物業(yè)管理典型案例匯總

1、物業(yè)管理典型案例匯編房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面 案例一、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)” 案情: 樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆, 改變廢水立管的下水三通 , 致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。 物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知 , 責(zé)令其拆除私裝物 ,未果。問題: 顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備 ?判決: 顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶、 洗臉盆,按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖 , 將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。房屋所有權(quán)人使用其房屋時(shí) , 必須遵守有關(guān)的法律法規(guī) ,不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功 能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆

2、, 轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通 ,使儲 藏室成了衛(wèi)生間 ,改變了房屋的使用性質(zhì) , 使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水 ,顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。案情:住在 19樓的業(yè)主衛(wèi)某 ,在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗 ,將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公 司多次上門加以阻止 , 衛(wèi)某不聽勸阻 , 繼續(xù)施工安裝窗戶致使 19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公 司只得將衛(wèi)某告上法庭。問題: 自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻 ? 判決:衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶 ,恢復(fù)原狀;清洗 19層到底層因 破墻開窗引起的墻面污染。依據(jù): 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定 : “物業(yè)使用中禁止下列 行為:（ 一）損

3、壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌。”作為一個(gè)業(yè)主 ,應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻 破墻開窗 , 并由此造成外墻面的污染 , 嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu) , 破壞了大樓的外貌 , 影響了周邊 的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施 ,維護(hù)了其他業(yè)主的 合法權(quán)益。案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重案情:業(yè)主顧某購買了一只占地面積約 8.9平方米,可放水約 4.2噸的巨型浴缸 ,準(zhǔn)備安裝在 其居住的第 29層的物業(yè)內(nèi) ,遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢 ,以 房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由 , 制止顧某吊裝巨

4、型浴缸。問題: 購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi) ?判決: 顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。依據(jù): 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條規(guī)定 : “業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī) 的有關(guān)規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、 安全以及公平、合理的原則 ,正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、 采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定 : “物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督 ,發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為 , 應(yīng)當(dāng)勸阻制止?！惫裰荒茉诜梢?guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本 著安全、合理的原則使用物業(yè) , 并遵守法

5、律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長期使用巨型浴缸必然 對大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害 , 使大樓存在潛在的安全隱患。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的 利益,以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提 , 否則應(yīng)加以必要的限制。房屋租賃引起的糾紛 案例四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦 去年9月18日,某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此 時(shí)正在國外的業(yè)主 , 但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定 , 租住戶搬出家私 , 必須有業(yè)主的書面許可 , 而沒 有業(yè)主的書面許可 , 管理處不予放行 （ 這一規(guī)定有必要 , 現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、 搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉

6、的事情 ）。急于搬出家私的住戶萬般無奈 , 找到管理處領(lǐng)導(dǎo) , 懇請給以 特殊照顧管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮 ,若簡單放行,恐怕?lián)p害業(yè)主的利益 ;若拒不放行,又會使住戶感到不便 （ 租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象 , 兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需 , 絕不能只對業(yè)主 關(guān)心倍至,而對租住戶冷若冰霜 ）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私 ,提出了一個(gè)變通辦法 :租住戶 列出所搬出家私清單 , 并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?, 管理處做好記錄 , 并出據(jù)收取押金的收據(jù) , 一 旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可 ,管理處立刻全額退回押金 （這一辦法可取,但前提是要讓其正確 理解, 否則容易引起紛爭 ） 。這

7、位租住戶覺得管理處的建議合情合理 , 便欣然接受。時(shí)隔不久 , 該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時(shí) , 還對管理處既 對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。點(diǎn)評:執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍 ,但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法 應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神 ,把原則性與靈活性結(jié)合起來設(shè)施設(shè)備損壞方面案例六、空調(diào)室外機(jī)毀壞 物業(yè)公司有無責(zé)任王女士: 我在某小區(qū)買的房子 , 裝修后一直沒去住 , 空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說 , 我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。 我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的 , 要求他們賠償 , 可他們說責(zé) 任不在他們。請問他們到底有沒

8、有責(zé)任 ?律師分析:要分清責(zé)任 ,首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正 原因。分兩種情況 :第一, 如果是空調(diào)外機(jī)自身的質(zhì)量問題而引起的自燃 ,根據(jù)合同法和消費(fèi) 者權(quán)益保護(hù)法的相關(guān)規(guī)定 , 業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退換 ; 如果該 事故給自己或他人造成損害 ,可以要求商場或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 , 商場和廠家是承擔(dān)相互連 帶責(zé)任的。第二 , 如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火 , 除法定的不可抗力的情況外 , 小區(qū) 的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 這里的不可抗力指的是不可預(yù)見、 不可避免、 不可克服的突發(fā)事 件, 物業(yè)管理人員無法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無

9、效果的情況。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司 之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系 , 為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù) , 保護(hù)業(yè)主的 財(cái)產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。 尤其是空調(diào)外機(jī) , 它完全是屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn) ,但又 由于本身所具有的特殊性 ,促使它要放置在公共的空間里 , 所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安 全的重點(diǎn)。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責(zé) , 而使第三方對外機(jī)造成損害的話 , 物業(yè) 公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 物業(yè)公司在賠償業(yè)主后 ,可以向第三方行使追索權(quán)。 因此, 如果您 有確實(shí)的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的 , 并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務(wù) ,

10、您完全有權(quán) 利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 物業(yè)公司要是拒絕的話 , 可以向人民法院提起訴訟 , 維護(hù)自身的 合法權(quán)益物業(yè)收費(fèi)引起的糾紛物業(yè)管理收費(fèi)、 收租難是一個(gè)公開的秘密 , 在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤 其突出。據(jù)了解 ,一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費(fèi)、欠租 ,個(gè)別小區(qū)甚至只有 30%的收繳率 ,嚴(yán)重影響 了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。由于物業(yè)管理的不可分割性 , 部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租 , 不僅侵害了物業(yè)公司的 權(quán)益,同時(shí)也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問題 , 物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁” :有的 派專人攻關(guān) ,與業(yè)主搞好關(guān)系 ; 有的給按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品

11、, “以致謝意”。上海輕工物業(yè)公 司管理著八十多萬平方米的物業(yè) ,其中不乏系統(tǒng)房、 售后公房 ,其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年 達(dá)到 95%以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 , 對惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶 ,通過打官 司追討。去年 , 他們對歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算 ,對有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的 ,進(jìn)行了集 中訴訟,全年打了 65個(gè)欠費(fèi)官司,標(biāo)的額 42萬元,除兩起待判外 ,物業(yè)公司全部勝訴。其中 ,對拒不 執(zhí)行法院判決的 , 要求法院對其實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。業(yè)主到底因何種理由不繳費(fèi) ?法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行 ?請看以下幾個(gè)典型案例 案例七、蚌埠市物業(yè)管理第一案 ?沒有交電費(fèi) ,

12、 供電部門停供電 2002 年 6 月 17 日 , 在有關(guān)部門的推薦下 , 悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員 會簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。去年 10上旬, 該小區(qū)用戶因長期沒有交電費(fèi) ,供電部門停 止了供電 , 致使該小區(qū) 7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。電費(fèi)到底應(yīng)該由誰來承擔(dān) , 物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。 為此, 業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) , 物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會告上法庭。 業(yè)主委員會反訴狀稱“被告 （ 悅來物業(yè)公司 ） 不履行委托合同 ,造成居民住宅區(qū)及商場二樓垃圾成堆 , 臭氣熏天 , 偷盜現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生 , 嚴(yán)重影響了 廣大業(yè)主的身心健康和家

13、庭財(cái)產(chǎn)的安全”。蚌埠市中區(qū)法院民庭于 2003年 3月 25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào)解后宣 布庭審結(jié)束這明顯是一宗互相推委的案例 ,雙方都有責(zé)任 , 兩個(gè)單位都是作為服務(wù)者都沒有很好的做好 自己的職能工作 , 沒有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來了麻煩這是不應(yīng)該的。住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦案例八、住戶洗菜池下水管堵塞 , 住戶以維修未使用任何材料為由 , 拒不交費(fèi) 去年年底, 某大廈 6樓一住戶洗菜池下水管堵塞 ,電話委托管理處維修班疏通 維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重 ,在6樓疏通不開,又轉(zhuǎn)到 5樓,從下水管檢查 孔反向往上清疏。經(jīng)過 3 個(gè)多小時(shí)的努力 , 管道

14、徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白 灰和油漆塊 , 證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取 40元維修費(fèi)用時(shí) ,該住戶以維修未使用任何材料為由 ,拒不交費(fèi) ,并振 振有辭地說 , 自己裝修完剛?cè)胱?, 別的樓房都有一年保修期 , 他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。情況反映到管理處 , 主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先 ,征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài) 度、維修質(zhì)量的意見 ,他均表示滿意 （選擇這一話題切入 ,自然貼切,同時(shí)也避免了客戶為拒絕交費(fèi)再 橫生節(jié)枝 ）。然后, 便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別 ,依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其 說明大廈已入伙多年 , 早就不存在保修期 ,

15、 室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用 ,都要由業(yè)主 住戶承擔(dān)（如果能事先說明需要收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,效果可能更好 ）, 并在核對這次疏通下水管工作量 的基礎(chǔ)上 , 進(jìn)一步申明收取 40元維修費(fèi) , 已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、 合情合理,消除了誤解 ,便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。 點(diǎn)評: 即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū) , 亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠 的理解。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作 , 向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提 高他們對物業(yè)管理的認(rèn)知度 , 為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。案例九、法院封家電全家住賓館不繳費(fèi)的業(yè)主 ,并非因?yàn)?/p>

16、家庭經(jīng)濟(jì)狀況差。家住長寧的某業(yè)主 , 住別墅, 請保姆,夫妻每人一 輛車,另外還備一輛“寶馬” ,卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、 水電費(fèi)一年多。去年 8月,長寧法院判決生效后 , 他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行 , 封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天 ,他就把錢送到法院 ,但根據(jù)規(guī) 定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào) , 家里是沒法住了 ,一家人只好住賓館。從此 ,該小區(qū)所 有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi) ,物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到 100%。物業(yè)公司感動之余 , 給法院送來一面錦旗 :“秉公辦事, 執(zhí)法如山”案件回顧原告（物業(yè)公司）- 業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由 ,拒絕繳納電費(fèi) ;水費(fèi)也未繳納 ;并以各種理由拒 絕繳納物業(yè)管理

17、費(fèi)。我們曾多次上門催討 , 對電費(fèi)價(jià)格也作了必要的解釋 ,但被告仍拒絕繳納。為此, 要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi) 12319 元、電費(fèi) 7071 元、水費(fèi) 1215 元, 并繳納所欠物業(yè)管理 費(fèi)的滯納金。被告（某業(yè)主）- 對拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均無異議, 承認(rèn)物業(yè)公司也催討過。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范 , 收取的電費(fèi)、水 費(fèi)超過國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外 ,前期物業(yè)管理階段 , 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn) , 物業(yè)公司無權(quán)主 張; 另外, 拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過訴訟時(shí)效。法- 經(jīng)審理查明 ,原告接受開發(fā)商的委托 , 從事前期物業(yè)管理 , 物業(yè)管

18、理費(fèi)每月每平方米建 筑面積 2.70 元;業(yè)委會成立后 ,雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。 因此被告以原告 收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。關(guān)于訴訟時(shí)效, 原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi),被告也承認(rèn)原告催討過 ,故視為訴訟時(shí)效的中斷。 判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、 物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。案例十、欠租 2000 元被拘一整天百年不賴, 千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業(yè)管理人員常說的一 句話。法院判決生效后 , 面對法院工作人員 , 她依然如故。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行 , 決定拘留戶主。老頭 被拘留,老太慌了神,兒女也埋怨,

19、只好立刻拿著錢到物業(yè)公司 ,要求物業(yè)公司到法院為其求情。 法律 無情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院 , 但按規(guī)定該戶主依然被拘留 24 小時(shí)。一人吃官司 , 眾人繳費(fèi)忙。該小區(qū)另外 6戶欠費(fèi)的業(yè)主、 住戶,都迅速繳納了所欠費(fèi)用 ,小區(qū) 的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了 100%原告（物業(yè)公司）- 接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū) ,并代收房租。被告入住后 ,已有兩年未 付房租。其間多次上門催討 , 每年還寄掛號信 （有郵寄掛號信的收據(jù)兩張為證 ）催要, 結(jié)果被告仍不繳 納所欠房租。被告（ 某戶主）- 未答辯。法院判決- 經(jīng)審理查明 ,寶山區(qū)國權(quán)北路某小區(qū)某號某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕

20、工房地 產(chǎn)總公司。該公司委托原告對該房屋進(jìn)行管理并收繳房租 , 被告共欠原告房租 2103 元。原、被告 之間的租賃關(guān)系合法 , 有效, 應(yīng)受法律保護(hù)。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金 ,延期支付租 金的應(yīng)當(dāng)支付違約金 , 原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額 , 可予支持。被告于判決生效之日起 10 日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。公告見報(bào)端欠款送上門法院判決生效后 , 某業(yè)主置之不理 ,依舊不繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)。法院只好在某報(bào)上刊出公 告, 把業(yè)主的姓名、住址等事項(xiàng)公之于眾 , 并要求其一周內(nèi)把錢送到法院 , 結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來。案例十一、拒繳物業(yè)管理費(fèi) , 業(yè)主被推上法庭原告（

21、物業(yè)公司 ）- 被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元 ,訴請法院判其繳納所欠費(fèi) 用及滯納金。訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告 , 故原告不具備主體資格 ; 原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在 ,物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 2.63 元, 現(xiàn)原告以每平方 米 2.7 元計(jì)算缺乏依據(jù)。法院- 經(jīng)審理查明 , 該小區(qū)業(yè)主委員會與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理 服務(wù)合同,約定物業(yè)管理費(fèi)以每平方米 2.7 元計(jì)算?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè) 管理公司 , 但是其改制組建的 , 名稱變了 , 主體資格并未變 , 被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為 由抗辯

22、原告不具備主體資格 ,不予采信。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同 , 對小區(qū)每一個(gè)業(yè)主有約束 力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后 ,業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。 至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) , 業(yè)主委 員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定 ,根據(jù)自治原則 , 被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納 物業(yè)管理費(fèi)用。物業(yè)管理二十一典型案例匯編 （ 二）案例十二、業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦由于不便言明的非管理原因 , 某公司入伙某商城后 , 便不按時(shí)繳交管理費(fèi) , 甚至把交管理費(fèi) 作為與有關(guān)方面交涉的籌碼 ,作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后 , 已累計(jì)欠費(fèi)達(dá) 35 萬元之多。 期間,管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交

23、未果。為了解決這一問題 , 管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系 , 幫助全面反映該公司 的意見和要求 , 以取得其對管理處工作的信任和認(rèn)可 ;一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板 ,頻頻 征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難 （常言道: 會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時(shí)候一定要哭 , 而且要哭 得令人心動。有淚全往肚子里咽 ,是添不飽自己肚子的 ）, 以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識 .在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上 , 管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、 分期付款等有利于促成 該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件 （退一步進(jìn)兩步 ,不退無以求進(jìn) ） 。最后雙方達(dá)成了一致 ,自約 定之日起分 10期,每月 3萬余元,隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。 10個(gè)月后,該公司拖欠的管 理費(fèi)已全部繳清。點(diǎn)評: 物業(yè)公司追繳有意 （而非惡意 ）欠費(fèi),首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。管理服務(wù)做 到家了, 才能封住對方拖欠費(fèi)用的口實(shí) ,贏得對方的理解和信任。在這個(gè)基礎(chǔ)上 ,主動交流加適當(dāng)讓 步, 相信會感“上帝”的。給業(yè)主提個(gè)醒 - 別欠費(fèi)有人打過一個(gè)這樣的比喻 : 家中請一個(gè)保姆 , 約定月工資 500元?？墒?, 一段時(shí)間做下來 , 自 己對保姆不滿意