農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案

1、農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行）為深入貫徹中共中央國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見（中發(fā)20131號），切實落實 國土資源部關(guān)于進一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查推進集體土地確權(quán)登記發(fā)證 工作的通知（國土資發(fā)2013 97號）要求，進一步積極穩(wěn)妥、 規(guī)范、有序地推進農(nóng)村地籍調(diào)查工作，全力保障農(nóng)村宅基地和集體建設(shè) 用地確權(quán)登記發(fā)證順利進行，制定本技術(shù)方案。一、工作目標全面查清農(nóng)村范圍內(nèi)包括宅基地、集體建設(shè)用地等每 一宗土地的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、地上房屋等建筑物、構(gòu) 筑物的基本情況，為農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作提供基礎(chǔ)資料，為 實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。二、工作任務(wù)緊

2、密圍繞農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證，依據(jù)地籍調(diào)查規(guī)程等要 求，以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，重點完成農(nóng)村范圍內(nèi) 宅基地、集體建設(shè)用地的權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，同步開展地上房屋及其附 屬設(shè)施的調(diào)查工作，建立農(nóng)村 地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，并通過農(nóng)村日常地籍調(diào) 查、土地登記等工作，保持調(diào)查成果的現(xiàn)勢性，滿足國土資源管理及經(jīng) 濟社會發(fā)展的需要。農(nóng)村范圍內(nèi)國有土地、地上房屋及附屬設(shè)施可參照本 技術(shù)方案執(zhí)行。（一）宅基地和集體建設(shè)用地調(diào)查。以集體土地所有權(quán)成 果為基 礎(chǔ)，調(diào)查農(nóng)村范圍內(nèi)的宅基地、集體建設(shè)用地的權(quán)屬狀況，獲取每宗宅 基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬、位置、用途等信息，測量宅基地和集體建 設(shè)用地的地籍要素，

3、填寫地籍調(diào)查表，測 繪地籍圖，制作宗地圖。（二）農(nóng)村房屋調(diào)查。在開展宅基地和集體建設(shè)用地調(diào)查的同時，調(diào)查地上房屋產(chǎn)權(quán)狀況，測量房屋的房角點和房屋邊長，量算房屋面積，并將房屋調(diào)查成果記載在地籍調(diào)查表等地 籍資料 中，實現(xiàn)農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開展和調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。（三）農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)。充分利用已有的軟、硬 件平臺， 參照城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫建設(shè)的相關(guān)技術(shù)規(guī)范，建設(shè)農(nóng)村 地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫， 實現(xiàn)對農(nóng)村地籍調(diào)查成果的圖形、屬性、檔案等信息的一體化存儲、管理與應(yīng)用。三、技術(shù)路線與方法(一)主要技術(shù)依據(jù)。土地利用現(xiàn)狀分類(GB/T 21010-2007 )地籍調(diào)查規(guī)程(TD/T 1001-2012 )

4、房產(chǎn)測量規(guī)范(GB/T 17986.1-2000 )城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫標準(TD/T 1015-2007 )(二)技術(shù)路線。以滿足農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作為出發(fā)點，立足于已有的工 作基礎(chǔ)，嚴格依據(jù)國家有關(guān)調(diào)查規(guī)程和標準，借助航天航空遙感、地理 信息系統(tǒng)、衛(wèi)星定位和數(shù)據(jù)庫等技術(shù)手段，充分利用已有土地調(diào)查成果 和登記成果，通過外業(yè)調(diào)查、復(fù)核審查、內(nèi)業(yè)建庫，完成宅基地和集體 建設(shè)用地及房屋等地上建筑物和構(gòu)筑物的權(quán)屬調(diào)查和地籍測量等工作， 為農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證提供依據(jù)。(三)調(diào)查方法。農(nóng)村地籍調(diào)查方法的選擇要充分兼顧宅基地管理制度改 革、集體建 設(shè)用地入市等農(nóng)村土地制度改革的迫切需要，以充 分保

5、護土地權(quán)益、維 護交易安全為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求和經(jīng)濟技術(shù)可行性， 避免重復(fù)投入，因事、因地、因物，審慎科學(xué)地選擇符合本地區(qū)實際的 調(diào)查方法。原則上，同一地區(qū)內(nèi)可以采用多種調(diào)查方法共同開展調(diào)查工 作。對于調(diào)查精度影響土地產(chǎn)權(quán)人切身利益的，可采用解析法或部分 解析法，確保權(quán)屬清晰，面積準確，以保障土地權(quán)益，維護交易安全， 如集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點、宅基地抵押試點、征地拆遷地區(qū)等；對于 偏遠地區(qū)或分散、獨立的宅基地和集體建設(shè)用地，或不動 產(chǎn)生命周期較 短，建筑物、構(gòu)筑物更新速度較快，且調(diào)查精度不影響權(quán)利人切身利益 的，可采用更為簡便易行的調(diào)查方法，在做好指界工作基礎(chǔ)上，在確保 宗地界址清

6、楚、空間相對位置 關(guān)系明確的前提下，實地丈量界址邊長， 計算宗地面積，以盡 快完成調(diào)查工作，避免不必要的浪費，如按戶補償 的增減掛鉤 拆舊地區(qū)等。四、工作程序和內(nèi)容農(nóng)村地籍調(diào)查工作主要包括：準備工作、權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、房 屋調(diào)查和成果歸檔與建庫等內(nèi)容。（一）準備工作。準備工作主要包括組織準備、宣傳發(fā)動、資料收集、技術(shù)設(shè)計、表 冊與工具器材準備、隊伍落實和人員培訓(xùn)等。各地應(yīng)圍繞集體土地使用 權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作目標，統(tǒng)一部署，同步 開展。調(diào)查前，應(yīng)系統(tǒng)收集 整理土地及房屋權(quán)屬來源資料，開展實地踏勘、資料分析等，并結(jié)合地 方工作基礎(chǔ)，做好技術(shù)設(shè)計，準備調(diào)查所需的表冊與工具器材，落實調(diào) 查人員和隊伍

7、。權(quán)屬調(diào)查應(yīng)由縣（市、區(qū)）國土部門組織，發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、國 土所和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民自治組織等基層力量，共同配 合完成，也可選擇專業(yè)隊伍、聘任農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責(zé)人、 村民委員會成員或村民代表參與權(quán)屬調(diào)查。地籍測量可根據(jù)需 要由專業(yè) 作業(yè)單位協(xié)助完成。（二）權(quán)屬調(diào)查。權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的核心，是保障土地確權(quán)登 記發(fā)證的關(guān)鍵。權(quán)屬調(diào)查主要包括：核實宗地的權(quán)屬情況，實地指界， 丈量界址邊長及相關(guān)距離，繪制宗地草圖，填寫地籍調(diào)查表。1 .制作工作底圖。選用大比例尺(1:5001:2000 )的地形圖、正射影像圖或已有地籍圖作為基礎(chǔ)圖件，充分采用集體土地所有權(quán) 登記發(fā)證已形成的地籍區(qū)、地籍子區(qū)界線和

8、集體土地所有權(quán)界線，并標 注鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組及重要地物的名稱。參考已有的地籍調(diào)查、土地登記等資料，會同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責(zé)人、村民委員會成員或村民代表，在工作底圖上劃分宗地，并預(yù) 編宗地號。對新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等無法確定獨立使用面積的，可 定為共用宗。2 .權(quán)屬狀況調(diào)查。借助工作底圖，結(jié)合現(xiàn)場核實，調(diào)查每宗地的 土地坐落與四至；調(diào)查核實權(quán)利人的姓名或者名稱、單位性質(zhì)、行業(yè)代 碼、組織機構(gòu)代碼、法定代表人(或負責(zé)人)姓名及其身份證明、代理 人姓名及其身份證明等，對于宅基地調(diào)查，除了調(diào)查記錄土地權(quán)利人的 情況外，還應(yīng)調(diào)查權(quán)利人家庭成員情況，復(fù)印權(quán)利人家庭戶口簿等資 料，對無權(quán)屬來源的集體建設(shè)

9、用地，根據(jù)實際情況調(diào)查記錄實際使用 人；調(diào)查核實宗地的土地權(quán)屬來源資料，確定土地權(quán)屬性質(zhì)、土地使用 權(quán)類型、使用期限等，以及宗地是否有抵押權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利和 共有情況；調(diào)查核實宗地批準用途和實際用途。3 .界址調(diào)查。對土地權(quán)屬來源資料齊全，界址明確，經(jīng)實地核實 界址無變化的宗地，無需重新開展界址調(diào)查；對土地權(quán)屬來源資料中的 界址不明確的宗地，以及界址與實地不一致的宗地，需要現(xiàn)場指界；對于無土地權(quán)屬資料的，根據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)政 策規(guī)定，經(jīng)核實為合法擁有或使用的土地，可根據(jù)雙方協(xié)商，實際利用狀況及地方習(xí)慣，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織認可并公示無 異議后，進行現(xiàn)場指界。實地指界前，通過送達指界通知書、公

10、告、廣 播、電話等方式提前通知，確保土地權(quán)利人及相鄰宗地權(quán)利人按時到現(xiàn) 場指界。指界時，調(diào)查員、本宗地指界人及相鄰宗地指界人同時到場， 根據(jù)指界人指定的界址點，現(xiàn)場設(shè)置界標，確認界址線類型、位置；指 界后，將實際用地界線和批準用地界線標繪到工作底圖上，并在地籍調(diào) 查表的權(quán)屬調(diào)查記事欄中予以說明；實地丈量宗地的界址邊長。同時， 應(yīng)丈量界址點與鄰近地物的相關(guān)距離或條件距離。4 .宗地草圖繪制。根據(jù)權(quán)屬狀況調(diào)查信息、指界與界址點 設(shè)置情 況、界址邊長及相關(guān)距離丈量結(jié)果、房屋調(diào)查情況，按概略比例尺繪制宗地草圖。宗地草圖必須現(xiàn)場繪制（可直接在 地籍調(diào)查表上繪制，也可 另附紙繪制），有基礎(chǔ)圖件資料的地 區(qū)

11、，可持打印的相關(guān)圖件到現(xiàn)場， 根據(jù)指界和丈量情況做好現(xiàn)場記錄，形成宗地草圖。（三）地籍測量。在權(quán)屬調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，通過地籍測量準確獲 取界址點位置，并計算宗地面積。地籍測量包括控制測量、界址點 測量、地籍圖測繪和面積量算等?？刂茰y量可根據(jù)需要確定是否開 展，對于僅丈量界址邊長不測量界址點坐標的地區(qū)，無需開展地籍 控 制測量。界址點測量完成后，按照要求，測繪地籍圖，編制宗地圖。其 中，對于不測量界址點坐標的地區(qū)，應(yīng)依據(jù)權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，繪制宗地相 對位置關(guān)系圖，以滿足登記發(fā)證的急需。由圖解法 測量獲取的界址點坐 標，不得用于放樣確定實地界址點的精確 位置，可利用宗地草圖上實際 丈量的界址邊長，采用

12、幾何要素 法計算宗地面積。（四）房屋調(diào)查。在農(nóng)村地籍調(diào)查中，針對農(nóng)村房屋實際情況，實地調(diào)查農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地地上建筑物和構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況，結(jié)合地籍測量一并開展房屋測量。房屋調(diào)查要重點調(diào)查房 屋的權(quán)利 人、權(quán)屬來源情況、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、批準用途與實際用途、批準 面積與實際面積等要素，形成房地一體的農(nóng)村地籍調(diào)查成果。對尚未開展農(nóng)村地籍調(diào)查或有房地一體化調(diào)查需求的地 區(qū)，可將農(nóng) 村房屋及附屬設(shè)施的調(diào)查工作統(tǒng)一納入農(nóng)村地籍調(diào)查工作中。已經(jīng)完成 農(nóng)村地籍調(diào)查或工作尚未完成但已全面部 署推進的地區(qū)，可結(jié)合本地實 際，或統(tǒng)一開展農(nóng)村房屋及附屬 設(shè)施的補充調(diào)查，或待日后通過日常變 更調(diào)查的方式逐

13、步補充完善房屋及附屬設(shè)施信息，逐步實現(xiàn)房、地調(diào)查 成果的統(tǒng)一管 理。其中，對已登記的房屋，只需要記錄房屋登記的相 關(guān)信息，無需重新開展調(diào)查。1 .房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查。依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的準建證、村鎮(zhèn)規(guī)劃 選址意見書、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，或房屋買賣、互換、贈與、受 遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋產(chǎn)權(quán)證明，記錄 產(chǎn)權(quán)人，并將產(chǎn)權(quán) 證明留復(fù)印件或拍照留存。產(chǎn)權(quán)共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。其中，對于在現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)管理 制度實施 前建設(shè)的房屋，應(yīng)提供村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書等資料，對于實施之后建設(shè) 10的，應(yīng)提供鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等資料。依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范的有關(guān)規(guī)定和要求，調(diào)查房產(chǎn)建筑 結(jié)構(gòu)、層 數(shù)、建

14、成年份、批準用途與實際用途，核對房產(chǎn)面積是否批建一致等； 對村民整體搬遷上樓的，還應(yīng)該調(diào)查記錄房 屋所在自然層次和房屋編 號。對于農(nóng)房中的一房多戶，應(yīng)現(xiàn)場確定房屋分戶界址和權(quán)屬情況，需 要現(xiàn)場指界的，應(yīng)經(jīng)房屋產(chǎn) 權(quán)人現(xiàn)場指界，明確界址并現(xiàn)場確認簽字。 房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查形成的結(jié)果可記錄在地籍調(diào)查表的“權(quán)屬調(diào)查記事” 欄內(nèi)。2 .房屋測量。房腳點測量宜采取與宗地界址點測量同樣的技術(shù)方 法，一并開展。房屋邊長丈量在宗地的界址邊長丈量時一并開展，對確 實無法丈量房屋邊長時，應(yīng)丈量至少兩條房腳點與界址點或房腳點與鄰 近地物的相關(guān)距離，便于間接解算房屋邊長和求解房屋面積。對于新型 農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，可參照房產(chǎn)測量規(guī)范開展房屋 測量。對于已有戶型圖的，可通過核實戶型圖獲取房屋內(nèi)部邊長，對于沒有戶型圖的，需 實地測量房屋內(nèi)部邊長。3 .面積量算。依據(jù)實地丈量的房屋邊長計算房屋占地面積，結(jié)合1房屋層數(shù)計算房屋建筑面積。對于高層多戶，有戶型圖的，可通過實 地丈量的房屋邊長和核實戶型圖獲取的房屋內(nèi)部邊長計算房屋建筑面積 和套內(nèi)面積，無戶型圖的，需要實地丈量的 房屋邊長和實地測量房屋內(nèi) 部邊長計算房屋建筑面積和套內(nèi)面積。4 .調(diào)查結(jié)果記錄。一是要將房屋權(quán)屬狀況信息和房屋測量結(jié)果記 載在地籍調(diào)查表中；二是要在宗地草圖中標識房屋，并標注