影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的因素

1、影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析房地產(chǎn)投資分析論文 房地產(chǎn)投資決策的影響要素分析學(xué)院：資源環(huán)境學(xué)院專業(yè)：土地資源管理（測(cè)繪方向）班級(jí)：200軟1班房地產(chǎn)投資決策的影響要素分析資源環(huán)境學(xué)院土地資源管理（測(cè)繪方向）05a i班摘要：房地產(chǎn)投資具有投入大、周期長的特點(diǎn)，其收益和風(fēng)險(xiǎn)受著政治環(huán)境、經(jīng) 濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等諸多因素的綜合影響， 在以盈利為目的的房地產(chǎn)投資中， 最小的風(fēng)險(xiǎn)、最少的消耗取得最大的收益和最佳經(jīng)濟(jì)效益是其最終目的。因此，房地產(chǎn) 投資決策的正確與否，便成為投資成敗的關(guān)鍵所在。只有對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響因素 進(jìn)行全面、系統(tǒng)的科學(xué)分析，才能使投資者作出正確的決策。房地產(chǎn)投資決策影響要素

2、 包括相互關(guān)聯(lián)的四個(gè)方面，即房地產(chǎn)市場因素，資源供給因素，成本因素及社會(huì)因素等。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)投資、決策、影響要素實(shí)行改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場伴隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而 得到長足的發(fā)展，住房制度改革、土地使用制度改革及銀行住房資金貸款制度的不斷深 化，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前提。國家把住房建設(shè)做為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和我國經(jīng) 濟(jì)保持快速增長，這為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間；中國在本世紀(jì)末實(shí)現(xiàn)小康的目標(biāo)，當(dāng)前中國居民最迫切的需求是住房，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國住房特困房將 近400萬戶，全國尚有350g平方米危舊房需改造，到200坪城市人口比19好增力口 1075 萬人，這構(gòu)

3、成了城市住宅需求的巨大潛在市場。2004年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長速度雖然逐月回落，但是1-5月同比增長仍達(dá)32%,占固定資產(chǎn)投資的比例為26.1%。在新一輪的投資增長中，房地產(chǎn)業(yè)占有 非常突出的位置，在進(jìn)入統(tǒng)計(jì)的 19個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重僅次于 制造業(yè)居第二位。頁腳內(nèi)容影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)在于科學(xué)地進(jìn)行投資決策。它以投資分析為依據(jù)，正確把握房地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值和取得期望收益的可靠性，使房地產(chǎn)投資具有較高的經(jīng)濟(jì)效益。1 .房地產(chǎn)投資決策1.1 房地產(chǎn)投資決策的基本要素一個(gè)決策系統(tǒng)，通常是由四個(gè)基本要素組成：1.1. 快策者。1.1.猾出決策目標(biāo)。1

4、.1.軟策變量。1.1.碓變量。1.2房地產(chǎn)投資決策的原則要使房地產(chǎn)投資決策科學(xué)化，必須要按科學(xué)原則辦事。其基本原則主要包括：1.2.侑觀性原則房地產(chǎn)投資決策者必須以科學(xué)的資料為依據(jù)，排除人的主觀偏見和臆測(cè)。在社會(huì) 化大生產(chǎn)相當(dāng)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)模越來越大，建設(shè)內(nèi)容越來越繁多，技術(shù)越來越復(fù)雜、精細(xì)和嚴(yán)格，建設(shè)周期往拄較長，內(nèi)外協(xié)作關(guān)系面廣而且 錯(cuò)綜復(fù)雜。因此，僅憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和智慧來選擇項(xiàng)目，進(jìn)行決策是不夠的，必須依靠 科學(xué)的分析方法來進(jìn)行，保證其決策的客觀性。1.2.雙主化原則房地產(chǎn)投資決策的制定，應(yīng)充分發(fā)揚(yáng)民主，廣泛傾聽各方面專家、學(xué)者等群眾意 見，集思廣益。對(duì)不同

5、的意見更要認(rèn)真研究，從中吸取營養(yǎng)，采納合理部分，防范于未 然。1.2.解序化原則房地產(chǎn)投資必須按科學(xué)的程序進(jìn)行。 決策者按照邏輯和嚴(yán)密的方式進(jìn)行， 可以在 定量和定性方面的分析盡可能地達(dá)到精確。 它可以改進(jìn)決策后對(duì)于他自己的決策所抱的頁腳內(nèi)容影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析態(tài)度，尤其是當(dāng)這些決策具有通常的直覺性質(zhì)的時(shí)候更是如此。按照一定的程序辦事， 通過實(shí)踐，反復(fù)檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題，再進(jìn)行決策方法改進(jìn)，有益于以后決策質(zhì)量的提高。1.2.整濟(jì)效益原則房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的目的在于創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，其中經(jīng)濟(jì)效益是投資的中心問題。提高經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)投資決策的基本原則。1.2.岳?任制原則房地產(chǎn)投資決策

6、的合理與否，直接決定著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營效果， 其成敗往往在 一念之間。必須建立明確的全方位的決策責(zé)任制， 使參與項(xiàng)目決策與開發(fā)的機(jī)構(gòu)和當(dāng)事 人，從各自不同的崗位和層次，不同的方面和角度承擔(dān)與自己職權(quán)相稱的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任， 避免作出盲目的、輕率的投資決策。1.3房地產(chǎn)投資決策的方法房地產(chǎn)投資決策過程中，由于決策對(duì)象和決策內(nèi)容不一樣，所采用的決策方法也 不相同，概括起來可分為定性方法與定量方法兩大類。1.3.1 定性方法在許多決策中，由于有些因素難以定量描述，遇到的問題、環(huán)境比較復(fù)雜，無法 采用數(shù)量方法進(jìn)行計(jì)算，采用定性方法更為適用。1.3.1.侵驗(yàn)法大眾法1.3.1.勵(lì)談會(huì)法1.3. 流量方法定量方

7、法是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)量方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法。主要有：1.3.2. 仰望值法1.3.3. 洪策樹法1.3.4. 蟆糊綜合評(píng)價(jià)法2.房地產(chǎn)投資決策的影響因素頁腳內(nèi)容影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)在于科學(xué)地進(jìn)行投資決策。它以投資分析為依據(jù)，正確把握房地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值和取得期望收益的可靠性，使房地產(chǎn)投資具有較高的經(jīng)濟(jì)效益。要全面掌握和預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)投資客觀條件的變化及其規(guī)律，必須對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資分析。影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資因素一般有房地產(chǎn)市場因素，資源供給因素， 成本因素及社會(huì)因素等。2.1 房地產(chǎn)市場因素分析2.1.1 房產(chǎn)市場因素房產(chǎn)市場包括房屋銷售市場和租賃市場兩個(gè)方

8、面。 商品房的銷售和租賃形式?jīng)Q定 了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益形式。前者是一次性收益，后者是在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)的累計(jì)收益。 一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過房屋銷售的形式向房地產(chǎn)市場推出商品房，以便盡快收回投資和取得收益，但房屋租賃形式現(xiàn)也為不少企業(yè)采用。房產(chǎn)價(jià)格是市場中最敏感的因素，而價(jià)格變動(dòng)是效益預(yù)測(cè)最基本的因素。 投資分 析與決策的一個(gè)重要內(nèi)容，就是對(duì)價(jià)格變化趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。價(jià)格上漲速率大于成本上漲的 速率，即意味著收益的期望值大，反之，則意味著投資風(fēng)險(xiǎn)增大。當(dāng)然，我國的經(jīng)濟(jì)體 制決定了房產(chǎn)市場的價(jià)格并不完全依賴于市場的供求關(guān)系，還依賴于以生產(chǎn)為基本要素的定價(jià)方式。但無論如何，在房產(chǎn)市場中，價(jià)格與需求

9、是相關(guān)聯(lián)的，而且價(jià)格畢竟是開 發(fā)項(xiàng)目投資效益分析最基本的依據(jù)。在成本確定，產(chǎn)品不積壓的條件下，價(jià)格決定了開 發(fā)項(xiàng)目的收益。2.1. 跳產(chǎn)市場因素我國的土地市場有一級(jí)市場和二級(jí)市場之分。 土地一級(jí)市場是國家與企業(yè)、國家 與個(gè)人之間發(fā)生的一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 它的特點(diǎn)是國家有償出讓土地使用權(quán)， 企業(yè)或個(gè)人通 過招標(biāo)、拍賣或協(xié)議獲得土地的一定使用年限。土地二級(jí)市場是企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與個(gè) 人之間通過轉(zhuǎn)讓或出租，有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。土地市場對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)影響很大，所以, 在土地一級(jí)市場競爭激烈的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策者除了應(yīng)具有膽略外， 還必須善于分析土地市場情況，抓住信息，抓住機(jī)遇。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)綜合

10、開發(fā)經(jīng)營成本 中地產(chǎn)價(jià)格所占的比重很大，而且地產(chǎn)價(jià)格呈不斷增長趨勢(shì)，可以說，地產(chǎn)價(jià)格直接影 響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。土地的好壞，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，主要是土地的位置因素，其次才是自然因素，頁腳內(nèi)容影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析而土地質(zhì)量對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的投資效益高低起著重要的作用。土地的開發(fā)規(guī)模，對(duì)項(xiàng)目的投資效益也有一定的影響，因?yàn)橥恋亻_發(fā)規(guī)模的大小往往影響著經(jīng)營投資的力度。 在城 市，土地的獲取及開發(fā)規(guī)模，要受城市規(guī)劃和城市建設(shè)的制約。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策 時(shí)，也是必須重視的。地產(chǎn)的購進(jìn)，房產(chǎn)的售出，這是房地產(chǎn)綜合開發(fā)連通市場的兩個(gè)接口，房產(chǎn)和地 產(chǎn)，把握兩個(gè)市場的運(yùn)行規(guī)律，對(duì)于我們進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

11、的投資分析及決策具有重 要的作用，房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場是密不可分，相輔相成的統(tǒng)一體，不應(yīng)人為地將兩者分 開。2.2資源開發(fā)因素分析房地產(chǎn)資源開發(fā)主要由以下幾方面的影響因素，資金、土地、市政設(shè)施、建材、 開發(fā)力量等。2.2. 債金資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的決定性因素， 資金的來源和數(shù)量、資金的保證等對(duì)項(xiàng)目 開發(fā)至關(guān)重要，通常開發(fā)項(xiàng)目的資金來源主要是開發(fā)公司的自有資金，銀行貸款和預(yù)收房款。投入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)的自有資金， 可以從企業(yè)自有資金占用現(xiàn)狀和預(yù) 期的自有資金占用情況分析得出， 銀行貸款的供給量與國家的信貸計(jì)劃有關(guān)， 企業(yè)可以 從銀行獲得貸款數(shù)額資料。抵押貸款與擬用于抵押物的價(jià)值有關(guān)。 預(yù)

12、收購房款則取決于 房地產(chǎn)市場，市場疲軟則預(yù)收款的比重會(huì)減小。資金的供給分析，應(yīng)包括兩方面的內(nèi)容，一是總量平衡，二是分階段的平衡，總 量不平衡或分階段不平衡都將影響項(xiàng)目的順利進(jìn)展。2.3. 2± 地土地是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基礎(chǔ)。能否獲得和獲得多少以及獲得怎樣的土地， 是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的先決條 件。根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，土地所有權(quán)歸國家所有，土地使用權(quán)則可依 法有償、有限期地通過市場出讓、轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)用地通過有償有限期出讓或 轉(zhuǎn)讓獲得。按土地所處地域不同，分為新區(qū)開發(fā)用地和舊城區(qū)改造用地。2.4. 2.新區(qū)開發(fā)用地頁腳內(nèi)容影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析通過城市規(guī)劃管

13、理部門和土地管理部門的資料， 掌握計(jì)劃期內(nèi)土地供給的數(shù)雖和 可供土地的位置。新區(qū)開發(fā)用地一般多是城市近郊的耕地或蔬菜基地等，這里居住人口少，一般為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。地上物只是樹木、農(nóng)作物、水井、機(jī)井和民房等。和舊城區(qū)相比，新城區(qū)的 拆遷安置顯得更為容易，拆遷安置補(bǔ)償城區(qū)比舊城區(qū)低，此外，新城區(qū)開發(fā)受周圍環(huán)境 制約少，城市規(guī)劃條件限制寬，建筑物容許高度限制均不像舊城區(qū)那么嚴(yán)格。開發(fā)商可 以按顧客的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，以獲得較好的使用功能和環(huán)境景觀。但是新城區(qū)開發(fā)也存在不利條件。新城區(qū)土地是生地，常常缺乏必需的上水、下 水、煤氣、電力、電訊、供暖等配套條件，新城區(qū)沒有現(xiàn)成的道路系統(tǒng)，所有這些均需 開發(fā)商自己建設(shè)

14、。2.5. 2.2日城區(qū)改造用地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增長，使城市建設(shè)速度越來越快。在舊城區(qū)，有不少房屋都 是年久失修的簡危房，為了提高城市居民的居住水平，改善城市環(huán)境，適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，舊城區(qū)的開發(fā)建設(shè)也是迫在眉睫。同時(shí)，舊城區(qū)往往地處城市中心，這些地方適 合作為商業(yè)、辦公摟、旅游、娛樂、餐飲用房等的用地。這些物業(yè)建成后出售或出租的 價(jià)格較高，因而能給投資經(jīng)營者帶來很大的級(jí)差收益。好的獲利前景吸引著眾多的開發(fā) 商，不斷上漲的地價(jià)正顯示著這一點(diǎn)。2.6. 邪政設(shè)施市政設(shè)施的供給包括上水、下水、電力、煤氣、熱力、通訊以及項(xiàng)目的對(duì)外交通 等。這些資源的供給不但要作建設(shè)過程中的可行性分析，而且要作項(xiàng)

15、目建設(shè)完畢投入使用后的資源供給分析。實(shí)踐中，項(xiàng)目投入使用后基礎(chǔ)設(shè)施方而的資源供給往住易被忽視， 由此會(huì)帶來一定的后遺癥，影響項(xiàng)目的實(shí)際效益。2.7. 健材在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中，建筑材料的供應(yīng)基本上依靠市場。所以，對(duì)具 體的，個(gè)別的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，建筑材料的供應(yīng)分析主要是對(duì)建筑材料市場的分析。 建筑材料供給分析一方而是總需求量分析，另一方而是供給及時(shí)性分析。即材料供應(yīng)必 須與工程的進(jìn)度相適應(yīng)。2.8. 狎發(fā)力量頁腳內(nèi)容影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析開發(fā)力量的范圍很廣，有決策分析力量、經(jīng)營管理力量、技術(shù)設(shè)計(jì)力量、施工操 作力雖，以及裝備設(shè)施力量。2.3成本因素分析影響房地產(chǎn)成本的因素主要有資

16、源價(jià)格的變化， 開發(fā)項(xiàng)目周期，開發(fā)項(xiàng)目商品產(chǎn) 出率等。2.3. 債源的價(jià)格房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的資源消耗，主要有土地法、建筑材料和勞動(dòng)力。由于它 們的價(jià)格不斷變化，如采用靜態(tài)的分析方法，會(huì)造成對(duì)成本估計(jì)過低，對(duì)效益誤測(cè)過高 的問題。因而在實(shí)踐中，對(duì)資源價(jià)格的變動(dòng)分析，主要應(yīng)在對(duì)市場資料的收集、整理和 分析的基礎(chǔ)上作出預(yù)測(cè)。2.3. 班發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期，實(shí)際上也是占用資金的周期。資金占用對(duì)成本的影響 直觀的是利息支出，即開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期越長，占用銀行貸款的數(shù)量越大，時(shí)間越長, 利息支出就越大，而資企占用的時(shí)間越短，資金周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，其產(chǎn)生的效益就越大。 尤其在物價(jià)上漲的情

17、況下，資金隨著時(shí)間的推延，實(shí)際上在不斷損值，因而建設(shè)周期對(duì) 項(xiàng)目的實(shí)際成本有著直接的影響。2.9. 班發(fā)項(xiàng)目的商品產(chǎn)出率在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，由于規(guī)劃的要求和安置拆遷戶的要求， 并非所有的房屋產(chǎn) 品都能作為商品銷售，一部分公共服務(wù)用房無償?shù)靥峁┙o社會(huì)或安置拆遷戶，沒有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的可能性。因此，開發(fā)項(xiàng)目的商品產(chǎn)出率必然小于實(shí)際房屋產(chǎn)品的百分比。對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，商品的產(chǎn)品率越低，單位成本就越大。當(dāng)商品產(chǎn)出率低到一定的 極限，其結(jié)果不是經(jīng)濟(jì)效益低于需要就是價(jià)格高到難以被市場所接受。2.10. 因素分析房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，在由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌之 際，其發(fā)展態(tài)勢(shì)是與國家

18、產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國民經(jīng)濟(jì)總體狀況緊密相關(guān)的。固此， 房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的選擇，取決于國家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國民經(jīng)濟(jì)總體狀況。政策的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響是一個(gè)不容忽視的因素。例如，控制固定資頁腳內(nèi)容影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析產(chǎn)投資規(guī)模的政策變化，會(huì)影響市場對(duì)房屋的需求量；對(duì)外商和港臺(tái)地區(qū)投資的開放會(huì) 促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮，控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化，將導(dǎo)致土地供給的減少；鼓 勵(lì)個(gè)人擁有住宅，會(huì)引起房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)和購買力的變化；土地實(shí)行有償使用，將 造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加；稅收政策的調(diào)招，將引起投資效益的變化等等。一個(gè)開發(fā) 項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)建設(shè)過程，少則近一年，多則若干年，在不算太短的時(shí)期內(nèi)，政策的變化 是完全可能發(fā)生的。這就要求企業(yè)的經(jīng)營決策者經(jīng)常地、 及時(shí)地認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)國家的大 政方針，以便能及時(shí)地隨著國家政策的調(diào)整而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營決策。3.結(jié)束語房地產(chǎn)投資的決策，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其影響因素諸