保億地產(chǎn)項目定位策劃管理流程

1、項目定位策劃管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人22 / 22文檔可自由編輯打印1. 目的根據(jù)集團(tuán)項目經(jīng)營決策，完成項目的市場定位、產(chǎn)品建議。2. 適用范圍適用于集團(tuán)新項目完成購買之后，對項目進(jìn)行的深入市場定位和明確產(chǎn)品形態(tài)、主題和建設(shè)指標(biāo)的工作。3. 術(shù)語和定義3.1. 市場定位：明確項目目標(biāo)消費群體及其特征。3.2. 產(chǎn)品形態(tài)：項目產(chǎn)品類型選擇。3.3. 產(chǎn)品主題：指對項目設(shè)計主題與產(chǎn)品形態(tài)的選擇。3.4. 建設(shè)指標(biāo)：項目各類型物業(yè)建設(shè)量的數(shù)據(jù)指標(biāo)和比例關(guān)系。4. 職責(zé)4.1. 營銷策劃部4.1.1 負(fù)責(zé)制定產(chǎn)品定位報告(含產(chǎn)品建議書)4.1.2

2、 組織項目調(diào)研、市場定位以及產(chǎn)品建議工作。4.1.3 調(diào)研記錄的總結(jié)分析、歸檔管理工作。4.2. 營銷分管副總裁/總裁4.2.1 分別審核和批準(zhǔn)產(chǎn)品定位報告(含產(chǎn)品建議書)。4.3 項目公司營銷部4.3.1 協(xié)助集團(tuán)營銷策劃部進(jìn)行市場調(diào)研工作5. 工作程序5.1. 定位輸入：土地獲取完成、項目可行性研究報告、城市分析報告是本階段項目定位的輸入。5.2. 工作準(zhǔn)備：5.2.1. 工作展開前，營銷策劃部需要指定項目策劃主管準(zhǔn)備以下文件：a) 項目可行性研究報告。b) 過往同類項目的產(chǎn)品定位報告（含產(chǎn)品建議書)。5.2.2. 營銷策劃部根據(jù)項目具體情況初步判斷是否需要選擇企劃公司，將意見建議書提交分

3、管副總裁審核、總裁審批。5.3. 調(diào)研工作實施5.3.1 選擇企劃公司進(jìn)行：5.3.1.1 若需要由企劃公司進(jìn)行相關(guān)調(diào)研，營銷策劃部根據(jù)批準(zhǔn)的意見建議書，啟動營銷承包商選擇與管理流程確定企劃公司；5.3.1.2 營銷策劃部將相關(guān)資料對企劃公司交底，并提出項目定位策劃任務(wù)書，由確定的企劃公司進(jìn)行市場調(diào)研及項目定位，項目定位策劃任務(wù)書的基本內(nèi)容應(yīng)包括：a) 項目基本情況；b) 項目定位主要內(nèi)容；c) 項目定位應(yīng)達(dá)到的基本要求；d) 雙方合作形式及乙方服務(wù)方式；e) 提交成果要求等內(nèi)容；（參考見房地產(chǎn)項目定位報告(格式)）5.3.1.3 在企劃公司進(jìn)行項目定位策劃的過程中，營銷策劃部須跟蹤企劃公司工

4、作過程，并不斷進(jìn)行監(jiān)控和交流，企劃公司將最終形成的市場調(diào)查及項目定位策劃報告提交營銷策劃部形成房地產(chǎn)項目定位報告（含初步產(chǎn)品建議書）。5.3.2 不選擇企劃公司5.3.2.1 營銷策劃部成員查閱并熟悉項目可行性研究報告，觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動獲取項目相關(guān)信息。5.3.2.2 營銷策劃部組織實施關(guān)于供應(yīng)、需求、資源及收益的調(diào)研，項目公司營銷部予以協(xié)助，包括調(diào)查研究市場上已供應(yīng)的產(chǎn)品、市場需要什么樣的產(chǎn)品、地塊本身匹配什么樣的產(chǎn)品以及什么樣的產(chǎn)品能滿足收益目標(biāo)。5.3.2.3 每次調(diào)研完成后，針對每個調(diào)研的樓盤須形成樓盤市調(diào)表（由集團(tuán)營銷策劃部與項目公司營銷部共同完成），然后根據(jù)調(diào)研項目

5、由營銷策劃部編制完成市場調(diào)研報告，由營銷策劃部總經(jīng)理審核并保證調(diào)研報告的正確性和完整性。報告內(nèi)容應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：a) 調(diào)研的目的和范圍b) 調(diào)研組成員c) 調(diào)研日期d) 調(diào)研所依據(jù)的文件e) 調(diào)研結(jié)果表述：n 宏觀市場分析1宗地所在城市房地產(chǎn)發(fā)展主要脈絡(luò)235年城市房地產(chǎn)供求走勢3宗地所在片區(qū)房地產(chǎn)市場供求特征n 競爭調(diào)研1競爭項目產(chǎn)品信息2 競爭項目客戶特征3競爭項目價格及銷售情況4 競爭市場集合特征n 典型樓盤調(diào)研1 典型樓盤產(chǎn)品信息2 典型樓盤客戶特征3 典型樓盤推廣及銷售特征n 客戶調(diào)研1 客戶基本特征2 客戶置業(yè)偏好3 客戶置業(yè)價格承受能力f) 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)5.4. 營

6、銷策劃部依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果進(jìn)行項目定位及分析，包括客戶定位、產(chǎn)品定位及發(fā)展策略研究，根據(jù)項目定位報告模板要求，形成項目定位報告（含初步產(chǎn)品建議書）。5.5. 項目定位報告（含初步產(chǎn)品建議書）經(jīng)營銷策劃部總經(jīng)理審核修正后組織評審會，參與部門包括：研發(fā)設(shè)計部、工程管理部、營銷策劃部、成本管理部、財務(wù)管理部、投資發(fā)展部、項目公司總經(jīng)理、集團(tuán)分管副總裁，評審結(jié)果由營銷分管副總裁審核，集團(tuán)總裁審批。5.6. 由營銷策劃部向研發(fā)設(shè)計部提交初步產(chǎn)品建議書，供研發(fā)設(shè)計部進(jìn)行項目概念設(shè)計。5.7. 概念設(shè)計完成后，由營銷策劃部、研發(fā)設(shè)計部分別向成本管理部提交初步產(chǎn)品建議書、項目概念設(shè)計成果，由成本管理部根據(jù)項目成

7、本測算套表進(jìn)行新項目成本概算。5.8. 經(jīng)新項目成本概算后，由營銷策劃部根據(jù)概念設(shè)計研究、新項目經(jīng)營成本概算等資料在深化初步產(chǎn)品建議書的基礎(chǔ)上組織編寫產(chǎn)品建議書。內(nèi)容包括但不限于：5.8.1 項目定位a) 項目與周邊的關(guān)系：與所在區(qū)域定位和規(guī)劃的關(guān)系、地塊或周邊可利用的自然資源、地塊或周邊可利用的社會資源、項目周邊的交通情況、項目周邊的社會配套、市場現(xiàn)狀、市場需求。b) 項目定位：項目定位描述、項目差異性的營造。c) 客戶資源：潛在消費者消費判定、潛在消費者消費特征、客戶購房用途、消費行為分析、內(nèi)外銷分析。5.8.2 產(chǎn)品描述a) 產(chǎn)品規(guī)劃要點綜述b) 產(chǎn)品描述：總建筑面積、住宅、會所、商業(yè)（

8、社區(qū)配套和特色商業(yè)）、其它公建、住宅產(chǎn)品（住宅產(chǎn)品具體內(nèi)容見下表）建筑類型比例面積（萬）套數(shù)平均面積（）均價(元/)共計c) 項目的環(huán)境定位要求d) 項目的公建定位e) 功能設(shè)計：會所、商業(yè)配套、學(xué)校。（公建視產(chǎn)品情況需要有補(bǔ)充報告）5.8.3 服務(wù)a) 目前已有關(guān)聯(lián)項目提供的服務(wù)b) 針對項目客戶提供的服務(wù)、特殊產(chǎn)品提供的服務(wù)5.8.4 經(jīng)營a) 項目的出發(fā)點和經(jīng)營模式b) 經(jīng)營方式建議5.8.5 項目開發(fā)方案a) 方案選取原則b) 方案建議（含初步成本、財務(wù)測算）c) 操作風(fēng)險及規(guī)避方式5.8.6 項目開發(fā)節(jié)奏(主要產(chǎn)品的分期重點)5.9. 營銷策劃部將產(chǎn)品建議書提交項目公司總經(jīng)理和營銷分

9、管副總裁審核后，由集團(tuán)總裁組織召開評審會，參加部門包括但不限于：項目公司營銷部、項目公司總經(jīng)理，集團(tuán)營銷策劃部、財務(wù)管理部、成本管理部、工程管理部、研發(fā)設(shè)計部、投資發(fā)展部、集團(tuán)分管副總裁。集團(tuán)總裁最終批準(zhǔn)經(jīng)評審的產(chǎn)品建議書，由營銷策劃部提交研發(fā)設(shè)計部、運營管理部，供研發(fā)設(shè)計部進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，供運營管理部組織編寫項目節(jié)點計劃。5.9.1 產(chǎn)品建議書定稿后，根據(jù)項目進(jìn)展對其所做的補(bǔ)充及修訂，以會議紀(jì)要形式備案，并提供研發(fā)設(shè)計部作為設(shè)計輸入資料。5.9.2 分期開發(fā)的項目，每期的產(chǎn)品建議視項目具體情況，可按以上程序進(jìn)行，或在原產(chǎn)品建議書基礎(chǔ)上修訂完善。5. 支持性文件6.1 HRZY-OP-SJ02

10、設(shè)計前期管理流程6. 相關(guān)記錄7.1 樓盤市調(diào)表7.2 市場調(diào)研報告7.3 初步產(chǎn)品建議書（可不單獨提報）7.4 產(chǎn)品建議書7.5 會議紀(jì)要7.6房地產(chǎn)項目定位報告(格式)77新項目成本概算樓盤市場調(diào)查表編號：HRZY-OP-YX01-QR001項目概況案 名售樓處電 話發(fā)展商投資興建企劃銷售承建商物業(yè)管理工程進(jìn)度樓盤位置占地面積m2樓盤位置圖建筑面積m2住宅面積m2容積率總套數(shù)配套面積經(jīng)營性公建m2非經(jīng)營性公建m2小區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計景觀設(shè)計規(guī)劃概念平面特點景觀特點建筑形態(tài)高層 高層和小高層 小高層 多層 小高層和多層 聯(lián)體別墅 聯(lián)體別墅和多層 其他 建筑單體數(shù)量及層數(shù)主力戶型

11、二室一廳 二室二廳 三室二廳 四室二廳復(fù)式 躍層 錯層 其他 主力面積 8090m2 90100m2 100110m2 110130m2 130150m2 150m2以上戶型面積區(qū)間主力面積所占比例公共空間布置 一梯一戶 一梯二戶 一梯三戶 一梯四戶 二梯三戶 二梯四戶 二梯五戶 二梯六戶得房率80 85 90建筑部品電梯 日立 三菱 OTIS 東芝 蒂森 其他 外墻涂料ICI TOA 立邦 AKZO NOBEL 阿里佳托 MASTER 其他 外墻面磚墻地磚窗塑鋼窗維卡 皇家 海螺 其他 鋁合金窗門智能化系統(tǒng)屋頂車位比例車位售價價格與銷售單價區(qū)間均價總價區(qū)間銷售率銷售時間銷售套數(shù)銷售人員優(yōu) 良

12、 中 差銷售風(fēng)格廣告平面廣告戶外廣告環(huán)境自然條件地段優(yōu)劣勢周邊環(huán)境市政配套周邊公建配套綜合分析房地產(chǎn)項目定位報告(格式)目的：通過市場分析，確定項目目標(biāo)客戶、發(fā)展主題、產(chǎn)品組合等，指導(dǎo)項目發(fā)展方向，為規(guī)劃設(shè)計工作的開展提供支持。第一部分：市場分析與客戶定位一、城市及片區(qū)房地產(chǎn)供求狀況1、簡評項目所在城市近三年房地產(chǎn)市場供求走勢；基礎(chǔ)資料參照該項目發(fā)展“可行性報告”。2、市場典型樓盤綜述（分片區(qū)、分檔次、分產(chǎn)品類型）；重點分析項目所在片區(qū)樓盤特點。包括各項目規(guī)模、開發(fā)主題、產(chǎn)品類型、戶型面積及配比、均價及走勢、目標(biāo)客戶、銷售簡評等。3、項目所在片區(qū)樓盤集合特征總結(jié)。二、市場細(xì)分及選擇目標(biāo)客戶1、

13、項目概況及SWOT分析（1）項目控規(guī)、邊界條件和地質(zhì)特征簡述；（2）項目SWOT分析：結(jié)合項目邊界條件和地質(zhì)特征深入分析優(yōu)劣勢。如地段、周邊配套、景觀或自然環(huán)境、歷史形象、規(guī)模、容積率等；結(jié)合項目優(yōu)劣勢分析，提出項目可能面臨的機(jī)會和威脅。如區(qū)內(nèi)外競爭格局、消費者置業(yè)意向、發(fā)展時機(jī)等。2、市場消費群體細(xì)分（1）經(jīng)濟(jì)有效群體細(xì)分。通過對項目可能輻射范圍的客戶調(diào)查，按照可承受價格細(xì)分現(xiàn)有購房人群；（2）意向有效群體細(xì)分。按照對片區(qū)和項目的偏好程度繼續(xù)細(xì)分購房人群；（3）客戶需求細(xì)分。在經(jīng)濟(jì)和意向細(xì)分的基礎(chǔ)上，對客戶需求進(jìn)行再細(xì)分。具體細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)可依綜合項目規(guī)模、容積率、邊界條件等因素確定。建議采用客戶

14、購房動機(jī)和居住需求為細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。3、競爭項目消費群特點調(diào)查競爭項目消費群年齡、身份、工作、原居住情況、價格承受力等背景資料；主要消化戶型及面積、購買競爭項目原因。4、選擇目標(biāo)消費群體（1）可能目標(biāo)消費群體圈定。綜合項目SWOT分析、競爭項目客戶特點，判斷并選擇適合該項目的且經(jīng)濟(jì)和意向皆有效的客戶作為該項目的可能目標(biāo)消費群體。（2）選擇目標(biāo)客戶。結(jié)合開發(fā)商利益要求、項目規(guī)模和以上客戶需求細(xì)分，確定項目的目標(biāo)客戶。（3）目標(biāo)客戶特征描述。（4）目標(biāo)客戶需求描述。5、目標(biāo)客戶特征與需求匯總表目標(biāo)客戶特征匯總表客戶來源（標(biāo)明各區(qū)域來源所占百分比）客戶置業(yè)類型（標(biāo)明首次置業(yè)、換房客戶或是活躍長者及其百分比

15、）客戶購房用途（標(biāo)明自住或投資及其百分比）客戶描述人口特征年齡區(qū)間（標(biāo)明各年齡區(qū)間所占百分比）家庭結(jié)構(gòu)（標(biāo)明各種家庭結(jié)構(gòu)所占百分比）社會特征文化程度（標(biāo)明各種文化程度所占百分比）職業(yè)類型（標(biāo)明各種職業(yè)所占百分比）目前居住狀況目前居住性質(zhì)（標(biāo)明租屋、與父母同住、單位分房或是商品房及比例）目前居住面積（標(biāo)明各種車輛擁有情況所占百分比）交通出行方式（標(biāo)明各種狀態(tài)所占百分比）經(jīng)濟(jì)特征家庭年收入（標(biāo)明各種年收入?yún)^(qū)間所占百分比）客戶購房需求匯總表客戶購房關(guān)注點排序?qū)r格、地段、周邊環(huán)境、發(fā)展商品牌、社區(qū)園林、戶型、朝向、生活配套、教育配套等客戶購房關(guān)注點按照關(guān)注度進(jìn)行排序（突出方面標(biāo)明所占百分比）?？們r可

16、承受區(qū)間（標(biāo)明總價可承受區(qū)間及各區(qū)間比例）園林景觀要求及偏好（標(biāo)明客戶對園林景觀的基本要求和偏好）車位需求（標(biāo)明客戶對車位的需求比例，包括總體車位配比和分產(chǎn)品類型配比）樓型偏好（標(biāo)明客戶對樓型的偏好比例）戶型及面積需求（標(biāo)明客戶對各種戶型及面積的需求比例）戶內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn)偏好（標(biāo)明全裝修、精裝修或是毛坯及其百分比）付款方式偏好（標(biāo)明一次性、按揭的比例）配套基本需求及偏好商業(yè)設(shè)施教育設(shè)施文體設(shè)施交通出行郵政金融醫(yī)療衛(wèi)生第二部分：產(chǎn)品定位一、項目開發(fā)主題1、項目主題及開發(fā)理念闡明項目開發(fā)主題和理念：如生態(tài)社區(qū)、體育主題、山水城主題、濱海主題等，表現(xiàn)出符合市場需求和客戶偏好的項目的獨特性或差異化，并符合

17、項目地塊及規(guī)模的自身特點?；陧椖块_發(fā)主題的明確，提出對建筑風(fēng)格和園林景觀的要求。2、項目檔次定位結(jié)合項目規(guī)劃設(shè)計要求，說明本項目的檔次定位。并對該檔次定位提出設(shè)計上的具體支撐建議。如：“高品質(zhì)中高檔”定位,需要從市場認(rèn)識角度提出高品質(zhì)的具體標(biāo)準(zhǔn)，如：高綠化率、高檔建筑用材、高車位配比、大樓間距等。二、項目開發(fā)節(jié)奏及價格建議1、 項目分期建議根據(jù)細(xì)分市場歷年供求水平和公司經(jīng)營要求，明確本項目開發(fā)節(jié)奏。主要包括分期數(shù)、各期開發(fā)時間、開發(fā)位置、規(guī)模和主力產(chǎn)品（包括商業(yè)、會所、車位等安排）等。2、項目價格建議項目整體均價及分期價格走勢建議。包括住宅產(chǎn)品(分產(chǎn)品類型)和其他可售型物業(yè)（商業(yè)、會所、車位

18、等）銷售均價。首期整體均價及分產(chǎn)品建筑形式均價建議。包括多層、小高層、別墅等住宅產(chǎn)品,及商業(yè)、會所、車位等其他可售物業(yè)。三、產(chǎn)品建議1、建筑形式選擇及構(gòu)成建議(結(jié)合設(shè)計的可行性研究方案說明)結(jié)合市場供求狀況、地塊容積率要求和客戶偏好，選擇項目整體的建筑形式及構(gòu)成比例。并重點明確首期開發(fā)產(chǎn)品的建筑形式和構(gòu)成。對建議方案的規(guī)劃和指標(biāo)進(jìn)行說明。建議在市場、設(shè)計均可行的前提下，選擇3種產(chǎn)品配比方案（分相同容積率與不同容積率兩種情況）進(jìn)行經(jīng)濟(jì)策略，并說明確定其中一種方案的原因。2、首期住宅戶型及面積選擇結(jié)合市場現(xiàn)狀和目標(biāo)客戶需求，明確項目首期戶型及面積配比。如下表：（分產(chǎn)品類型列）戶型面積區(qū)間預(yù)計單價戶

19、數(shù)比例面積比例總價區(qū)間目標(biāo)客戶總戶數(shù)戶均面積3、商業(yè)設(shè)施建議明確商業(yè)和住宅的關(guān)系，確定商業(yè)設(shè)施的功能和經(jīng)營模式。并初步提出商業(yè)業(yè)態(tài)、面積及價格（或租金）建議。重點說明首期商業(yè)位置、規(guī)模、經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營計劃等。4、會所設(shè)施建議分析細(xì)分市場會所供應(yīng)和經(jīng)營情況，結(jié)合目標(biāo)客戶偏好及本項目開發(fā)要求，提出會所設(shè)施的經(jīng)營模式，以及位置、規(guī)模、檔次、建筑風(fēng)格、功能設(shè)置等建議。5、車位設(shè)置建議分析細(xì)分市場車位供應(yīng)和經(jīng)營情況，結(jié)合目標(biāo)客戶車位實際需求及本地塊車位規(guī)劃要求，提出本項目車位配置數(shù)量及車位/戶數(shù)比；并說明車位配置形式（如：地面臨停、地下車庫、架空層停車等）。5、其他配套建議主要說明配套類別、面

20、積及到位時間等。如：教育配套、交通配套、醫(yī)療或健康設(shè)施、銀行、郵局等。注：其中對項目開發(fā)起決定性作用的配套設(shè)施需重點說明解決方案。四、首期賣場建議 1）售樓處與樣板房 售樓處位置、大??； 外部售樓通道（人行、車行）位置； 內(nèi)部售樓通道與樣板房、會所及園林等區(qū)位的連接； 售樓處與項目發(fā)展后期關(guān)系。2）售樓示范區(qū)說明售樓示范區(qū)位置、大小及作用等。五、經(jīng)濟(jì)測算1、成本與盈利A、說明在擬定容積率情況下、擬定產(chǎn)品組合情況下的獲利情況，并以其它容積率、其它產(chǎn)品組合獲利情況分析來輔助說明擬定容積率、產(chǎn)品組合的合適性。（如：當(dāng)容積率為XX、產(chǎn)品組合為XX時，獲利情況如何。）分析時可參照以下表格：功能多層小高層

21、高層別墅商業(yè)車位合計容積率 面積（平方米） 比例 100%開發(fā)成本（元/平米） *銷售均價（元/平米） *項目利潤（萬元）可研報告開發(fā)成本（元/平米）*可研報告銷售均價（元/平米）*總?cè)莘e率： ； 基準(zhǔn)地價： 。B、參照項目發(fā)展“可行性報告”有關(guān)經(jīng)濟(jì)效益評估內(nèi)容，著重分析在擬定容積率及產(chǎn)品類型下的項目整體獲利情況，可參照下列表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總額（萬元）可研報告總額（萬元）銷售收入開發(fā)成本總投資項目利潤凈利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率（注：銷售費用以 %計取。）C、同時說明項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)（參照下列表格）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年20年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算

22、面積（m2）凈利潤(萬元)可研報告結(jié)算面積可研報告凈利潤D、成本控制要求基于售價說明整個項目的成本控制范圍，使之可滿足項目效益要求。六、附項目市場定位匯總表（參考）1、用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積容積率覆蓋率/綠化率總建筑面積可售面積地下建筑面積住宅 戶數(shù)/面積辦公 層數(shù)/面積商業(yè) 層數(shù)/面積公建面積會所 層數(shù)/面積車位 個數(shù)/面積2、項目房地產(chǎn)市場調(diào)查和消費群體調(diào)查分析概況3、項目的SWOT分析S(優(yōu)勢)W(劣勢)O(機(jī)會)T(威脅)4、項目定位分析項目主題定位目標(biāo)客戶定位戶型面積比例定位銷售價格定位5、發(fā)展建議編制單位: 制表: 審核: 日期:七、成本測算明細(xì)表按成本測算明細(xì)表執(zhí)行。市場調(diào)研報告

23、（格式）1 宏觀市場分析1.1宗地所在城市房地產(chǎn)發(fā)展主要脈絡(luò)1.1.1 政府對各片區(qū)的發(fā)展定位，可以在城市地圖基礎(chǔ)上表示，并說明。1.1.2 闡述片區(qū)的發(fā)展定位對城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢產(chǎn)生的影響，及現(xiàn)階段呈現(xiàn)的主要脈絡(luò)。1.1.3 重點闡述宗地所處片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。1.235年城市房地產(chǎn)供求走勢1.2.1 用圖表形式表現(xiàn)城市35年宏觀市場發(fā)展?fàn)顩r并作簡要評述。包括：GDP走勢、人均可支配收入走勢、商品住宅竣工量走勢、商品住宅銷售量走勢、商品住宅價格走勢。1.3宗地所在片區(qū)房地產(chǎn)市場供求特征1.3.1綜述片區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)特征。主要從以下幾個方面描述：項目規(guī)模與開發(fā)總量、產(chǎn)品類型、主力戶型、價

24、格、消化量和銷售周期等。1.3.2綜述片區(qū)房地產(chǎn)需求特征。主要從以下幾個方面描述：客戶特征、需求偏好和價格承受能力等。2 競爭調(diào)研2.1競爭項目產(chǎn)品信息2.1.1競爭項目規(guī)劃信息。包括：規(guī)模、容積率、開發(fā)主題及規(guī)劃特點、綠化率、規(guī)劃總戶數(shù)、車位數(shù)等。2.1.2 競爭項目建筑及景觀信息。包括：住宅產(chǎn)品類型、主力戶型、會所、商業(yè)、教育、其他配套設(shè)施面積及功能。（競爭項目是指片區(qū)內(nèi)或其他片區(qū)與本項目可能的目標(biāo)客戶存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的代表性樓盤。）2.2競爭項目客戶特征2.2.1 客戶基本特征2.2.2 該項目中客戶認(rèn)可的方面2.2.3 該項目中客戶希望改進(jìn)的方面2.3競爭項目價格及銷售情況2.3.1 價格及價格走勢2.3.2 消化量及銷售周期2.