房地產(chǎn)估價高職層次

1、1 房地產(chǎn)估價2A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生l 掌握市場比較法的基本概念l 理解適用范圍及條件l 掌握市場比較法操作程序和技巧 B、本章教學(xué)重點(diǎn)l 交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取C、本章教學(xué)難點(diǎn)l因素修正綜合計算第三章市場比較法3第一節(jié) 市場比較法的基本原理3.1.1市場比較法的概念市場比較法又稱市場法、比較法，是將待估房地產(chǎn)（估價對象）與在估價時點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。最直觀、更可靠，最能反映房地產(chǎn)估價實(shí)質(zhì)的估價方法是市場比較法。采用市場比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準(zhǔn)價格。43.1.

2、2市場比較法的原理及其條件市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。根據(jù)替代原理，運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估要具備以下條件：1）充裕、可靠的市場交易資料。2）市場資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性。3）交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系基本一致。4）交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)均能顯示各自具備的條件。 53.1.3市場比較法的適用范圍及條件 市場比較法適用的對象：房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。不適用的情況：沒有房地產(chǎn)交易的地方在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)某些類型很少見的房地產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古

3、建筑難以成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟市場比較法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。 63.1.4市場比較法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)可歸納為：簡單；可靠；分析方法明確；市場資料收集較易。局限性：由于事實(shí)上沒有完全相同的物業(yè)，交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)之間均有相異之處，無論所搜集的資料如何精細(xì)，在比較中仍需依賴個人的判斷能力以及經(jīng)驗(yàn)作出評估。個人能力的強(qiáng)弱影響評估的結(jié)果。評估必須在充裕的市場資料的前提下進(jìn)行，缺乏交易實(shí)例或者交易實(shí)例不足時，都會影響評估的進(jìn)行。交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)之間要作比較調(diào)整，若調(diào)整過多，這種方法的可靠性亦隨之降低。 7第二節(jié) 市場比較法操作運(yùn)用市場比較法估價一般分

4、為下列7個步驟進(jìn)行：交易實(shí)例的收集；可比實(shí)例的選?。唤r格比較基礎(chǔ)；交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；求取比準(zhǔn)價格。 下面將對各個步驟進(jìn)行詳細(xì)闡述。83.2.1交易實(shí)例的收集1搜集交易實(shí)例的途徑1）政府部門。2）報刊、網(wǎng)絡(luò)資源。3）房地產(chǎn)交易會。4）業(yè)內(nèi)同行。5）房地產(chǎn)出售者。6）其他途徑。9搜集交易實(shí)例的內(nèi)容在搜集交易實(shí)例時，需要搜集哪些內(nèi)容很重要，一般應(yīng)包括：交易雙方的基本情況和交易目的；交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境景觀等；成交價格；成交日期；付款方式；交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等

5、特殊交易情況。 103.2.2可比實(shí)例的選取選取可比實(shí)例時，具體可按下列原則進(jìn)行：1）物質(zhì)的同一性或類似性。2）估價目的一致性。3）地點(diǎn)的同一性或類似性。4）時間的接近性。5）交易情況無反常性。 11實(shí)際選取可比實(shí)例可具體分為下列9個方面： 1）可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與待估房地產(chǎn)所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。2）可比實(shí)例的用途應(yīng)與待估房地產(chǎn)的用途相同。3）可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同。4）可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與待估房地產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般不能作為可比實(shí)例。5）可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與待估房地產(chǎn)的規(guī)模相當(dāng)。6）可比實(shí)例的檔次應(yīng)與待估房地產(chǎn)的檔次相當(dāng)。

6、7）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的相吻合。8）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與待估房地產(chǎn)的估價時點(diǎn)接近。9）可比實(shí)例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。 123.2.3建立價格比較基礎(chǔ)建立價格比較基礎(chǔ)具體包括下列5個方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。 133.2.4交易情況修正含義：是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例，成交價格的偏差，將其成交價格修正為正常價格。特殊因素：1）特殊利害關(guān)系人之間的交易。2）特殊動機(jī)的交易。3）交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。4）交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。5）特殊交易方式的交

7、易。6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。7）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。14交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例的成交價格交易情況修正系數(shù)正常價格采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例的成交價格交易情況修正額正常價格 153.2.5交易日期修正1.利用價格指數(shù)進(jìn)行修正采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格 在估價時點(diǎn)時的價格采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格成交日期的下時期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)在估價時點(diǎn)時的價格成交日期時的價格指數(shù)估價時點(diǎn)時的價

8、格指數(shù)16 2.利用價格變動率進(jìn)行修正房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。其中，采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格（1價格變動率）在估價時點(diǎn)時的價格采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格（1價格變動率期數(shù)）在估價時點(diǎn)時的價格 17 3.2.6房地產(chǎn)狀況修正1.房地產(chǎn)狀況修正的含義和內(nèi)容房地產(chǎn)狀況修正是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象的房地產(chǎn)狀況下的價格。經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象的房地產(chǎn)

9、狀況下的價格。房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。18 2.房地產(chǎn)狀況修正的方法房地產(chǎn)狀況修正的方法有百分率法、差額法和回歸分析法。在實(shí)際估價中，常采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，一般公式為：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格或者可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格式中或房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。%11RR100100R100100%11R19具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的方法，有直接比較修正和間接比較修正兩種。直接比較修正一般是采用評分的辦法，以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。如

10、果可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100。然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。如果采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，則：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于估價對象房地產(chǎn)的得分。)(10020間接比較修正與直接比較修正相似，所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。如果采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，則：上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標(biāo)

11、準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分；位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為估價對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分。狀況下的價格在估價對象房地產(chǎn)）（房地產(chǎn)狀況修正）（標(biāo)準(zhǔn)化修正狀況下的價格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)100100213.房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題1）可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況。2）進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較修正時，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。 221.綜合修正計算公式估價對象價格可比實(shí)例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)較具體化的綜合修正計算公式有直接比較修正公式和間接比較修正公式兩種：（1）直接比較修正公式實(shí)例狀況價格對象狀況價格成交日期價格估價時點(diǎn)價格實(shí)

12、際成交價格正常市場價格例價格可比實(shí)）（房地產(chǎn)狀況修正）（交易日期修正）（交易情況修正例價格可比實(shí)象價格估價對 10010010023（2）間接比較修正公式2.決定估價結(jié)果簡單算術(shù)平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)中位數(shù)法眾數(shù)法其他方法標(biāo)準(zhǔn)狀況價格對象狀況價格實(shí)例狀況價格標(biāo)準(zhǔn)狀況價格成交日期價格估價時點(diǎn)價格實(shí)際成交價格正常市場價格例價格可比實(shí)）（房地產(chǎn)狀況修正）（標(biāo)準(zhǔn)化修正）（交易日期修正）（交易情況修正例價格可比實(shí)象價格估價對 100100100100242.決定估價結(jié)果簡單算術(shù)平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)中位數(shù)法眾數(shù)法其他方法25小結(jié) 26第四章成本法A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生l掌握成本法基本概念l理

13、解成本法的適用范圍及條件l掌握成本法基本公式的計算l能正確運(yùn)用成本法估價B、 本章教學(xué)重點(diǎn)建筑物減價修正額的估算方法C、 本章教學(xué)難點(diǎn)l建筑物的重新購建成本與折舊方法27第一節(jié) 成本法的基本原理成本法的基本原理 4.1.1成本法的概念成本法又稱逼近法、原價法，是求取待估房地產(chǎn)（估價對象）在估價時點(diǎn)時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向求取待估房地產(chǎn)的價值。4.1.2成本法的理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論從買方的角度看，是替代原理；從賣方的角度看，生產(chǎn)費(fèi)用價值論。284.1.3成本法的適用范圍 特別適用于

14、既無收益又很少交易的學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施。單純建筑物獨(dú)立或狹小市場上無法運(yùn)用市場法進(jìn)行估價的房地產(chǎn)估價時須用客觀成本，不能用實(shí)際成本29運(yùn)用成本法估價的一般步驟是：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；估算重新購建價格；估算折舊；求取積算價格。 4.2.1已有房地產(chǎn)成本估價法公式已有房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊 （4-1）已有建筑物價格建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊 （4-2）第二節(jié) 成本法估價的基本公式 301.重新購建價格（1）重新購建價格的概念（2）重新購建價格的求取方法：先求取

15、土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。注意：土地成本的求取若土地是在既成的城市建成區(qū)內(nèi)，難以把握其重新開發(fā)成本時，則通常是采用市場比較法或收益法等其他估價方法，求取假設(shè)地上建筑物不存在時的實(shí)地價格。建筑物重新購建價格求取方法：A建筑費(fèi)+其他費(fèi)用+正常利潤B承包商的建筑費(fèi)+發(fā)包的負(fù)擔(dān)的附帶費(fèi)31建筑物重新購建價格類型：重建價格：以原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝、建筑式樣等，在估價時點(diǎn)重新建筑與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成本。重置價格：以估價時點(diǎn)當(dāng)時的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。理論：直接法、間接法實(shí)際操作中，不同直接、間接法，具體估

16、算建筑物重新建造成的方法有：1）單位比較法2）面積比較法3）成本指數(shù)法。4）數(shù)量調(diào)查法322. 建筑物的折舊(1)建筑物折舊概述定義：各種原因帶來的價值上的損失，包括有有形損耗和無形損耗。實(shí)際估價中，它可分為3種折舊：物質(zhì)折舊自然經(jīng)過的老朽正常使用的磨損意外的破壞損毀延遲維修的損壞殘存功能折舊：功能上的折舊的減價經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價33(2)建筑物折舊的求取方法1)直線折舊法直線折舊法是最簡單的和應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，簡稱為直線法，它以建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等為基礎(chǔ)。2)實(shí)際觀察法估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察、估算估價對象建筑物在物質(zhì)方面，功能方面及

17、經(jīng)濟(jì)方面的減價因素所造成的減價額，或判定其成新率。343)成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新折舊程度，直接求取建筑物的估價時點(diǎn)價值。建筑物估價時點(diǎn)價值=建筑物的重新建造成本建筑物的成新率實(shí)際中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步驟：用耐用年限法計算成新率初步修正調(diào)整修正4)綜合法。針對以上各種折舊方法所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，估價人員有時同時采用幾種折舊方法確定建筑物的折舊額。 354.2.2新建房地產(chǎn)的成本法公式1新建房地產(chǎn)的估價，成本法的基本公式新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 （4-

18、8）新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 （4-9）2新開發(fā)土地的成本法公式新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 （4-10）36第三節(jié) 成本法的成本價格成本法的成本價格 1、土地取得費(fèi)用征地費(fèi)和“房屋折遷安置補(bǔ)償費(fèi)”土地使用權(quán)出讓金或地價款有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金2、開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)過程中的稅費(fèi)373、管理費(fèi)用主要是指開發(fā)費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員工資等4、投資利息5、銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用：廣告費(fèi)、代理費(fèi)銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市建設(shè)

19、稅、教育附加其他銷售稅費(fèi)：由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費(fèi)6、開發(fā)利潤38第一節(jié) 市場比較法的基本原理3.1.1市場比較法的概念市場比較法又稱市場法、比較法，是將待估房地產(chǎn)（估價對象）與在估價時點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。最直觀、更可靠，最能反映房地產(chǎn)估價實(shí)質(zhì)的估價方法是市場比較法。采用市場比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準(zhǔn)價格。393.1.2市場比較法的原理及其條件市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。根據(jù)替代原理，運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估要具備以下條件：1）充裕、可靠的市場交易資料。2）市場資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性。3）交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系基本一致。4）交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)均能顯示各自具備的條件。 403.1.3市場比較法的適用范圍及條件 市場比較法適用的對象：房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。不適用的情況：沒有房地產(chǎn)交易的地方在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)某些類型很少見的房地產(chǎn)，