仲量二裝管理培訓課件幻燈片

1、二裝管理培訓工程部工程部 2012015 5年年0 02 2月月 目 錄什么是二裝-二裝管理目的-報批程序-二裝管理的流程圖-物業(yè)協(xié)助租戶收房-裝修押金及費用-租戶應提交的資料-施工審圖階段-9、裝修時間管理-10、開工前準備-11、施工成品保護-12、裝修管理范圍-13、施工安全管理-14、隱蔽工程驗收-15、竣工驗收階段-16、客戶搬遷入住-什么是二裝l定義：二裝是指：建筑項目已竣工驗收并已交付給物業(yè)公司管理，租戶在入住前為了使租區(qū)達到自己的辦公條件，在初裝修的基礎上，再次對租區(qū)內進行功能性的改造施工。 二裝管理目的l通過二裝施工管理保證所有業(yè)主或租戶的安全。l通過二裝施工管理保證大廈的安

2、全。l通過二裝管理來規(guī)范裝修施工，最終達到維護大廈公共區(qū)域設計和系統(tǒng)不變，對其它客戶不會產生不利的影響。報批程序l二裝管理起始于客戶收樓并提交裝修申請。l二裝管理終止于客戶搬遷入住。終止于什么時間？ 二裝手續(xù)的流程圖裝修管理講解客戶手冊、裝修手冊，施工管理規(guī)定并請業(yè)主在相關文件上簽字確認客戶辦理施工入場手續(xù)客戶委托施工單位辦理施工手續(xù) 需有客戶出具的書面的委托書施工單位提供圖紙、工程部進行審圖 工程、裝修管理出具二次裝修圖紙審核意見書裝修管理收取相關資料審圖通過及消防審批后，裝修管理確認無誤后，辦理施工入場手續(xù)施工申請表、施工許可證報總經理審批，加蓋公章后，為其辦理施工手續(xù)成品保護檢驗臨時用電

3、申請貨梯使用申請施工人員施工證件辦理客服部將相關資料存檔裝修管理與財務部確認所有費用已交清結束收房 物業(yè)協(xié)助租戶收房l管理中心協(xié)助客戶辦理相關收樓手續(xù)，并會同客戶對租區(qū)設備設施進行現(xiàn)場交接驗收。l這里不僅體現(xiàn)了一個服務理念，使客戶感到溫馨，同時通過現(xiàn)場交接驗收避免今后帶來的一些麻煩。l物業(yè)管理中心提供E9項目裝修服務手冊和租區(qū)設備圖紙，并組織客戶及相關方召開技術交底會，幫助客戶了解大廈及其租區(qū)各系統(tǒng)情況。 l通過給客戶介紹大廈設備設施、 建筑結構等情況，便于客戶完 成裝修方案的制定。 裝修押金及費用 l客戶向物業(yè)管理中心提交裝修申請，填寫簽署裝修委托書與裝 修承諾書，并繳納裝修保證金和施工管理

4、費。 l 施工管理費及裝修保證金的標準按租賃面積計算。 l收取裝修保證金的目的是為了防范裝修施工隊的違規(guī)操作給他人或公共利益造成損害，為利益受損害方設置的一種有效保障，目的在于監(jiān)督、規(guī)范裝修行為，補償因裝修而受到損失方的利益。裝修押金及費用 租戶應提交的資料 l客戶向物業(yè)提交以下文件并加蓋相關單位的公司印章。lA.市認可設計承包商的營業(yè)執(zhí)照/資質證書（復印件需加蓋公章）lC.裝修承包商資質證書（貳級或以上）（復印件需加蓋公章）lD.租戶裝修委托書lE.租戶與裝修商簽訂的裝修合同lF.裝修施工保險單原件lG.監(jiān)理公司之簽約合同原件lH.施工安全許可證lI.施工單位設計、說明及進度表 租戶應提交的

5、資料 l 設計圖紙一套：比例為1：50或1：100全套裝修圖紙，供物業(yè)管理部 審核 、封面、設計說明、平面圖、天花圖、地面圖、 配電系統(tǒng)線路圖、暖通系統(tǒng)圖、噴淋系統(tǒng)圖、消火栓、煙感報警圖、緊急疏散圖、防排煙平面圖、弱電系統(tǒng)圖、原始圖。l 填寫兩份承諾書，表示租戶/裝修承包商已經詳閱并承諾遵守錦什坊街三十五號（大廈）二次裝修手冊之內容。l 簽署二次裝修消防、安全責任書和裝修管理協(xié)議書。l 施工人員身份證復印件一份、1寸照片2張。租戶應提交的資料l物業(yè)對裝修方案進行審核批復。l1.裝修方案審核通常需要7個工作日。物業(yè)將會書面通知客戶審核結果，如物業(yè)認為裝修資料不清楚、不完整或認為裝修方案需要做出修

6、改，施工/設計單位須對裝修方案進行必要的修改，物業(yè)審核批復時間順延。l2.物業(yè)對裝修方案審核批準后，客戶將裝修方案及裝修材料檢驗報告送北京市西城區(qū)公安消防局進行審批，審批合格后需辦理施工現(xiàn)場審核，通常需2至3周以上，審批合格后施工單位可辦理開工手續(xù)。審圖階段審圖階段l弱電關注要點l審圖主要是綜合布線、配線表、機房、語音及網絡點位布置和機柜位置等內容。l弱電系統(tǒng)施工時規(guī)范操作就不會給大廈或其它租戶帶來不利的影響。審圖階段l強電關注要點l審圖主要是對系統(tǒng)圖、照明、動力（插座）平面圖，中的總負荷計算、各回路負荷、開關容量及回路線徑、管徑等內容，其重點關注l開關容量：客戶開關要比大廈所提供的開關容量至

7、少低一級，堅決避免出現(xiàn)超容現(xiàn)象，防止出現(xiàn)越級跳閘，避免對其它客戶帶來不利的影響。審圖階段l綜維關注的要點：l1.查看機房承重是否超出大廈樓板承重 （250Kg/m2)l2.檢查設計公共區(qū)域的改造是否符合大廈要求l3.查看新建隔墻是否正對大廈玻璃幕墻、窗，如果不正對應盡量調整，如因場地所限無法調整隔墻需離開窗臺300mm以免影響大廈外觀以及玻璃維修審圖階段l暖通關注要點l審圖主要是空調布置圖和給排水布置圖l給排水在我大廈不準許客戶安裝衛(wèi)生間和給排水設施，它們的排水極容易給大廈或其它客戶帶來不利的影響l空調布置的不合理會造成室內冷熱不均，為今后物業(yè)提供維修服務帶來麻煩，內、外區(qū)風管在與風機盤管相連

8、時不能混接，否則也會給客戶溫度控制帶來麻煩，在審圖時最需要關注的是每個租戶內設計有總的進排水閥門，每個風機盤管是否安裝了進回水閥門，以避免由于風機盤管維修時給其它客戶帶來不利的影響審圖階段l消防關注要點l審圖主要是查看圖紙的是否有排風設施，消防設施（噴淋、煙感、手報等）與大廈原有消防設施是否一致，如果不一致告知施工單位到北京市西城區(qū)公安消防支隊報批，其重點關注應該是：1.噴淋頭之間的距離是否在1.8-3.6米之間；噴淋頭與墻之間的距離在0.6-1.8米之間l房間是否滿足1個/60平面煙感的要求，新增獨立房間是否有煙感探頭，新增煙感品牌選型是否與大廈一致l7種噴淋顏色：橙色57，紅色68，黃色7

9、9，綠色93，藍色141，紫紅182，黑色227 204 灰色100辦理開工準備l施工單位填寫施工申請表等相關手續(xù)。l一.上述手續(xù)經物業(yè)審核批準后對施工單位發(fā)放施工許可證。l二.施工單位辦理裝修工人登記和施工出入證。需將施工人員的資料詳列在申請表格上，攜同施工人員的身份證復印件或其他證件復印件及2張1寸近照，交到物業(yè)管理中心辦理。l三.如施工出入證遺失，應立即到物業(yè)補辦。補辦施工出入證時仍需支付工本費，并不予退還。辦理開工準備l四.進場施工前施工單位會同物業(yè)現(xiàn)場確認施工區(qū)域及其進出線路公共區(qū)域的成品狀況。l五.施工單位根據施工材料的進出路線，對所經過的公共區(qū)域內的成品及租區(qū)內的成品嚴格按照物業(yè)

10、管理中心要求進行保護，施工開始前，成品保護措施須經物業(yè)檢驗合格。l六.動工前，客戶/施工單位要組成防火安全領導小組，制定防火方案，防火責任人要督促各施工單位加強對臨時動火作業(yè)的管理。裝修時間管理l施工單位需嚴格遵守大廈的施工時間要求：l正常施工時間：初期可24小時施工，至有租戶入 住。辦公時間不得有噪音施工，以免影響租戶正 常辦公。l其中刺激性氣味，施工單位需做機械排風至窗外。 如遇特殊情況，施工時間需遵從物業(yè)管理中心 人員安排。施工成品保護l出風回風口是否封上l裝修時室內需保持負壓，以免異味 跑出影響其他客戶，因此出風口必須 封堵。l在裝修時室內塵土是不可不免的， 因此，為了保證（回）風道清

11、 潔，必須將回風口封上，保證 空調機內空氣的清潔，從而使 大廈及其他客戶的利益得到保障。施工成品保護l陽角位置用木板連接包角。l平面位置里面需使用軟泡沫紙，外用大芯板等材料（使用軟泡沫需雙層包裹）。l門框的角與門的陽角保護需使用硬制材料包裹。貨梯墻面位置里面需使用軟泡沫紙，外用密度板等材料（使用軟泡沫需雙層包裹）。需打臨時隔斷部位若使用輕鋼龍骨材料，則隔斷兩側不得與成品靠的過近，并加軟紙 保護，平面朝外，支撐在里側，高度為2米。地面保護需使用大芯板或九厘板等材料。施工成品保護l施工開始前，施工單位應根據施工材料的進出路線，對所經過的公共區(qū)域及租區(qū)嚴格按照物業(yè)管理中心要求進行成品保護。l大理石墻

12、面位置里面需使用軟泡沫紙，外用五合板或密度板等材料。l在已入駐客戶樓層施工時，裝修區(qū)域所有玻璃門須做貼膜處理，以保持美觀。l施工過程中成品保護材料如有破損，應及時更新。對保護不利造成成品損壞者，須負責恢復原狀或照價賠償。l距離客戶租區(qū)較近或人流量較大的區(qū)域所做的成品保護，須在早上8點前拆除。施工成品保護l裝修期間，所有風口必須封閉，單元戶門及可開啟玻璃幕墻須關閉。風機盤管、煙感、控制開關，電動閥門等設備設施保護措施齊全。l對以上設備采取保護措施是為了防止施工過程中不注意對設備造成損壞，從而避免給大廈及其客戶帶來不利的影響。施工安全管理l施工中應正確使用電動工具l不同的電動工具有不同的使用方法，

13、這不是我們關注的重點，作為工程人員應重點關注的是：l電動工具控制開關是否為漏電開關。l電動工具的電源線是否完好，有沒有一閘多機的現(xiàn)象。施工安全管理l臨時配電箱、插座、插頭整潔齊全無破損，配電箱內應使用漏電開關l電源箱必須有一總開關控制，箱按規(guī)定分級配置漏電保護器及符合規(guī)定的斷路器。所用的各種開關、熔斷器和插座等電氣裝置的品種規(guī)格均應按正規(guī)線路要求選配和安裝。對無裝漏電保護器的，不允許使用。l連接電動機械與電動工具的電氣回路，應設開關式插座并應有保護裝置（如熔絲式自動空氣開關等）。嚴禁一閘接多臺電動設備。 l電源開關外殼和電線絕緣有破損不完整或帶電部分外露時，應及時修復，否則不許使用 l不準用電

14、源線或軟橡膠電纜拖拉或移動工具 。l電纜線要懸掛不低于1.5米處，不得拖地使用。施工安全管理施工安全管理隱蔽工程驗收施工安全管理l配電箱內開關、配線無變色、碳化現(xiàn)象，計量表運轉正常l當電線接觸不實導致開關發(fā)熱，在預上有塵土（雜物）較多時就會造成開關（上口）發(fā)生燒焦碳化l如果是臨時配電箱總開關上口發(fā)生燒焦碳化，極易引起上一級開關跳閘，使其他客戶受到影響，因此，這應是工程人員巡視的重點。施工安全管理l無非法用電、用水現(xiàn)象，嚴禁私自亂動大廈設備設施.l木制品裝飾應刷防火涂料，高熱度設備應遠離易燃品.隱蔽工程驗收l墻、天花、裝飾面的檢查驗收l1.檢查隔墻龍骨是否定牢固。施工是否合理。即隔墻要上下生根一

15、直到頂， 否則除了墻體不穩(wěn)外還會影響日后的空調效果。l2.檢查隔墻內線、管、盒的施工是否規(guī)范l3.檢查隔墻內巖棉是否已添加合格巖棉，要確保所填充的材料為阻燃的。l4.天花重點檢查檢查口是否預留，預留位置是否合理，（如果沒有預留或預 留位置不合理，將直接影響日后對客戶的修理工作。l5.裝飾面（含窗簾）周圍有無大功率射燈，射燈溫度較高。隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收l線在管內 管入盒中l(wèi)相鄰管盒 地線跨接l線出管時 勿忘護口電線著火電線著火隱蔽工程驗收l電氣系統(tǒng)檢查驗收l檢查管線吊筋吊裝是否牢固符合規(guī)范 ，接線盒兩端及轉彎處必須加裝吊筋。吊 筋設置的數(shù)量，規(guī)范規(guī)定吊筋間距不應大 于1.2米，吊筋的位置如

16、果與設置在吊 頂內的設施相沖突，可采取位移加密的辦 法來解決。l檢查吊筋是否有（不同系統(tǒng)）管線共用的現(xiàn) 象，即龍骨、線管、設備吊筋必須單獨使用。 隱蔽工程驗收l空調、給排水、消防系統(tǒng)的打壓測試及檢查驗收l所有空調、給水、消防系統(tǒng)都必須打壓測試（12KG/cm2 半小時） （8KG/cm2 24小時）l打壓是水系統(tǒng)中非常重要的環(huán)節(jié)，它是保證系統(tǒng)安全、保證大廈及其它客戶安全的根本。隱蔽工程驗收l線管跨接地線是否連接l使用跨接地線的目的是為了保證線管接地良好，一旦管內電線破皮通過線管形成漏電電流，使斷路器掉閘，防止觸電事故的發(fā)生專用接頭隱蔽工程驗收l檢查接線盒內接線是否涮錫l涮錫目的是使電線之間接觸

17、緊密，形成一個整體，避免接頭發(fā)熱，從而有效的減少火災發(fā)生的可能性隱蔽工程驗收l燈盤吊裝是否合格l燈具不可以固定在龍骨、各類線管上，必須要通過獨立吊筋安裝。l穿入燈箱的導線在分支連接處不得承受額外應力和磨損，多股軟線的端頭需盤圈、涮錫垃圾清運l搬運沙石及鏟除廢物要裝袋 運輸，不能在搬運途中隨地遺 灑，運輸限定為膠輪手推車。 在裝修期間，所有工程廢料不 得存放在任何公共區(qū)域，必須 每天夜間清理至指定的地方或 自行運出錦什坊街三十五號。 若有造成排水系統(tǒng)堵塞，商戶 需負責一切疏通排水道的費用。運輸及電梯使用l進出錦什坊街三十五號的任何貨物均需至物業(yè)保安部部填寫攜物 進出單/貨梯使用申請。運輸車輛在指

18、定卸貨區(qū)域卸貨，卸完裝修 材料后應立刻開。裝卸貨物和運輸貨物均需按物業(yè)部所指定的時間和 路線并聽從管理人員的指引，貨物運輸限定為膠輪手推車。所有在錦 什坊街三十五號內之運輸只能使用貨用電梯運輸。l如有對任何公共設施，例如：天花、地板、墻面、電梯等造成損壞， 將由物業(yè)部安排修補，一切修補費用將在裝修押金中扣除，或于租戶 入住前直接向租戶收取。竣工驗收階段l裝修竣工后，施工單位須對裝修單元進行自檢，并請消防部門認可的檢測公司對裝修單元進行消防檢測及電氣檢測，將檢測合格報告提交物業(yè)存檔。l施工單位須提前3個工作日向物業(yè)二裝小組以書面形式提出竣工驗收申請。物業(yè)二裝管理小組安排工程技術人員依據設計圖紙、審圖意見及相關施工規(guī)范對工程進行竣工驗收，并出具驗收報告。施工單位須對所有驗收不合格項目及時進行整改，并申請復驗。l施工單位申報北京市西城區(qū)公安消防局現(xiàn)場驗收，獲得驗收合格