房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種其計(jì)算繳納方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種及其計(jì)算繳納方法一、房地產(chǎn)涉及的稅種：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印 花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等.1、營業(yè)稅：稅率 5%.2、城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納.稅率分別為7% (城區(qū))、5% (郊區(qū))、1% (農(nóng)村).計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅X稅率.3、教育費(fèi)附加計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納,附加稅率為3%.計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額式業(yè)稅x 3%.4、印花稅：(1) 財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同,適用稅率為千分之一；(2) 加工承攬合同、建設(shè)工程勘察

2、設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),稅率為萬分之五；(3) 購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同,稅率為萬分之三；(4) 借款合同,稅率為萬分之零點(diǎn)五；(5) 對記錄資金的帳薄,按“實(shí)收資本和“資金公積總額的萬分之五貼花；(6) 營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照,按件定額貼花五元.5、個(gè)人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表級數(shù)全月應(yīng)納稅所得額稅率(%)速算扣除數(shù)1不超過1500元的32超過1500元至4500元的局部103超過4500元至9000元的局部204超過9000元至35000元的局部255超過35000元至55000元的局部306超過55000元至80000元的局部357超過800

3、00元的局部個(gè)人當(dāng)月的收入,減去個(gè)人承當(dāng)?shù)纳绫ＹM(fèi)和公積金,再減去 速算扣除數(shù).6、所得稅(1) 所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收.(2) 如果屬于核定征收的,按收入計(jì)算繳納所得稅.計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率(3) 如果屬于查帳征收的,按利潤計(jì)算繳納所得稅.計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=利潤總額*所得稅稅率(4) 所得稅稅率：10555510052755550545135053500,超過局部按標(biāo)準(zhǔn)的稅率(%)相乘,減去般企業(yè)所得稅的稅率為25%,符合條件的小型微利企業(yè),減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅.國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè),減按15%的稅率征收企業(yè)所

4、得稅.7、房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為 1.2% ;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的,稅率為12%.8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：(1) 大城市1.5元至30元；(2) 中等城市1.2元至24元；(3) 小城市0.9元至18元；(4) 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6元至12元.9、土地增值稅土地增值稅根據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得 的收入減除條例?規(guī)定的扣除工程金額后的余額,為增值額.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入 和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,計(jì)算增值額的扣除工程金額包括：(1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2)

5、 開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用；(3) 新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；(4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程.稅率：土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率,即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的局部,稅率 30%.增值額超過扣除工程金額 50%,未超過扣除工程金額 100%的局部,稅 率40%.增值額超過扣除工程金額 100%,未超過扣除工程金額 200%的局部,稅率50%.增值額超過扣 除工程金額200%的局部,稅率為 60%.二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度.房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種(11稅1費(fèi))稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅

6、、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅.費(fèi)：教育費(fèi)附加一、營業(yè)稅1. 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅,贈(zèng)送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅.假設(shè)房屋包括空調(diào)等附 屬設(shè)施,那么空調(diào)包括在房款內(nèi),不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅.2. 房屋租賃(出租)屬于效勞業(yè)一一租賃業(yè)3. 房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售超過買斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入,按“營業(yè)稅-效勞業(yè)繳納營業(yè)稅4. 單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈(zèng)與他人視同銷售不動(dòng)產(chǎn)5. 銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅6. 納稅人自建后銷售房屋自建自用的房屋不納稅；如

7、納稅人將自建的房屋對外銷售,其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅,再按 銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅.二、增值稅銷售房屋的同時(shí)贈(zèng)送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅.三、土地增值稅(一)一般規(guī)定1. 出售一一征包括三種情況：(1) 出售國有土地使用權(quán)；(2) 取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；(3) 存量房地產(chǎn)買賣其中對于(2)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(出售)的扣除工程: 取得土地使用權(quán)所支付的金額; 房地產(chǎn)開發(fā)本錢 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程對于(3)對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除工程 房屋及建筑物的評估價(jià)格.評估價(jià)格=重置本錢價(jià)x成新度折扣率 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按

8、國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.2. 房地產(chǎn)抵押(1) 抵押期一一不征；(2) 抵押期滿歸還債務(wù)本息一一不征；(3) 抵押期滿,不能歸還債務(wù),而以房地產(chǎn)抵債一一征.3. 房地產(chǎn)交換單位之間換房,有收入的,征；4. 將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換 取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn).(房地產(chǎn)清算)5. 合作建房建成后自用不征；建成后轉(zhuǎn)讓 征.6. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)一一暫免.7. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過扣除工程金額之和百分之二十的,免征土地增值稅.8

9、. 將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移一 一不征收(清算時(shí)不扣除相應(yīng)的本錢和費(fèi)用)(二)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算1. 土地增值稅的清算單位對于分期開發(fā)的工程,以分期工程為單位清算.開發(fā)工程中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的.應(yīng)分 別計(jì)算增值額.2. 土地增值稅的清算條件(1) 房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的；(2) 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的；(3) 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的.3. 土地增值稅的扣除工程 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合

10、法 有效憑證；不能提供合法有效憑證的,不予扣除. 清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開發(fā)本錢的單位面積金額 標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算工程配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；B. 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除本錢、費(fèi)用. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提 費(fèi)用,不得扣

11、除. 屬于多個(gè)房地產(chǎn)工程共同的本錢費(fèi)用,應(yīng)按清算工程可售建筑面積所占比例等合理方法,計(jì)算清算 工程的扣除金額.四、房產(chǎn)稅1. 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅.2. 在基建工地為基建工地效勞的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí) 性房屋,在施工期間,一律免征房產(chǎn)稅.但工程結(jié)束后,施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基 建單位的,應(yīng)從基建單位接收的次月起,照章納稅.五、城鎮(zhèn)土地使用稅1. 城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù).2. 房地產(chǎn)開發(fā)公司建

12、造商品房的用地,原那么上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅.但在商品房出售之前納 稅確有困難的,其用地是否給予緩征或減征、免征照顧,可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定.六、契稅承受方1. 企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè),整體改建為有限責(zé)任公司含國有獨(dú)資公司或股份,或者有限責(zé)任公司整 體改建為股份的,對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,免征契稅.非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司,以其局部資產(chǎn)與他人組建新公司,且所占股份超過 50%的,對新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)公司的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅.2. 企業(yè)股權(quán)重組一一不征3. 企業(yè)合并免征合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅.4. 企

13、業(yè)分立一一不征企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè),對派生方、新設(shè)方承受原 企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,不征收契稅.5. 企業(yè)出售買受人妥善安置原企業(yè) 30%以上職工的,對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,減半征收契稅；全部 安置原企業(yè)職工的,免征契稅.6. 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的,免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企 業(yè)土地、房屋權(quán)屬,凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的,減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的,免征契稅.7. 房屋的附屬設(shè)施對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的,征收契稅,不涉及的,不征.七、企業(yè)所得稅一預(yù)繳企業(yè)所得稅房

14、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季或月預(yù)繳企業(yè)所得稅的,對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用 房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入,根據(jù) 規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季或月計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額,計(jì)入利潤總額預(yù)繳,開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅本錢后 根據(jù)實(shí)際利潤再行調(diào)整.二預(yù)計(jì)利潤率1. 非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)工程：1 位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%;2 位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%;3 位于省、其他地區(qū)的,不得低于10%.2. 經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)工程,不得低于3%.八、個(gè)人所得稅1. 職工高管工薪取得的一次性的獎(jiǎng)金2. 企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動(dòng),通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對個(gè)人實(shí)行的營銷業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)包括實(shí)物、有價(jià)證券等,應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營銷人員應(yīng)稅所得按勞動(dòng)報(bào)酬所得,依法征收個(gè)人所得稅,并由提供費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳.九、印花稅1. 財(cái)產(chǎn)房