蘇州國有土地租賃暫行方案

1、蘇州市國有土地租賃暫行方法第一條為完善土地有償使用制度,增強土地資產(chǎn)治理,提升土地利用效益, 根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實際情況,制定本方法.第二條國有土地租賃以下簡稱土地租賃是指國家以土地所有者的身份將 國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)租與土地使用者, 并由土地使用者向國家支付租金 的行為.第三條本方法適用本市行政區(qū)域內(nèi)國有非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地租賃.第四條境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,除法律另有規(guī)定外,均可按本辦 法規(guī)定租賃使用國有土地.第五條土地租賃由市、縣級市人民政府土地行政主管部門和蘇州工業(yè)園區(qū)、 蘇州新區(qū)負(fù)責(zé)土地治理的部門以下統(tǒng)稱土地部門負(fù)責(zé)實施.市土地部門代表蘇州市人民政府履行本市市區(qū)

2、國有土地出租人的責(zé)任.縣級市土地部門代表縣級市人民政府履行本轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地出租人的責(zé)任.蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)管委會受蘇州市人民政府委托履行區(qū)域范圍內(nèi)國有土地出租 人的責(zé)任.第六條生產(chǎn)經(jīng)營性工程用地可采取國有土地使用權(quán)出讓方式取得土地使用 權(quán),也可以采取土地租賃方式取得土地使用權(quán).土地使用者因工程建設(shè)或生產(chǎn)經(jīng)營活動需要臨時使用土地,也可以通過土地租賃方式取得臨時用地使用權(quán).原行政劃撥土地使用權(quán),可以通過補辦國有土地出讓或補辦國有土地租賃方 式取得有償使用條件下的國有土地使用權(quán).房地產(chǎn)開發(fā)用地不采取國有土地租賃方式取得國有土地使用權(quán).第七條土地出租人和承租人必須簽訂國有土地租賃合同,合同文本

3、由市土 地部門統(tǒng)一制定.租賃合同自簽訂之日起生效.第八條土地租賃的年限由雙方當(dāng)事人約定,但不得超過以下最高年限：一工業(yè)用地為50年；二教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為 50年三商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；四綜合或其他用地為50年；五臨時用地為2年；六法律、法規(guī)另有規(guī)定的,按有關(guān)規(guī)定辦理.企業(yè)土地租賃的年限不得超過其工商營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營年限.第九條土地租金按地價總額和土地租賃年限,采取收益資本化公式確定.銀 行利率按中國人民銀行當(dāng)年公布的存貸利率的中間值確定.土地價格須由具備資質(zhì)的地價評估機構(gòu)進行宗地價格評估,由土地部門確第十條土地租賃期間,租金可定期隨銀行利率變化作相應(yīng)調(diào)整.第十一條租賃

4、的土地是由集體土地征為國有土地的承租方必須將征地費用 在首期租金中予以付清,其余地租局部可以逐年支付.第十二條蘇州市人民政府已頒發(fā)的有關(guān)土地出讓中土地收益分配的優(yōu)惠政 策,適用土地租賃.第十三條承租人應(yīng)當(dāng)按租賃合同約定的租金數(shù)額按期繳納土地租金.租賃合同簽訂后,承租人應(yīng)于三十日內(nèi)向出租人支付首期租金. 自合同簽訂 之日起不滿半年的,土地租金按全年標(biāo)準(zhǔn)減半繳納.但首期租金中的征地費用應(yīng) 按確定的標(biāo)準(zhǔn)全額支付.超過半年的,按一年的租金繳納.土地租金應(yīng)當(dāng)在每年6月30日前支付.第十四條國有土地租賃的審批權(quán)限,按國有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限執(zhí)行.臨時用地租賃由所屬縣級市、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)土地部門負(fù)

5、責(zé)審批.市區(qū)臨時用地租賃由市土地部門負(fù)責(zé)審批.第十五條土地使用者租賃國有土地,必須向縣級以上土地部門提出承租中 請？,按規(guī)定提供相關(guān)資料.經(jīng)土地部門審核,并按規(guī)定的審批權(quán)限報經(jīng)人民政 府批準(zhǔn)后,土地部門與土地使用者簽訂?國有土地租賃合同,土地部門向土地使用者頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書0第十六條土地租賃合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：一租賃當(dāng)事人；二租賃地塊的座落、四至范圍和面積；三租賃地塊的現(xiàn)狀條件；四租賃地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)；五租賃年限；六租金金額、支付時間和方式；七租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任；八土地使用條件；九開發(fā)期限；十土地使用期滿后,地上建筑物處置方式；H一其他需要明確的事項.第十七條租賃合同簽訂

6、后,承租人必須在 15日內(nèi)到當(dāng)?shù)赝恋夭块T辦理土地 租賃登記,由縣級以上人民政府向承租人頒發(fā)?國有土地使用證?,并注明 土 地租賃土地租賃不登記的,承租人的權(quán)利不受法律保護.第十八條土地使用者租賃臨時用地,由土地使用者向當(dāng)?shù)赝恋夭块T提出申請,并按規(guī)定提供相關(guān)材料,經(jīng)土地部門審批,土地使用 者與土地部門簽訂?國有土地臨時租賃合同?,土地部門向土地使用者頒發(fā)? I 臨時建設(shè)用地批準(zhǔn)書?.臨時租賃合同的內(nèi)容,參照本方法第十六條規(guī)定.第十九條國有土地承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、 規(guī)劃要求 和其他條件進行土地利用和經(jīng)營. 如用途發(fā)生變更的,須經(jīng)規(guī)劃部門的同意,并 報經(jīng)土地部門辦理用途變更手續(xù)

7、,調(diào)整租賃合同前方可變更.第二十條承租人不得在租賃的臨時用地上修建永久性建筑物或構(gòu)筑物.第二十一條經(jīng)出租人同意,承租人可以將土地轉(zhuǎn)租給他人使用,井辦理土地 轉(zhuǎn)租登記手續(xù).轉(zhuǎn)租后的土地不得再轉(zhuǎn)租.第二十二條土地轉(zhuǎn)租時,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)租合同,轉(zhuǎn)租自當(dāng)事人簽訂之日 起生效.轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限不得超過原土地租賃合同約定期限減去已租賃期 限后的剩余期限.轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容不得與土地租賃合同的內(nèi)容相抵觸.轉(zhuǎn)租期間,原土地租賃合同變更,影.向轉(zhuǎn)租合同履行的,轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)作 相應(yīng)的變更；轉(zhuǎn)租期間,原土地租賃合同終止的,轉(zhuǎn)租合同也隨之終止.第二十三條轉(zhuǎn)租合同簽訂后,轉(zhuǎn)租當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將合同送交土地部門進行登 記.

8、轉(zhuǎn)租合同不登記的,承租人的權(quán)利不受法律保護.第二十四條承租人假設(shè)將全部土地轉(zhuǎn)給他人使用,可以選擇以下兩種方式：承租人向土地部門提出變更租賃合同的申請, 經(jīng)土地部門批準(zhǔn)后,變更土地 承租人承租人向土地部門提出土地使用權(quán)出讓申請, 經(jīng)批準(zhǔn)受讓后,再對土地使用 權(quán)進行轉(zhuǎn)讓.土地出讓金按已確定的租金標(biāo)準(zhǔn)采用資本收益公式進行換算的方法 確定.對承租人已支付的征地費用可以抵充出讓金.第二十五條在土地租賃年限內(nèi),承租土地上的房屋可以轉(zhuǎn)讓或出租. 轉(zhuǎn)讓房 屋時,必須按本方法第二十四條規(guī)定的方式, 辦理租賃合同變更或土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓手續(xù).房屋出租時,出租期限不超過土地租賃合同或土地轉(zhuǎn)租合同約定的承租 期限.第二

9、十六條租賃的土地因轉(zhuǎn)租或房屋轉(zhuǎn)讓發(fā)生分割的,由土地部門確定租賃 土地的界限和面積.第二十七條在土地租賃年限內(nèi),土地承租人可以將土地租賃權(quán)作價出資或者 作為合作條件與其他投資者舉辦合資合作企業(yè).租賃的土地必須按本方法第二十 四條規(guī)定的方式將原租賃合同的承租人變更或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓給合資合作企 業(yè).第二十八條在土地租賃年限內(nèi),土地使用權(quán)可以抵押,抵押金額區(qū)別以下情 況確定：政府直接租賃的土地,承租人在首期租金中付清了征地費用,土地抵押金額 按不高于評估地價的40%確定.承租人未支付過征地費用,土地租金逐年支付 的,不予抵押.但是地面建筑物可以單獨抵押.原行政劃撥土地使用者補辦租賃的土地,抵押金額按

10、不高于評估地價的40%確定.在土地租賃年限內(nèi),承租企業(yè)法人破產(chǎn)的,土地租賃合同自然終止,由土地 部門收回出租的土地.在土地相質(zhì)年限內(nèi),承租企業(yè)法人被兼并或被合并的,按本方法第二十四條 規(guī)定的方式辦理租賃合同變更或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù).在土地租賃年限內(nèi),土地承租人可以提出轉(zhuǎn)辦土地出讓手續(xù)的申請,如無特殊情況,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn).土地租賃年限屆滿,承租人繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1肋日申請 續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回土地外,承租人的續(xù)期申請應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn).經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的,出租人應(yīng)當(dāng)與承租人重新簽訂租賃合同.第三十二條土地租賃年限屆滿,承租人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn) 的,土地租賃合同自然終止

11、,注銷土地使用權(quán)證.土地租賃合同期滿時,其地上建筑物.構(gòu)筑物和其他附屬物可按租賃合同約 定的方式或按國家有關(guān)規(guī)定處理.第三十三條租賃年限未滿的土地一般不得提前收回,但在特殊情況下,根據(jù) 社會公共利益的需要,租賃的土地可以依照法律程序提前收回.第三十四條提前收回租賃土地的,出租人應(yīng)當(dāng)在收回租賃土地之日前 1肋日 內(nèi),將租賃地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人,并予以公 告.第三十五條 提前收回租賃土地的,出租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租人已使用土地的年 限和開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的實際情況給予相應(yīng)補償.第三十六條在土地租賃年限內(nèi),承租人要求提前終止土地租賃合同的, 應(yīng)當(dāng) 承當(dāng)違約責(zé)任,支付違約金,造成出租人損失的,承租人應(yīng)賠償損失.第三十七條承租人未按租賃合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā)、利用和經(jīng)營土地的,由土地部門責(zé)令其改正,限期不改正的,可以無償收回其承租的土地.第三十八條承租人未按租賃合同約定的用途開發(fā)、 利用和經(jīng)營土地的,由土 地部門按有關(guān)規(guī)定予以處分；第三十九條承租人違反土地轉(zhuǎn)租或土地租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的,由土地部門依法沒收違法所得并責(zé)令其限期改