精品：農(nóng)村集體土地房屋拆遷評(píng)估的探討可編輯

1、結(jié)課論文課程名稱 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)與實(shí)務(wù) 論文題目 農(nóng)村集體土地房屋拆遷評(píng)估的探討 專 業(yè) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué) 姓 名 王 亢 指導(dǎo)老師 王 文 學(xué) 號(hào) 22010010002 農(nóng)村集體土地房屋拆遷評(píng)估的探討摘要：在實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押評(píng)估有兩種類型，一是對(duì)集體土地及其建筑物的抵押價(jià)值評(píng)估，二是對(duì)國有土地及其建筑物的抵押價(jià)值評(píng)估一對(duì)于后者，由于中國特有的城鄉(xiāng)二元體制制約，農(nóng)村房地產(chǎn)的范疇不同于城市,現(xiàn)有的法規(guī)對(duì)前者已作了較明確的規(guī)定，相應(yīng)的理論、方法也較成熟，而我國農(nóng)村的天然制度制約使得房地二者分離，簡(jiǎn)單的評(píng)估農(nóng)村房屋價(jià)值往往造成估價(jià)結(jié)果不客觀，并且已經(jīng)成為農(nóng)村征地，土地流轉(zhuǎn)中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)引起的利益糾紛的重要因素

2、之一，因此，對(duì)農(nóng)村集體土地所有制下的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行研究，制定合理客觀的估價(jià)體系，有著很強(qiáng)的必要性。關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋，評(píng)估1.農(nóng)村房屋評(píng)估中的客觀制約1.1農(nóng)村土地特殊性質(zhì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響農(nóng)村的土地所有權(quán)為農(nóng)民集體所有，我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！币簿褪钦f房產(chǎn)開發(fā)商要對(duì)其土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，除了取得規(guī)劃、土地等相關(guān)部門同意的批文外，是需要對(duì)土地進(jìn)行征用的，且須按相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行一定的補(bǔ)償，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實(shí)際規(guī)定進(jìn)行。另外，農(nóng)村房屋在使用權(quán)流轉(zhuǎn)上的限制對(duì)其價(jià)值也有很大的影響。我國對(duì)宅基地

3、上的房屋在轉(zhuǎn)讓出售等方面都一定的限制，不能在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)自由的交易流通，僅限于村民之間的轉(zhuǎn)讓；如果村民將戶口遷入城鎮(zhèn)后，其原宅基地也不得再擴(kuò)建和自行轉(zhuǎn)讓。鑒于以上諸多限制，對(duì)房屋價(jià)值的影響具體是多少，要在量上準(zhǔn)確界定有一定難度。1.2農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證缺失對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的影響農(nóng)村房屋部分未頒發(fā)房屋所有權(quán)證或者是產(chǎn)權(quán)資料與實(shí)際不相符，這都會(huì)出現(xiàn)關(guān)于建成年份和建筑面積的問題，由于缺少房產(chǎn)證也無建房資料或是資料不全，在評(píng)估時(shí)被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報(bào)建成年份，極少會(huì)如實(shí)相告，在評(píng)估房屋成新時(shí)會(huì)出現(xiàn)偏差，房屋的使用壽命確定較難。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著從事商業(yè)性經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)象。拆遷評(píng)

4、估時(shí)如果以居住性房屋進(jìn)行估價(jià)，勢(shì)必給被拆遷人帶來一定損失。事實(shí)上，在未知拆遷信息時(shí)，該房屋由于具有商業(yè)功能其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)超過同地段類似的居住性用房，在拆遷時(shí)要考慮其實(shí)際用途對(duì)房屋價(jià)值的影響。 陳樹福，談?wù)劶w土地農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估，城市房屋拆遷，2004,31.2.1建成年份問題由于缺少房產(chǎn)證也無建房資料，在評(píng)估時(shí)被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報(bào)建成年份，極少會(huì)如實(shí)相告，在評(píng)估房屋成新時(shí)會(huì)出現(xiàn)偏差（城市房屋評(píng)估一般10年為一個(gè)成色，再根據(jù)使用人對(duì)房屋的保養(yǎng)狀況適當(dāng)修正）；1.2.2用途問題評(píng)估時(shí)會(huì)碰到有些被拆遷人是半工半農(nóng)產(chǎn)，一些農(nóng)產(chǎn)利用道地或院子搭建一些簡(jiǎn)易工棚，用材各異，有些是鋼管，成型

5、鋼鐵皮；有些是鋼管角鐵石棉瓦，有些更差，面積從十幾個(gè)平方米至一、二百平方米不等，內(nèi)置一些加工機(jī)械，被拆遷人往往要求按非住宅評(píng)估，這也會(huì)使評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏差。1.2.3突擊建房、突擊裝修、搶種補(bǔ)種問題在評(píng)估過程中會(huì)碰到被拆遷人突擊建房問題，以增加居住房屋面積，獲得更多的補(bǔ)償收益。通常做法有舊料新建、拆東補(bǔ)西。對(duì)這類房屋如果機(jī)械地照搬評(píng)估分值，顯然不合理。在對(duì)房屋評(píng)估之前，被拆遷人常對(duì)房屋進(jìn)行裝修，如用馬賽克對(duì)外墻貼飾，用條磚對(duì)外墻貼飾，室內(nèi)用涂料進(jìn)行粉刷，這樣做內(nèi)、外裝修其主要目的是給評(píng)估人員一種“良好的印象”，給房屋評(píng)個(gè)高分；有些被拆遷人為了最大限度地得到補(bǔ)償，在耕地里搶種、補(bǔ)種一些賠償值較高的

6、花木、果樹等植物，人為的提高房屋標(biāo)準(zhǔn)。1.3按重置價(jià)格結(jié)合成新率確定安置補(bǔ)償價(jià)值偏低許多城市對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合其成新率來計(jì)算補(bǔ)償價(jià)值，由于村民在建造房屋時(shí)，從財(cái)力和節(jié)約原因出發(fā)，建造成本都不會(huì)很高，加上可能已經(jīng)使用多年，若考慮成新，打個(gè)折舊，所獲的補(bǔ)償就更少了，會(huì)使被拆遷人生活因拆遷而陷入貧困，可能連基本生存保障都無法解決。而對(duì)于國有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，目前是按照建設(shè)部在2003年印發(fā)的關(guān)于城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的通知，其拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為“公開市場(chǎng)價(jià)值”來進(jìn)行評(píng)估。因兩種估價(jià)技術(shù)思路的不同，國有土地上房屋的補(bǔ)償價(jià)值是相隔不遠(yuǎn)的城中村房屋補(bǔ)

7、償價(jià)值的幾倍。兩者位于同一土地級(jí)別中，所享受到的城市公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境景觀等大環(huán)境大致相同，集體土地在使用年限上還沒有限制，如果沒有拆遷，農(nóng)村居民可以和國有土地上房屋的居民一樣享受著同樣的生活環(huán)境，甚至可以居住的時(shí)間更長。所以單單從居住上來看，農(nóng)村的房屋和國有土地上的房屋沒有什么大的區(qū)別，但補(bǔ)償價(jià)格卻相差如此懸殊，對(duì)于城中村的村民來說是很難接受的。雖然拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時(shí)也是改善城市居民生活條件的需要，但是這種公共利益不應(yīng)強(qiáng)加于被拆遷人的個(gè)人利益之上，不應(yīng)以犧牲被拆遷人的個(gè)人利益為條件，而是應(yīng)該兩者利益兼顧。2.農(nóng)村房屋評(píng)估方法的選擇2.1房地產(chǎn)估價(jià)基本

8、方法的選擇市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法這四種基本方法常用于對(duì)國有房地產(chǎn)的評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范第6.4.2條規(guī)定,房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估,應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。集體房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估即集體土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的整體價(jià)值的評(píng)估,也應(yīng)參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行,但在方法的選擇上卻有其特殊性。 錢锳锳，集體房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估初探第一,按照現(xiàn)行規(guī)定,農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸農(nóng)村集體組織所有，農(nóng)民只擁有其使用權(quán)，故不存在法律意義上的交易市場(chǎng)，房屋的交易也僅僅限制于農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，沒有一個(gè)統(tǒng)一明晰的市場(chǎng)價(jià)格。因此農(nóng)村房屋在評(píng)估時(shí)

9、不能使用市場(chǎng)比較法，但是在現(xiàn)實(shí)情況中，小產(chǎn)權(quán)房交易及宅基地置換等都涉及農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此在知己評(píng)估中應(yīng)該涉及到市場(chǎng)法的范疇。第二,農(nóng)村房屋評(píng)估從理論上說可以采用收益還原法，在運(yùn)用收益還原法時(shí),需收集集體土地類似企業(yè)的收入和運(yùn)營費(fèi)用等資料,用以計(jì)算客觀收益。但是現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村房屋有收益但又很少出現(xiàn)交易情況下，由于同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)不多,資料少而難以直接采用，因此無法利用收益法進(jìn)行農(nóng)村房屋的估價(jià)。第三,假設(shè)開發(fā)法一般適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力并即將開發(fā)或再開發(fā)的房地產(chǎn),是以規(guī)劃中的開發(fā)條件為假設(shè)前提的,是估價(jià)最高最佳使用原則的最生動(dòng)體現(xiàn)。因而,假設(shè)開發(fā)法對(duì)于沒有明確再開發(fā)計(jì)劃的集體房地產(chǎn)的抵押評(píng)

10、估是不合適的。第四，成本法是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。在目前我國的農(nóng)村體制下，對(duì)農(nóng)村房屋的評(píng)估大多使用重置成本法。2.2成本法在農(nóng)村房屋評(píng)估中的應(yīng)用現(xiàn)以上海市集體土地征收為例為例，介紹成本法在農(nóng)村房屋評(píng)估中的應(yīng)用。上海市征用集體所有土地房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）中對(duì)農(nóng)村集體土地上房屋評(píng)估的規(guī)定，居住房屋宜采用分部分項(xiàng)法或基準(zhǔn)價(jià)格修正法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于結(jié)構(gòu)、用料、工藝、式樣等比較特殊的房屋不宜采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法，宜個(gè)案

11、單獨(dú)評(píng)估。非居住房屋宜采用分部分項(xiàng)法進(jìn)行評(píng)估，也可采用工程造價(jià)類比法進(jìn)行評(píng)估。上海市征用集體所有土地房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）2.2.1分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法的操作程序：（1）現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)房屋各組成部份（即分項(xiàng)，如墻體、樓地面、屋面等）的主要特征，如用料、工藝及規(guī)格數(shù)量等；（2）計(jì)算各分項(xiàng)數(shù)量；（3）根據(jù)現(xiàn)行工程定額標(biāo)準(zhǔn)確定各分項(xiàng)價(jià)格；（4）評(píng)定房屋成新；（5）確定房屋評(píng)估價(jià)格：l、居住房屋評(píng)估單價(jià)（分項(xiàng)價(jià)格）×成新率÷建筑面積2、非居住房屋評(píng)估總價(jià)分項(xiàng)價(jià)格對(duì)于同一拆遷基地內(nèi)，房屋結(jié)構(gòu)、用途等基本相同的成片房屋，采用分部分項(xiàng)法確定典型房屋的價(jià)格，作為該拆遷基地范圍內(nèi)同類房屋的基

12、準(zhǔn)價(jià)格。然后根據(jù)不同房屋的屋面、墻身、樓地面、層高等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定被拆除房屋的評(píng)估價(jià)格。2.2.2基準(zhǔn)價(jià)格修正法基準(zhǔn)價(jià)格修正法的操作程序：（1）按照房屋的建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行房屋分類；（2）在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋；（3）求取并確定典型房屋的價(jià)格作為基準(zhǔn)價(jià)格；（4）根據(jù)房屋的屋面、墻身、樓地面、層高等方面的差異進(jìn)行修正；（5）確定房屋成新；（6）確定房屋的評(píng)估價(jià)格。2.2.3工程造價(jià)類比法工程造價(jià)類比法是根據(jù)實(shí)際情況，用與擬估房屋在結(jié)構(gòu)、功效等方面相同或相似的已建成的工程造價(jià)進(jìn)行類比，通過對(duì)有差異的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，確定被拆除房屋的評(píng)估價(jià)格。工程造價(jià)類比法宜適用于有可比較的類似

13、工程的房屋評(píng)估。工程造價(jià)類比法的操作程序：（1）根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況，選取并確定類似工程；（2）計(jì)算修正系數(shù)：人工費(fèi)用修正系數(shù)（K1）、材料價(jià)格修正系數(shù)（K2）、機(jī)械使用費(fèi)修正系數(shù)（K3）、間接費(fèi)用修正系數(shù)（K4）； 標(biāo)的物所在地區(qū)的人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)K1類似工程所在地區(qū)人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)的物工程主要材料數(shù)量×所在區(qū)域單價(jià)K2類似工程主要材料費(fèi)用標(biāo)的物工程主要機(jī)械數(shù)量×所在區(qū)域機(jī)械單價(jià)K3類似工程主要機(jī)械使用費(fèi)用標(biāo)的物所在區(qū)域間接費(fèi)率K4類似工程所在區(qū)域間接費(fèi)率（3）計(jì)算總造價(jià)修正系數(shù)K；K類似工程人工費(fèi)比例×K1+類似工程材料費(fèi)比例× K2+類似工程機(jī)械

14、使用費(fèi)比例×K3+類似工程間接費(fèi)比例×K4（4）計(jì)算房屋評(píng)估價(jià)格；評(píng)估價(jià)格類似工程單價(jià)×K×建筑面積3.農(nóng)村房屋拆評(píng)估改善的技術(shù)路線3.1成本法的不足通過上述論證，市場(chǎng)比較法，收益法，假設(shè)開發(fā)法都不適用于目前的農(nóng)村房屋評(píng)估，但這并不是說對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)只有成本法一種，無法應(yīng)用市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)。筆者認(rèn)為如能巧妙地運(yùn)用市場(chǎng)比較法，或收益法進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)結(jié)果更接近于正常交易價(jià)格。成本法在目前的農(nóng)村房屋評(píng)估中仍有許多不足，最大的問題即是按重置價(jià)格結(jié)合成新率確定安置補(bǔ)償價(jià)值偏低。目前許多地方的做法是對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆遷房屋的重置價(jià)格

15、結(jié)合其成新率來計(jì)算補(bǔ)償價(jià)值，由于村民在建造房屋時(shí)，從財(cái)力和節(jié)約原因出發(fā)，建造成本都不會(huì)很高，加上可能已經(jīng)使用多年，若考慮成新，打個(gè)折舊，所獲的補(bǔ)償就更少了，會(huì)使被拆遷人生活因拆遷而陷入貧困，可能連基本生存保障都無法解決。而對(duì)于國有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，目前是按照建設(shè)部在2003年印發(fā)的關(guān)于城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的通知，其拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為“公開市場(chǎng)價(jià)值”來進(jìn)行評(píng)估。因兩種估價(jià)技術(shù)思路的不同，可使國有土地上房屋的補(bǔ)償價(jià)值是相隔不遠(yuǎn)的城中村房屋補(bǔ)償價(jià)值的幾倍。兩者位于同一土地級(jí)別中，所享受到的城市公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境景觀等大環(huán)境大致相同，集體土地在使用年限上還沒有限制，如果沒有拆遷

16、，城中村的村民可以和國有土地上房屋的居民一樣享受著同樣的生活環(huán)境，甚至可以居住的時(shí)間更長。所以單單從居住上來看，城中村的房屋和國有土地上的房屋沒有什么大的區(qū)別，但補(bǔ)償價(jià)格卻相差如此懸殊，對(duì)于城中村的村民來說是很難接受的。雖然拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時(shí)也是改善城市居民生活條件的需要，但是這種公共利益不應(yīng)強(qiáng)加于被拆遷人的個(gè)人利益之上，不應(yīng)以犧牲被拆遷人的個(gè)人利益為條件，而是應(yīng)該兩者利益兼顧。再次，如用成本法試算求得的結(jié)果，在綜合決定估價(jià)額時(shí)要考慮成本與效用的差距，適當(dāng)調(diào)整估價(jià)額。這是因?yàn)闆Q定房地產(chǎn)交易價(jià)格高低的不單單是房地產(chǎn)成本的高低，而主要取決于房地產(chǎn)的效用，即這宗房

17、地產(chǎn)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況下應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。換言之，即房地產(chǎn)成本的投入與房地產(chǎn)交易價(jià)格并非總是成正比的。應(yīng)當(dāng)說在一定范圍內(nèi)房地產(chǎn)成本的投入與成交價(jià)格基本上是成正比的，但如果超出了一定的范圍，即使投入的成本再大，也不會(huì)對(duì)成交價(jià)格起多大影響。例如房屋裝修部分的成本投入由于人們審美觀點(diǎn)、生活習(xí)慣等存在著干差萬別，所以其裝修部分即使投入較大成本，但并不一定符合買方的心愿。買方不會(huì)因此而愿出高價(jià)購買，買方愿出的價(jià)格是這宗房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況下應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)格，如超出這個(gè)價(jià)格過多買方就不會(huì)購買。因此用成本法估算房地產(chǎn)的價(jià)格，在綜合決定估價(jià)額時(shí)要考慮經(jīng)濟(jì)效用對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。3.2農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估改

18、善的技術(shù)思路：以國有出讓土地上同類地段房屋市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，再減掉由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地在征用過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)，其具體的稅費(fèi)項(xiàng)目構(gòu)成應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及相應(yīng)政策規(guī)定來確定，最終計(jì)算出拆遷集體土地房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)值。由于已經(jīng)扣除了征地的費(fèi)用，基本可以認(rèn)同為國有土地，所以集體土地房屋交易受限制性對(duì)房屋價(jià)值的影響就不再考慮了。 即：集體土地房屋貨幣拆遷價(jià)=同類地段國有出讓土地房屋市場(chǎng)價(jià)-土地出讓金-征用過程中的稅費(fèi)根據(jù)以上技術(shù)思路，明確幾點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)和要求：（1）國有出讓土地上同類地段房屋的市場(chǎng)價(jià)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋的租賃、抵押和查封等因素的影響。（2）土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：原國家土地管理局發(fā)布的劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法(國家土地管理局令1992第1號(hào))第二十六條“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40”。根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)，按拆遷房屋所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例進(jìn)行計(jì)算。（3）設(shè)定統(tǒng)一的容積率，避免在