 上建筑物及附著物，應按土地增值稅的規(guī)定征稅。結論九：A、B公司轉讓C公司股權，C公司成立后并未經營，股權轉讓時僅擁有初 始投資 所形成的土地使用權、房屋建筑物，A、B公司轉讓C公司股權應征收土地增值稅。房地產作價入股企業(yè)所得稅政策解析企業(yè)所得稅方面：根據國稅發(fā)2000118號文規(guī)定，企業(yè)以經營活動的部分非貨幣資產對外投資，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按照公允價格銷售有關非貨幣性資產和對外投資兩 項經濟業(yè)務進行所得稅處理。投資企業(yè)房地產估價高于原價的要計入企業(yè)當前應納稅所得額，如果 當地盈利則需要繳納企業(yè)所得稅。房地產作價入股契稅和印花稅政策解析1、契稅，按成交價的3%

11、由被投資企業(yè)繳納；2、印花稅，按投資做價入股合同金額的0.05%由投資方和被投資方分別繳納；房地產作價其他注意事項企業(yè)投資作價入股管理流程企業(yè)股東決議確定以房產土地投資作價入股的股東決議T評估報告T章程修改（初稿）7外商投資企業(yè)需要向主管商務部門報章程修改做有關審批（自貿區(qū)為備案）7換領 營業(yè)執(zhí)照 T向主管地方稅務機關提交相關資料T主管地方稅務機關審核T國土部門代征契 稅、印花稅、企業(yè) 所得稅（投資方為企業(yè)，且由地稅部門征管的核定征收企業(yè)）、土地增值稅（企業(yè)為房地產開發(fā)企 業(yè)）7國土部門辦理權屬變更7企業(yè)三個月內到工商部門確認章程修改（章程需加蓋工商部門騎縫 章）7修改章程報主管稅務機關備案投

12、資作價入股需向主管地方稅務機關提交的相關資料1、股東決議；2、修改章程（初稿）；3、評估報告（土地房產評估明細）；4、企業(yè) 所在鎮(zhèn)（區(qū)）政府證明文件；5、房地產作價投資入股涉稅事項審批表；以及其他稅務機 關要求的 文件資料。后續(xù)管理1、企業(yè)投資作價入股不需開具發(fā)票；2、對投資方所得稅的管理：（1）、投資方為個人的，其評估增值的所得暫不征收個人所得稅，投資方在投資收回、轉讓 或清算股權時，須按“財產轉讓所得稅”繳交個人所得稅，其“財產原值”作業(yè)資產評估前的價值。（2）、投資方的企業(yè)所得稅屬地稅部門征管且為查賬征收的，其評估值所的（投資入股房地 產賬面凈值與入股價值之差）應并入當期的應納所得額，于章程修改確定的投資入股次月向主管地 方機關申報。（注：非貨幣性資產投資轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現(xiàn)繳納企業(yè)所 得稅確有困難的