房地產(chǎn)金融1-3

1、v參考教材：v1、教材：房地產(chǎn)金融鄧宏乾 復(fù)旦大學(xué)出版社 2006 ；v2、Property Finance David Isaacv3、 房地產(chǎn)金融中國(guó)人民大學(xué)出版社 謝經(jīng)榮等編著v4、房地產(chǎn)金融學(xué)張紅 清華大學(xué)出版社v5、 房地產(chǎn)金融王重潤(rùn) 北京大學(xué)出版社v第一章 緒論v第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí)v第三章 房地產(chǎn)抵押v第四章 住房金融v第五章 個(gè)人住房貸款v第六章 房地產(chǎn)開發(fā)融資v第七章 房地產(chǎn)投資證券化v第八章 住房抵押貸款證券化v第九章 房地產(chǎn)保險(xiǎn)v第一節(jié) 房地產(chǎn)金融學(xué)的學(xué)科性質(zhì)v第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展v第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的作用和重要性v第四節(jié) 房地產(chǎn)金融的研究對(duì)象及其分類v第

2、五節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)及其構(gòu)成v第六節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行模式v一、房地產(chǎn)金融學(xué)的學(xué)科性質(zhì) 房地產(chǎn)金融學(xué)是一門新興的應(yīng)用學(xué)科，屬于貨幣銀行學(xué)的分支；它與其他學(xué)科如房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)等有廣泛聯(lián)系，是一門邊緣學(xué)科。二、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵（一）從涉及對(duì)象來看房地產(chǎn)金融分為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)金融和房地產(chǎn)擔(dān)保金融（二）從學(xué)科體系來看房地產(chǎn)金融分為微觀房地產(chǎn)金融和宏觀房地產(chǎn)金融v一、房地產(chǎn)金融的概念 狹義：指房地產(chǎn)（住房）擔(dān)保金融，具體指金融機(jī)構(gòu)為個(gè)人投資、建造、裝修不動(dòng)產(chǎn)融通資金的行為。 廣義：包括房地產(chǎn)擔(dān)保金融和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)金融，具體指圍繞房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、和消費(fèi)過程進(jìn)行的貨幣流通和信用活動(dòng)及相關(guān)的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的

3、總稱，包括房地產(chǎn)投資、融資、信托、保險(xiǎn)以及有價(jià)證券的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓等。v一、世界范圍看,房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生v源于三次房荒v（一）第一次房荒19世紀(jì)以英國(guó)為代表的產(chǎn)業(yè)革命推動(dòng)城市化發(fā)展所致。社員或儲(chǔ)戶 合作社 購(gòu)地建房 社員（購(gòu)房者）1775年英國(guó)成立世界第一家住房協(xié)會(huì)克特利住房協(xié)會(huì)1845年成立第一家永久性住房協(xié)會(huì)都市公平協(xié)會(huì)（非銀行性專業(yè)住房機(jī)構(gòu)） v（二）第二次”房荒”（經(jīng)濟(jì)大蕭條上世紀(jì)70年代）1、經(jīng)濟(jì)大蕭條孕育和確立了（美國(guó)）現(xiàn)代房地產(chǎn)金融體系的基本框架2、二戰(zhàn)的破壞再次引發(fā)”房荒”。這一時(shí)期住房金融的特點(diǎn)：出現(xiàn)專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)；政策性住房金融體系得到發(fā)展 v（三）第三次”房荒”（上世紀(jì)

4、70年代至今主要是發(fā)展中國(guó)家的住房問題）v思考：v1、新一屆政府提出城鎮(zhèn)化是否把好了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的脈以及與房地產(chǎn)金融的相互影響。v2、發(fā)展城鎮(zhèn)化應(yīng)警惕哪些問題？v3、作為發(fā)展中國(guó)家。我國(guó)的住房自有率為什么遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家（80%以上）二、 世界范圍看,房地產(chǎn)金融的發(fā)展（一）房地產(chǎn)證券化成為金融發(fā)展的一個(gè)重要方向; 房地產(chǎn)證券化美國(guó)和日本為代表，主要有兩種形式：以房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)抵押信貸證券化和以房地產(chǎn)信托為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資證券化。（二）住房金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)呈多元化發(fā)展，逐步與商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)趨同?；鞓I(yè)經(jīng)營(yíng)v三、中國(guó)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展v（一）住房金融業(yè)務(wù)的興起 v1987年12月1日和8日先

5、后成立煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行：目的是配合房改、辦理住房券結(jié)算；同時(shí)支持商品房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，開辦個(gè)人買房貸款業(yè)務(wù)。 v（二）政策性住房金融制度的建立90年上海和北京住房改革實(shí)行提租補(bǔ)貼 租、售、建并舉91年上海率先模仿新加坡建立了住房公積金 制度v（三）住房金融體系的初步確立:1、建立住房公積金制度2、區(qū)分政策性和自營(yíng)性住房信貸業(yè)務(wù)3、住房貸款擔(dān)保機(jī)制開始建立v（四）住房金融的完善與發(fā)展v一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)v（一）房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng)v（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)受區(qū)域因素影響較大v（三）房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性v（四）受國(guó)家政策和城市規(guī)劃的影響v二、房地產(chǎn)的重要性（一）房地產(chǎn)是城市

6、存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)（二）房地產(chǎn)是家庭財(cái)富和政府收入的重要來源（三）房地產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性v三、房地產(chǎn)金融的作用（一）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障（二）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)器，政府利用房地產(chǎn)金融政策對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控（三）引導(dǎo)住房消費(fèi)，建立一個(gè)良好的房地產(chǎn)投資消費(fèi)結(jié)構(gòu)v四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 房地產(chǎn)同金融業(yè)相互促進(jìn)、相互聯(lián)系，依賴性強(qiáng)，共同受制于國(guó)家的金融政策。v一、房地產(chǎn)金融的研究對(duì)象v1、房地產(chǎn)資本市場(chǎng)：包括房地產(chǎn)股票、債券，房地產(chǎn)投資信托基金，住房抵押貸款證券化等v2、住房抵押貸款和商業(yè)房地產(chǎn)貸款及其風(fēng)險(xiǎn)管理v3、房地產(chǎn)貸款評(píng)估v4、房地產(chǎn)投資和融資決策v5、房地產(chǎn)投資組合v6

7、、住房金融制度改革v7、房地產(chǎn)保險(xiǎn)和貸款擔(dān)保v8、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)v9、房地產(chǎn)金融相關(guān)法規(guī)第四節(jié) 房地產(chǎn)金融的研究對(duì)象及其分類v二、房地產(chǎn)金融的分類v按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)分:政策性和自營(yíng)性房地產(chǎn)金融v按融通方式分:直接金融和間接金融v按放款形式分:信用放款和擔(dān)保放款v三、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)v房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)(資產(chǎn)業(yè)務(wù)、負(fù)債業(yè)務(wù)）和非房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)（表外業(yè)務(wù))v資產(chǎn)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)v負(fù)債業(yè)務(wù)包括與房地產(chǎn)有關(guān)的存款、借款和金融機(jī)構(gòu)往來業(yè)務(wù)v表外業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)信托、租賃、咨詢及代理業(yè)務(wù)四、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)v集中性v資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)v資金運(yùn)動(dòng)固定性v資金增值性v風(fēng)險(xiǎn)性主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、

8、自然風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)v房地產(chǎn)金融以抵押權(quán)為基礎(chǔ)v房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念 指與房地產(chǎn)有關(guān)的金融活動(dòng)及其場(chǎng)所，即圍繞房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、和消費(fèi)過程進(jìn)行的貨幣流通和信用活動(dòng)及相關(guān)的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱，包括房地產(chǎn)投資、融資、信托、保險(xiǎn)以及有價(jià)證券的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓等。v二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 直接融資和間接融資v三、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（一）吸收存款型金融機(jī)構(gòu) 商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)、信用合作社等，利用存款向地產(chǎn)業(yè)提供貸款。（二）契約儲(chǔ)蓄型金融機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等，通過長(zhǎng)期契約獲取資金并投向資本市場(chǎng)。（三）投資型金融機(jī)構(gòu)金融公司、共同基金等，通過出售短

9、期商業(yè)票據(jù)和發(fā)行長(zhǎng)期證券取得資金，并向個(gè)人或小企業(yè)提供貸款或進(jìn)行資本市場(chǎng)投資。v四、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)（一）信貸資金來源的短期性和運(yùn)用的長(zhǎng)期性（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)擔(dān)保的依賴性（三）住房金融的政府干預(yù)性（四）房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成本高，但收益較好v一、基于融資途徑的運(yùn)行模式 直接融資模式、契約融資模式、存款融資模式、證券融資模式v二、基于市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度的運(yùn)行模式（一）以基金為后盾的模式（巴西、新加坡）（二）基于儲(chǔ)蓄的模式（發(fā)展中國(guó)家）（三）混合型模式（私營(yíng)和官方金融機(jī)構(gòu)并存）（四）完善的模式（美國(guó)）v第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類及特征v第二節(jié) 利率、收益率v第三節(jié) 擔(dān)保融資v第四節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)及其構(gòu)

10、成v第五節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行模式v一、 利率v實(shí)際利率與名義利率（考慮通貨膨 脹率）v實(shí)際利率與名義利率（利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致）1)/1 (mmrRRrrR1)1/()1(v名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系：v1、實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；v2、名義利率越大，計(jì)息周期越短，二者差異越大；計(jì)息周期大于1，實(shí)際利率就大于名義利率，等于1二者相等。v（現(xiàn)值與終值）資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金具有相同的價(jià)值。v收益率是指投資回報(bào)率，為某年收益與投資之比。v利息率針對(duì)信貸資金，是借貸資本的收益率。v折現(xiàn)率是將未來收益轉(zhuǎn)化成現(xiàn)值的收益率v內(nèi)部

11、收益率指某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)際獲得或預(yù)期可獲得的收益率；其經(jīng)濟(jì)含義是項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可被完全收回；它放映了項(xiàng)目投資所能承受的最高貸款利率。v全部投資收益率放映了全部已投入資本的收益水平，可以認(rèn)為是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率的合成。v一、擔(dān)保與反擔(dān)保v（一）擔(dān)保及擔(dān)保形式：v擔(dān)保指以債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。v形式-保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金v2、反擔(dān)保：指擔(dān)保人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí)，由債務(wù)人或其他人向擔(dān)保人提供的確保追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保制度。反擔(dān)保方式有求償保證、求償?shù)盅骸⑶髢斮|(zhì)押v二、保證貸款v（

12、一）保證及其法律關(guān)系v保證指保證人與債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)。v法律關(guān)系包括債權(quán)人與債務(wù)人間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、保證人與債權(quán)人之間的保證合同關(guān)系、保證人與債務(wù)人之間的委托關(guān)系。v（二）保證的特征(從屬性、相對(duì)獨(dú)立性、單務(wù)性和無償性、補(bǔ)充性)v（三）保證人v保證人的資格指保證人的行為能力和清償債務(wù)的能力v保證人的范圍：企業(yè)法人，機(jī)關(guān)法人（經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)際組織或政府貸款），從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體法人、其他組織v保證人的代償能力（作為一個(gè)提示性條款）v三、質(zhì)押貸款v（一）質(zhì)押概述v質(zhì)押的含義v質(zhì)押法律關(guān)系：質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人、質(zhì)物v質(zhì)權(quán)的性質(zhì)：物權(quán)、他物權(quán)、擔(dān)保物

13、權(quán)v質(zhì)押的特征；以占有質(zhì)物為公示方法、標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利、質(zhì)權(quán)具有留置效力并直接支配標(biāo)的以實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。v（二）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款v動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交銀行占有，作為債權(quán)的擔(dān)保。v質(zhì)押標(biāo)的物的條件：1、必須有可讓與性；2、必須是特定化的動(dòng)產(chǎn)，包括特定物和特定化的種類物v3、權(quán)利質(zhì)押貸款v含義：以可讓與財(cái)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的設(shè)定擔(dān)保而獲取的貸款。v權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的物：有價(jià)證券、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、其他權(quán)利（包括一般債權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)等）v權(quán)利質(zhì)押與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別（標(biāo)的不同、設(shè)定方式不同、保全和實(shí)現(xiàn)的方式不同）。v票據(jù)等有價(jià)證券的質(zhì)押：匯票、本票、支票v（四）股權(quán)質(zhì)押貸款v1、股票質(zhì)押：依法可轉(zhuǎn)讓的股票、訂立

14、書面合同、辦理出質(zhì)登記 v股票質(zhì)押的特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較大（價(jià)格不穩(wěn)定、預(yù)期價(jià)值）、因其強(qiáng)流動(dòng)性擔(dān)保功能較強(qiáng)。v股票質(zhì)押的效力與實(shí)現(xiàn)：效力體現(xiàn)為出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人雙方的權(quán)利與義務(wù)；質(zhì)押實(shí)現(xiàn)僅適用變賣。v股票質(zhì)押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制v2、有限責(zé)任公司（合伙企業(yè)）股權(quán)質(zhì)押v3、外商投資企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押v4、合伙企業(yè)股權(quán)質(zhì)押v第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的概念及特征v第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定v第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力v第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)v第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的幾個(gè)特殊問題第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押的概念及特征一、抵押的概念及其構(gòu)成（一）抵押指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。（二）構(gòu)成：抵押人、

15、抵押權(quán)人、抵押物二、抵押權(quán)內(nèi)涵（一）是擔(dān)保物權(quán)而非用益物權(quán)（二）標(biāo)的物為特定房地產(chǎn)（所有或有權(quán)處分）（三）是不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的擔(dān)保物權(quán)（四）優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利v三、抵押權(quán)的特點(diǎn)：從屬性（成立、處分、滅失）、不可分性、物上代位性、特定性v四、抵押的種類1、以抵押物的不同標(biāo)準(zhǔn)可分為：不動(dòng)產(chǎn)抵押和動(dòng)產(chǎn)抵押（特殊性）2、以抵押產(chǎn)生的原因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)可分為：法定抵押和約定抵押3、以債權(quán)受擔(dān)保的抵押個(gè)數(shù)的不同為標(biāo)準(zhǔn):分為單一抵押、共同抵押與集合抵押v4、以設(shè)定抵押的目的為標(biāo)準(zhǔn)分為：流通抵押和保全抵押v5、以擔(dān)保的債權(quán)額是否確定為標(biāo)準(zhǔn)，分為：不定額抵押與定額抵押v6、以抵押的表現(xiàn)形態(tài)是否相同為標(biāo)準(zhǔn)，分為：普通抵押與特

16、殊抵押v一、抵押當(dāng)事人v抵押權(quán)人(債權(quán)人)v抵押人(債務(wù)人或第三人)v注意兩點(diǎn):第三人作抵押人時(shí),第三人又稱物上保證人。與保證擔(dān)保中的保證人不同（保證人以一般財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保負(fù)無限責(zé)任，物上保證人以特定財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保負(fù)有限責(zé)任）；抵押人必須具有的兩個(gè)條件：具有民事權(quán)利和民事行為能力；對(duì)抵押物享有處分權(quán)。v二、抵押標(biāo)的物v1、抵押標(biāo)的物的范圍v2、抵押標(biāo)的物的條件：具有特定性、具有交換價(jià)值、須為法律允許轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)、便于管理和實(shí)施v3、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定v（1）可以將幾宗房產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房產(chǎn)分割抵押；v（2）以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押；v（3

17、）以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，抵押額就抵押人可處分和收益的份額為限；v（4）以集體所有制房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)職工代表大會(huì)通過并報(bào)主管機(jī)關(guān)備案；v（5）中外合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)董事會(huì)通過；v（6）股份有限公司、有限責(zé)任公司房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過；v（7）國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位房地產(chǎn)抵押的應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定；v（8）以有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的所擔(dān)保債務(wù)的履行期不得超過其經(jīng)營(yíng)期限；v（9）以有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期不得超過其剩余年限；v（10）預(yù)購(gòu)商品房抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證

18、；v（11）以共有房地產(chǎn)抵押的須經(jīng)其他共有人書面同意；v（12）以出租房地產(chǎn)抵押的遵循買賣不破租賃的原則v（13）法人分立或合并的，原抵押合同繼續(xù)有效；v（14）對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)單應(yīng)移交抵押權(quán)人保管，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)第一收益人；v（15）房地產(chǎn)抵押合同簽訂后土地新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。v房地產(chǎn)抵押合同指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。v四、房地產(chǎn)抵押登記v1、房地產(chǎn)抵押登記的效力v抵押權(quán)屬物權(quán)，應(yīng)經(jīng)登記方可取得公示效力v生效時(shí)間：抵押登記之日生效。v形式上，對(duì)已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)做適當(dāng)記載，并為抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)利證。v

19、2、房地產(chǎn)抵押登記的程序v抵押登記申請(qǐng)v抵押登記審核、登記、備案v抵押登記變更與注銷v五、房地產(chǎn)抵押價(jià)值及其評(píng)估v（一）房地產(chǎn)抵押價(jià)值：指抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值減去法定優(yōu)先受償款。v（二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估v1、指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。v（二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估v2、房地產(chǎn)抵押估價(jià)方法（一般用成本法）v（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，可采用市場(chǎng)法、收益法和成本法；v（2）對(duì)出讓的土地使用權(quán)抵押評(píng)估時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法；v（3）對(duì)在建工程抵押

20、評(píng)估時(shí)可采用成本法和假設(shè)開發(fā)法v（二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估v3、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告v（1）報(bào)告應(yīng)包含估價(jià)的依據(jù)、方法及相關(guān)數(shù)據(jù)；v（2）報(bào)告應(yīng)向使用者提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；v（3）報(bào)告應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。v抵押權(quán)是抵押人享有的當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，依法處分抵押物并優(yōu)先受償實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的權(quán)利v抵押權(quán)效力是抵押權(quán)人行使這一權(quán)利的邊界范圍，主要包括抵押權(quán)的內(nèi)部效力和對(duì)外效力。v內(nèi)部效力主要包括抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、抵押權(quán)及于標(biāo)的物的范圍v外部效力主要包括對(duì)租賃權(quán)的效力、對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力、對(duì)外處分效力等。v一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)部效力v1、抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍：主債權(quán)、利息、違約金和賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用

21、v2、抵押權(quán)及于標(biāo)的物的范圍：抵押原物、從物、從權(quán)利、添附物、孽息、抵押物的代位物v二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的外部效力v1、抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)租賃權(quán)的影響v租賃權(quán)在前，抵押權(quán)在后：買賣不破租賃v抵押權(quán)在前，租賃權(quán)在后：抵押權(quán)可對(duì)抗租賃權(quán)2、抵押權(quán)對(duì)抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響 第一，轉(zhuǎn)讓已抵押的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已設(shè)定抵押權(quán)的情況；經(jīng)抵押登記的受讓人可代債務(wù)人清償債務(wù)而后向抵押人追償。第二，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存；轉(zhuǎn)讓價(jià)款明顯低于其價(jià)值的抵押權(quán)人可要求抵押人提供相應(yīng)擔(dān)保，否則不得轉(zhuǎn)讓。3、抵押權(quán)的處分效力v（1）概念：指抵押權(quán)人能否

22、將抵押權(quán)讓與他人或者為其他債權(quán)擔(dān)保。v（2）抵押權(quán)的讓與：可以讓與，但抵押權(quán)與主債權(quán)不得分離。v（3）以抵押權(quán)設(shè)定擔(dān)保：抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而作為其他債權(quán)的擔(dān)保。v4、抵押權(quán)與保證的關(guān)系v 同一債權(quán)既有保證又有抵押的，物的擔(dān)保優(yōu)先于保證，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任，債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任。v房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指?jìng)鶆?wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人依法定程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣、拍賣價(jià)款或以折價(jià)的方式優(yōu)先受償以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。v一、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件：抵押權(quán)有效存在、主債務(wù)履行期滿、債權(quán)未受清償、債務(wù)未清償是由債務(wù)人引起的v但債權(quán)期限未滿，有下列情況的可依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：抵押人死亡、抵押人被依法宣告破產(chǎn)或解散、抵押人違法擅自處分低押房地產(chǎn)的。v二、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式v1、抵押房地產(chǎn)折價(jià)v2、抵押房地產(chǎn)變賣：當(dāng)事人合意變賣、法院強(qiáng)制變賣v注意兩點(diǎn)：一抵押物的變賣不得對(duì)抗優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；二變賣對(duì)抵押權(quán)人的法律