房地產(chǎn)企業(yè)所得稅

1、淺析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實(shí)踐中的若干問(wèn)題 及解決方法新的企業(yè)所得稅法實(shí)施已3年多了，雖然我國(guó)在出臺(tái)所得稅法和所得稅實(shí)施條例后， 也出臺(tái)了若干解釋和規(guī)定，但據(jù)筆者在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，很多現(xiàn) 實(shí)問(wèn)題仍困擾 著企業(yè)，本文就以列舉的方式將本人所接觸到的一些實(shí)際問(wèn)題加以探討。、企業(yè)籌辦期的標(biāo)志一般房地產(chǎn)企業(yè)以一個(gè)項(xiàng)目注冊(cè)一個(gè)公司，所以這是所有企業(yè)面臨的問(wèn)題。從 理論上 講應(yīng)當(dāng)以企業(yè)取得第一筆收入作為標(biāo)志，在此之前的作為開(kāi)辦費(fèi)處理，在此之后的作為 正常的費(fèi)用處理。但實(shí)際操作中取得第一筆收入作為標(biāo)志沒(méi)有法律依據(jù)，且增大了稅務(wù) 機(jī)構(gòu)的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，所以實(shí)踐中一般以納稅人取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上 標(biāo)明的設(shè)立日期為準(zhǔn)。、計(jì)入

2、開(kāi)辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是否受限制根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第43條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè) 務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的 5%0o條例并未區(qū)分計(jì)入管理費(fèi)用中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)還是計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)中的業(yè) 務(wù)招待費(fèi)，因此 即使是計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，也要受條例43條比例限額的限制。三、查補(bǔ)收入是否可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)，能否彌補(bǔ) 以前年度虧損查補(bǔ)收入是否可以作為計(jì)提以上三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)問(wèn)題，其實(shí)由于當(dāng)期納稅的時(shí)候 是按照原來(lái)的收入作為基數(shù)的，已經(jīng)對(duì)三費(fèi)進(jìn)行了調(diào)整，如果允許作為基 數(shù)，意味著稽 查是否同時(shí)要對(duì)企業(yè)進(jìn)行調(diào)減處

3、理？以廣告費(fèi)為例：某企業(yè)2010年收入為1000萬(wàn)元， 發(fā)生了廣告費(fèi)200萬(wàn)元，則只允許扣除150萬(wàn)，企業(yè)納稅調(diào)增50萬(wàn)元廣告費(fèi)， 2011年進(jìn)行檢查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)2010年隱瞞收入500萬(wàn)元，如果允許查補(bǔ)收入 作為三項(xiàng)費(fèi)用基數(shù)，則意味著2010年應(yīng)該調(diào)增500萬(wàn)元所得額，同時(shí)廣告費(fèi)的允許扣 除數(shù)增加50萬(wàn)，即200萬(wàn)廣告費(fèi)全部允許扣除。但在實(shí)際稽查工作中，查補(bǔ)收入大都 不允許作為計(jì)提以上三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)?；鶎诱鞴芑橐话阏J(rèn)為三項(xiàng)費(fèi)用是以企業(yè)在匯 算時(shí)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào) 表主表中填列的第一行營(yíng)業(yè)收入為準(zhǔn)。所以查補(bǔ)收入不 能補(bǔ)提。至于是否允許彌補(bǔ)以前年度虧損問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局2010年

4、第20號(hào)公告已 經(jīng)明確規(guī)定允許彌補(bǔ)。四、企業(yè)向非金融企業(yè)及個(gè)人借款發(fā)生的利息支出，在不超過(guò)金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款 利率計(jì)算的數(shù)額的部分允許扣除由于各金融企業(yè)的浮動(dòng)利率不一致，在計(jì)算利息扣除時(shí)如何掌握關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，國(guó)家稅 務(wù)總局沒(méi)有明確規(guī)定，據(jù)筆者的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)了解，目前全國(guó)各省 對(duì)該問(wèn)題規(guī)定不有的地方規(guī)定只能在基準(zhǔn)利率內(nèi)扣除。而有的地方如上海則規(guī)定實(shí)際發(fā)生的利息支 出，只要不超過(guò)司法部門(mén)的上限，均可以扣除。也有的地 方規(guī)定，如果該企業(yè)既向金 融機(jī)構(gòu)借款，也向非金融企業(yè)或個(gè)人借款，就按照該 金融機(jī)構(gòu)的利率,如果全部都是向非金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人借款,雖然上海市的則按照基準(zhǔn)利率扣除。規(guī)定比較合理、人性化。

5、但在實(shí)際操作中，限”很難把握，沒(méi)有 不超過(guò)司法部門(mén)的上 多少可操作性?！霸诨鶞?zhǔn)利率內(nèi)扣除”理尺度。所以最好還是 基層稅務(wù)機(jī)關(guān)的處 在借款時(shí)使用基準(zhǔn)利率，避免風(fēng)險(xiǎn)。五、企業(yè)向非金融企業(yè)或個(gè)人借款發(fā)生的利息支出，是否需要地稅局代開(kāi)的發(fā)票才能 在稅前扣除？對(duì)個(gè)人借款支付的利息支出，是否需要代扣代繳個(gè)人所得稅的憑證作為企 業(yè)所得稅扣除的憑證關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局有規(guī)定，無(wú)發(fā)票不能扣除。但所得稅司解釋又說(shuō)可以 扣除。但從基層稅務(wù)實(shí)踐來(lái)看，還是要取得發(fā)票和代扣代繳個(gè)人所得稅，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。六、向關(guān)聯(lián)企業(yè)或非關(guān)聯(lián)企業(yè)的無(wú)償借款是否需要核定利息支出，所得額征稅？例如：某公司借款1000萬(wàn)元給關(guān)聯(lián)企業(yè)，沒(méi)有收取

6、利息納入應(yīng)納稅第一，如果兩個(gè)公司不是關(guān)聯(lián)企業(yè)，沒(méi)有法定依據(jù)核定利息調(diào)整應(yīng)納稅所得額；第二，如果兩個(gè)公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，則按照特別納稅調(diào)整辦法處理，如果兩個(gè)公司均 是居民企業(yè)，且稅負(fù)相同，不宜進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易調(diào)整。不過(guò)實(shí)踐中也有被 征管調(diào)整的， 要補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅。七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未簽訂預(yù)售合同收取的定金是否征稅實(shí)踐中，許多基層稅務(wù)局對(duì)定金作為收入來(lái)征稅。如某地的稅務(wù)函中規(guī)定企業(yè) 銷(xiāo)售未 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入（包括預(yù)收款定金、預(yù)約保證金、合同保證金）等按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛 利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅后，作為 納稅調(diào)整增加額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。納稅人未將定金計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，

7、可能面臨補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)。八、企業(yè)為職工報(bào)銷(xiāo)通訊補(bǔ)貼，如何扣除拿發(fā)票報(bào)銷(xiāo)，這是與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的通訊支出，計(jì)入管理費(fèi)用。直接發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼， 計(jì)入職工福利費(fèi)，并繳納個(gè)人的得稅。報(bào)銷(xiāo)與補(bǔ)貼是兩個(gè)不同的概念。九、2010年12月己經(jīng)計(jì)提的工資，在2011年3月支付，是否允許在企業(yè)所得 稅前扣除？如果在匯算清繳期仍未支付的，是否允許扣除企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第34條規(guī)定，支付的工資方可扣除，而國(guó)稅函003號(hào) 文件規(guī)定，實(shí)際支付的工資可以在所得稅前扣除，但是為了減少過(guò)多的稅收同會(huì)計(jì)差 異，如果在匯算清繳結(jié)束前支付的，應(yīng)當(dāng)允許在所得稅前扣除，如果在匯算清繳結(jié)束 后仍未支付的，應(yīng)當(dāng)在支付年度扣除。十、2010年12月3

8、1日之前己經(jīng)計(jì)提，但尚未支付的五險(xiǎn)一金，如果在2011年 5月31日前繳納的，是否允許在企業(yè)所得稅前扣除？如果在匯算清繳期仍未支付的， 是否允許在企業(yè)所得稅前扣除五限一金的性質(zhì)同工資相似，因此應(yīng)當(dāng)比照工資費(fèi)用的規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣 除。十一、房地產(chǎn)企業(yè)的未完工收入是否允許作為三項(xiàng)費(fèi)用（福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和教育經(jīng) 費(fèi)）扣除基數(shù)根據(jù)國(guó)稅發(fā)31號(hào)文件第6條規(guī)定，已經(jīng)簽訂預(yù)售合同的收入為銷(xiāo)售收入，銷(xiāo)售收入 是三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的未完工收入允許作為三項(xiàng)費(fèi)用 扣除基數(shù)。但 是，待完工年度該項(xiàng)收入結(jié)轉(zhuǎn)為會(huì)計(jì)收入時(shí)，不能再次作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)。當(dāng)然實(shí) 際操作中，也有一些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)理解不同，使

9、得不能作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)。十二、企業(yè)工資薪金支出的扣除，是否以繳納了個(gè)人所得稅作為前提根據(jù)國(guó)稅函003號(hào)文件規(guī)定，合理的工資薪金支出要件之一為已經(jīng)代扣代繳了個(gè)人所得 稅或自行繳納、未達(dá)起征點(diǎn)。因此企業(yè)發(fā)放的工資薪金，如果沒(méi)有繳納個(gè) 人所得稅或 未達(dá)起征點(diǎn)，不允許在企業(yè)所得稅前扣除。十三、企業(yè)支付的差旅費(fèi)補(bǔ)貼，按照什么標(biāo)準(zhǔn)在稅前扣除應(yīng)當(dāng)由企業(yè)自行制定標(biāo)準(zhǔn)， 并且在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)附報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)，按 照該標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的差旅費(fèi)補(bǔ)貼，并且 有規(guī)范的領(lǐng)取手續(xù)，允許在企業(yè)所得稅前扣除。十四、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售年度是否允許扣除未完工收入繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加根據(jù)國(guó)稅發(fā) 31號(hào)文件第12條規(guī)定，允許扣除未完工收入

10、繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加。但實(shí)際操作中各 地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行不一。文件規(guī)定“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成 本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除?！钡?對(duì)“已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”是指 完工產(chǎn)品，還是包括未完工產(chǎn)品，各地理解不同。十五、房地產(chǎn)企業(yè)是否允許在完工年度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行匯算，多退少補(bǔ) 對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行 匯算，稅款多退少補(bǔ)，是過(guò)去外商投資企業(yè)稅款計(jì)算方式，國(guó)稅發(fā)31號(hào)文件對(duì)未完 工收入按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率征稅，是實(shí)際征收的概念，不存在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目清算，多退少補(bǔ)。即使完工年度虧損，也只能用以后年度的所得彌補(bǔ)虧 損，而不能退稅。卜六、園林綠化工程是否允許作為公共配套設(shè)施預(yù)提成本根據(jù)國(guó)稅發(fā)31號(hào)文件第26條規(guī)定，園林綠化工程屬于基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)，不屬于公共 配套設(shè)施，因此不允許預(yù)提成本。十七、房地產(chǎn)企業(yè)完工年度未取得全額發(fā)票的，允許按照合同額的10%預(yù)提，合同額的確定問(wèn)題一般房產(chǎn)企業(yè)會(huì)涉及多個(gè)合同。這里的合同額按照分合同計(jì)算，還是總合同計(jì)算的問(wèn) 題。例如：某房產(chǎn)公司有兩個(gè)出包合同，一個(gè)合同為600萬(wàn)元，另外一個(gè)