對某建設(shè)開發(fā)公司的納稅評價案例

1、對某建設(shè)開發(fā)公司的納稅評估案例江蘇省南京市奧建設(shè)開發(fā)有限公司為外資企業(yè)，XX年中報預(yù)售房款收入萬元。在對該公司XX年所得稅匯算清繳審核工作時，經(jīng)與南京市國稅局房地產(chǎn)行業(yè)評估模型指標(biāo)比 對，發(fā)現(xiàn)該公司預(yù)售收入費用率等指標(biāo)偏離模型指標(biāo)，于是 將該公司確定為房地產(chǎn)行業(yè)專項納稅評估對象。案頭分析模型指標(biāo)解析南京市下關(guān)區(qū)國稅局評估人員依據(jù)南京市國稅局房地 產(chǎn)行業(yè)稅收管理指導(dǎo)意見模型，發(fā)現(xiàn)該公司主營業(yè)務(wù)收入 所得稅負(fù)擔(dān)率、主營業(yè)務(wù)利潤率、預(yù)售收入費用率指標(biāo)與樣 本指標(biāo)平均值偏差較大，其中預(yù)售收入費用率指標(biāo)比樣本指 標(biāo)平均值偏差。財務(wù)報表解析1 .該公司XX年度預(yù)收賬款變動率指標(biāo)值異常達(dá) ,申報 預(yù)售房款預(yù)

2、收款收入萬元， 當(dāng)年A項目匯算結(jié)算結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收款 收入萬元，而查閱該公司賬載金額為萬元，預(yù)售收入申報額 與賬載金額相差萬元。2 .該公司xx年度其他應(yīng)付款變動率增長幅度較大，達(dá)。該公司XX年度其他應(yīng)付款季度之間除第四季度增長幅度激 增外，其他季度變化并不大。第三方信息解析1 .該公司xx年在國稅局和地稅局申報的營業(yè)稅和企業(yè) 所得稅的預(yù)售收入不匹配，相差762萬元。2 .評估人員通過南京房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站查詢，發(fā)現(xiàn)該公司3個項目樓盤商品房登記的可售面積基本相符，但實際成交 面積與臺賬登記面積相差近平方米。同時，在網(wǎng)站登記該公 司xx年有商鋪銷售平方米，而在國稅局依據(jù)企業(yè)備案資料 建立的管理臺賬中沒有登記

3、。舉證約談針對上述問題，評估人員要求該公司作由合理解釋，該 公司經(jīng)過自查提供了詳細(xì)的書面說明和舉證材料。1.由于xx年外資企業(yè)所得稅匯算清繳申報時財務(wù)人員 被外派學(xué)習(xí)，抽空回來申報時間緊迫，暫未發(fā)現(xiàn)需納稅調(diào)整 的事項。同時，委托中介機構(gòu)由具的審計報告也暫未列示有 需要納稅調(diào)整的事項。項目工程xx年度有車庫銷售，因當(dāng)時車庫產(chǎn)權(quán)沒有明 確，銷售當(dāng)時也沒有開具房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)售款憑據(jù)，沒有 及時申報納稅。3 .其他應(yīng)付款科目主要核算企業(yè)上交的購房定金，xx年12月底銷售的3個項目的樓盤，有的是部分樓盤銷售的尾款， 財務(wù)人員沒有及時記入 預(yù)收賬款”而暫桂在 其他應(yīng)付款”科目，季度申報時習(xí)慣性依據(jù)預(yù)收賬

4、款”科目核算的預(yù)售收入預(yù)繳了外資企業(yè)所得稅，疏忽了暫桂在該科目核算的預(yù)售收 入，未作為計稅依據(jù)申報納稅。4 .國稅、地稅申報預(yù)售收入有差額是因為企業(yè)根據(jù)地方 政府的要求為了完成年度稅收收入指標(biāo)，年末在地稅多預(yù)繳 了萬元營業(yè)稅，即多申報了預(yù)售收入762萬元，但未作為計稅依據(jù)在國稅申報外資企業(yè)所得稅。個項目樓盤在網(wǎng)站與備案臺賬登記的實際成交面積與 臺賬登記面積相差近平方米，是因為公司銷售部門年底銷售 房屋的信息沒有及時傳遞到財務(wù)部門，辦稅人員也沒有及時 向國稅局上報備案，預(yù)售收入記入了其他應(yīng)付款”科目，中報繳稅情況已在前面有說明。B項目確實建有商鋪總可售面積約4210平方米，xx年該樓盤商鋪預(yù)售面

5、積平方米，由于 財務(wù)人員疏忽沒有及時在向稅務(wù)機關(guān)上報的備案資料中加 以單獨說明。實地核查為了進一步證實和排除疑點，評估人員組織對該公司進 行了實地調(diào)查。經(jīng)調(diào)閱核對規(guī)劃部門由具的項目規(guī)劃平面圖，A項目確實建有車庫，預(yù)售收入10899217元記入 預(yù)收賬款”科目，因 未開具房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)售款憑據(jù)， 企業(yè)未按10%預(yù)計利潤 率預(yù)繳外資企業(yè)所得稅，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額元。評估人員到該公司各開發(fā)項目售樓部辦公地點實地調(diào)查，經(jīng)核對企業(yè)預(yù)售房屋客戶成交記錄，發(fā)現(xiàn)實際預(yù)售額與財務(wù)賬簿記載不符。通過詢問并與日常征管中建立的房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)稅務(wù)管理臺賬和企業(yè)財務(wù)賬簿登記 數(shù)據(jù)進行比對，經(jīng)核實該公司有關(guān)賬冊、報表

6、及售樓資料， 其結(jié)果如下：項目和C項目商品房銷售共計元記入 其他應(yīng)付款”科目 核算，xx年沒有按10%預(yù)計利潤率預(yù)繳外資企業(yè)所得稅， 應(yīng) 調(diào)增應(yīng)納稅所得額元。項目商鋪銷售762萬元沒有與商品房銷售分開核算記入預(yù)收賬款工xx年一并按10%預(yù)繳外資企業(yè)所得稅。 根據(jù)有 關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)商鋪銷售應(yīng)按 15%預(yù)計利潤率預(yù)繳 外資企業(yè)所得稅，因而，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 381000元。經(jīng)查閱該公司有關(guān)費用憑證與賬簿，查實該公司xx年匯算清繳申報不符合稅法規(guī)定計入管理費用的稅前扣除項 目共計元，應(yīng)調(diào)增當(dāng)年應(yīng)納稅所得額元。評估處理通過進一步核實，評估人員向該公司宣傳了外資企業(yè)所 得稅的相關(guān)稅收法律法規(guī)和稅收政策，企業(yè)表示愿意自查補 報。1 .該公司xx年A項目車庫銷售預(yù)售收入 10899217元記 入 預(yù)收賬款”科目核算；B項目和C項目商品房銷售預(yù)售收入元記入 其他應(yīng)付款”科目核算，均未申報預(yù)繳外資企業(yè)所 得稅。應(yīng)按10%預(yù)計利潤率預(yù)繳外資企業(yè)所得稅，應(yīng)調(diào)增應(yīng) 納稅所得額元。2 .該公司xx年B項目商鋪銷售預(yù)售收入 762萬元沒有與商品房銷售分開核算，商鋪銷售預(yù)計利潤率為 15%,應(yīng)按5% 調(diào)增應(yīng)納稅所得額381000元。3