房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告住宅轉(zhuǎn)讓課稅場(chǎng)價(jià)值

1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告住宅轉(zhuǎn)讓課稅市場(chǎng)價(jià)值泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)工程:肥城市新城盛源小區(qū)2號(hào)樓2單元6層西戶,自東向西,委托方：趙衍更估價(jià)方:泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)人員：周慶旺、梁新成估價(jià)作業(yè)日期:2021年11月3日一2021年11月4日 估價(jià)報(bào)告編號(hào):泰正源評(píng)報(bào)字2021第F0686號(hào)1泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估目錄一、致委托方函3二、估價(jià)帥聲明4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 5四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 6五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 10六、附件1、房屋所有權(quán)證,復(fù)印件,2、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,復(fù)印件,3、估價(jià)機(jī)構(gòu)?資質(zhì)證書?,復(fù)印件,4、估價(jià)帥資格證書,復(fù)印件,泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估致委托方趙衍更：受貴方委托我

2、公司評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的遵循估價(jià)原那么根據(jù)評(píng)估工作程序?qū)纼r(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察然后選用適宜的評(píng)估方法進(jìn)行了評(píng)估測(cè)算評(píng)估工作現(xiàn)已完成現(xiàn)將報(bào)告主要內(nèi)容說明如下:估價(jià)對(duì)象:主房建筑面積85.18?配房面積12.01?.總層6層,在6層該房產(chǎn)建于2001年.估價(jià)目的：為委托方辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù).估價(jià)時(shí)點(diǎn):2021年11月3日房產(chǎn)證編號(hào)：肥房字第19419號(hào)登記產(chǎn)權(quán)人：趙衍更估價(jià)結(jié)果：人民幣小寫:212000.00元整人民幣大寫：貳拾壹萬(wàn)貳仟元整.受讓人:李國(guó)報(bào)告的詳細(xì)內(nèi)容見?房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告?及?房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告?.此函泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估二零一零年十一月四日3泰安市正源房地

3、產(chǎn)評(píng)估估價(jià)帥聲明我們鄭重聲明：1、估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的,2、本估價(jià)報(bào)告中的 分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制.3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見.4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?進(jìn)行分析形成意見和結(jié)論撰寫本估價(jià)報(bào)告.5、 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察并作了記錄.6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助.7、委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé).8、使用本報(bào)告請(qǐng)注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說明.4泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)的

4、假設(shè)和限制條件1、估價(jià)結(jié)果主要依據(jù)了以下假設(shè)：,1,具有自愿的賣者和買者,2,為使交易完成及到達(dá)合理價(jià)格有充分的談判周期,在這個(gè)周期內(nèi)市場(chǎng)狀態(tài)、價(jià)格水平是不變的,3,4,估價(jià)對(duì)象能自由地在市場(chǎng)上出售轉(zhuǎn)讓,5,不考慮特殊買家的附加叫價(jià)和短期強(qiáng)制處分對(duì)價(jià)值的影響.2、委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé).3、未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)書面同意不得向委托方和報(bào)告審核部門之外的單位或個(gè)人提供不得將報(bào)告的全部或局部?jī)?nèi)容公開于有關(guān)媒體上.4、本次評(píng)估只是客觀地反映出估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的市場(chǎng)價(jià)值但不是必須的成交價(jià)其結(jié)果僅為委托方在本次估價(jià)目的下提供價(jià)格參考依據(jù)不得作為其它用途使用.5、評(píng)估中沒有考慮將來國(guó)家宏

5、觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)價(jià)值的影響.6、本估價(jià)結(jié)果有效期自估價(jià)作業(yè)截止日期之日起壹年內(nèi)有效假設(shè)在此期間由于國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及估價(jià)對(duì)象自身狀況發(fā)生重大變動(dòng)且這些變動(dòng)會(huì)影響評(píng)估結(jié)果應(yīng)對(duì)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整或重估.、本次評(píng)估視估價(jià)對(duì)象不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、其他的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán) 7等他項(xiàng)權(quán)力及影響為假設(shè)前提.8、估價(jià)對(duì)象的評(píng)估房產(chǎn)面積以委托方提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料及相關(guān)部門測(cè)繪圖紙為準(zhǔn).5泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：趙衍更二、估價(jià)方：泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估法人代表:梁新成資格等級(jí)：國(guó)家三級(jí)證書編號(hào):103004三、估價(jià)對(duì)象：1、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：估價(jià)對(duì)象坐落于肥

6、城市新城市盛源小區(qū) 2號(hào)樓2單元6層西戶,自東向西,周圍距學(xué)校、銀行、醫(yī)院等較近交通便利周邊環(huán)境較好.2、估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況估價(jià)對(duì)象主房建筑面積85.18?配房面積12.01?.總層6層,在6層該房產(chǎn) 建于2001年.房產(chǎn)設(shè)計(jì)用途為住宅實(shí)際用途為住宅混合結(jié)構(gòu)水、電齊全3、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況房產(chǎn)證編號(hào)：肥房字第S19419號(hào)登記產(chǎn)權(quán)人：趙衍更四、估價(jià)目的：為委托方辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅 或供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù).五、估價(jià)時(shí)點(diǎn):2021年11月3日六、價(jià)值定義：根據(jù)估價(jià)目的本報(bào)告所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為估價(jià)對(duì)象基于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)所謂公開市場(chǎng)價(jià)值是指在公開市場(chǎng)上6泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估最有可能形成或成立的價(jià)格

7、.即交易雙方都 掌握了必要的市場(chǎng)信息有比擬充裕的洽談時(shí)間進(jìn)行交易.七、估價(jià)依據(jù)：,一,本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、 ?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)治理法?,2、?中華人民共和國(guó)土地治理法?,二,本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T5029" 1999?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?,三,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所搜集掌握的有關(guān)資料.八、估價(jià)原那么：1、本次評(píng)估以獨(dú)立、客觀、公正為根本原那么,2、 以合法原那么、謹(jǐn)慎原那么、最高最正確使用原那么、替代原那么、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么為 操作技術(shù)性原那么.九、估價(jià)方法：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真分析所掌握的資料根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況及本次估價(jià)目

8、的選取市場(chǎng)比擬法作為本次評(píng)估的根本方法.十、房地產(chǎn)變現(xiàn)水平分析：變現(xiàn)水平是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的時(shí)在沒有過多損失的條件下將 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性.,一,估價(jià)對(duì)象在房產(chǎn)證所確定的合法用途前提下獨(dú)立使用性較強(qiáng)不宜分割 使用、轉(zhuǎn)讓.,二,假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對(duì)象時(shí)因存在短期內(nèi)強(qiáng)制7泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估處分、潛在購(gòu)置群體受到限制及心理排斥因 素影響最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場(chǎng)價(jià)格要低.,三,處置房地產(chǎn)時(shí)其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和活償順 序與處置方式和營(yíng)銷策略等因素有關(guān).,四,估價(jià)對(duì)象可能會(huì)由于房屋現(xiàn)狀變更、國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃環(huán)境變化以 及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、

9、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等不可預(yù)見因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生波 動(dòng).十一、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的遵循估價(jià)原那么根據(jù)評(píng)估工作程序選取適宜的評(píng)估 方法最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣小寫:212000.00元整人民幣大寫：貳拾壹萬(wàn)貳仟元整.十二、估價(jià)作業(yè)日期:2021年11月3日一2021年11月4日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：自估價(jià)作業(yè)截止日期之日起壹年內(nèi)有效十四、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)帥:泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估二零零年十一月四日8泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：估價(jià)對(duì)象主房建筑面積85.18?配房面積12.01?.總層6層,在6層該房產(chǎn) 建于2001年.房產(chǎn)設(shè)計(jì)用途為住

10、宅實(shí)際用途為住宅混合結(jié)構(gòu)水、電齊全.二、區(qū)域因素分析：估價(jià)對(duì)象坐落于肥城市新城市盛源小區(qū) 2號(hào)樓2單元6層西戶,自東向西,.周 圍距學(xué)校、銀行、醫(yī)院等較近交通便利周邊環(huán)境較好.三、市場(chǎng)背景分析：肥城市位于泰安市西部屆魯中經(jīng)濟(jì)區(qū)有多條國(guó)道、省道高速路通過交 通便利有利于同全省建立密切的經(jīng)濟(jì)科技和文化聯(lián)系.逐步建立起適應(yīng)社會(huì)主 義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展和國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌的運(yùn)行機(jī)制努力培植現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系利用 區(qū)位優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策加快城市建設(shè)的進(jìn)程.隨著新一輪城市總體規(guī) 劃的實(shí)施整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的保值增值潛力得到充分發(fā)揮.四、估價(jià)方法選擇：根據(jù)以上情況及估價(jià)人員掌握的現(xiàn)有資料結(jié)合估價(jià)對(duì)

11、象自身特點(diǎn)與評(píng)估目的 選用市場(chǎng)比擬法進(jìn)行評(píng)估.五、估價(jià)測(cè)算過程：市場(chǎng)比擬法根本公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況X交易日期X區(qū)域因素X個(gè)別因素9泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)1、選取交易可比實(shí)例構(gòu)、區(qū)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況及交易情況選取三宗與估價(jià)對(duì)象在用途、建筑結(jié)位等方面相同或類似的房地產(chǎn)交易可比實(shí)例列表如下:實(shí)例A B C估價(jià)對(duì)象工程坐落 盛源小區(qū) 盛源小區(qū) 盛源小區(qū) 盛源小區(qū)用途住宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)混合混合混合混合所在層數(shù)6 6 6 6 交易情況正常正常正常單價(jià),元/?, 2378 2398 2328交易時(shí)間 2021(9 2021(9 2021(92、交易情況修正實(shí)例

12、A、B、C均為正常交易所以無(wú)需進(jìn)行交易情況修正.3、交易日期修正實(shí)例A、B、C均為近期交易由于近期以來同類地段同類物業(yè)房產(chǎn)成交價(jià)格根本穩(wěn)定故無(wú)需進(jìn)行交易日期修正.4、區(qū)域因素修正取估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100將影響區(qū)域情況的各因素賦與不同的權(quán)重然后將交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象分別比擬逐項(xiàng)打分匯總之后確定修正系數(shù).區(qū)域因素/交易實(shí)例A B C估價(jià)對(duì)象 商服繁華程度20 20 20 2010泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估距商服中央距離10 10 10 10 公交狀況1010 10 10交通道路通達(dá)便捷程度10 10 10 10 公共根底設(shè)施配套完善度20 2020 20公害發(fā)生的程度10 10 10 10 城市規(guī)劃限制

13、10 10 10 10 景觀影響10 1010 10合 計(jì) 100 100 100 1005、個(gè)別因素修正取估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100將影響個(gè)別情況的各因素賦予不同的權(quán)重然后將交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象分別比擬打分匯總之后確定修正系數(shù).個(gè)別因素/交易實(shí)例A B C估價(jià)對(duì)象 土地使用權(quán)類型及年限20 20 20 20 建筑層次20 20 20 20 平面布局15 15 15 15 建筑結(jié)構(gòu)10 10 10 10 裝修標(biāo)準(zhǔn)16 17 14 15 新舊程度 10 10 10 10 便利利用程度10 10 10 10合計(jì) 101 102 99 1006、求算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格11泰安市正源房地產(chǎn)評(píng)估利用根本公式及以上數(shù)據(jù)計(jì)算可得三個(gè)交 易實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格分別為：工程A B C 交易價(jià)格,元/?, 2378 2398 2328交易情況 100/100 100/100 100/100交易日期 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 100/100 100/100 100/100個(gè)別因素 100/101 100/102 100/99 比準(zhǔn)價(jià)格,元/?, 2355.00 2351.00 2352.00比準(zhǔn)價(jià)格差異不大取其算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估結(jié)果單價(jià)即:,2355.00+2351.00+2352.00,?3,2353.0