全國(guó)及南京房地產(chǎn)政策解讀

1、20162016房地產(chǎn)市場(chǎng)政策解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)政策解讀（含南京含南京8 8月月1111日新政日新政）中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二一六年八月一、一、2015-20162015-2016年全國(guó)房地產(chǎn)政策回顧年全國(guó)房地產(chǎn)政策回顧p信貸政策信貸政策2015年經(jīng)過(guò)五次降準(zhǔn)降息，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，減輕購(gòu)房壓力，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，緩解資金成本壓力p二套房首付比例二套房首付比例為擴(kuò)大改善型住房需求，針對(duì)二套房首付比例大幅度放開，330新政將二套房首付比例調(diào)整為四城，二套房公積金首付（一房已結(jié)清）降至三成，在9月份直接將二套房公積金首付（一房已結(jié)清）降至兩成p限購(gòu)令放開限購(gòu)令放開截止2015年年底，46個(gè)限購(gòu)城

2、市中除北上廣深一線城市外，其余42個(gè)城市全面放開限購(gòu)，其中上海限購(gòu)令有所松綁p二胎政策二胎政策二孩政策將原來(lái)的三口之家變?yōu)樗目谥?，改變了家庭組成結(jié)構(gòu)，剛性需求和改善性需求將大大增20152015年樓市政策回顧：年樓市政策回顧：2月28日央行降息0.25%，五年貸基準(zhǔn)利率降至5.9%（2月5日降準(zhǔn)0.5%）3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例調(diào)整為四成，蘇州為45%；公積金首套首付為20%，一房結(jié)清，二套房公積金首付為30%。4月19日央行降準(zhǔn)1%5月10日央行降息0.25%，五年貸款基準(zhǔn)利率降至5.65%6月28日央行降息0.25%，五年貸基準(zhǔn)利率降至5.4%8月2

3、5日央行降息0.25%，五年貸基準(zhǔn)利率降至5.15%；同時(shí)降準(zhǔn)0.5%9月1日，央行、財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)文，首套房結(jié)清，二套房公積金首付降至兩成（9月6日降準(zhǔn)0.5%）10月23日央行降息0.25%，五年貸款基準(zhǔn)利率降至4.9；降準(zhǔn)0.5%10月29日十八屆五中全會(huì)通過(guò)全面開放二胎政策信貸寬松 2016年02月01日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了關(guān)于調(diào)整個(gè)人往房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知（銀發(fā)201626號(hào)）2016年02月19日，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知2016年03月01日，中國(guó)人民銀行決定，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2016年03月18日，蘇

4、州市政府召開常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見2016年03月23日，財(cái)政部公布關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知2016年03月25日，上海市政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見2016年03月25日，深圳市政府辦公廳發(fā)布關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見2016年03月25日，人民銀行南京分行中國(guó)銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知 20162016年年0808月月1111日，南京發(fā)布日，南京發(fā)布: :關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見的通知關(guān)于調(diào)整

5、南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見的通知2016.8.11：南京新政20162016年樓市政策發(fā)展：年樓市政策發(fā)展：二、二、20162016年年8 8月月1111日南京房地產(chǎn)新政日南京房地產(chǎn)新政2016.8.112016.8.11南京房產(chǎn)新政南京房產(chǎn)新政: :關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見的通知的意見的通知p調(diào)整商品房貸款首付比例調(diào)整商品房貸款首付比例（一）對(duì)擁有對(duì)擁有1 1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普

6、通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于不低于35%35%。（二）對(duì)擁有對(duì)擁有1 1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于不低于50%50%。對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，投資成本增加，有眼光的投資客已經(jīng)入手；對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，投資成本增加，有眼光的投資客已經(jīng)入手；而跟風(fēng)的投資客，則會(huì)受到一定限而跟風(fēng)的投資客，則會(huì)受到一定限制；不排除其投資其他低價(jià)盤的可能性；制；不排除其投資其他低價(jià)盤的可能性；對(duì)于已有一套、房

7、貸未結(jié)清改善一族來(lái)說(shuō)，對(duì)于已有一套、房貸未結(jié)清改善一族來(lái)說(shuō)，門檻提高，改善購(gòu)入時(shí)間延長(zhǎng)門檻提高，改善購(gòu)入時(shí)間延長(zhǎng)；對(duì)于已有一套、房貸已結(jié)清一族來(lái)說(shuō)，他們是對(duì)于已有一套、房貸已結(jié)清一族來(lái)說(shuō)，他們是有購(gòu)買實(shí)力的，影響不大。有購(gòu)買實(shí)力的，影響不大。2016.8.112016.8.11南京房產(chǎn)新政具體分析南京房產(chǎn)新政具體分析p比較溫和的一次政策比較溫和的一次政策2016.8.112016.8.11南京房產(chǎn)新政媒體反映南京房產(chǎn)新政媒體反映p對(duì)對(duì)811811新政出臺(tái)，自媒體只是客觀轉(zhuǎn)載，反應(yīng)較為平靜，多了些調(diào)侃；新政出臺(tái)，自媒體只是客觀轉(zhuǎn)載，反應(yīng)較為平靜，多了些調(diào)侃；郭宏定：期望樓市走得穩(wěn)一點(diǎn)，郭宏定：期

8、望樓市走得穩(wěn)一點(diǎn)，上漲的節(jié)奏慢一點(diǎn)上漲的節(jié)奏慢一點(diǎn)http:/ 8月月1111日最新土拍規(guī)則日最新土拍規(guī)則 競(jìng)拍方式調(diào)整：現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍改為網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，會(huì)場(chǎng)幾個(gè)？網(wǎng)拍什么時(shí)候培訓(xùn)？ 土地價(jià)格對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的影響：網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)資金起始價(jià)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到預(yù)售限制起始價(jià)時(shí)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到現(xiàn)房銷售起始價(jià)時(shí)該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。競(jìng)價(jià)超出部分為保障房建設(shè)資金并不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本起拍價(jià)N最高限價(jià)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)流程N(yùn)p8 8月月1111日最新土拍規(guī)則日最新土拍規(guī)則 搖

9、號(hào)規(guī)則：n本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓按網(wǎng)上交易系統(tǒng)服務(wù)器所接受到的有效報(bào)價(jià)且價(jià)高者得的原則自動(dòng)確定競(jìng)得人。n當(dāng)?shù)貕K網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家或2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人，所有接受最高限價(jià)的競(jìng)買人均可參加搖號(hào)，競(jìng)得人的成交價(jià)為最高限價(jià)加一個(gè)加價(jià)幅度。三、三、20162016年房地產(chǎn)其他相關(guān)政策年房地產(chǎn)其他相關(guān)政策p主要條款：主要條款：在契稅方面：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90

10、90平方米及以下的，減按平方米及以下的，減按1%1%的稅率征收契稅；面積為的稅率征收契稅；面積為9090平方米以上的，平方米以上的，減按減按2%2%的稅率征收契稅。的稅率征收契稅。在營(yíng)業(yè)稅方面：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買個(gè)人將購(gòu)買2 2年以上（含年以上（含2 2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。業(yè)稅。20162016年政策解讀：年政策解讀：關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知首套房超過(guò)首套房超過(guò)144144平契稅降低平契稅降低1.5%1.5%，二套房，二套房9090平內(nèi)契稅降

11、低平內(nèi)契稅降低2%2%，9090平以上降低平以上降低1%1%，有助于促進(jìn)改善型需求，降低購(gòu)買成本。，有助于促進(jìn)改善型需求，降低購(gòu)買成本。20162016年政策解讀：年政策解讀：關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知p主要條款：主要條款：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)

12、款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買個(gè)人將購(gòu)買2 2年以上（含年以上（含2 2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。營(yíng)改增后，非普通住宅兩年以上按營(yíng)改增后，非普通住宅兩年以上按5%5%增值稅率，繳稅基數(shù)變小，稅率變小，整體稅費(fèi)大幅減少，體驗(yàn)政府鼓勵(lì)正常的投資行為，但增值稅率，繳稅基數(shù)變小，稅率變小，整體稅費(fèi)大幅減少，體驗(yàn)政府鼓勵(lì)正常的投資行為，但抑制短期的投資行為，規(guī)范二手房市場(chǎng)流通，合理調(diào)整存量房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)之間的互通。抑制短期的投資行為，規(guī)范二手房市場(chǎng)流通，合理調(diào)整存量房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)之間的互通。p主要條款：主要條款：在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。20162016年政策解讀：年政策解讀：關(guān)于調(diào)整個(gè)人往房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知關(guān)于調(diào)整個(gè)人往房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知江蘇