控制性詳細規(guī)劃修改論證報告

1、_控制性詳細規(guī)劃098-C-3-11 、098-C-3-14 地塊修改論證報告筑家設計有限責任公司精品資料_目錄一、項目基本情況11、項目位置及規(guī)劃用地范圍2、用地權屬情況3、用地及周邊現(xiàn)狀二、 原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關規(guī)劃要求71、原控規(guī)要求2、上層次規(guī)劃及相關規(guī)劃要求三、 修改要求、 理由及依據(jù)81、修改要求與修改后的技術指標2、概念性規(guī)劃方案印證3、修改理由及依據(jù)四、修改論證141、常住人口計算2、公共服務設施影響論證3、道路交通影響論證4、修改前后對綠地的影響論證5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證6、對周邊建設影響論證7、市政設施影響論證8、“四增兩減”政策的落實五、結(jié)論23精品資

2、料_六、附件、附圖24附件 :1、長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局下達的控規(guī)修改論證通知單2、長沙市人民政府辦公廳關于愛爾總部大廈項目的公文處理單3、長沙市領導對（關于支持愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設有關問題的請示的反饋意見）的批示4、長沙市天心區(qū)人民政府關于支持解決愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設有關問題的請示5、長沙市發(fā)展和改革委員會關于愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設有關問題的意見6、長沙市衛(wèi)生局關于愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈建設相關工作情況的匯報7、長沙市商務局關于解決愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設有關問題的請示的反饋意見8、長沙市國土資源局承辦長沙市人民政府辦公廳公文轉(zhuǎn)辦單反饋意見9、省市兩級政

3、府關于支持總部大廈建設的政策和文件精品資料_附圖 :1、位置圖2、原控制指標規(guī)劃圖3、規(guī)劃控制指標修改圖4、項目詳細規(guī)劃方案圖5、項目詳細規(guī)劃方案日照圖6、地鐵鐵道學院站位置示意圖7、項目詳細規(guī)劃方案效果圖8、項目詳細規(guī)劃方案鳥瞰圖精品資料_精品資料_長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃 098-C-3-11 、098-C-3-14 地塊修改論證報告一、項目基本情況1、項目位置及規(guī)劃用地范圍項目位于長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃范圍內(nèi)， 修改地塊為控規(guī)中的 098-C-3-11 、098-C-3-14 地塊，地處芙蓉南路以西、紫薇路以東、白蘭路兩廂地段。規(guī)劃用地紅線面積 31498.57 平方米。2

4、、用地權屬情況土地權屬單位和項目建設單位為湖南佳興投資置業(yè)有限公司( 愛爾醫(yī)療投資有限公司的全資子公司) 。精品資料_3、用地及周邊現(xiàn)狀規(guī)劃紅線范圍內(nèi)用地現(xiàn)狀為待建區(qū)，基本為未經(jīng)整理的淺坡地，周邊有部分建筑分布。修改地塊北側(cè)為已建的湘中海·星之都住宅小區(qū)13 層住宅樓，西側(cè)為規(guī)劃的紫薇路用地、 已建成的新開村安置住宅小區(qū)4-6 層住宅樓、新悅家園小區(qū)和天心區(qū)疾病預防控制中心，東側(cè)為芙蓉南路；南側(cè)為已建成的中石化長大加油站，地塊被一條東西向的規(guī)劃白蘭路分為南北兩部分。場地沒有進行土地平整。詳見現(xiàn)狀實景照片與地形圖如下：（ 1）場地實景精品資料_（ 2）項目毗鄰的芙蓉南路精品資料_（ 3

5、）項目周邊建設實景與場地項目北部項目南部精品資料_項目西部精品資料_項目東部項目內(nèi)部精品資料_二、 原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關規(guī)劃要求1、原控規(guī)要求長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃由長沙市華銀建筑設計有限責任公司編制，于2005 年 6 月完成正式成果。項目地塊分為南（ 098-C-3-14 ）、北（ 098-C-3-11 ）兩個地塊。原控規(guī)南地塊（ 098-C-3-14 ）用地性質(zhì)為商業(yè)用地（C2），規(guī)劃控制指標為容積率 2.5 ，建筑密度 35%，建筑限高 24 米，綠地率 30%，機動車出入口方位N。原控規(guī)北地塊（ 098-C-3-11 ）用地性質(zhì)為商住用地（ C2R2），商住比為 2:8

6、，規(guī)劃控制指標為容積率 4.5 ，建筑密度 32%，建筑限高 100 米，綠地率 38%，機動車出入口方位 W。2、上層次規(guī)劃及相關規(guī)劃要求（1）長沙市城市總體規(guī)劃(2014 修改 )依據(jù) 2014 修改版的長沙市城市總體規(guī)劃 ，本次擬修改范圍內(nèi)規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。此次修改符合長沙市城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)的定位。（2）長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化提升A該規(guī)劃區(qū)的功能定位保護利用優(yōu)秀的歷史文化資源， 建設城市 CBD，使之成為集信息、商業(yè)、商務和行政辦公于一體的環(huán)境優(yōu)美、設施一流、高效集約的副中心級的商業(yè)中心。此次修改符合此功能定位。B軌道交通規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃地鐵一號線，線路沿

7、芙蓉南路，本片范圍內(nèi)設2站, 分別是鐵道學院站和友誼路站。 此次修改強化了 TOD的開發(fā)模式。C公共服務設施規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務設施基礎較好， 控規(guī)優(yōu)化提升對規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務設施包括中小學、體育設施用地、醫(yī)療衛(wèi)生設施、體育精品資料_設施規(guī)劃等公共服務設施進行了較好的配置。此次修改是對商業(yè)用地功能的補充，有利于商業(yè)用地功能互補。三、 修改要求、理由及依據(jù)1、修改要求與修改后的技術指標本次修改將按照市政府對該地段愛爾總部大廈建設的批示， 結(jié)合模擬的詳細規(guī)劃方案與技術指標，進行相對應的控規(guī)地塊修改。（ 1）控規(guī)地塊分為南（ 098-C-3-14 ）、北（098-C-3-11 ）兩個地塊。（

8、2）098-C-3-14 地塊按用地紅線界線分為 098-C-3-14A （西部分）與 098-C-3-14B （東部分）兩個地塊。 098-C-3-14A 規(guī)劃控制指標不變，仍為：容積率 2.5 ，建筑密度 35%，建筑限高 24 米，綠地率 30%。用地面積依用地紅線相應劃分。 098-C-3-14B 用地性精品資料_質(zhì)由商業(yè)用地（ C21）修改為商業(yè)、商務用地（ B1B2），商業(yè)商務比為 18.9:81.1 ，規(guī)劃控制指標為容積率 6.0 ，建筑密度 35%，建筑限高 100 米，綠地率 30%，機動車出入口方位 N。用地面積為紅線內(nèi)用地。（ 3）098-C-3-11 地塊的用地性質(zhì)由商

9、住用地（ C2R2）修改為商業(yè)、商務用地（ B1B2），商業(yè)商務比為 11.5:88.5 ，規(guī)劃控制指標修改為容積率 6.0 ，建筑密度 40%，建筑限高 100 米，綠地率 30%，機動車出入口方位 E、W、S。（ 4）上述地塊控規(guī)修改后計容面積為 99163 平米，平均容積率 6.0 。（ 5）修改后的控規(guī)地塊，依據(jù)長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設項目規(guī)劃審查規(guī)定匯編（修訂）（二 0 一三年度）的技術規(guī)定，高層商業(yè)建筑（二類地區(qū)），2000-5000 平米用地規(guī)劃指標為容積率 7.0 ，建筑密度 45%，綠地率 25%；10000-20000 平方米用地規(guī)劃指標為容積率 6.5 ，建筑密度 42%，綠

10、地率 28%。（ 6）項目地段屬高強度開發(fā)地區(qū)（鐵道學院地鐵站場區(qū)域） 。按照長沙市容積率管理技術規(guī)定的要求： “地鐵站點周邊控制范圍以站點幾何中心作為計算基點， 規(guī)定半徑為 300 米”，“高強度開發(fā)地區(qū)根據(jù)所處城市區(qū)位和功能定位不同， 分為城市主中心地區(qū)、 城市次中心地區(qū)、樞紐及片區(qū)中心地區(qū)和一般中心地區(qū)共四類地區(qū)。 針對不同的開發(fā)地區(qū)確定容積率控制上限”具體見表1：表 1 高強度開發(fā)地區(qū)用地容積率控制上限高強度開發(fā)地區(qū)類型上限容積率備注城市主中心地區(qū)12各類型高強度開發(fā)地區(qū)的控制城市次中心地區(qū)10范圍結(jié)合區(qū)域內(nèi)軌道交通站點樞紐及片區(qū)中心地區(qū)8確定，具體控制范圍面積和站一般中心地區(qū)6名詳見

11、附表 1項目地塊緊鄰鐵道學院地鐵站，距離在 300 米范圍內(nèi)。參照一般中心地區(qū)的標準，容量不超過6.0 （具體模擬總平見附圖） 。精品資料_精品資料_2、概念性規(guī)劃方案印證控規(guī)地塊對照該項目規(guī)劃方案， 項目地塊技術指標與修改的控制指標符合（具體見附圖：模擬總平面圖）。（ 1）方案構思與建筑布局基于上述地塊規(guī)劃指標的調(diào)整，對其總體布局規(guī)劃如下：A. 因需無償整體返還新開村10000 平米的商業(yè)用房，在此次模擬方案中擬考慮在南（098-C-3-14B ）地塊解決上述問題；B北（ 098-C-3-11 ）地塊為獨立的愛爾總部大廈；C南北兩地塊的建筑既可各自單獨運營，保持總部大廈和新開村物業(yè)的獨立性，

12、也可相互補充，互為一體；D建筑布局上， 建筑順應地形 ,盡力提高商業(yè)價值 , 平面布置成“一”型 , 以提高土地利用率及商鋪的臨街面，給城市讓出更多的城市空間 , 創(chuàng)造人性化的城市空間；E平面功能上，本方案設計結(jié)合功能需要合理布局，利用橫向、豎向結(jié)合的方法協(xié)調(diào)各部分功能；F立面設計：建筑的外部造型及立面設計考慮到不同視距及角度的觀賞效果。 運用大面塊的變化 及細小的變動， 使立面造型豐富，遠看有著強烈的節(jié)奏感及雕塑感。近觀可看到現(xiàn)代建筑細膩的細部。該模擬方案的總體規(guī)劃布局緊湊， 功能明確，既滿足了整體返還村里物業(yè)的要求，也符合愛爾總部大廈獨立運營需求。（ 2）日照方案滿足地塊內(nèi)及周邊建筑日照要

13、求，詳見日照分析圖。（ 3）間距方案滿足長沙市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定 中關于商業(yè)建筑的間距要求。（ 4）退讓精品資料_方案南、北地塊高層建筑離界、建筑退讓，滿足規(guī)劃管理技術規(guī)定要求。（ 5）消防北地塊方案滿足建筑防火規(guī)范要求、 南地塊建筑北向消防登高撲救面要局部占用白蘭路道路路幅用地。 南地塊方案高層商業(yè)、 商務樓建筑局部進入了地鐵控制保護區(qū)范圍，需得到長沙市軌道辦認可。（ 6）交通組織內(nèi)部支路環(huán)繞建筑， 道路使用效率高， 滿足通行以及消防通道的要求，北地塊需占用芙蓉南路西廂綠化帶部分用地作為進出通道。 地下車庫設置了雙向 7.0 米寬通道，南向車行出入口距離交叉口長度不足。3、修改理由及依據(jù)（

14、 1）修改理由A. 根據(jù)愛爾眼科規(guī)劃，到 2020 年將辦成 200 家連鎖醫(yī)療機構，擁有 2 萬員工、實現(xiàn) 1000 萬門診、 100 億收入、 1000 億市值、并創(chuàng)辦一所愛爾大學，該規(guī)劃的實現(xiàn)迫切需要新建強大的總部大廈來支撐。集團計劃把總部辦公、研發(fā)、學術研討、國際交流、教育培訓、采購、信息、行政管理和眼科醫(yī)學各中心及實驗室等多功能集成在新的總部大廈項目內(nèi)。 原控規(guī)地塊指標無法滿足總部大廈功能定位及面積要求，加之地塊周邊規(guī)劃道路尚未列入近期的修建計劃， 原機動車出入口方位 W，難以支撐數(shù)千名員工、客戶及相應機動車輛的出入需求, 需增加地塊臨近芙蓉路、白蘭路各一個機動車出入口（其中白蘭路為

15、消防車輛出入口）。B. 上述地塊緊鄰芙蓉路、地鐵1 號線鐵道學院站口（ 300 米范圍內(nèi)），按照長沙市容積率管理技術規(guī)定 ，高強度開發(fā)區(qū)域內(nèi)的容精品資料_積率范圍為 6-12 ，而本次規(guī)劃修改申請修改的平均容積率6.0 ，符合相關技術規(guī)定要求和領導批復。C. 依據(jù)長沙市人民政府辦公廳關于鼓勵企業(yè)總部大樓建設有關事項的通知（長政辦發(fā) 201342 號），愛爾總部大廈的興建符合該文件精神鼓勵和支持的范疇， 加之該總部大廈將是長沙市近年來最大的社會資本辦醫(yī)產(chǎn)業(yè)項目，市發(fā)改委已將該項目已列為2015 年長沙市重大項目并上報湖南省列入“511”重點投資計劃。（ 2）修改依據(jù)A. 長沙市規(guī)劃信息中心提供的

16、長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃的控規(guī)拼接單元；B. 長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化提升成果；C. 長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃修改論證通知單；D. 長沙市容積率管理技術規(guī)定及補充規(guī)定；E. 長沙市控制性詳細規(guī)劃局部修改論證報告成果規(guī)定；F. 國家及地方相關法律、規(guī)范、規(guī)程。（ 3）建設方承諾A. 該項目物業(yè)全部自持，不對外出售。B. 按規(guī)劃、國土等部門的相關規(guī)定，按時、足額補繳因指標調(diào)整產(chǎn)生的地價差額。C. 已邀請美國 AECOM、NBBJ、帕金斯威爾和法國 AIA 四家全球頂級設計公司主持項目設計， 將愛爾總部大廈打造成簡約大氣、 歷久彌新的地標式建筑，為城市添色增彩。D. 項目建成后， 愛爾總

17、部大廈將在營業(yè)辦公面積、綠色環(huán)保、人文環(huán)境、設施設備、智能信息化管理、 流程設計等方面體現(xiàn)國際標準、世界一流；中南大學愛爾眼科學院及愛爾眼科研究所將匯聚以院士、精品資料_專家為首的國內(nèi)外精英人才，動態(tài)配置頂尖儀器設備， 創(chuàng)建國家重點實驗室，最終成為全球行業(yè)頂級的教學、科研、學術平臺及基地。同時，該項目將進一步提升長沙市屬企業(yè)的品牌形象及社會辦醫(yī)在全國的影響力，為全市、全省乃至全國培養(yǎng)更多的優(yōu)秀專業(yè)人才，造福人民群眾。附：愛爾總部大廈用房功能分配序號功能1辦公用房2愛爾眼庫及角膜中心、眼膜捐獻志愿者活動基地3中南大學愛爾眼科學院研究生、博士實習基地4科技部亞非拉各國眼科醫(yī)生培訓中心5國際學術交流

18、中心6多功能會議學術報告廳7學科實驗室及模擬研究室8眼科精密采購測試應用中心及新材料研究中心及實驗室9多媒體學習和圖書文獻室10信息中心、服務器、計算機房和數(shù)據(jù)庫中心11財務管理專用集成辦公室12小型多功能教研、會議室（ 5 個）13專家工作室14與我公司合作的國際機構駐華辦事處或分公司15非政府項目、公益項目辦公和活動基地16愛爾集團展廳及眼科醫(yī)學科普博物館據(jù)此，土地權屬和建設方湖南佳興投資置業(yè)有限公司特提出申請，對 098-C-3-11 、098-C-3-14 地塊進行規(guī)劃用地性質(zhì)與規(guī)劃控制指標的修改論證， 在通過此項目的前置審查后，向長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請開展項目的規(guī)劃修改。四、修改論證1

19、、常住人口計算（ 1）長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃正式成果中，本片區(qū)規(guī)精品資料_劃人口為 6.6 萬人。根據(jù)提供的控規(guī)拼接單元資料匯總，該片區(qū)總戶數(shù)為94042 戶，經(jīng)整合成果計算，規(guī)劃片區(qū)總?cè)丝?4466戶*3.2 人= 302291 人。（ 2）修改前后項目地塊內(nèi)人口容量計算修改前的原規(guī)劃地塊為商住用地與商業(yè)用地，修改后為商業(yè)、 商務用地地塊，修改后項目減少了居住用地，即修改后人口容量減少了63531*80%/120*3.5=1482 人。附表 1 長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃常住居住人口一覽表序號人口容量修改前 (人)修改后 ( 人)減少值 (人)1項目地塊內(nèi)人口容量14820148

20、22控規(guī)編制單元人口容量30229130080914822、公共服務設施影響論證（1）中、小學規(guī)模核算本次項目修改后地塊人口減少1482 人，由此減少本地區(qū)相關配套設施的容量。中、小學規(guī)模因人口減少無擴容要求，不改變原控規(guī)的中、小學布局與規(guī)模設置。（2）醫(yī)院規(guī)模核算本次項目修改后地塊人口減少1482 人，由此減少本地區(qū)相關配套設施的容量。 醫(yī)院規(guī)模因人口減少無擴容要求，不改變原控規(guī)的醫(yī)院布局與規(guī)模設置。3、道路交通影響論證（ 1）本項目會進行交通影響評價工作，項目的道路交通影響論證以此評估報告為準。（ 2）本次修改地塊東、南、西三個方向均有城市道路：西鄰規(guī)劃紫薇路 (16.0 米) 、東鄰芙蓉

21、南路 (60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米精品資料_綠化帶 ) 、南鄰規(guī)劃白蘭路(20.0米) 。芙蓉南路有地鐵1 號線大運量交通配置。項目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，在模擬規(guī)劃中，規(guī)劃增加了相應的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位， 結(jié)合建筑的進退形成城市廣場作為聚散廣場使用。（ 3）項目道路A. 保持項目周邊城市主、次、支路道路不變。B. 項目外部道路北地塊用地周邊均有城市道路通過 : 西鄰規(guī)劃紫薇路 (16.0 米) 、東鄰芙蓉南路 (60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米綠化帶 ) 、南鄰規(guī)劃白蘭路 (20.0 米) 。芙蓉南路有地鐵 1 號線大運量交通配置。項目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，項

22、目為城市主、次、支路所環(huán)繞，具有良好的通行能力。因此，項目的人流與車流均能通過周邊城市道路便捷的進出。C. 項目內(nèi)部道路規(guī)劃北地塊道路以 7.0 米雙車道、南地塊以 4.0 米內(nèi)部道路為項目車行進出環(huán)行道路與消防通道， 并組織地塊內(nèi)部步行通道。 以此滿足人的通行與建筑消防要求。 在模擬規(guī)劃中， 規(guī)劃增加了相應的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位。D. 靜態(tài)交通規(guī)劃停車位按長沙市建設工程機動車停車場（庫）配建標準進行設置。宗地計容面積共計 99163 平米，車位數(shù) 1017 個。其中商業(yè)面積 12452 平米，按照 1.2 個車位 /100 平方米建筑面積， 商業(yè)面積對應的車位數(shù)為 150 個；商務辦公

23、面積 86711 平米，按照 1 個車位 /100 平方米建筑面積，商務辦公面積對應的車位數(shù) 867 個。南地塊總面積為14400 平米，其中商業(yè)面積 2720 平米，按照 1.2精品資料_個車位 /100 平方米建筑面積，商業(yè)面積對應的車位數(shù)33 個；商務辦公面積 11680 平米，1 個車位 /100 平方米建筑面積， 商務辦公面積對應的車位數(shù) 117 個。南地塊車位數(shù)總計應為150 個。北地塊總面積為84762 平米，其中商業(yè)面積 9732 平米，按照 1.2個車位 /100 平方米建筑面積，商業(yè)面積對應的車位數(shù)117 個；商務辦公面積 75030 平米，1 個車位 /100 平方米建筑

24、面積， 商務辦公面積對應的車位數(shù) 750 個。北地塊車位數(shù)總計應為867 個。在附后的模擬總平面圖中， 因南地塊面積的限制， 在滿足自身地塊停車數(shù) 80%的前提下，將部分停車位調(diào)整至北地塊，但總的停車位數(shù)保持 1017 個不變。同時，根據(jù)長沙市建設工程機動車停車場 （庫）配建標準，“非居住建筑地上停車場的停車位應不少于建筑物應配停車位總數(shù)的 10%且不大于 20%”，模擬方案符合上述規(guī)定。附表 2 長沙大道一段兩廂控規(guī)本項目地塊停車位計算表用地凈用地建筑綠地建筑 居住居住配建地塊總用地容積密限戶人主出入用地性面積率車位編號性質(zhì)面積 (M2)率度高數(shù)數(shù)口方位質(zhì)代碼(M2)(%)( 個 )名稱(%

25、)(M)( 戶 )( 人)098-C-3-11商業(yè)、16391141286.0403010000867ESWB1B2商務用地098-C-3-14B商業(yè)、301123456.0353010000150NB1B2商務用地此次修改未對城市道路做任何改動，增加了內(nèi)部支路， 并在詳細規(guī)劃中結(jié)合需求增加地塊內(nèi)車行道路、步行通道與停車位。 項目控規(guī)機動車停車需求為1017 個，模擬詳規(guī)中設置停車位為1017 個，符合要求。附表 3長沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后廣場規(guī)劃情況一覽表規(guī)劃前修改后序號類別國家和地方規(guī)范標準(公頃)(公頃)1道路廣場用地面積城市用地分類與規(guī)劃建設用118.84118.84（公頃）地標準

26、（ GB50137-2011）中規(guī)精品資料_定：人均道路與交通設施用地指標不應小于12.0 m 2/ 人，2人均道路廣場面積（ m2/人）3.933.95原控規(guī)項目編制成果未充分考慮道路廣場的設置，人均道路廣場面積遠低于國家和地方標準，該項目控規(guī)修改緩解了上述壓力。該項目依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范考慮增加了項目支路、城市廣場、停車場（庫）。4、修改前后對綠地的影響論證附表 4 長沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后綠地一覽表序號綠地類別修改前 (公頃)修改后 (公頃)國標1公共綠地面積（公頃）10.2410.242人均公共綠地面積（m2/人）0.3380.3404 7原建設控規(guī)片區(qū)大部分為已建成區(qū)， 片區(qū)人均公共綠地

27、指標遠低于國標。由于本次修改項目局部減少了人口規(guī)模， 使片區(qū)總?cè)丝趯嶋H下降。因此對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共綠地指標不會造成結(jié)構性的影響， 且相對緩解了公共綠地的缺失。5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證（ 1）歷史文化保護影響影響論證項目用地未涉及歷史文化風貌區(qū)、 歷史街區(qū)、文物保護單位的問題。不影響該規(guī)劃區(qū)的歷史文化保護； 將規(guī)劃區(qū)采取居民外遷等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。（ 2）空間景觀影響論證 A. “五線”控制要求藍線經(jīng)查閱核實，本地塊內(nèi)沒有長沙市市區(qū)地表水體保護（藍線）規(guī)劃需保護的水體。綠線精品資料_經(jīng)查閱核實，修改范圍內(nèi)地塊與長沙市城市綠線保護規(guī)劃無矛盾?；揖€經(jīng)查閱核實，長沙市

28、所確定的灰線微波通道在修改地塊西部外緣通過，所以不影響項目控規(guī)高度修改。另外，地塊處于機場凈空區(qū)控制線（188 米）范圍外，控規(guī)地塊場地標高最高點為79.77 米， 188 米-79.77 米=108.23 ，因此建筑限高 100 米對機場凈空不會造成影響。橙線經(jīng)查閱核實，長沙軌道交通 1 號線途經(jīng)規(guī)劃區(qū)一側(cè)的芙蓉南路，項目在橙線控制保護區(qū)范圍， 建設用房嚴格后退軌道特別保護區(qū)， 控制保護區(qū)內(nèi)的建設需得到長沙市軌道辦的確認后方能建設。紫線經(jīng)查閱核實，長沙市歷史文化名城保護規(guī)劃對本地塊沒有紫線控制的保護要求。黃線南地塊（ 098-C-3-14B ）設計建筑按加油站外建筑物分類為一類保護物。地塊南

29、側(cè)長大加油站為一級加油站， 其埋地油罐距離南地塊紅線 40.8m，距離設計建筑 50.8m，加油區(qū)（以加油站大棚投影范圍計）距離南地塊設計建筑大于 20m。南地塊設計建筑與南側(cè)長大加油站埋地油罐距離及加油機距離大于汽車加油加氣站設計與施工規(guī)范（ GB50156-2012）中規(guī)定的 25m及 16m安全間距要求， 具體詳見總平面圖。B. 空間景觀影響精品資料_景觀分區(qū)以芙蓉南路為界， 路東廂大部分為教育科研院校的校園景觀區(qū)及居住景觀區(qū)，路西廂為住宅、文化體育、商業(yè)為主的綜合景觀區(qū)。建設軸線北部以南二環(huán)為主要的帶狀生態(tài)軸線，和芙蓉南路的建設發(fā)展軸，已經(jīng)以木蓮沖路為主的文、體、商功能區(qū)集合的建設發(fā)展

30、軸。景觀節(jié)點以中南大學鐵道學院、 省經(jīng)濟管理干部學院、 湖南林業(yè)科技大學為代表的校園景觀及開放空間。6、對周邊建設影響論證項目地塊與周邊建設隔道路相對獨立， 因有城市道路相隔， 加上建筑后退要求， 地塊對周邊的用地建設基本無不良影響， 但因為現(xiàn)狀場地為待建區(qū)，地塊內(nèi)環(huán)境要素混雜，景觀不佳。建設現(xiàn)代的總部大廈可以帶動周邊地區(qū)的發(fā)展，解決農(nóng)民安置問題。規(guī)劃修改不影響西部已建且要保留的多、 高層住宅建筑的日照條件，在建設時需要相互協(xié)調(diào)， 項目在修建性詳規(guī)設計時應保證建筑間距、建筑退讓等滿足相關規(guī)范要求。根據(jù)項目的概念規(guī)劃方案，均可滿足以上要求（具體見附圖） 。因此項目建設對周邊建設影響甚微。7、市政

31、設施影響論證（ 1）給排水設施核算A. 給水系統(tǒng)依據(jù)長沙市給水工程專業(yè)規(guī)劃以及該控規(guī)給水規(guī)劃，該片區(qū)年規(guī)劃人均綜合用水指標為800 升/ 人·日。調(diào)整后會減少高峰日用水量為Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片區(qū)總?cè)丝跍p少，修改后會減少高峰日用水量1185.6m3。精品資料_B. 排水系統(tǒng)污水量按規(guī)劃人口平均日綜合水量的100%標準計。在進行管道污水流量計算時，考慮20%的管網(wǎng)地下水滲入量，則每天減少污水量Q=0.8×0.1482 ×1.2=0.1423 萬 m3/d。（ 2）電力系統(tǒng)本區(qū)負荷預測根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同的用地性質(zhì)，采用分類用電綜

32、合指標法和參考相關區(qū)域的用電負荷密度預測本規(guī)劃區(qū)用電負荷，其中：商業(yè)、商務用地單位建筑面積負荷（kw/ 萬 m2）取值為500kw/萬 m2，二類居住用地單位建筑面積負荷（kw/ 萬 m2）取值為 250 kw/萬 m2。項目的用電負荷：該區(qū)住宅建筑減量5.08萬 m2 ×250kw=1270kw，該區(qū)商業(yè)、商務建筑增量8.06 萬 m2 ×500kw =4030kw，項目修改后的用電負荷增量為2760kw。（ 3）信息規(guī)劃電話數(shù)量預測： 根據(jù)規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)綜合考慮預測電話數(shù)量，其中：商業(yè)、商務用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/ 萬 m2）取值為 100門/ 萬 m2，二類居住用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/ 萬 m2）取值為125 門/ 萬 m2計。此次修改電話數(shù)量：該區(qū)住宅建筑減量5.08 萬 m2×125=635 門，該區(qū)商業(yè)、商務建筑增量8.06 萬 m2×100=806 門，項目的電話數(shù)量減量為171 門。（ 4）燃氣規(guī)劃居民用氣量預測按70 萬千卡 / 人·年，綜合用氣量按300m3/人·年計，則減少年用氣量為44.46 萬 m3/ 人·年。修改減少了人口容量，用氣量發(fā)生變化。原控規(guī)在本地塊已設置燃氣管道，可在下一步規(guī)劃中，根據(jù)用氣量核實管徑，以保證用氣要求。8、“四增兩減