開發(fā)項目前期流程

1、開發(fā)項目前期流程第一篇 開發(fā)前期的工作一、 確定投資建設(shè)工程項目對項目從前期開發(fā)角度入手, 進(jìn)行合理分析與有效測算, 為公司決策提供重要依據(jù)。二、建設(shè)項目用地計劃辦理1、所需資料a、地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b、與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2、 辦理程序a、備齊資料b、到地塊所在地土地部門辦理三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批1、編制及所需資料a、 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照b、 開發(fā)資質(zhì)證書c 用地計劃審核意見d、 建筑設(shè)計方案（總平面圖等）e、 其她相關(guān)資料2、報批程序與報批資料a、將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制項目建議書b、準(zhǔn)備關(guān)于項目建議書報批申請報告c、將項目建議書與申請

2、報告送計委報批注 : 投資 3000萬元以下項目由區(qū)計委立項; 超過 3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批四a、建設(shè)工程項目選址意見申辦1、 所需資料a、批準(zhǔn)的項目建議書或其她計劃文件（復(fù)印件一份）b、地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份c 、土地權(quán)屬證（ 復(fù)印件 1 份）d、聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）e、選址論證f 、上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（ 到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?、 申辦程序a、準(zhǔn)備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖b、將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章c 、將有關(guān)部門的意見備齊, 同時備齊 （1） 項所有資料, 送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理四b、建設(shè)用地規(guī)劃許可證中辦1、 所需資料a、

3、建設(shè)工程的計劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項目建議書或其她計劃文件）（復(fù)印件一份）b、地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）c 、國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1 份）d、上海市建設(shè)項目選址意見書中請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）e、申請報告（紅頭文件）f 、其她需說明的圖紙或文件2、 申辦程序a、備齊上述所有資料b、送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設(shè)工程項目地名報批1、 所需資料a、項目批文（批準(zhǔn)的項目建議書或其她計劃文件）（復(fù)印件一份）b、地形圖（均應(yīng)劃示用地2份c 、總平面圖（3 份）d、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文e、申請報告（紅頭文件）f 、其她需說明的圖

4、紙或文件2、 申辦程序a、備齊上述所有資料及1500元支票b、送區(qū)地名辦辦理六、建設(shè)工程項目報建1、 所需資料a、上海市建設(shè)工程報建表（到市報建處領(lǐng)取）b、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件與復(fù)印件c、項目建議書批文原件及復(fù)印件d、銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）e、上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員與管理人員核定申報表（到市報建處領(lǐng)取）f 、專業(yè)技術(shù)人員與管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件g、住宅項目配套建設(shè)審核申請表h、住宅新開工審核通知單七、工程項目設(shè)計招標(biāo)辦理1、 所需資料a、報建工程項目ic卡b、上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項目登記表c 、上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)文件報批表（ 到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）d、上

5、海市建設(shè)工程設(shè)計評標(biāo)小組報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）e、工程設(shè)計任務(wù)書f 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證g、工程項目選址意見批文2、辦理程序a、備齊上述資料b、到市設(shè)計招標(biāo)辦辦理八、設(shè)計方案評標(biāo)會召開及設(shè)計單位中標(biāo)辦理1、 所需資料a、項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份b、會議通知書2、 辦理程序a、備齊上述資料b、提前三天分送各評委c 、到市招標(biāo)辦召開評標(biāo)會（ 會務(wù)費 300 元）中標(biāo)辦理a、設(shè)計方案評標(biāo)會會議紀(jì)要 b、評委評標(biāo)意見書九、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦1、 所需資料a、上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份b、計劃批準(zhǔn)文件1份c

6、、土地使用權(quán)屬證件1 份d、房屋權(quán)屬證1份e、危房鑒定報告f 、地形圖 （ 劃示用地范圍 ） 2 份辦理程序a、備齊上述資料b、送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十、工程項目設(shè)計方案深化、修改根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案十一、設(shè)計方案審定會召開1、 所需資料a、設(shè)計方案文本12份b、項目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府士文件 若干份c、請柬2、 申辦程序a、備齊上述資料b、分送至計委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門c、召開方案審定會十二、設(shè)計方案送審報批1、 所需資料a、選址意見書b、規(guī)劃設(shè)計要求通知單c 、地形圖（ 劃示用地范圍 ）d、設(shè)計方案2份e、地名批文f 、項目建

7、議書批文辦理程序a、備齊上述資料b、到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十三、可行性研究報告編制與報批1、 所需資料a、用地計劃審核意見書b、項目建議書批文c、用地計劃許可證及批文d、區(qū)府士文件e、營業(yè)執(zhí)照f 、開發(fā)資質(zhì)證書g、住宅項目配套條件審核申請表h、資本金出資承諾書i 、設(shè)計方案文本j 、其她相關(guān)文件2、 辦理程序a、備齊上述資料b、送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）c、送計委報批十四、擴(kuò)大初步計劃根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計十五、擴(kuò)初會召開1、 所需資料a、擴(kuò)初設(shè)計文本若干份b、請柬2、申辦程序a、備齊上述資料b、分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局

8、、消防處、住宅局、園林局 （交通、環(huán)衛(wèi)、自來水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門c、召開擴(kuò)初會議十六、擴(kuò)初意見征詢及擴(kuò)初批復(fù)1、所需資料a 擴(kuò)初會議紀(jì)要b、根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本c 、關(guān)于要求報批擴(kuò)初的申請報告（ 紅頭文件 ） 由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖2、申辦程序a、備齊上述資料b、分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見c、送規(guī)劃局規(guī)劃科報批十七、住宅項目配套條件審核報批1、所需資料a、住宅項目配套建設(shè)條件審核報批（住宅局領(lǐng)?。゜、項目建議書或可行性報告研究報告批文c 、地形圖與管線圖（ 劃示用地范圍 ）d、總平面圖若干份

9、e、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文f 、其她相關(guān)資料2、申辦程序a、備齊上述資料b、送住宅局總師室辦理十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理1、所需資料a、上海市建設(shè)工程勘察招投項目登記表b、上海市建設(shè)工程勘察招投文件報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）c 、上海市建設(shè)工程勘察評標(biāo)小組報批表 （ 到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ、設(shè)計中標(biāo)通知書2、申辦程序a、備齊上述資料b、到市勘察招標(biāo)辦辦理十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦1、 所需資料a、上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書中請表（到區(qū)土地局領(lǐng)取）為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解, 現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工

10、, 大致可以分以下三大部分。第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前, 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù), 委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書 , 應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)與效果圖 , 并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分 行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章, 房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段1） 選址定點 ;2） 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3） 初步設(shè)計及施工圖審查;4） 規(guī)劃報建圖審查;5） 施工報建 ;6） 建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:1、計委審查可行性研究報告與進(jìn)行項目立項。2、國土資源局進(jìn)行土

11、地利用總體規(guī)劃與土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（ 表 ） 。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容與范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段, 此階段辦理以下一般事項:1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容與范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審, 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計與施工圖設(shè)計審查,

12、 此階段辦理以下一般事項:1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù), 并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查, 根據(jù)業(yè)主單位意見 , 核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告 , 發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃報建圖審查

13、階段, 此階段辦理以下一般事項 :1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容與范圍進(jìn)行審查。4、 規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件, 在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后, 核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （ 副本 ） 。五、施工報建階段, 此階段辦理以下一般事項 :1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包 , 確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍 , 非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查, 核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段, 此階段辦理以下一般事

14、項由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記, 核發(fā)商品房預(yù)售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件( 復(fù)印件 ) 及資料 :1、以下證明材料:(1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金 , 取得土地使用權(quán)證書 ;(2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證 ;(3) 按提供預(yù)售的商品房計算, 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25 以上, 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度與竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照與資質(zhì)等級證書 ;3、工程施工合同 ;4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容 , 并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、

15、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項:1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站 ( 機(jī)構(gòu) ) 對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費與基金進(jìn)行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其她需要參加驗收的部門 , 按照法律、 法規(guī)、 規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容與范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門與本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ( 正本 ) 。4、建委綜合各部門驗收、審查意見, 對符合審核標(biāo)準(zhǔn)與要求的 , 出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的 , 作退件處理并要求限期整改。第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始( 大產(chǎn)權(quán)證 ) 登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:(1) 申請書 ;(2) 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 ;(3