2015年山東德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告_29頁(yè)

1、經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。山東德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告“經(jīng)典資料，WORD 文檔，可下載修改”經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。目錄、/. 、亠冃 ,1市場(chǎng)背景篇第一章宏觀政策研究2一、2011 年房地產(chǎn)相關(guān)政策,2二、央行歷次調(diào)整利率時(shí)間細(xì)則一覽表，,，3第一章德州宏觀經(jīng)濟(jì)研究4一、城市基本情況,4二、宏觀經(jīng)濟(jì)研究6市場(chǎng)分析篇第三章德州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究9第四章土地市場(chǎng)第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)第六章房地產(chǎn)投資第七章市場(chǎng)表現(xiàn)

2、第八章市場(chǎng)預(yù)測(cè)第九章客戶需求綜述一、地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析，,，二、目標(biāo)客戶群定位分析,二、需求巾場(chǎng)綜述,對(duì)貴司項(xiàng)目市場(chǎng)戰(zhàn)略及銷售價(jià)格建議經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。結(jié)東語(yǔ)_1 / 1_1 5555555555555555555555555、八 、亠刖言前行中的理解，變革中的發(fā)展2011年是國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形式最復(fù)雜的一年，在這一年里外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，國(guó)際金融市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，歐洲債務(wù)危機(jī)爆發(fā)、美國(guó)通脹形勢(shì) 嚴(yán)峻EQ3隹出不利、全球股市震蕩之中大幅下挫；在國(guó)內(nèi)方面，CPI高起、人力成本上漲、企

3、業(yè)在轉(zhuǎn)型期中找不到方向，部分中小企業(yè)以賺快錢為目的大量投資 信托、房地產(chǎn)，從而引起了 “信貸風(fēng)波”。我們?cè)凇胺Q為穩(wěn)健、實(shí)為緊縮”貨幣 政策下進(jìn)入了2012年。2012年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展定調(diào)為“穩(wěn)中求進(jìn)”，也就是說(shuō)2012年國(guó)家在正視困難的前提下，積極發(fā)展經(jīng)濟(jì)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)成為了擺在各個(gè)行業(yè) 面前的重要問(wèn)題。而房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家重要組成部分， 承擔(dān)著更多的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)責(zé)任，在理 解國(guó)家總體政策的前提下，積極進(jìn)行行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已是大勢(shì)所趨。首先，2011年房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)基本得到遏制，無(wú)房者、首次臵業(yè)者訴求得到國(guó)家認(rèn)可，房地產(chǎn) 調(diào)控政策持續(xù)，其次，國(guó)家積極的對(duì)地方政府的財(cái)稅體制進(jìn)行改革，試點(diǎn)房產(chǎn)稅、調(diào)整資源稅

4、為地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政創(chuàng)造條件，最后，隨著新的一年到來(lái)，鼎泰認(rèn)為：2012年房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)以更積極的、 更務(wù)實(shí)的態(tài)度在房地產(chǎn)行業(yè)前行中理解 國(guó)家的調(diào)控政策，經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。在行業(yè)變革中找到發(fā)展的方法。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。市場(chǎng)背景篇沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)如房地產(chǎn)受國(guó)家政策左右影響程度如此之深，所以站在負(fù)責(zé)任的角度上，為了給開(kāi)發(fā)商提供一份切實(shí)可依據(jù)的決策參考， 有必要對(duì)國(guó)家的宏觀產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行詳細(xì)羅列，以供貴司

5、參考。、2011年房地產(chǎn)相關(guān)政策2011房地產(chǎn)主要政策一覽政策發(fā)布時(shí)間發(fā)布方政策細(xì)則摘要2011 年 1 月 17 日：銀監(jiān)會(huì)召開(kāi) 2011 年工作會(huì)議，會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強(qiáng)防火墻建設(shè)011 年 1 月銀監(jiān)會(huì)和并表管理，確保成本對(duì)稱，堅(jiān)決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開(kāi)展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵)11 年 1 月住建部26 日2011 年1)11 年1011 年 1守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則， 防范 不當(dāng)銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的真實(shí)需要。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合岀臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)

6、市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推岀八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,不低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。（下稱新國(guó)八條”）,要求強(qiáng)化差別首付款比例不低于 60%,貸款財(cái)政部公布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。利率，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足 5（財(cái)政部）上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅， 深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。第一章宏觀政策研究經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載

7、交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。2011日住建部201119 日國(guó)土部2011日201110 日201119 日2011日201114 日201114 日201121 日201127 日201131 日發(fā)改委年 5 月住建部經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。財(cái)政部規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋土地權(quán)屬問(wèn)題，規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。國(guó)務(wù)院辦公廳提岀關(guān)于保障房建設(shè)和

8、管理的指導(dǎo)意見(jiàn)，要求健全保障房退岀機(jī)制。、央行歷次調(diào)整利率時(shí)間細(xì)則一覽表金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)財(cái)政部011 年 9 月 32011 年銀行信貸政策發(fā)布時(shí)間141818171214細(xì)則解讀這是央行 2011 年以來(lái)首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型1 月 20 日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)2 月 24 日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)3 月 25 日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)4 月 21 日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)5 月 18 日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)6 月 20 日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá) 19%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)

9、15.5%這是央行 2011 年以來(lái)第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)19.5% ，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá) 16%。這是央行 2011 年以來(lái)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá) 20%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)16.5%這是央行 2011 年以來(lái)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá) 20.5% ，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá) 17%。這是央行 2011 年以來(lái)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá) 21.0% ，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá) 17.5% 。這是央行 201

10、1 年以來(lái)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次上調(diào)之后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)21.5% ，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將011 年 9 月 1BI國(guó)務(wù)院經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。11月月 300.5 個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行今日決定，從2011 年 12 月 5 日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5個(gè)百分點(diǎn)。達(dá) 18.0% 。12 月 5 日下調(diào)存款準(zhǔn)備金經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。央行加息表發(fā)布細(xì)則解析時(shí)

11、間2 月 82 月 9 日起加息 0.25這是 2011 年以來(lái)央行首次加息，此次加息使得房屋貸款以基準(zhǔn)利率貸款額日個(gè)百分點(diǎn)100 萬(wàn)，20 年為期，則每月還款額度增加 117 元。4 月 54 月 6 日起加息 0.25這是央行 2011 年以來(lái)第二次加息，也是去年以來(lái)第四次加息。調(diào)整后，一一日個(gè)百分點(diǎn)年期整存整取定期存款利息達(dá)到3.25%，年期貸款利息達(dá)到 6.31% 。7 月 67 月 7 日起加息 0.25這是央行 2011 年以來(lái)第三次加息，也是去年以來(lái)第五次加息。調(diào)整后，金日個(gè)百分點(diǎn)融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存款利率達(dá)3.5 %，年期貸款利率達(dá) 6.56 %。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文

12、檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。第二章德州宏觀經(jīng)濟(jì)研究、城市基本情況1、德州市概況地理位臵:德州市位于黃河下游北岸，山東省西北部。北依北京、天津，南鄰省會(huì)濟(jì)南， 西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)連結(jié) 帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃河三角洲以及？大京九？經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海 與內(nèi)陸雙重優(yōu)勢(shì)。德州自古就有？九達(dá)天衢？、神京門戶？之稱，是華東、華北 重要的交通樞紐。京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，5條國(guó)道、14條省道在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，京福高速公路貫穿南北，濟(jì)聊、青銀高速公路穿境而過(guò)，交通 設(shè)施的發(fā)達(dá)為德州經(jīng)濟(jì)

13、發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。轄區(qū)面積：德州市轄德城區(qū)、樂(lè)陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、 寧津、慶云一區(qū)二市八縣，總面積10356平方公里。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。人口與居民生活：全國(guó)第六次人口普查報(bào)告中，州市常住人口達(dá)556.82萬(wàn)人，位居山東省第 九。德州市第五次人口普查以2000年11月1日零時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間，當(dāng)時(shí)全市總?cè)丝?為529.37萬(wàn)人，10年時(shí)間，德州市常住人口增加了27.45萬(wàn)人。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生 產(chǎn)總值1500億元，按可比價(jià)格增長(zhǎng)11.5%；地方財(cái)政收入70.1億元，增長(zhǎng)3

14、1.6%; 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資785億元，增長(zhǎng)24%規(guī)模以上工業(yè)增加值729億元，增長(zhǎng)15.4%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額544億元，增長(zhǎng)17.3%。全市常住人口中，0-14歲的人口為92.69萬(wàn)人，占16.65%；15-64歲的人口為414.68萬(wàn)人，占74.47%；65歲及以上的人口為49.45萬(wàn)人，占8.88%。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，0-14歲人口的比重下降了4.05個(gè)百分點(diǎn)，15-64歲人口比重上升了2.49個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升了1.56個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)核算，和10年前相比，德州小孩 少了16.89萬(wàn)人，老人多了10.7萬(wàn)人。全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專

15、以上）受教育程度的為28.62萬(wàn)人；具有高中（含中專）受教育程度的為69.52萬(wàn)人；具有初中受教育程度的為246.11萬(wàn)人；具有小學(xué)受教育程度的為151.33萬(wàn)人 （以上各種受教育程度的人包括各類 學(xué)校的畢業(yè)生、 肄業(yè)生和在校生） 。第六次人口普查顯示，樂(lè)陵市（65.24萬(wàn)人）、齊河縣（60.20萬(wàn)人）、陵縣（56.90萬(wàn)人）人口數(shù)量位列我市常住人口地區(qū)分布的前三甲；運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人數(shù)最少，僅8.68萬(wàn)人，其次是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，17.40萬(wàn)人，人數(shù)倒數(shù)第二。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。雪,早在舊石器 時(shí)代，

16、就有人類生息繁衍 禹治水，三過(guò)家門而不入，留下千古美談； 令？;唐代書(shū)法家顏真卿任平原郡太守時(shí)留下千古 碑德州自秦漢以來(lái)，為歷代封建王朝州府縣衙所在地。1946年6月德州解放, 當(dāng)年經(jīng)中央人民政府同意設(shè)立縣級(jí)德州市。 解放后，德州地區(qū)的劃區(qū)有過(guò)幾次變 動(dòng)，1990年1月商河、濟(jì)陽(yáng)兩縣劃濟(jì)南后即成現(xiàn)在建制。1994年12月17日， 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷德州地區(qū)設(shè)立地級(jí)德州市。氣候特點(diǎn)：&經(jīng)濟(jì)幵童（S17.-404g.oo7j7BO.M Zr歷史沿革：經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候

17、，氣候特點(diǎn)受季風(fēng)影響顯著，四季分明，冷熱干濕 界限明顯，春季干旱多風(fēng)回暖快，夏季炎熱多雨，秋季涼爽多晴天，冬季寒冷少 雪多干燥，光照充足，年平均氣溫13.1C，屬溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，無(wú)霜期220天，年平均降水600毫升。交通優(yōu)勢(shì):德州帀自古交通發(fā)達(dá)，有？九達(dá)天衢？、神京門尸？之稱?，F(xiàn)境內(nèi)有京尸鐵 路及高速公路貫穿南北，成為連接華東與華北、東北的大動(dòng)脈；德石鐵路架通東 西走廊；公路四通八達(dá)，交通運(yùn)輸極為方便。德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石油儲(chǔ)量2億噸，天然氣儲(chǔ)量15億立方米，煤炭?jī)?chǔ)量9.5億噸。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，

18、歡迎下載交流。土地廣闊而肥沃。全市耕地面積940多萬(wàn)畝，適宜種植小麥、玉米等糧食作 物和棉花、油料、瓜菜等經(jīng)濟(jì)作物，是中國(guó)北方重要的糧棉果蔬生產(chǎn)基地。常年 糧食產(chǎn)量320萬(wàn)噸，棉花18萬(wàn)噸，蔬菜730萬(wàn)噸。 德州是中國(guó)有名的秸桿養(yǎng)牛 示范區(qū)， 常年存欄量200多萬(wàn)頭， 肉類總產(chǎn)30多萬(wàn)噸。打造“四橫五縱”的綜合交通和市域交通，構(gòu)建便捷安全的一體化交通系統(tǒng) 是這次規(guī)劃綱要的重點(diǎn)。以“德濱高速、濟(jì)南一濱州一東營(yíng)高速德商連接線、青銀高速、濟(jì)聊高速” 為四橫；“京臺(tái)（原京福）高速、德商高速、濟(jì)樂(lè)高速（京滬高速濟(jì)樂(lè)段）三條高速 及G104 G105兩條一級(jí)公路”為五縱。另外，市區(qū)內(nèi)還要打造“環(huán)形放射，四

19、橫五縱”的交通系統(tǒng)。從北至南分別 為大學(xué)路、天衢路、東風(fēng)路、新河路，其中天衢路、東風(fēng)路、新河路規(guī)劃為準(zhǔn)快 速路。從西至東分別為湖濱路、廣川大道、晶華大道、中傲大道以及高鐵站前大 道，其中廣川大道、晶華大道、高鐵站前大道規(guī)劃為準(zhǔn)快速路。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。德州特產(chǎn):德州扒雞即德州五香脫骨扒雞，以熟爛脫骨、肉嫩松軟、清香不膩等特點(diǎn) 而聞名，有神州一奇之美稱，已有三百多年的歷史。1702年康熙皇帝南巡時(shí)，嘗到了五香脫骨扒雞，龍顏大悅。從此，德州扒雞作為貢品進(jìn)入宮廷。乾隆年間, 扒雞制作藝人又被召進(jìn)皇宮

20、御膳房，從而德州扒雞名揚(yáng)天下。20世紀(jì)初，以扒雞傳人德州寶蘭齋飯莊的掌柜侯寶慶、德順齋燒雞鋪掌柜 韓世功為代表的幾家作坊，認(rèn)真總結(jié)祖輩的制作經(jīng)驗(yàn)，多方摸索試制，完善了工 藝，改進(jìn)了配方，逐漸形成了新一代扒雞雛形。建國(guó)前夕，德州已有？福順齋？?德盛齋？等扒雞店鋪20余家，年銷售量約40萬(wàn)只。建國(guó)以后，德州市建立了 國(guó)營(yíng)食品公司，集名師于一家，采百家之長(zhǎng)，保持并發(fā)展了這一傳統(tǒng)名吃的獨(dú)特 風(fēng)味。除此之外，德州還有德州西瓜、樂(lè)陵小棗、德州大驢、夏津白玉鳥(niǎo)、德州黑 陶、德州菊花、寧津景泰藍(lán)、慶云草帽辮、夏津印花藍(lán)布、草柳編制品、大尾寒 羊、山羊板皮 紅荊條、天花粉、禹城辣椒、禹城紅麻、枸杞 2、德州市市

21、區(qū)概況：區(qū) 位：經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。德州市區(qū)位于市域西部，冀魯兩省交界地帶，北距天津257公里，西距石家 莊215公里，東南至濟(jì)南120公里，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)重要的開(kāi)發(fā)開(kāi)放城市， 是 德州市委、市政府駐地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。構(gòu) 成：市區(qū)被京滬鐵路和岔河分割為三部分：?一帶三心三城？結(jié)構(gòu)式新能源城市。規(guī)劃提出，德州為魯西北、冀東南交 通樞紐和以新能源產(chǎn)業(yè)為特色中心城市， 空間布局上以東西向依托原東風(fēng)路為主 要發(fā)展軸形成？一帶三心三城？、水綠天然分隔的組團(tuán)發(fā)展結(jié)構(gòu)。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，

22、可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。?一帶？即東西向發(fā)展帶，主軸從西向東依次串聯(lián)老城中心區(qū)、 河?xùn)|新城中 心區(qū)、高鐵新區(qū)中心區(qū)，并遠(yuǎn)景延展至陵縣城區(qū)；？三心？為三個(gè)市級(jí)發(fā)展核心，即老城區(qū)商貿(mào)中心、河?xùn)|新區(qū)公共服務(wù)中心、高鐵新區(qū)商務(wù)中心。？三城？指從西到東由河流天然分隔形成的老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)、高鐵新區(qū)三大城區(qū)。三城以河 流為自然分隔自成組團(tuán)，組團(tuán)間依托運(yùn)河、岔河、減河、馬頰河四條河流形成濱 水生態(tài)廊道及景觀廊道。二、宏觀經(jīng)濟(jì)研究1、2009年-2011年GDPS、量發(fā)展趨勢(shì)（單位：億元）2011年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)處于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定轉(zhuǎn)型期，全市地區(qū)生產(chǎn)總值完

23、成1400.91億元。：L年僚州市GDP耗 H 衣2、2009年-2011年人均GDP發(fā)展走勢(shì) （單位：元）人均GDP在2010年達(dá)到了29772元以上，德州已經(jīng)基本邁入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū) 行列。2011年，國(guó)家為了抑制物價(jià)上漲壓力，出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)措施，使經(jīng)濟(jì) 軟著地，人均GDP達(dá)到24830元。3、2005年-2011年縣城GDF和財(cái)政收入占全市比重一覽表經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。2005-2011年縣城GDP和財(cái)政收入占全市比重4、固定投資（單位：億元）固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成535.72億元，同 比增長(zhǎng)26.8%,高于去年同期增幅1

24、.7個(gè)百分點(diǎn)。64個(gè)市級(jí)重大項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)59個(gè)，開(kāi)工率達(dá)到92.2%，累計(jì)完成投資131.5億元，有9個(gè)已建成投產(chǎn)。2007-2011年誼州市園壯投資趨勢(shì)固定投資5、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（單位：億元）經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增加值（億元）增長(zhǎng)經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。次產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP勺貢獻(xiàn)看，第一產(chǎn)業(yè)對(duì)全市GDP勺貢獻(xiàn)率為3.7%,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為58.6%,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6.8個(gè)

25、百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn) 率為37.7%,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)161.733.60%第二產(chǎn)業(yè)809.2212.40%第三產(chǎn)業(yè)489.9213.20%2011年，經(jīng)省 統(tǒng)計(jì)局反 饋,從三經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。市場(chǎng)分析篇第三章 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、市場(chǎng)綜述近幾年，德州市房地產(chǎn)業(yè)保持了健康發(fā)展的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，投資增勢(shì)平穩(wěn)快速， 開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，商品房銷售市場(chǎng)日趨活躍，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì) 新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策力度的逐步加大，房地產(chǎn)業(yè)目前出現(xiàn)投資快速增長(zhǎng) 速度

26、減緩、消費(fèi)者觀望情緒加重。2011年可以發(fā)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不斷加 碼，三次加息后5年期以上的基準(zhǔn)利率達(dá)到7.05%，房貸利率升至最近10年來(lái) 的最高水平，加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，打擊了購(gòu)房者的購(gòu)房熱情；多次上調(diào)準(zhǔn) 備金率又使得銀行放貸資金變少， 開(kāi)發(fā)商拿不到足夠的資金周轉(zhuǎn)。與此同時(shí)，國(guó) 家大力加強(qiáng)保障房建設(shè)，加大對(duì)保障房建設(shè)的扶持力度，以吸引開(kāi)發(fā)商的參與。2011年全國(guó)下發(fā)1000萬(wàn)套保障房建設(shè)指標(biāo)。由此可以看出，國(guó)家調(diào)控的主要目 的是，在保障民生的同時(shí)，彌補(bǔ)近些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展留下來(lái)的種種弊端， 以促成一個(gè)成熟完善公平的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 這個(gè)理想的市場(chǎng)就是人人有所居，商品 房從生存品轉(zhuǎn)

27、化為消費(fèi)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)不依賴政策調(diào)控，自發(fā)調(diào)節(jié)，健康發(fā)展， 同時(shí)維護(hù)社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定。經(jīng)歷2011年房?jī)r(jià)下跌之后，2012年德州樓市成交量出現(xiàn)回暖，已是不爭(zhēng)的 事實(shí)。民間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和業(yè)內(nèi)人士分析則表明，盡管遭遇持續(xù)調(diào)控，德州房?jī)r(jià)仍以比較溫和的態(tài)勢(shì)上漲，新房全年每平方米上漲超過(guò)300元，一位分析人士總結(jié)：?排除成交環(huán)比下跌因素，單從2011年來(lái)看，德州樓市在持續(xù)調(diào)控中呈現(xiàn)量 價(jià)齊升態(tài)勢(shì)。？就目前來(lái)說(shuō)，分析國(guó)內(nèi)某個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，多從宏觀環(huán)境（經(jīng) 濟(jì)、政策、市場(chǎng)） 、城市背景與發(fā)展、地方市場(chǎng)發(fā)展及影響市場(chǎng)的各種主被動(dòng)作 用力幾個(gè)方面著手。德州市房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較慢，就目前來(lái)看，德州仍處于城市

28、?蛻變？的階段，舊城區(qū)的改造、新城區(qū)的建設(shè)尚有較大的提升空間， 隨著？東 拓、西進(jìn)、？進(jìn)入實(shí)質(zhì)性進(jìn)展階段，城市綜合體、交通等大型項(xiàng)目將成為經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。城市 建設(shè)重點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也將隨著城市的快速成長(zhǎng)步入快車道，未來(lái)將呈現(xiàn)出？多中心?發(fā)展態(tài)勢(shì)，逐漸向規(guī)范階段過(guò)渡。2012年又是中國(guó)房地產(chǎn)面臨多重挑戰(zhàn)與調(diào)整的一年，在宏觀環(huán)境研究的背 景下，認(rèn)清德州市當(dāng)?shù)氐奶厥馐袌?chǎng)特征，可以更有助于準(zhǔn)確判斷德州市2012年的市場(chǎng)發(fā)展變化。從2011年德州房地產(chǎn)的種種表現(xiàn)可以看出來(lái)，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家政策 的調(diào)

29、控下，正逐漸向合理、完善、成熟的方向轉(zhuǎn)變，在保障房的補(bǔ)充之下，未來(lái) 的商品房市場(chǎng)將轉(zhuǎn)變成自發(fā)調(diào)節(jié)、 資源合理分配的真正意義上的商品房市場(chǎng)， 開(kāi) 發(fā)商應(yīng)該抓住這一時(shí)機(jī)，緊跟國(guó)家保障房建設(shè)的步伐，以合理的價(jià)格消化手中的 產(chǎn)品存量，增強(qiáng)品牌力、產(chǎn)品力和營(yíng)銷力，在逆境中積累優(yōu)勢(shì)，才能在未來(lái)成熟 完善的商品房市場(chǎng)中抓住先機(jī)，站穩(wěn)腳跟。但是隨著德州市今年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，市民的剛性需求仍然強(qiáng)勁，如青年 人結(jié)婚購(gòu)房和德州大型企業(yè)的中層管理人員安家臵業(yè)， 這部分群體需求特征為價(jià) 格在4000左右，面積為7590平方米兩房和125135平方米三房為主，項(xiàng)目 整體綜合素質(zhì)較高、性價(jià)比高的多層項(xiàng)目，此類項(xiàng)目多分布在

30、河?xùn)|開(kāi)發(fā)區(qū)及新城 區(qū)內(nèi)，這個(gè)層面的需求占德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。同時(shí)消費(fèi)趨勢(shì)也呈現(xiàn)出兩極分化的明顯跡象，一些城區(qū)中心核心地段，綜合素質(zhì)高，周邊配套齊全，品牌高端的小高層和高層豪宅項(xiàng)目，均價(jià)在5000元/平方米左右，面積90105的小三房和125135的三房的項(xiàng)目也出現(xiàn)了熱銷； 另外一些鐵西區(qū)的地段多層項(xiàng)目和城北工業(yè)區(qū) （天衢工業(yè)園）內(nèi)，均價(jià)格在4000元左右，面積7590的兩房為主的低端項(xiàng)目；此類項(xiàng)目也在下半年取得了不俗 的銷售業(yè)績(jī)。第四章土地市場(chǎng)-、市場(chǎng)概述1、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)20ll135其它經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修

31、改，歡迎下載交流。商業(yè)陽(yáng)光新 天地15000136C016800高層南苑花 城40%30%10%20%460043204810金騰豪庭33%67%500047505250南源麗 都10%90%410039504250(2)、區(qū)域待售物業(yè) 形態(tài)樓盤 名稱上市樓盤產(chǎn)品配比價(jià)格情況二層三層大套型均價(jià)最低 價(jià)最高價(jià)75-9090-105105-125125-135135其/、它高層新湖 家園50%50%預(yù)計(jì)均價(jià)6000元/m(4)、結(jié)論物業(yè)形態(tài)樓盤名稱待售樓盤情況開(kāi)發(fā)單 位 建筑 面積產(chǎn)品類型運(yùn)營(yíng)進(jìn) 度 入市 時(shí)間首批體量小高層/高層?xùn)|海巴黎 城 東海集 團(tuán)30萬(wàn)m2高層正在挖 槽木疋木定御景國(guó)際魯班

32、集 團(tuán)20萬(wàn)m高層前期推 廣木定木定古韻東關(guān)中正置 業(yè)約30萬(wàn)m高層拆遷完 畢木定木定物業(yè)形態(tài)樓盤名稱上市時(shí)間小高層新湖家園2011年12月推 售方 式分 批加推銷售形式認(rèn)購(gòu)銷售價(jià)格策略低開(kāi)高走去化面積待售面積3萬(wàn)平米(3)、新盤快報(bào)開(kāi)盤及去化情況經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。根據(jù)上述市場(chǎng)數(shù)據(jù)可以看出:經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。目前城區(qū)項(xiàng)目處于銷售的低潮期，處于有價(jià)無(wú)市的階段，客戶均處于觀望階 段，各個(gè)項(xiàng)目上訪客

33、戶均比較低；該區(qū)域的銷售價(jià)格維持在4500-5000元/ m2,其中天衢名郡的銷售價(jià)格最高， 價(jià)格預(yù)計(jì)在6000元/m，城南區(qū)域銷售價(jià)格維持在4500元/m，就目前的房地產(chǎn) 市場(chǎng)形勢(shì)下，價(jià)格均處于停長(zhǎng)階段，南苑花城則出現(xiàn)小幅度的優(yōu)惠，貸款優(yōu)惠40兀/m2，全款優(yōu)惠80兀/m2，金騰豪庭則處于畜客階段， 提出了500兀抵8000元，交5萬(wàn)定金可定房辦理貸款；從未來(lái)供應(yīng)來(lái)說(shuō)，目前城區(qū)已經(jīng)有幾塊限制地塊，預(yù)計(jì)地價(jià)相對(duì)較高，城區(qū) 的新項(xiàng)目未來(lái)預(yù)計(jì)供應(yīng)量在80萬(wàn)m左右，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步增強(qiáng)，需要做好 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和市場(chǎng)預(yù)測(cè)。本區(qū)域一直是德州市場(chǎng)的熱點(diǎn)地區(qū)，其地段價(jià)值和城市發(fā)展成熟度都是客戶 比較認(rèn)可的地區(qū)

34、，因此本區(qū)域在樓市淡市過(guò)會(huì)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)快速發(fā)展的現(xiàn)象，特別是城區(qū)改造和郊區(qū)新上市樓盤。2、德州市開(kāi)發(fā)區(qū)(1)、銷售及庫(kù)存物業(yè)形態(tài)樓盤名 稱開(kāi)發(fā)及銷售情況推盤時(shí)間預(yù)售去化月均庫(kù)存待建商業(yè)中建華 府2009年5月18萬(wàn)m292%4萬(wàn)m2萬(wàn)m1萬(wàn)m小高層/高層蔚來(lái)城2009年底10萬(wàn)m2二期50%2萬(wàn)m3萬(wàn)m2萬(wàn)m至尊名 郡2010年4月10萬(wàn)m280%3萬(wàn)m3萬(wàn)m1萬(wàn)m江南水 都2009年 底20萬(wàn)m2100%3萬(wàn)m5萬(wàn)m2萬(wàn)m龍兀世紀(jì)廣場(chǎng)2010年10月5萬(wàn)m90%2萬(wàn)m3萬(wàn)m1萬(wàn)m華騰御 城2009年3月25萬(wàn)m280%3萬(wàn)m5萬(wàn)m2萬(wàn)m金色雅 園2009年3月9萬(wàn)m90%2萬(wàn)m1萬(wàn)m無(wú)多層江

35、南水 郡2009年 底8萬(wàn)m80%4萬(wàn)m無(wú)2萬(wàn)m經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。中建華2009年5月10萬(wàn)99%4萬(wàn)m10001萬(wàn)m經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。府mim2金色雅 園2009年3月4萬(wàn)m86%3萬(wàn)m5000im2無(wú)洋房中建華 府2009年5月1萬(wàn)m80%2萬(wàn)m2000im2無(wú)江南水 都2009年 底2萬(wàn)m90%1萬(wàn)m2000im2無(wú)(2)、待售樓盤樓盤名稱待售樓盤情況開(kāi)發(fā)單位建筑面 積產(chǎn)品類型運(yùn)營(yíng)進(jìn) 度

36、入市時(shí)間首批體量巴塞小鎮(zhèn)德州瑞康 房產(chǎn)15萬(wàn)川小高層一期正 在建設(shè)2011年11月2萬(wàn)m嘉城盛世嘉城80萬(wàn)川小高層二期內(nèi) 部認(rèn)購(gòu)2012年2月3萬(wàn)m東海香港 城東海集團(tuán)42.4萬(wàn)m2小高層/高層前期規(guī) 劃2012年2月5萬(wàn)m東海鳳凰 城東海集團(tuán)4萬(wàn)川高層前期規(guī) 劃2012年3月1萬(wàn)m紅星中華 城紅星美凱 龍171萬(wàn)m高層前期規(guī) 劃2012年5月20萬(wàn)m月亮灣天宇房地 產(chǎn)50萬(wàn)m高層前期規(guī) 劃2012年3月8萬(wàn)m翠湖莊園中正置業(yè)9萬(wàn)m高層內(nèi)部認(rèn) 購(gòu)2012年5月2萬(wàn)m盛世華園未知28.2萬(wàn)m高層內(nèi)部認(rèn) 購(gòu)2012年2月10萬(wàn)m新河尚城德州華海 灣房產(chǎn)1.7萬(wàn)m高層正在施 工2012年3月5000

37、m巴黎城東海集團(tuán)32萬(wàn)m高層售樓處建好2011年11月10萬(wàn)m唯美國(guó)際 城力景集團(tuán)60萬(wàn)m高層前期宣 傳2011年11月20萬(wàn)m御景國(guó)際魯班集團(tuán)43萬(wàn)m高層前期規(guī) 劃2011年10月10萬(wàn)m嘉泰尚城 國(guó)際嘉泰集團(tuán)38萬(wàn)m高層前期規(guī) 劃2012年4月10萬(wàn)m康博公館皇明集團(tuán)113.3萬(wàn)m高層前期規(guī) 戈V2012年5月30萬(wàn)m經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。(3)、新盤快訊經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。物業(yè)形 態(tài)樓盤名稱開(kāi)

38、盤及去化情況上市時(shí)間售式推方銷售形 式價(jià)格策 略去化面 積待售面由積高層龍?jiān)兰o(jì) 廣場(chǎng)2011年11月長(zhǎng)蓄短暴代理低開(kāi)咼 走90%3力平厶米物業(yè) 形態(tài)樓盤名稱上市樓盤產(chǎn)品配比價(jià)格情況二層三層大套型均價(jià)最低價(jià)最 高價(jià)75-9090-105105-125125-135135其它高層龍兀 世紀(jì)廣場(chǎng)20%45%20%10%5%420040004400(4)、結(jié)論從目前市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，2011年開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)量與往年相比供貨量沒(méi)有明顯增長(zhǎng),新開(kāi)盤項(xiàng)目較少，目前新開(kāi)盤住宅項(xiàng)目?jī)H有巴塞小鎮(zhèn)。 各項(xiàng)目以大兩室與小三室為主力戶型，都是在2011前半年市場(chǎng)環(huán)境較好時(shí)銷售率較高，2011年下半年開(kāi)發(fā)區(qū)各項(xiàng)目的來(lái)電來(lái)客量較上半年明顯下降大約50%導(dǎo)致成交量低。由于受市場(chǎng)大環(huán)境的影響，各樓盤全年銷售量明顯受到影響，部分新樓盤定于2011年底開(kāi)盤但是受到大環(huán)境沖擊，改為2012年開(kāi)盤，目前無(wú)任何推廣。根據(jù)推測(cè)，明年開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)市場(chǎng)將會(huì)飽和，競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多，出現(xiàn)賣多買少的局面，消費(fèi)者多數(shù)抱有持幣觀望態(tài)度。等待市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，2012年將會(huì)是競(jìng)爭(zhēng)空前激烈的一年。3、運(yùn)河鐵西板塊(1)、銷售及庫(kù)存開(kāi)發(fā)及銷售情況經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。經(jīng)典房地產(chǎn)資料， WORD 文檔，可編輯修改，歡迎下載交流。樓盤名稱推盤時(shí)間預(yù)售面積熙城易居2010年8月3.8萬(wàn)川新河灣2010年9月12.3