模板資產(chǎn)評估報告已完成

1、精品文檔目錄一、 致委托方函二、 估價師聲明三、 估價的假設(shè)和限制條件四、 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告六、附件.精品文檔一、致委托方函王力宏先生：受貴方的委托，本公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對位于昆明市官渡區(qū)日新小區(qū)22 棟住宅進行市場價值評估，估價時點： 2009 年 6月 7 日，估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考而評估房地產(chǎn)的抵押價值。本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則和程序，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、 法規(guī)以及房地產(chǎn)估計規(guī)范 和房地產(chǎn)抵押估價指導意見 ，利用委托方提供的相關(guān)資料，經(jīng)過現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查，對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，經(jīng)評估，確定無

2、特別法定優(yōu)先受償款的情況下，估價對象于估價時點能實現(xiàn)的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣：單價：元 / 總價:元(大寫:)( 取整至個位 )若要了解本次評估的評估測算過程, 需認真閱讀本評估報告的全部內(nèi)容。云南卓爾房地產(chǎn)土地評估有限公司2009年6月9日.精品文檔二、估價師聲明我們鄭重聲明 ：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估計報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)條件和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 進行分析，

3、 形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料， 委托方對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的， 估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響， 我們建議： 合理使用評估價值； 定期或者在住房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。注冊房地產(chǎn)估價師（簽章） ：云南卓爾地產(chǎn)土地評估有限公司2009年6月9日.精品文檔三、估價的假設(shè)和限制條件一、估價的假設(shè)條件：1、 市場上的買賣雙方均屬自愿，并且雙方有足夠的市場信息。2、 有一段合理的洽談交易的時間

4、，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場行情，進行議價，不考慮特殊買家的額外出價。3、 該物業(yè)估價對象可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓，并且在此期間估價對象價值將保持穩(wěn)定。4、本報告以估價對象在估價時點處于完好狀態(tài)并達到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。5、 評估價值是在估價對象及附屬設(shè)施未設(shè)立過任何抵押、擔保的假設(shè)條件下成立。二、估價的限制條件：1、 本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其它用途。凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。2、 未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，并且不得對外發(fā)表。3、本次估價結(jié)

5、果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響，也未考慮一般法定有限受償權(quán)對估價結(jié)論的影響，再次提醒報告使用者注意。4、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。.精品文檔5、 估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的使用功能、設(shè)備安裝及質(zhì)量價格標準發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。6、 由于受工作權(quán)限的限制，對于建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)及權(quán)屬關(guān)系，我們均以業(yè)主提供的有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，我們未進行實地丈量及確認。7、 我們僅對物業(yè)進行一般性察看，并未接受進行結(jié)構(gòu)測試的要求，因此，不能確定其有無內(nèi)部缺損。8、 我們僅對特別法定優(yōu)先償款

6、進行調(diào)查，調(diào)查均依據(jù)委托方提供的資料， 由于受工作權(quán)限的限制，我們未對其真實性和合法性進行確認。云南卓爾房地產(chǎn)土地評估有限公司2009年 6月 9日.精品文檔四、 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、 委托方：王力宏地址：云南省昆明市官渡區(qū)日新小區(qū)二、估價方： 云南卓爾房地產(chǎn)土地評估有限公司地址：云南省昆明市高新區(qū)商院路1 號電話：、估價對象概況：1、權(quán)屬狀況 :估價對象為昆明市官渡區(qū)日新小區(qū)22 棟住宅，根據(jù)委托人提供的相關(guān)權(quán)益資料，房屋所有權(quán)證號為： 昆明市房權(quán)證字第 77 號，房屋所有權(quán)人為王力宏，設(shè)計用途為抵押。2、 物業(yè)狀況：東面有一條小吃街，豐富了居民的生活南面分布有

7、幾家中型超市，方面居民購物。區(qū)位布有電影院、文化館，豐富居民的文化生活；布有小學、幼兒園，西面教育設(shè)施比較好；有派出所，治安環(huán)境較好。北面分布有一家太極武館，是居民尤其是老年人健身的好去處；其次，還有醫(yī)院，居民就醫(yī)很方便；同時，有幾家超市，購物便利。估價對象法定用途：住宅實際用途：住宅估價對象建成年代：20 世紀 90 年代結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)估價對象所在幢的情況及外飾面：室內(nèi)裝修情況項目墻面地面頂面門窗戶門窗套客廳餐廳.精品文檔主臥室次臥室廚房衛(wèi)生間四、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考而評估房地產(chǎn)的抵押價值。五、估價時點： 2009 年 6 月 7 日六、價值定義：本報告的估價結(jié)果是

8、指房地產(chǎn)抵押價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。本報告估價結(jié)果未扣除處分抵押房地產(chǎn)的費用以及應(yīng)繳納的稅款等一般優(yōu)先受償款。七、 估價依據(jù)：1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國擔保法 ；4、中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范；5、房地產(chǎn)抵押估價指導意見；6、房屋所有權(quán)證；7、委托方與本估價機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價委托書；.精品文檔8、估價

9、對象現(xiàn)場勘察記錄；9、委托方提供的與本次估價相關(guān)的其他資料；10、本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)相關(guān)資料；八、估價原則 ：本估價報告在遵循客觀、公正、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行，合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價應(yīng)當以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟

10、上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。 最高最佳使用必須符合 4 個標準：（1）法律上許可，（2）技術(shù)上可能，（3）經(jīng)濟上可行，（4）價值最大化。替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相近或相近的房地產(chǎn)。估價時點原則： 要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。真實性原則：真實性原則要求評估工作實事求是，尊重科學；評估工作必須以實際材料為基礎(chǔ)，得出實際結(jié)果，并且評估人員必須實事求是地把評估結(jié)果提供給報告使用者

11、。公平性原則：公平性原則要求評估機構(gòu)和評估人員堅持公平公正的立場、，不偏.精品文檔向任何一方，以中立的第三方身份客觀評估。簡易性原則：簡易性原則要求資產(chǎn)評估工作在達到相應(yīng)準確要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力、財力和時間，提高資產(chǎn)評估的效率。九、 估價方法 ：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先授償款。估價對象市場價值根據(jù)估價對象的實際情況，本次估價采用市場比較法評估，并運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，最終準確、客觀地確定估價對象在估價時點時的公開市場價值作為估價結(jié)果。十、估

12、價結(jié)果：本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素分析，確定無特別法定優(yōu)先受償款的情況下，估價對象于估價時點能實現(xiàn)的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣：單價：元 / 總價:元(大寫:)(取整至個位 )十一、估價人員 : 申璐、陳芳華、熊蠟蒙、宋思彩、樊則良十二、估價作業(yè)日期： 2009 年 6 月 9 日十三、估價報告應(yīng)用的有效期：估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價之日起原則上為一年（即：2009年 6 月 7 日至 2010 年 6 月 7 日）。但是市場狀況變化很大時或超出報告有.精品文檔效期時，

13、需要重新評估。注冊房地產(chǎn)估價師（簽章） ：估價助理（簽字）：云南卓爾房地產(chǎn)土地評估有限公司2009年 6月 9日.精品文檔五、 房地產(chǎn)估計技術(shù)報告一、 個別因素分析 ：估價對象位于昆明市南市區(qū)，建成于1997 年，距離寶海路較近，有 78 路、26 路、 107 路等多路公交車經(jīng)過，交通較為方便。估價對象所在小區(qū)環(huán)境一般，周邊超市、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、學校等配套設(shè)施較為齊全，生活方便。估價對象為混合結(jié)構(gòu)，所在幢建筑總層數(shù)6 層，估價對象位于該幢建筑的第4層，建筑面積為86.57 。估價對象用途為住宅，布局為三室一廳一廚一衛(wèi)，內(nèi)墻面刷乳膠漆；客廳、臥室地面還未鋪地磚，皆為水泥地；廚房、衛(wèi)生間地面鋪地

14、磚、墻面貼墻磚、 鋁塑扣板吊頂； 分戶門為防盜門， 分室門為實木門， 窗戶為鋁合金窗；整體裝修為低裝。估價對象通風采光良好，房屋為7 成新。二、 區(qū)域因素分析：昆明市南達中越邊境 515 千米，西抵中緬邊境 760 千米，西南至中老邊境 792 千米，自古就是東南亞大陸與中南半島、 南亞次大陸各國進行經(jīng)濟貿(mào)易往來及政治聯(lián)系的陸路樞紐?，F(xiàn)全省公路通車里程達 164559 千米，昆曼國際公路、昆緬國際公路； 鐵路網(wǎng)絡(luò)東連沿海， 南下東南亞， 西抵大理， 北上四川，還有泛亞、 昆陽、昆玉等多條鐵路支線連成網(wǎng)片。 昆明機場是我國六大航空港之一，已開通包括通往曼谷、新加坡、河內(nèi)、仰光等地的國際、國內(nèi)和地

15、區(qū)航線 100 多條；凸現(xiàn)了昆明的區(qū)位優(yōu)勢， 為昆明市加強與東盟各國城市交往， 加速社會經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。在長期發(fā)展過程中， 昆明作為南北文化、 東西文化的交融之地， 積淀了深厚的文化底蘊，成為國務(wù)院首批公布的全國24 個歷史文化名城之一。這種文.精品文檔化優(yōu)勢必將在新形勢下發(fā)揮出更大的活力。昆明市現(xiàn)已建成區(qū)近180 平方公里，城市人口245 萬人，到 2020 年前，建成的現(xiàn)代新昆明容納450 萬人口、占地 460 平方公里，由東、南、西、北城區(qū)等組成。估價對象處于昆明市南市區(qū)，該區(qū)域距市中心區(qū)直線距離約5 公里。 區(qū)域內(nèi)建筑規(guī)劃合理， 道路縱橫交錯， 交通網(wǎng)絡(luò)較發(fā)達， 估價對象臨近

16、寶海璐，并有 78 路、 26 路、 107 路等多路公交車經(jīng)過，交通便利。三、 最高最佳使用分析：房地產(chǎn)估價應(yīng)當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值使用。根據(jù)委估房產(chǎn)所處區(qū)位及房產(chǎn)物業(yè)特征，估價人員認為保持現(xiàn)狀為最高最佳使用。四、估價方法選用：根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范 ，“有條件選用市場法進行估價的，應(yīng)以市場法作為主要估價方法”。估價對象為住宅用房， 在本市房地產(chǎn)市場上于估價對象類似的物業(yè)交易實例較多，因此本估價報告采用市場法評估。五、估價測算過程1、估價思路：遵循市場法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員

17、掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在近期房地產(chǎn)市場中選擇四個與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，并與估價對象有較強的相似性、替代性的房地產(chǎn)交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進行交易日期修正，房地狀況修正，求取估價對象的比準價格。2、選擇可比實例經(jīng)篩選確定 A、B、C、D 三個可比實例進行估價對象對比：.精品文檔估價對象實例 A實例 B實例 C實例 D成交價 (元/ )33 萬39.5 萬30 萬27 萬位置類似類似類似類似類似建筑面積86.57911127768( )戶型設(shè)計三室一廳三室二廳四室二廳二室二廳二室二廳裝修低裝中裝中裝高裝

18、低裝總層數(shù) /結(jié)構(gòu)66666所在樓層45265交易日期2009年 6月2008 年 11 月2009年 1 月2009年 3 月2009年5月付款方式一次性一次性一次性一次性一次性交易情況正常正常正常正常正常成新7 成7 成7 成7 成7 成3、確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)：交易情況中，交易情況正常，對估價對象不作調(diào)整； 交易日期以 08 年 4 月為 100，根據(jù)市場平均漲幅，對估價對象作出相應(yīng)調(diào)整；房地狀況修正從：區(qū)位狀況（包括繁華程度、交通便捷程度 、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、等） ，實物狀況（包括面積大小、新舊程度、房屋戶型、裝修、樓層等）方面進行修正，好則加分，差則減分，相同則平分。以估價對象為100，對四個可比實例進行綜合評分如下表：實例 A實例 B實例 C實例 D評價評分評價評分評價評分評價評分交100正常100正常100正常100正常易.精品文檔情況交易08.11109.409.1111.809.3114.209.5116.6日期房地稍好102很好107稍差98較差95狀況附表： 房地狀況系數(shù)調(diào)查表單位： %實例 A實例 B實例 C實例 D調(diào)整項目狀況系數(shù)狀況系數(shù)狀況系數(shù)狀況系數(shù)裝修中裝102中裝102高裝103低裝100戶型布局三室二101四室二103二室二99二室二99個別廳廳廳