房地產(chǎn)開發(fā)與管理考試大綱

1、課程性質(zhì)與設(shè)置目的房地產(chǎn)開發(fā)與管理課程是一門應(yīng)用學(xué)科，是應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營管理原理討論房地 產(chǎn)業(yè)運(yùn)作規(guī)律，并以較小的代價(jià)取得較好房地產(chǎn)開發(fā)利用效益或效果的科學(xué)經(jīng)營 方法的學(xué)科，屬于經(jīng)營管理學(xué)科的一個(gè)分支。具有綜合性、政策性、實(shí)用性強(qiáng)的 特點(diǎn)，課程是由工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷、管理學(xué)、國家法律法規(guī)等知識(shí)構(gòu)成，因 此，通過本課程的學(xué)習(xí)使學(xué)生了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的理論和策略，掌握房地產(chǎn)開發(fā)的程序和內(nèi)容，了解房地產(chǎn)營銷和地產(chǎn)交易的相關(guān)知識(shí)。 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和物 業(yè)管理也有介紹。為培養(yǎng)高級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的人才打好理論基礎(chǔ)。課程內(nèi)容與考核目標(biāo)（考核知識(shí)點(diǎn)與考核要求）第一章管理與城市房地產(chǎn)一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求通過

2、本章的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類；把握房地產(chǎn)開發(fā)的 主要參與者及其所作的工作；熟練掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階及其內(nèi)容。二、課程內(nèi)容第一節(jié)管理的內(nèi)涵（一）管理的定義同別人一起，或通過別人使活動(dòng)完成得更有效的過程。成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn) 用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過程?！钡诙?jié)城市的產(chǎn)生和發(fā)展（一）城市的形成第二次大分工，商業(yè)和手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離，產(chǎn)生了以農(nóng)業(yè)為主的農(nóng)村，以商業(yè)為主的城市（二）城市的定義指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。（三）城市的基本特征1 聚集性：人口，工商企業(yè)2 系統(tǒng)性：人工、開放、復(fù)雜第三節(jié) 房地產(chǎn)與

3、房地產(chǎn)業(yè)（一）房地產(chǎn)定義：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的體現(xiàn)。財(cái)產(chǎn)、 不動(dòng)產(chǎn)。 它系房屋與土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱， 包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。注： 1 在實(shí)際生活中， 講到房地產(chǎn)， 一般均指房屋建筑及其建筑地塊所組成的整體，習(xí)慣上，房地產(chǎn)即房屋和用地。（二）房地產(chǎn)一般形式：房屋財(cái)產(chǎn)；土地財(cái)產(chǎn)。（三）房地產(chǎn)業(yè)概念：指從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。（四）內(nèi)容： 1 土地開發(fā)與再開發(fā)2 房屋開發(fā)和建設(shè)；3 地產(chǎn)經(jīng)營：土地是同權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；4 房地產(chǎn)經(jīng)營：房產(chǎn)買賣、租賃和抵押；5 房地產(chǎn)中介服務(wù)：咨詢、估價(jià)、測量、服務(wù)、公

4、正；6 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)： 家居服務(wù)、 房屋及配套實(shí)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)，保安、綠化、衛(wèi)生、代收代付，轉(zhuǎn)租；7 房地產(chǎn)金融：信貸，保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征、分類（一）房地產(chǎn)開發(fā)的含義一種使土地和房屋不斷地處于開發(fā)、 改造、 在開發(fā)狀態(tài)的活動(dòng)， 是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程。具體地說， 是指房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求， 對(duì)土地開發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)” ，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理，已取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的特征：1綜合性一一以人為本2長期性3時(shí)序性4地域性5局風(fēng)險(xiǎn)（

5、三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類：根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同： 新區(qū)開發(fā)和舊城改造按開發(fā)規(guī)模分：單項(xiàng)開發(fā)；成片開發(fā)按開發(fā)對(duì)象分：土地開發(fā)；房屋開發(fā)；綜合開發(fā)第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段和主要參與者（一）房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段1 .項(xiàng)目選擇與決策：選址、論證、決策；2 .前期工作：土地使用權(quán)的獲取、資金籌集、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)；3 .施工階段：建管管理、招投標(biāo)落實(shí)、監(jiān)理、配套設(shè)施；組織與協(xié)調(diào)4 .竣工交付驗(yàn)收：竣工備案制度、交付使用許可制度、兩書制度、前期物業(yè)管理。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者1 .開發(fā)商一一出資者、組織者、管理者、協(xié)調(diào)者2 .建筑承包商一一施工3 .政府有關(guān)部門一一行政審批4

6、.金融機(jī)構(gòu)一一資金提供者第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員與組織（一）開發(fā)人員的構(gòu)成：建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員、律師與代理人。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)等級(jí)注冊(cè)各類職稱人員工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)近三年累計(jì)上年資本建筑、土木、中級(jí)以上持資格證計(jì)、財(cái)務(wù)類人員職稱竣工面積機(jī)施工（萬）建筑、財(cái)管管理人員專職會(huì)計(jì)規(guī)定從業(yè)年限面積一級(jí)500040204設(shè)總管、中級(jí)以上30 萬、515萬二級(jí)200020102中級(jí)以上15 萬、310萬三級(jí)8001052工程、財(cái)務(wù)中級(jí)以上10 晚、2四級(jí)10052工程類中級(jí)以上1年三、考核知識(shí)點(diǎn)（一）房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)概念（二）房地產(chǎn)開發(fā)的工作階段（三）房地產(chǎn)企業(yè)四

7、、考核要求（一）管理的內(nèi)涵識(shí)記：管理的定義。（二）城市的產(chǎn)生與發(fā)展識(shí)記：城市的形成、定義和特征。（三）房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)識(shí)別：房地產(chǎn)定義、內(nèi)容。領(lǐng)會(huì)：房地產(chǎn)含義。（四）房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征、分類識(shí)記：房地產(chǎn)開發(fā)的涵義、特征、分類。領(lǐng)會(huì)：常見的物流信息技術(shù)及其基本理念。（五）房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段和主要參與者識(shí)別：房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段及內(nèi)容領(lǐng)會(huì)：房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者及其所承擔(dān)的角色（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員與組織識(shí)別：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇和土地使用權(quán)的獲取一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求通過本章的學(xué)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇相關(guān)環(huán)節(jié)和程序， 掌握當(dāng)前土地使用權(quán)

8、的獲取途徑、方式及相關(guān)土地制度。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和程序（一）項(xiàng)目選擇的定義。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就其開發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成功的關(guān)鍵。（二）項(xiàng)目選擇的程序1廣泛尋找投資項(xiàng)目2精心篩選投資項(xiàng)目3對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)性研究（初步可行性研究）4項(xiàng)目投資談判5詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）6公司的決策與實(shí)施第二節(jié) 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址（一）項(xiàng)目選址的管理依據(jù)城市管理法 ：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須富有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。（二）住宅項(xiàng)目選址的原則1 住宅項(xiàng)目選址要以城市總體規(guī)劃為依據(jù)2 住宅項(xiàng)目

9、選址必須考慮城市公用基礎(chǔ)設(shè)施的配套條件3 住宅項(xiàng)目選址要與立體軌道交通發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)4 住宅項(xiàng)目選址必須符合環(huán)境保護(hù)要求5 住宅項(xiàng)目選址必須考慮周邊設(shè)施的控制要求第三節(jié) 住宅項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃管理（一） 定義： 是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)單位和個(gè)人申請(qǐng)的建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查， 確定其建設(shè)地址， 用地范圍， 核定其用地性質(zhì)和土地 開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃要求，合法建設(shè)用地許可證。（二）主要內(nèi)容1 核定土地使用性質(zhì)2 核定土地開發(fā)強(qiáng)度（ 1）容積率（ 2）建筑密度（ 3）擬訂土地的其他規(guī)劃管理要求第四節(jié) 住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理（二）建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對(duì)建筑、

10、管線、路橋和房屋等工程，有規(guī)劃行政主管部門審核， 并會(huì)同相關(guān)專業(yè)管理部門協(xié)同審核意見， 對(duì)擬建工程項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體形、體量、建筑面積、空間以及朝向、基地出入口、 基地標(biāo)高建筑色彩、 和風(fēng)格等進(jìn)行核定， 并核發(fā)建設(shè)工程法律憑證建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（三） 住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容： 按土地來源不同對(duì)工程規(guī)劃進(jìn)行管理按設(shè)計(jì)審核對(duì)工程規(guī)劃進(jìn)行管理按配套對(duì)工程規(guī)劃進(jìn)行管理第五節(jié) 現(xiàn)行的土地制度（一） 現(xiàn)行的土地制度： 全部土地都為社會(huì)主義公有制， 分為全民所有和集體所有。第六節(jié) 土地使用權(quán)的獲?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)的獲取方式出讓。 是指國家或其委托部門以土地所有者的身份將一定時(shí)期

11、內(nèi)土地使用權(quán)讓與使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1 主體 : 市、縣人民政府組織，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行！2 報(bào)批程序：3 年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，文、教、科、衛(wèi)、體用地50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40 年，綜合或其他用地50 年4 出讓方式 土地使用權(quán)有償出讓一般有協(xié)議、 招投標(biāo)、 拍賣三種方式, 另有掛牌競價(jià)出讓。有資料顯示，在土地出讓活動(dòng)中，拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓三種方式下，地價(jià)之比可以達(dá)到 11.6 ： 3： 1。轉(zhuǎn)讓。 是土地使用權(quán)出讓的后發(fā)行為， 即指土地使用權(quán)出讓后， 土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。第

12、七節(jié) 農(nóng)地征用與工作程序（一）農(nóng)地征用的概念。是指國家為公共需要或公共用途，行使其最高（終極）土地所有權(quán)，強(qiáng)制取得農(nóng)村集體土地，并給予補(bǔ)償安置而取消其所有權(quán)、另外支配使用的一種土地政策或制度（二）征用集體土地的工作程序1 申請(qǐng)用地2 受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件3 審批用地4 簽發(fā)用地證書5 征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理6 頒發(fā)土地使用權(quán)證7 建立征用土地檔案第八節(jié) 城市房屋拆遷管理制度與政策（一）城市房屋拆遷的概念在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷， 并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、 安置的活動(dòng)。 拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。 被拆遷人是被拆遷房屋的所有人，而不是使用人。（二）城市房屋拆遷的管理體制國家城

13、市房屋拆遷主管機(jī)構(gòu)指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門， 管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。地方城市房屋拆遷主管機(jī)構(gòu)指縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理城市房屋拆遷工作部門，管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)與內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。三、考核知識(shí)點(diǎn)（一）項(xiàng)目選址的概念和程序（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址（三）住宅項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃管理（四）宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理（五）現(xiàn)行的土地制度（六）土地使用權(quán)的獲?。ㄆ撸┺r(nóng)地征用與工作程序（八）城市房屋拆遷管理制度與政策四、考核要求（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和程序識(shí)記：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的定義、項(xiàng)目選擇的程序。（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址識(shí)記：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址管理、住宅項(xiàng)

14、目選址的原則。（三）住宅項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃管理識(shí)記：住宅項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃管理定義、主要內(nèi)容。（四）住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理識(shí)記：住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理的定義、主要內(nèi)容。（五）現(xiàn)行的土地制度識(shí)別：現(xiàn)行的土地制度。（六）土地使用權(quán)的獲取識(shí)別：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的概念。領(lǐng)會(huì)：土地使用權(quán)出讓方式、轉(zhuǎn)讓方式。（七）農(nóng)地征用與工作程序識(shí)別：農(nóng)地征用的定義及程序。（八）城市房屋拆遷管理制度與政策識(shí)別：城市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定及管理體制。第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求通過本章的學(xué)習(xí)，懂得房地產(chǎn)投資決策的相關(guān)原則、程序和方法，并學(xué)會(huì)用 相應(yīng)的方法進(jìn)行簡單的分析和計(jì)算； 熟悉可行性

15、研究的概念和內(nèi)容，了解可行性 研究報(bào)告的撰寫要求及內(nèi)容；掌握財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念與聯(lián)系， 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)和簡單計(jì)算。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和決策概述（1） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的核心思想： 通過對(duì)項(xiàng)目的多次系統(tǒng)分析和策劃，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目有目標(biāo)、有計(jì)劃、德全面全過程管理。（2） 房地產(chǎn)投資決策： 在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中， 一般都會(huì)有不同的投資方案可供選擇， 如何利用有效、 準(zhǔn)確的分析方法進(jìn)行正確的選擇， 在眾多投資方案中選出最佳投資方案，就是房地產(chǎn)投資決策。（三）房地產(chǎn)投資決策的程序1 確定決策目標(biāo)2 擬定決策方案3 優(yōu)選決策方案4 執(zhí)行決策方案第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策方法

16、（一）定性分析方法1經(jīng)驗(yàn)判斷法2創(chuàng)造工程法（二）定量分析方法1凈收益法：2凈現(xiàn)值3內(nèi)部收益率第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析（一）線性盈虧平衡分析（二）敏感性分析1概念：指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有影響的敏感性因素， 并分析、 測算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度， 進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種分析方法。2原理：通過假定其他因素都不變，而把一個(gè)或幾個(gè)參數(shù)往不利和有利的方向變動(dòng)， 研究其影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的程度， 從中找出關(guān)鍵因素， 并根據(jù)分析結(jié)果盡量采取有效措施避免敏感性因素朝著不利方向發(fā)展， 確保投資決策的準(zhǔn)確性和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最優(yōu)。3分析步驟：第一步， 確定

17、分析指標(biāo)。 作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和財(cái)務(wù)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一致。常用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有利潤、利潤率、利稅率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期等。第二步，確定影響因素，設(shè)定其變化范圍。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)周期和租售期、建筑面積和租售面積、租金和售價(jià)、利率等。選定不確定因素后，其它因素不變，依情況設(shè)定該因素可能變化范圍，如+ 5%, + 10%, +15% 第三步， 計(jì)算各不確定因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)效果， 建立起一一對(duì)應(yīng)關(guān)系， 并用圖或表的形式表示出來。第四步，確定敏感因素，對(duì)方案的承受能力作出判斷。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

18、的可行性研究（一） 可行性研究的定義： 對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面、 系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法。 得出一系列瓶價(jià)值指標(biāo)， 以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。（二）可行性研究的內(nèi)容一是通過市場調(diào)查預(yù)測及其研究，說明投資項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的必要性；二是進(jìn)行開發(fā)與施工技術(shù)方案的研究、論證其技術(shù)上的可行性；三是通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和預(yù)測和項(xiàng)目的效益分析， 說明其在財(cái)務(wù)上的盈利性和在經(jīng)濟(jì)上的合理性。（三）可行性研究報(bào)告要點(diǎn)：1項(xiàng)目總說明2項(xiàng)目概況3投資環(huán)境研究4市場研究5項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目6規(guī)劃方案及建設(shè)條件7建設(shè)方式及進(jìn)度安排8投資估算及資金籌措9基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定10經(jīng)濟(jì)效益評(píng)

19、價(jià)：現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用彪、借債償還表，找出內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值。11 不確定性分析：敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析12 結(jié)論第五節(jié) 房地產(chǎn)市場研究（一）房地產(chǎn)市場研究步驟1確定研究目的，即該研究是投資方案選擇與決策服務(wù)、為解決某一具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)服務(wù)、 胃腸地選擇和產(chǎn)品定位服務(wù)的還是為編制一般市場研究報(bào)告服務(wù)的。2確立研究目標(biāo)，主要是確定該研究的范圍及所需決策的主要問題3選擇研究方法，主要是確定該研究所須數(shù)據(jù)的類型和收集方法4估算研究過程所需時(shí)間和費(fèi)用，以及研究結(jié)果的語氣價(jià)值5收集數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析6結(jié)論與建議（ 二 ） 房地產(chǎn)市場研究內(nèi)容1宏觀因素研究GNP/GDP GD

20、2曾長速度、人口、人均收入、通貨膨脹率、信貸政策/利率水平、政治穩(wěn)定性/ 民主各行業(yè)投資收益率2市場狀況研究需求分析：需求=愿意+購買能力人口、科技和經(jīng)濟(jì)（收入）是決定項(xiàng)目產(chǎn)品需求規(guī)模及構(gòu)成最直接、最重要的因素?？赡苁袌鲂枨罅?現(xiàn)實(shí)需求量+潛在需求量市場總需求量=國內(nèi)需求量+出口量供給分析：供給量=愿意+供給能力可能市場供給量=實(shí)際供給量+潛在供給量市場總供給量=國內(nèi)現(xiàn)有生產(chǎn)能力+在建生產(chǎn)能力+擬建項(xiàng)目生產(chǎn)能力十 進(jìn)口量總需求不足=市場總需求-市場總供給競爭分析：產(chǎn)品特性分析3相關(guān)因素研究第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算含義：是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、供求關(guān)系、資源供給能力、技術(shù)條

21、件分析的基礎(chǔ)上， 從住宅開發(fā)項(xiàng)目的角度出發(fā)， 根據(jù)我國現(xiàn)行的價(jià)格體系和財(cái)稅制度，對(duì)一系列財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查、收集、整理和測算，并將得到的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)編織成輔助財(cái)務(wù)報(bào)表。（二）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算的內(nèi)容：總成本、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)含義。是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用， 編制財(cái)務(wù)報(bào)表， 計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)， 考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FPNV2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR3動(dòng)態(tài)投資回收期（五） 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概念： 是從國家整體角度， 按照資源合理配置的原則考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用

22、， 分析、 計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)， 以判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。 10 億元以下項(xiàng)目不做。三、考核知識(shí)點(diǎn)（一）房地產(chǎn)策劃的基本思想（二）房地產(chǎn)投資決策的定義、程序、方法（三）不確定性決策的方法（四） 房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容與步驟（五）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算的含義與內(nèi)容（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義與指標(biāo)（七）國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的含義四、考核要求（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和決策概述識(shí)記：房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的基本思想。領(lǐng)會(huì)：房地產(chǎn)決策的含義與程序。（二）房地產(chǎn)投資決策方法領(lǐng)會(huì)：價(jià)值判斷法的基本思想、創(chuàng)造工程法的基本思想應(yīng)用：凈收益法、凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法（三）房地產(chǎn)投資不確定性分析識(shí)記：敏感性分析的概念。領(lǐng)會(huì)：盈虧平衡分析的基本

23、思想，敏感性分析的原理、步驟。應(yīng)用：盈虧平衡分析、敏感性因素的查找。（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究識(shí)記：可行性研究的定義、內(nèi)容，可行性研究報(bào)告的要點(diǎn)。（五）房地產(chǎn)市場研究識(shí)記：房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容與步驟。（六）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)識(shí)記：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算的含義、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的含義領(lǐng)會(huì)：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算的內(nèi)容、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)第四章房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求通過本章的學(xué)習(xí)，懂得城市規(guī)劃的概念和內(nèi)容；掌握居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān) 概念內(nèi)容和重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；掌握城市、居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容。二、課程內(nèi)容第一節(jié)城市規(guī)劃管理（一）城市規(guī)劃概念為實(shí)現(xiàn)一定的城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)， 確定城

24、市性質(zhì)、 規(guī)模、 和發(fā)展方向，充分合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局、各項(xiàng)建設(shè)綜合部署和具體安排。（二）城市規(guī)劃的內(nèi)容：總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃。第二節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）居住區(qū)定義：具有一定人口、用地規(guī)模、并為城市干道或自然界線所包圍的相對(duì)獨(dú)立的居住用地區(qū)域。（二）居住區(qū)用地構(gòu)成1居住建筑用地2公共建筑和公用設(shè)施用地3道路及廣場用地4公共綠地（三）居住區(qū)的規(guī)模居住區(qū)的規(guī)模包括人口規(guī)模和用地規(guī)模兩個(gè)方面，一般以人口規(guī)模為標(biāo)志。居住區(qū)的規(guī)模受居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的合理服務(wù)半徑（ 8001000m） 、 城市干道間距（ 7001000m） 、 居住行政管理體制 （一個(gè)居住區(qū)規(guī)模大

25、致與一個(gè)街道辦事處的規(guī)模相適應(yīng)） 以及自然地形條件等因素的影響。 據(jù)此， 我國居住區(qū)人口規(guī)模一般為5萬16萬人，少則3萬人；用地規(guī)模在 50100hm*右。（四）居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)目前我國居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要有以下三種基本形式：以居住小區(qū)為基本單位組成居住區(qū)：即居住小區(qū)居住區(qū)；以居住生活單元為基本單位組成居住區(qū)：即居住生活單元居住區(qū)；以居住生活單元和居住小區(qū)為基本單位組成居住區(qū)，即居住生活單元、居住小區(qū)居住區(qū)。（五）居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容：居住建筑規(guī)劃；公共建筑規(guī)劃；道路布局；綠地規(guī)劃；建筑設(shè)計(jì)。（六）居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總用地2居住建筑面積=居住建筑基地面積/ 居住建筑用地面積居住積密度=居住建筑

26、面積/ 居住建筑用地面積容積率 =居住建筑面積/ 居住用地面積人口毛（凈）密度=總?cè)丝?/ 總用地（居住建筑用低）住宅平均層數(shù)=住宅建筑面積/ 住宅基地總面積高層比 =高層建筑面積/ 總建筑面積住宅間距、停車位、建筑周期平均造價(jià)=總造價(jià)/ 總建筑面積第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容1能源系統(tǒng)：供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、液化氣）2給排水系統(tǒng)：取水、輸水、凈水、上水道、下水道、污水處理、排污工程3 道路交通系統(tǒng)： 對(duì)內(nèi)交通 （道路、 交通工具、 交通管理） 、 對(duì)外交通 （ 水、陸、空、管道）4通訊、郵電系統(tǒng)：郵政、電訊、網(wǎng)絡(luò)5環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理、環(huán)境保護(hù)6安全

27、系統(tǒng)：防火、防洪、防風(fēng)、防震、防沉降7土地平整工程三、考核知識(shí)點(diǎn)（一）城市規(guī)劃的概念（二）居住區(qū)的概念（三）基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容四、考核要求（一）城市規(guī)劃管理識(shí)別：城市規(guī)劃的定義，合肥市未來15 年城市規(guī)劃。領(lǐng)會(huì)：城市規(guī)劃的內(nèi)容。（二）住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)識(shí)別：居住區(qū)的定義、居住區(qū)用地構(gòu)成、居住區(qū)規(guī)模領(lǐng)會(huì)：居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、居住區(qū)規(guī)劃內(nèi)容、居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)識(shí)別：基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容第五章房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求本章主要介紹施工階段的管理，要求學(xué)生學(xué)習(xí)的同時(shí)，結(jié)合實(shí)際，掌握住宅建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)管管理的流程；熟練招投標(biāo)管理的相關(guān)概念、形式，掌握招投標(biāo)的流程；熟悉我國房地產(chǎn)

28、監(jiān)理的相關(guān) 機(jī)構(gòu)，監(jiān)理的程序和內(nèi)容；了解 住宅配套建設(shè)管理的內(nèi)容。二、課程內(nèi)容第一節(jié)住宅建設(shè)項(xiàng)目的建 管管理（一）住宅項(xiàng)目的建管管理 指在建設(shè)項(xiàng)目施工前，由政府建 筑業(yè)管理部門對(duì)住宅建設(shè)項(xiàng)目自 報(bào)建開始到施工許可證發(fā)放前的 全過程管理。（二）住宅項(xiàng)目建管管理的 工作流程第二節(jié) 住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理（一）住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)分類：勘察招標(biāo)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)、施工招（二）勘察招標(biāo)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)1 .招標(biāo)條件勘察招標(biāo)項(xiàng)目（需要招標(biāo)的范圍：500萬以上）應(yīng)具備的條件：經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè) 計(jì)任務(wù)書；建設(shè)用地范圍許可文件（建設(shè)工程立項(xiàng)文件）；符合要求的地形圖。設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件：經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書

29、或設(shè)計(jì)任務(wù)書；具有建筑管理部門劃定的工程建設(shè)地點(diǎn)、平面位置紅線圖；符合要求的地形圖（1: 500或1: 1000）;建設(shè)場地水文地質(zhì)初步勘察資料及市政設(shè)施、環(huán)境基礎(chǔ)資料。監(jiān)理招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件：完成施工圖設(shè)計(jì)、符合政府要求。2 .特點(diǎn)：以上三種招投標(biāo)，國家有指導(dǎo)價(jià)，各投標(biāo)者的報(bào)價(jià)基本接近，一 股以技術(shù)標(biāo)作為評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（三）施工招標(biāo)1 .建筑施工承發(fā)包與招投標(biāo)的關(guān)系：招投標(biāo)是承發(fā)包的一種形式，還有議 標(biāo)發(fā)包，直接發(fā)包等形。2 .施工發(fā)包條件：3 ）已批準(zhǔn)初步施工方案4 ）已列入國家或當(dāng)?shù)啬甓冉ㄔO(shè)計(jì)劃5 ）所需相關(guān)施工圖和技術(shù)資料已齊備3.施工發(fā)包方式：以招標(biāo)發(fā)包為主，又分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

30、二、施工招投標(biāo)的程序（一）招標(biāo)程序1 .準(zhǔn)備階段：成立招標(biāo)工作小組；成立評(píng)標(biāo)工作小組；招標(biāo)登記2 .招標(biāo)階段：編制招標(biāo)文件，發(fā)布招標(biāo)信息；接受招標(biāo)申請(qǐng)，進(jìn)行資格審 核；分發(fā)招標(biāo)文件，辦理投標(biāo)手續(xù)；至現(xiàn)場踏勘和召開答疑會(huì)；編制招標(biāo)補(bǔ)充文 件；接受投標(biāo)文件。3 .評(píng)標(biāo)階段：開標(biāo)；評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；簽發(fā)中標(biāo)通知書；簽訂承發(fā)包合同。（二）投標(biāo)程序;成立投標(biāo)小組、進(jìn)行投標(biāo)決策 :i參加資格審查B! 一 IBB! sM _Ml M M第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理（一） 工程監(jiān)理的含義。 指具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位， 根據(jù)建設(shè)單位的委托， 依照法律、 行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計(jì)文件和建筑施工承包合同，

31、 在施工質(zhì)量、 建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面， 代表建設(shè)單位對(duì)工程施工實(shí)施專門的監(jiān)督活動(dòng)， 以求用最少的人力、 物力、 財(cái)力和時(shí)間獲得符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品。（二）主體1政府監(jiān)理機(jī)構(gòu)：建設(shè)部下的各級(jí)行政監(jiān)理部門；工業(yè)部、交通部自己的監(jiān)理部門。2社會(huì)監(jiān)理機(jī)構(gòu)包括：專門的監(jiān)理公司、事務(wù)所以及兼承建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)的工程設(shè)計(jì)、科研和項(xiàng)目咨詢單位等。（三）工程監(jiān)理的主要任務(wù)：建設(shè)項(xiàng)目的三大目標(biāo)控制（費(fèi)用控制目標(biāo)、總工期目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)）和合同管理（四）工程監(jiān)理的程序：獲取任務(wù)；簽訂監(jiān)理合同；制定監(jiān)理規(guī)劃；進(jìn)行監(jiān)理總結(jié)。（五）監(jiān)理工作的內(nèi)容和方法1工程投資監(jiān)理2工程進(jìn)度監(jiān)理（目標(biāo)：如期完工）3工程質(zhì)量監(jiān)理4工程成本

32、（造價(jià)）監(jiān)理5合同監(jiān)理第四節(jié) 住宅配套建設(shè)管理（一）住宅配套設(shè)施。指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。（二）住宅配套建設(shè)的層次1住宅基本生活單元的配套設(shè)施。2住宅小區(qū)的配套設(shè)施。3住宅區(qū)的配套設(shè)施。4市政公用設(shè)施。（三）住宅區(qū)市政、公用配套的基本構(gòu)成1給水系統(tǒng)2排水系統(tǒng)（雨水、污水）3道路系統(tǒng)4電力系統(tǒng)5燃?xì)庀到y(tǒng)6通訊、智能化系統(tǒng)7廣電系統(tǒng)三、考核知識(shí)點(diǎn)（一）住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理（二）住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)管理（三）住宅建設(shè)項(xiàng)目的施工監(jiān)理（四）住宅建設(shè)配套管理四、考核要求（一）住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理領(lǐng)會(huì)：建管管理的含義、工作流程。（二）住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理識(shí)

33、別：住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)分類。領(lǐng)會(huì)：不同類型招投標(biāo)的條件、招投標(biāo)的程序。（三）房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理識(shí)別：工程監(jiān)理的含義、主體、程序、內(nèi)容和方法。（四）住宅配套建設(shè)管理識(shí)別：住宅配套設(shè)施的涵義、住宅區(qū)市政、公用配套的基本構(gòu)成。領(lǐng)會(huì)：住宅配套設(shè)施的層次。第六章 住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用制度、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求了解我國建設(shè)工程質(zhì)量管理方法改革的沿革、 住宅項(xiàng)目竣工備案和竣工交付 使用許可制度的含義， 熟悉宅項(xiàng)目竣工備案和竣工交付使用許可制度的內(nèi)容， 熟悉兩書制度的含義、 “兩書” 的內(nèi)容， 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)不同階段物業(yè)管理的內(nèi)容、性質(zhì)和特征。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 住宅項(xiàng)目竣工備案制度（一）建設(shè)工程質(zhì)

34、量管理方法改革的沿革1 84 年以前，參與建設(shè)的各方自我控制模式。特征：自用！矛盾：現(xiàn)代化裝備率低，任務(wù)不飽滿效率低。2 19842000，政府專門設(shè)立機(jī)構(gòu)監(jiān)督工程質(zhì)量。建設(shè)（開發(fā)）、勘察、設(shè)計(jì)、施工等單位走向市場，成為市場主體。加強(qiáng)了管理，提高了工程質(zhì)量的整體水平；但是被動(dòng)監(jiān)管，沒有抓質(zhì)量的責(zé)任心和積極性，并且容易產(chǎn)生空擋。3 2000年以后， 建設(shè)工程竣工備案管理模式。 竣工后由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用，且之后 15 日內(nèi)要將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告同規(guī)劃、 公安消防和環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件包建設(shè)行政主管部門備案。（二）住宅工程竣工備案管理的特點(diǎn)住宅建設(shè)工程竣

35、工常常不能一次完成，需要分批地進(jìn)行。需要完成相應(yīng)的配套設(shè)施，并經(jīng)審核許可后方能交付使用。（三）住宅工程竣工備案制度的實(shí)施1實(shí)施主體：具體實(shí)施部門：市和各區(qū)質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收主體：建設(shè)單位2實(shí)施程序：1）建設(shè)單位收到施工單位報(bào)告，勘察單位報(bào)告、設(shè)計(jì)單位報(bào)告、監(jiān)理單位報(bào)告，組織施工單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位及其他單位的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。2）竣工驗(yàn)收7 日前，向備案管理部門（質(zhì)量監(jiān)督站）申領(lǐng)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并書面通知質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收時(shí)間、地點(diǎn)、驗(yàn)收組名單。3）備案管理部門審查，符合要求者。發(fā)給“兩表”，不符合要求者，通知其整改，確定重新驗(yàn)收時(shí)間。第二節(jié) 住宅項(xiàng)

36、目竣工交付使用許可制度（一） 住宅項(xiàng)目竣工。 住宅項(xiàng)目按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和文件的內(nèi)容全部建成， 達(dá)到入住居民使用的條件， 經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格。 住宅項(xiàng)目包括住宅建筑單體工程，相應(yīng)的市政、公用工程，公共建筑配套工程和環(huán)境工程。只有住宅項(xiàng)目達(dá)到入住居民的使用條件，才可以申辦交付使用許可手續(xù)。（二）住宅項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。住宅一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)工程已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，在施工單位預(yù)先完成子檢驗(yàn)并認(rèn)為符合正式驗(yàn)收條件的基礎(chǔ)上， 向建設(shè)單位辦理正式驗(yàn)收并移交手續(xù)， 建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、 施工、 工程監(jiān)理等有關(guān)方面對(duì)住宅項(xiàng)目技術(shù)資料和實(shí)物進(jìn)行檢查驗(yàn)收。（三） 住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可。 住宅工程竣工驗(yàn)收合格后， 相應(yīng)

37、的市政、公用、 公建配套項(xiàng)目也已完成， 達(dá)到入住居民的使用條件， 建設(shè)單位就可向政府住宅建設(shè)主管部門提出交使用許可審核申請(qǐng)， 住宅建設(shè)管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)按照確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)。 經(jīng)審核符合交付使用條件的住宅， 按幢頒發(fā) “住宅交付使用許可證”成為住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可。第三節(jié) 住宅交付時(shí)的“兩書”提供（1） “新建住宅質(zhì)量保證書”含義：新建住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅建設(shè)質(zhì)量以書面形式承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的承諾。（2） “住宅使用說明書”的含義： “住宅使用說明書”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)建設(shè)的住宅結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等，以書面形式向購房者作出的使用說明和

38、注意事項(xiàng)。（三）交付使用時(shí)必須提供“兩書” 。第四節(jié) 物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理（一）物業(yè)管理服務(wù)含義：是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)委托， 對(duì)已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的房屋建筑物及其相關(guān)共設(shè)施進(jìn)行全面管理的經(jīng)營性服務(wù)。（3） 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵： 物業(yè)管理服務(wù)是一種委托管理服務(wù)； 物業(yè)管理服務(wù)要簽訂書面委托合同， 依照合同進(jìn)行管理服務(wù)； 物業(yè)管理服務(wù)是對(duì)已竣工驗(yàn)收合格并投入使用的物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)是一種有償?shù)墓芾矸?wù)活 動(dòng)。早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收出售業(yè)主委員會(huì)成立（三）住宅項(xiàng)目物業(yè)交接含義：是指開發(fā)單位在住宅竣工驗(yàn)收并交付使用許 可后進(jìn)行選

39、聘物業(yè)管理公司，并簽訂委托管理服務(wù)合同，將物業(yè)交給物業(yè)管理企 業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的活動(dòng)。交接驗(yàn)收前提：建筑施工正式完成，設(shè)施運(yùn)行已經(jīng)正常， 竣工驗(yàn)收已經(jīng)通過，取得新建住宅交付使用許可證，資料齊全并且準(zhǔn)確無誤。（四）物業(yè)交接的內(nèi)容和程序1 .接管驗(yàn)收：新建房：建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提交資料，如產(chǎn)權(quán)資料、 軍工圖紙為主的技術(shù)資料，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽管 線的全套圖紙；原有房：提交房屋平面圖，分割平面、設(shè)施等技術(shù)資料。2 .質(zhì)量與使用功能檢驗(yàn)：新建房：包括對(duì)主體結(jié)構(gòu)，樓宇的外立面、地面、 水、電、燃?xì)?、消防設(shè)施及其他設(shè)備在使用功能和質(zhì)量上進(jìn)行目測、檢測和實(shí)測；原有房：以危險(xiǎn)房屋鑒

40、定標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù)；整體，主體結(jié)構(gòu)， 設(shè)備，使用情況。3 .交接驗(yàn)收符合標(biāo)準(zhǔn)，7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格證，并正式實(shí)施物業(yè)管理。如 發(fā)現(xiàn)一般性質(zhì)量問題一般協(xié)議補(bǔ)償解決； 保修期內(nèi)重大質(zhì)量問題：通過鑒定，屬 建設(shè)問題由開發(fā)商負(fù)責(zé)，使用不當(dāng)問題由業(yè)主負(fù)責(zé)，管理不善問題物業(yè)公司負(fù)責(zé)。（五）前期物業(yè)管理1 .前期物業(yè)管理含義：住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。2 .與物業(yè)管理早期介入的區(qū)別A早期介入的物業(yè)公司不一定與開發(fā)企業(yè)確定委托關(guān)系，可以咨詢顧問等形 式提出意見和建議，而前期物業(yè)管理活動(dòng)必須在與開發(fā)企業(yè)簽訂委托關(guān)系后進(jìn) 行，公司由該物業(yè)的管理服務(wù)權(quán)。B早期介入的物業(yè)管理公司是從物業(yè)管理

41、者的角度、從是否有利于日后物業(yè) 管理服務(wù)等具體細(xì)節(jié)上提出改進(jìn)意見或建議，起輔助作用。決定全在于開發(fā)商，是否介入、 接入時(shí)機(jī)、 程度都取決于開發(fā)商。 前期物業(yè)管理則是受開發(fā)商全權(quán)委 托進(jìn)行物業(yè)管理，負(fù)民事責(zé)任。三、考核知識(shí)點(diǎn)（一）住宅項(xiàng)目竣工備案制度（二）住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度（三）住宅交付時(shí)的“兩書”提供（四）物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理四、考核要求（一）住宅項(xiàng)目竣工備案制度識(shí)別：建設(shè)工程質(zhì)量管理方法改革的沿革、住宅工程竣工備案管理的特點(diǎn)領(lǐng)會(huì)：住宅工程竣工備案的實(shí)施（二）住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度領(lǐng)會(huì)：住宅項(xiàng)目竣工、住宅項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可。（三）住宅交付時(shí)的“兩書”提供

42、識(shí)別：新建住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明說的含義。（四）物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理識(shí)別: 物業(yè)管理服務(wù)的含義、內(nèi)涵、階段劃分，物業(yè)交接含義、內(nèi)容與程序。領(lǐng)會(huì): 前期物業(yè)管理與早期物業(yè)管理的區(qū)別。第七章 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集和成本監(jiān)控管理一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求通過本章的學(xué)習(xí)， 懂得房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的基本原則， 把握房地產(chǎn)開發(fā)過程資金形式變化的特征， 掌握主要的資金籌集渠道； 會(huì)進(jìn)行資金籌集成本和風(fēng)險(xiǎn)的分析。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 開發(fā)資金流動(dòng)的特征與資金籌集的基本原則（一）開發(fā)過程資金形態(tài)變化：1）項(xiàng)目選擇與決策使用資金比較少，一般是現(xiàn)金；2）前期工作階段資金主要用來購買土地與三通一平，資金形態(tài)變化：貨幣 資金變成儲(chǔ)備資金。3）施工階段的資金主要用來支付工程進(jìn)度款和其他開發(fā)費(fèi)用，資金形態(tài)變 化：儲(chǔ)備資金變成生產(chǎn)資金。4）竣工驗(yàn)收與交付使用簡短主要是預(yù)售房屋回收資金，資金形態(tài)變化：生 產(chǎn)資金變回貨幣資金。（二）房地產(chǎn)資金使用的特征1