校園物業(yè)管理方案

1、此文檔為WordWord格式,下載后可以任意編輯修改！文件備案編號：治理方案工程名稱：編制單位：編制人：審核人：批準人：編制日期：年月日第一章公司簡介5 5第二章前言篇1414一、專業(yè)型物業(yè)治理公司介入學校后勤治理是社會開展的必然趨勢-14-14二、學校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處1414 對象不同 治理的模式不盡相同 治理側(cè)重點不同 治理效勞的目標不同 治理效勞資金的來源和使用存在明顯的差異學校物業(yè)治理模式特點1515 顧客的需求為導向,提供個性化的效勞 學校物業(yè)治理人力資源配置上追求簡練、精干,降低運作本錢 重視學校主管部門的領(lǐng)導風格、治理思路 在強調(diào)本體內(nèi)在治理的同時應注重本體外表工作,提升

2、直觀感受滿意度 學校物業(yè)在接管工程前,必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估 注重效勞的專業(yè)化 提供技術(shù)含量,注重設備治理及相關(guān)人員的配備 顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個不同層面的意見,還需建立定期溝通機制第三章治理規(guī)劃設想1717第一節(jié)總體設想1717一、治理總目標1717二、治理內(nèi)容與標準1818三、治理特色2020 結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢,增強效勞意識,創(chuàng)造性運用萬科物業(yè)治理模式 向?qū)W校領(lǐng)導和廣闊師生推行“陽光方案效勞公示制度 資源有效整合、利用,降低治理本錢 有效培訓,不斷創(chuàng)新,監(jiān)督考核 營造開放、健康、多元化的校區(qū)文化 創(chuàng)立共管、復合模式,與校方共同創(chuàng)立文明、健康、舒適、和諧

3、的大學校園 手拉手效勞,心與心交流嚴格ISO9001ISO9001 ISO14001ISO14001質(zhì)量體系治理,提升效勞質(zhì)量,減少投訴,有效利用投訴第二節(jié)治理方式2323一、治理流程系統(tǒng)三大模式系統(tǒng)2323二、物業(yè)治理部信息流程2525第三節(jié)治理舉措2626一、治理舉措2626二、治理概要2727三、效勞質(zhì)量效果4141第四節(jié)校區(qū)檔案資料治理4242第五節(jié)投訴處理規(guī)程4343第四章人員配置4646第一節(jié)配備原那么4646第二節(jié)崗位責任4646第三節(jié)員工行為標準4848第四節(jié)培訓治理機制5151第五章治理制度5656投標承諾書西安交通大學城市學院校園物業(yè)治理招標工作小組：據(jù)?西安交通大學城市學

4、院校園環(huán)境物業(yè)治理招標文件?提供的條件信息和規(guī)定要求,遵照*市物價局、房管局相關(guān)文件規(guī)定,我司結(jié)合自身條件認真研究測算后決定：愿以人民幣*元/年的投標價承當西安交通大學城市學院校園環(huán)境的物業(yè)治理任務.一旦我司中標,我公司將在接到“中標通知書后約定期限內(nèi)與貴校簽訂校園物業(yè)委托治理合同,并按國家、省、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)委托治理合同對西安交通大學城市學院實施標準治理、優(yōu)質(zhì)效勞,本著平安、人文、高效、舒適的原那么,全面總結(jié)往年治理經(jīng)驗教訓,實現(xiàn)學校后勤治理改革重大勝利.貴校的招標文件、中標通知書和本投標書,構(gòu)成約束我們雙方的合同.投標單位蓋章：法定代表人簽章2022年08月18日西安交通大學城市學院

5、物業(yè)托管效勞投標單位報價匯總表序號分類人數(shù)根本工資保險福利小計稅金合計年1 1教學樓治理員3 3550550 元/人/月10100 0 元/人/年5050 元/人/月18251825 元109109 元/月23208232084 42 2以智樓治理員1 1550550 元/人/月100100 元/人/年5050 元/人/月608608 元3636 元/月772877283 3惜抱摟治理員1.51.5550550 元/人/月100100 元/人/年5050 元/人/月912912 元5454 元/月11592115924 4覦池樓治理員2 2550550 元/人/月10100 0 元/人/年50

6、50 元/人/月12161216 元7272 元/5三向?qū)W館治理員、保潔員2 2550550 元/人/月100100 元/人/年5050 元/人/月12161216 元7272 元/6弘毅樓治理員2 2600600 元/人/月100100 元/人/年5050 元/人/月13161316 元7979 元/月16740167407 7樹惠樓治理員2.52.5600600 元/人/月100100 元/人/年5050 元/人/月16451645 元9898 元/月20916209168 8居仁樓治理員2 2600600 元/人/月100100 元/人

7、/年5050 元/人/月13161316 元7979 元/月16740167409 9致和樓治理員3 3600600 元/人/月100100 元/人/年5050 元/人/月19741974 元118118 元/月25104251041010公寓樓治理員2 2600600 元/人/月100100 元/人/年5050 元/人/月13161316 元7979 元/月16740167401111運動場、 體育活動場2 2550550 元/人/月10100 0 元/人/年5050 元/人/月12161216 元7272 元/月154561545612121 1 號樓治理員1 1550550 元/人/月1

8、00100 元/人/年5050 元/人/月608608 元3636 元/月772877281313萃藝樓、 2#2#嘍治理員1 1550550 元/人/月100100 元/人/年5050 元/人/月608608 元3636 元/月772877281414校園環(huán)境衛(wèi)生區(qū)保潔員4 4600600 元/人/月100100 元/人/年5050 元/人/月26322632 元158158 元/月33480334801515校園物業(yè)治理員1 110001000 元/人/月100100 元/人/年5050 元/人/月10581058 元6363 元 /月1345213452合計303024752424752

9、4說明利潤4%9900元/年辦公用品1464元/年總計大寫貳拾伍萬捌仟捌佰捌拾捌元整258888元/年第一章公司簡介一、公司概況*物業(yè)治理公司于2022022 2年在*市組建成立,公司注冊資本30300 0萬人民幣,具有獨立法人資格的國家二級物業(yè)治理企業(yè),公司目前管轄面積近 140140 萬平方米,專業(yè)人員崗位持證上崗率 100%100%.*物業(yè)成立之初注重自身建設,秉承“開展精品戰(zhàn)略,創(chuàng)立知名企業(yè)的企業(yè)理念,逐步建立健全了各項規(guī)章制度與組織機構(gòu),做到了人人有章可循、事事有據(jù)可依,較好的保證了公司物業(yè)治理的正常運作及員工隊伍的相對穩(wěn)定.*物業(yè)作為社會型企業(yè),根植于社會大舞臺,從市場中汲取企業(yè)生

10、存與開展的元素,充分發(fā)揮企業(yè)自身的高品質(zhì)理念,在拓展市場競技中,以積極進取的姿態(tài),在大浪淘沙,適者生存的市場經(jīng)濟中創(chuàng)造企業(yè)價值,并回饋社會.*物業(yè)倡導“以人為本的親情治理模式,寄客戶為我們生存和開展根底,視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友.爭取“零缺陷、 無微瑕效勞,是*物業(yè)恒久的追求.*物業(yè)把高品位、高檔次、高質(zhì)量的效勞建立在高素質(zhì)的人才根底之上.團隊的和諧運作,是企業(yè)做大,做強的根本,全體*人正以精英團隊的姿態(tài)和百倍高昂的士氣尋找一切具有開展可能的契機,努力擴大企業(yè)規(guī)模,向社會展示企業(yè)風采,傳播企業(yè)特色,竭誠盡力為每一位客戶提供卓越效勞.公司針對效勞業(yè)的根本要求,特別是物業(yè)治理效勞對象的特殊

11、性,十分重視對員工效勞意識的培養(yǎng)和教育,要求員工必須嚴格根據(jù)“樹立效勞意識、 端正效勞態(tài)度、 掌握效勞技能、提升效勞質(zhì)量,同時,根據(jù) ISO9001ISO9001、 ISO14001ISO14001 體系的要求,制定了一套既符合標準又與物業(yè)治理實際相結(jié)合的程序文件及各個崗位的作業(yè)文件,使每個員工明確誰來做、怎樣做,既注重過程,更看重結(jié)果.要求治理無盲區(qū),效勞無缺陷,工作無過失,業(yè)主無怨言.公司歷經(jīng)幾年的開展已經(jīng)形成了一支經(jīng)驗豐富、練習有素、結(jié)構(gòu)合理、水平較高的優(yōu)秀效勞團隊,并建立了一套行之有效的治理運營機制.公司具有一支實力強、治理水平高的物業(yè)治理人員隊伍,公司現(xiàn)有員工 150150 余人,其

12、中具有高級工程師 1 1 人、高級技術(shù)職稱人員1 1 人、中級專業(yè)技術(shù)人員 1010 人、初級專業(yè)技術(shù)職稱 5 5 人.物業(yè)經(jīng)理 1515 人,部門經(jīng)理 4 4 人,物業(yè)治理人員 9 9 人.*物業(yè)是目前*物管類型最多、經(jīng)營工程最豐富的物業(yè)公司.治理物業(yè)類型包括住宅小區(qū)、高檔寫字樓、學校、綜合商住區(qū)以及經(jīng)營工程等配套效勞.在做好物業(yè)治理效勞工作的同時,*物業(yè)遵循“以業(yè)為主,多種經(jīng)營的經(jīng)營原那么,與此同時我司在園林綠化設計、施工,家居設計、裝修,水電安裝,家政效勞,房產(chǎn)中介效勞,智能化治理系統(tǒng)的設計、安裝等經(jīng)營工程,保持了良好的雙向開展局面.回憶過去,展望未來*物業(yè)將會在不斷拓展對外業(yè)務、 擴大

13、治理規(guī)模的根底上,加快公司制度化、標準化、專業(yè)化和標準化建設進程,現(xiàn)已通過 ISO9001ISO9001、ISO14001ISO14001 體系認證貫標工作,力爭把公司打造成省際一流、國內(nèi)知名的物業(yè)治理公司.誠信的*.*珍惜客戶的信任,以積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的效勞需求；把誠信的效勞和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽,視作公司開展最牢固的根底.專業(yè)的*.*高度重視并持續(xù)研究客戶需求,以專業(yè)化的作業(yè)流程、人才隊伍和信息平臺,為全國各地客戶提供行業(yè)內(nèi)一流性價比的物管效勞.進取的*.*在工程數(shù)量、效勞面積、人才規(guī)模、經(jīng)濟效益等多年保持著年均 30%30%認上的增長率；絕不滿足的企業(yè)文化推動經(jīng)營思想和效勞治理流程

14、在持續(xù)改良中穩(wěn)步升級.領(lǐng)先的*.*作為1行業(yè)第一方隊成員,工程類型包括住宅小區(qū)、寫字樓、學校、商業(yè)街、公寓.二、經(jīng)營宗旨我們的效勞理念是：只有不到位的效勞,沒有不交費的業(yè)主；我們的質(zhì)量方針是：效勞至誠,精益求精,治理標準,進取創(chuàng)新；我們的質(zhì)量目標是：平安,舒適,尊重,滿足；我們的環(huán)境目標是：水清,地綠,潔凈,舒適；我們的開展目標是：提升效勞水平,持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的期望;我們的開展遠景是：成為安徽乃至全國物業(yè)治理市場的領(lǐng)跑者三、公司架構(gòu)1物業(yè)總經(jīng)理副總經(jīng)理人事行政部方案財務部質(zhì)量治理部物業(yè)治理部市場拓展部四、部門責任人事行政部負責公司人力資源總體規(guī)劃,做好選人、用人、育人、考核、留人等工作；

15、維持公司各部門人才的正常供給,后備治理、技術(shù)人員等的選拔、培養(yǎng),增強定編定員工作,負責其管理和技術(shù)人員的崗位和全部作業(yè)崗位分析、描述及整合等；負責公司人事檔案、勞動用工及其合同治理；負責公司招聘和選拔的組織、審核及其它工作；增強與員工溝通和員工個人發(fā)展方案的鼓勵治理；負責勞資糾紛、勞動保護及勞動統(tǒng)計；負責部門及員工的考核與評價實施的籌劃及跟蹤；負責公司員工工資的核算及發(fā)放工作,保證及時、準確無誤；發(fā)現(xiàn)問題應及時糾正或溝通；實施企業(yè)整體營銷工作等.方案財務部負責公司財務預算、治理會計、會計核算方法與形式的籌劃及目標實施；負責公司現(xiàn)金流量、資金治理、財務治理；負責公司財務結(jié)構(gòu)的研究和優(yōu)化整合的規(guī)劃

16、,并付諸實施；實施公司資產(chǎn)及資本運作的方案及實施；負責對公司、各治理部等資金正常運行秩序的治理、監(jiān)控及登帳核帳匯帳等會計核算工作；增強對公司、投資企業(yè)及治理處財務出納人員的選派與調(diào)配,并進行業(yè)務領(lǐng)導和財經(jīng)紀律的監(jiān)管； 公司工資福利總額和個人所得稅等核算與解繳工作；負責對外聯(lián)系與溝通；實施企業(yè)整體營銷工作等.市場拓展部協(xié)助副總經(jīng)理師擬訂公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度行政目標實施方案、業(yè)務流程重組方案和方案、企業(yè)重組方案、公司制度安排方案和方案；設計公司總體鼓勵機制、約束機制及淘汰機制方案；負責產(chǎn)業(yè)研究與分析,擬訂企業(yè)競爭戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略的籌劃；負責公司供給鏈與價值鏈行為的研究與總體籌劃,并予以實施協(xié)調(diào)和指導；

17、負責公司指標體系的規(guī)劃和設計,根據(jù)各個部門提供的初步分析數(shù)據(jù)和信息,定期向總經(jīng)理提供公司總體的經(jīng)濟和質(zhì)量信息及其分析;實施企業(yè)整體營銷工作等.質(zhì)量治理部擬定公司質(zhì)量治理制度,并嚴格付諸于實施；定期對各治理部等進行質(zhì)量評價與報告；擬定公司效勞質(zhì)量信息及其治理制度,嚴格執(zhí)行效勞質(zhì)量信息的抽樣檢查； 定期收集、 統(tǒng)計、分析、匯總等監(jiān)督協(xié)調(diào)工作；牽頭負責“*物業(yè)品牌層面的投訴處理事項；對檢查不合格的,應開出處分單,并定期發(fā)布報告；協(xié)助副總經(jīng)理負責擬定公司的技術(shù)規(guī)章制度、標準和預防重大事故的技術(shù)舉措,參與平安生產(chǎn)事故技術(shù)的調(diào)查,組織技術(shù)力量對事故傷亡事故、設備事故等進行技術(shù)上的原因分析、鑒定,并提出改良

18、的技術(shù)舉措；協(xié)助總工程師實施公司技術(shù)改造、修繕技術(shù)應用推廣、房屋設備設施平安運行技術(shù)及其質(zhì)量治理、企業(yè)標準化管理等方案和工作；負責各個分公司治理部年度中大修理方案的審核與督導,負責公司自行工程工程的規(guī)劃、設計與監(jiān)督或者外包、聯(lián)系與協(xié)調(diào)等及效勞公司、分公司合作子公司、治理處等對外發(fā)包重大技術(shù)工程的審核,并實施督導和協(xié)調(diào)；實施企業(yè)整體營銷工作等.物業(yè)治理部負責公司、治理部年度業(yè)主接待、維修保養(yǎng)、保安、保潔、保綠、家政和經(jīng)營工程等質(zhì)量提升、年度方案預算審核與平衡,并實施目標限制等治理工作；牽頭、溝通、協(xié)調(diào)和處理效勞公司、治理部的委托合同、協(xié)議或疑難問題；維持效勞公司、分公司合作子公司 、管理處物業(yè)治

19、理正常運行秩序；負責公司、治理部所有對外委托或發(fā)包工程的審核、把關(guān)工作；協(xié)同負責做好新接樓盤的接管、驗收、前期介入和今后治理的效勞工程內(nèi)容等物業(yè)治理和協(xié)調(diào)工作；定期與投資企業(yè)的股東進行溝通與聯(lián)系,擬訂年度方案與工程方案,提供完整而可靠的決策依據(jù)；協(xié)助做好效勞標準與作業(yè)標準提升及內(nèi)部審核或評審工作；負責公司“四防一保、社會穩(wěn)定等的檢查、指導、協(xié)調(diào)和應急日常處理；實施企業(yè)整體營銷工作等.信息中央由人事行政部負責負責公司內(nèi)外部整體信息的收集、分類整理、統(tǒng)計分析與預測趨勢、二次開發(fā)、歸檔等信息情報工作；草擬公司信息治理制度,嚴格貫徹公司信息治理制度,并在付諸實施后進行補充、 修改,提升其標準的水平；

20、負責公司日常運行治理等方案擬定、 實施與監(jiān)督等工作,維持公司各個工作站等正常運行秩序,保證平安；草擬公司檔案治理制度,指導與監(jiān)督、公司各部門檔案治理工作,保證公司文件資料等平安、完整、及時、無損；實施企業(yè)整體營銷工作等.檔案室負責擬定公司檔案收集、分類整理、分析、提供使用、開發(fā)、歸檔等工作,制定檔案開發(fā)與治理的方案,分解目標,并付諸實施,執(zhí)行指導與監(jiān)督；草擬公司檔案的收集、整理和利用等治理制度,指導與監(jiān)督、公司本部各職能部門、各治理部、治理處等檔案治理工作,確保公司文件資料等平安、完整、無損；負責公司檔案工作的對外聯(lián)系與協(xié)作；實施企業(yè)整體營銷工作等.五、企業(yè)文化理念(一)治理效勞理念1 1、創(chuàng)

21、造健康豐富的人生2 2、客戶是我們永遠的伙伴3 3、人才是*物業(yè)的資本4 4、“陽光照亮的體制5 5、持續(xù)的增長和領(lǐng)跑創(chuàng)造健康豐富的人生(1)(1)意味著我們將持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和效勞,讓客戶驕傲；(2)(2)意味著我們將持續(xù)提供超越投資者期望的回報,讓投資者滿意；(3)(3)意味著我們將持續(xù)提供超越員工期望的開展空間和報酬,讓員工自豪客戶是我們永遠的伙伴(1)(1)客戶是最稀缺的資源,是*物業(yè)存在的全部理由.(2)(2)尊重客戶,理解客戶,持續(xù)提供超越客戶期望的效勞,引導積極、健康的現(xiàn)代生活方式.這是*物業(yè)一直堅持和倡導的理念.1010(3)(3)在客戶眼中,我們每一位員工都代表*物

22、業(yè).(4)(4)我們 1%1%勺失誤,對于客戶而言,就是 100%100%勺損失.(5)(5)衡量我們成功與否的最重要的標準,是我們讓客戶滿意的程度.(6)(6)與客戶一起成長,讓*物業(yè)在投訴中完美.人才是*物業(yè)的資本(1)(1)熱忱投入,出色完本錢職工作的人是公司最珍貴的資源.(2)(2)尊重人,為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境,是*物業(yè)成功的首要因素.(3)(3)我們尊重每一位員工的個性,尊重員工的個人意愿,尊重員工的選擇權(quán)利；所有的員工在人格上人人平等,在開展時機面前人人平等； *物業(yè)提供良好的勞動環(huán)境,營造和諧的工作氣氛,倡導簡單而真誠的人際關(guān)系.(4)(4)職業(yè)經(jīng)理團隊是*物

23、業(yè)人才理念的具體表達.持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、 富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊伍,是*物業(yè)創(chuàng)立和開展的一項重要使命.(5)(5)我們倡導“健康豐富的人生.工作不僅僅是謀生的手段,工作本身應該能夠給我們帶來快樂和成就感.在工作之外,我們鼓勵所有的員工追求身心的健康,追求家庭的和睦,追求個人生活內(nèi)容的極大豐富.(6)(6)學習是一種生活方式.“陽光照亮的體制(1)(1)*物業(yè)對內(nèi)平等,對外開放,致力于建設“陽光照亮的體制.(2)(2)專業(yè)化+ +標準化+ +透明度=*=*化.(3)(3)標準、誠信、進取是*物業(yè)的經(jīng)營之道.(4)(4)我們鼓勵各種形式的溝通,提倡信息共享,反對黑箱操作.(5)(5)反對任何形

24、式的官僚主義.持續(xù)的增長和領(lǐng)跑(1)(1)*物業(yè)給自己的定位是,在規(guī)模和贏利水平上做中國物業(yè)治理行業(yè)的第一.(2)(2)通過市場創(chuàng)新、效勞產(chǎn)品創(chuàng)新、效勞創(chuàng)新和制度創(chuàng)新,追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長,是*物業(yè)實現(xiàn)行業(yè)第一、創(chuàng)造豐富人生的唯一途徑.(3)(3)在新經(jīng)濟時代,*物業(yè)要以大為小、靈活應變、銳意進取,永懷理想與激情,持續(xù)超越自己的成績,持續(xù)超越客戶的期望1111六、*職業(yè)經(jīng)理人核心素質(zhì)一工作觀念1 1、勇于承當工作責任,有進取意識.2 2、集團利益至上,具有全局觀念.3 3、以積極的態(tài)度和角度對待困難和遺留問題.4 4、接納差異,用人所長的領(lǐng)導心胸.5 5、善待客戶,一切從市埸出發(fā).6

25、6、尊重標準,不斷改良.7 7、具開放心態(tài),善用、整合資源,善于創(chuàng)新突破,有水平找到解決問題的方法8 8、不回避矛盾,大膽治理.9 9、思維嚴謹,工作方案性強.1010、客觀敏感把握,限制到位.二治理技能1 1、善于鼓勵,有號召力.2 2、能營造有效溝通的氣氛.讓溝通成為習慣.3 3、有效授權(quán)限制得當.4 4、培養(yǎng)指財下屬,鼓勵別人學習.5 5、科學決策.6 6、壓力治理.7 7、組織治理.8 8、時間和會議治理.三專業(yè)技能1 1、精通本行業(yè)的時間的專業(yè)技能.2 2、知道如何應用.3 3、有系統(tǒng)的理解水平.4 4、專業(yè)創(chuàng)造力.七、公司特色1212廣博的技術(shù)知識;良好的溝通技巧;熱誠的工作態(tài)度;

26、主動的效勞意識;靈活的工作方式;穩(wěn)定的財務狀況;勇于創(chuàng)新的精神;忠誠可靠的品質(zhì);有競爭力的收費.八、治理特色方針優(yōu)點及特點說明高層次的環(huán)境1外觀的整潔鳧麗制定明確日常美護,定期清掃工程及范圍,保持現(xiàn)場的整潔亮麗.2材質(zhì)的特殊保養(yǎng)依不問材質(zhì)施以不向的清潔維護,以充分發(fā)揮材質(zhì)特性并延長使用年限.3現(xiàn)代的機器設備以現(xiàn)代化機器設備提升清潔效能并減輕清潔人員的勞動強度.4機動的美化治理周期性工作輔以機動人力配合,促使日常美護工作更加完善.5經(jīng)常的督導檢查督導人員實地檢查,輔以報表治理,并調(diào)動現(xiàn)場人員的積極性及自覺性.專業(yè)化的年咨詢1物業(yè)治理規(guī)劃設計依照現(xiàn)場設計最適合的物業(yè)治理模式,促使治理效能得以充分發(fā)

27、揮.2建筑物規(guī)劃設計參與前期介入,提供最正確治理方案,以節(jié)省未來治理的各項費用.3租售代理及治理培訓以科學治理的角度分析客戶的需求,提供科學的咨詢意見并培訓實施.4公共事務的治理配合校方,推動積壓公共事務,建立特有的社區(qū)文化.系統(tǒng)化的治理1周祥的組織編制合理明確的勤務調(diào)配及周密的監(jiān)督,節(jié)省治理費用支出.2現(xiàn)場的深入了解針對現(xiàn)場設計適合的治理規(guī)劃.3嚴密的督導考核籍以提升治理品質(zhì)并予維持.1313制度4預防人事的包袱現(xiàn)場人員可依要求隨時調(diào)換或機動增加,業(yè)主無后顧之憂及受人情壓力困擾.5完整的后勤支援專精的培訓治理人員,可提供現(xiàn)場充分的支援.整體性的安管勤務1完美的平安系統(tǒng)在考慮本錢效益前提下,設

28、計完善的安管系統(tǒng).2嚴密的勤務練習派駐的平安警備人員依現(xiàn)場特性施以各項勤務練習.3整潔的服裝配備由外而內(nèi)致性的要求,徹底扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)看門的刻板印像.4快速的緊急應變配合狀況模擬,實況演習,使其具有積極的防災功能.5完備的資料檔案建立各項住戶、車場、訪客等資料檔案,以供業(yè)主隨時調(diào)閱.科學化的設備維護1定期的設備保養(yǎng)以提升設備耐用年限及運轉(zhuǎn)效益.2詳實的記錄分析建立各項數(shù)據(jù),落實事前維護而非事后修補.3有效的節(jié)約能源降低業(yè)主龐大的水電費支出及無效率浪費.4專業(yè)的練習課程以增加機電人員的實務技術(shù)及遇突發(fā)狀況之應變水平.5方案的修繕更新編訂方案及預算,以免大型修繕或設備更新發(fā)生財務困窘.第二章前言篇就目前

29、物業(yè)治理狀況而言,學校是物業(yè)治理行業(yè)的一片凈土.隨著學校后勤物業(yè)治理的逐步推進,這里已經(jīng)成為眾多物業(yè)治理企業(yè)競爭的熱土.開拓學校物業(yè)治理市場,是學校管理、物業(yè)治理公司開展的又一新的契機.一、專業(yè)型物業(yè)治理公司介入學校后勤治理是社會開展的必然趨勢.隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提升,國家積極推動科教興國戰(zhàn)略,人們對知識的欲求也在日益高漲,在中共十六大上,又提出要形成全民學習、 終身學習的學習型社會,促進人的全面開展.這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求,傳統(tǒng)的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和開展的嚴重障礙.由于方案經(jīng)濟體制的影響,絕大多數(shù)學校的后勤工作都是學校辦社

30、會的運作模式,即學校不顧自身實際開展規(guī)模、不講求經(jīng)濟效益、不講求治理效率,只要學校存在什么勞務需求,就立即設置一個勞動崗位,工1414資都是由國家來掏錢.這種“大而雜,小而全的開展模式把學校辦成了一個“小社會,結(jié)果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班,有的學校甚至還辦起了托兒所,這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟,與現(xiàn)代化開展趨勢是完全相違悖的.所以專業(yè)型物業(yè)治理公司介入學校后勤治理,由物業(yè)治理公司提供專業(yè)、標準、個性化的后勤治理效勞是社會開展的必然趨勢.二、學校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處.介入學校后勤治理工作,首先應探索我們的客戶一一“教師、 學生,他們需要我們提供什么效勞？

31、我們能為他們提供些什么效勞？我們應該怎樣效勞？怎樣治理？這些都需要我們確立學校物業(yè)治理專業(yè)化的效勞理念；個性化、科學創(chuàng)新的治理效勞模式；精益求精的工作作風；標準化的操作來實現(xiàn).從而贏得師生的認同.學校物業(yè)與常規(guī)的住宅物業(yè)在治理上有以下幾個方面不同：1 1、對象不同住宅物業(yè)中我們效勞對象是社會各行各業(yè),不同職業(yè)的人,面對的業(yè)主少那么幾百,多那么成千上萬,學校物業(yè)效勞對象是老師和學生,單純知識型,遠沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復雜,單一的業(yè)主,有利于效勞的針對性.2 2、治理的模式不盡相同小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化治理的共管式模式、有酒店式治理、智能化治理等治理模式,使用這些模式顯然不完全適用于學校的治

32、理,學校治理面對的單一業(yè)主,治理上必須服從學校治理需要一一附屬性,更強調(diào)根據(jù)需求提供效勞,根據(jù)學校的自身特點,“量身定制介治理模式一一有深厚學校特點的“共管式模式.3 3、治理側(cè)重點不同住宅小區(qū)的治理重點是設施設備的維護與保養(yǎng)及樓宇平安,治理的側(cè)重點是物設備、設施、區(qū)域,對住戶是提供效勞,而學校那么注重滿足教學需要和學生的平安.治理的側(cè)重點包括物以外,還要增強對學生平安的治理特別是十八歲以下的學生.在對學生的效勞中增加了治理責任.在對學生治理與效勞相矛盾時,與學校的要求保持一致,偏重治理.4 4、治理效勞的目標不同住宅物業(yè)的治理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境,實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值.學校治理的目標

33、是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境,協(xié)助學校提升整體實力.5 5、治理效勞資金的來源和使用存在明顯的差異住宅物業(yè)治理的資金來源于多個方面,它包括治理效勞費的收取、 公共設施專用維護基金、多種經(jīng)營收入等,效勞費收費標準是依政府主管部門制定的治理效勞費指導價格標準,1515由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定,由于地方標準的局限性和市場的標準程度,還達不到按質(zhì)論價,市場化程度有限,資金的使用接受業(yè)委會、 業(yè)主的監(jiān)督,特別是專用基金的使用必須獲準前方可使用,合理、 順利、 及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)水平有直接關(guān)系,物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào).而學校物業(yè)中治理效勞費來源較為單一,即學校的經(jīng)營治理者.物業(yè)公

34、司可以采用菜單式來制定效勞工程,分項測算費用,經(jīng)雙方協(xié)商確定效勞內(nèi)容,以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式,資金使用按合同執(zhí)行,完全的市場化.為物業(yè)公司發(fā)揮治理效勞優(yōu)勢提供了充足的空間.三、學校物業(yè)治理模式特點通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處,針對學校物業(yè)的治理特點,我們經(jīng)過長時間的學校治理經(jīng)驗,形成了成熟的物業(yè)治理效勞模式,極大的發(fā)揮物業(yè)治理在學校的后勤保證作用.1 1、顧客的需求為導向,提供個性化的效勞.這在學校物業(yè)中尤其突出.按學校對公共設施、清潔、人員、物資的治理要求,量身定制效勞.2 2、學校物業(yè)治理人力資源配置上追求簡練、精干,降低運作本錢.學校物業(yè)治理附屬于學校整體治理,學校物業(yè)如

35、根據(jù)商住小區(qū)治理處分責設立物管員的多層治理,在本錢上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受的,學校物業(yè)的附屬性決定他無需面對眾多業(yè)主,在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大,也就不需要如小區(qū)同樣的治理人員配置.3 3、重視學校主管部門的領(lǐng)導風格、治理思路.特別是處理好與學校主管部門的關(guān)系,應增強對該類信息的收集,及時調(diào)整方式,及時跟進,保證治理的一致性,表達學校特點的共管模式.4 4、在強調(diào)本體內(nèi)在治理的同時應注重本體外表工作,提升直觀感受滿意度.學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受,這也是學校開展壯大的需要.比方在學校內(nèi)設置各類標準的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識,為學校氣氛的營造起到了畫龍點睛的作用.5 5

36、、學校物業(yè)在接管工程前,必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估.在此期間應協(xié)調(diào)處理好各項關(guān)系,并盡量在此期間將重大問題予以明確,包括崗位設置、清潔的范圍和頻度,治理區(qū)域和工程、設施、設備的維護責任范圍和處理權(quán)限、效勞費用、支付方式及其它費用承當?shù)?躲避治理風險.6 6、注重效勞的專業(yè)化.可提供辦公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氣氛營造、組織特色活動、教室治理、1616電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的效勞,提供行政后勤等方面業(yè)務的保證.7 7、提供技術(shù)含量,注重設備治理及相關(guān)人員的配備.學校物業(yè)人力資源配置的特點,確定了設備治理人員必須是素質(zhì)高,技術(shù)上一專多能復合型人才.8

37、8、顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個不同層面的意見,還需建立定期溝通機制.重要溝通資料、 滿意度調(diào)查資料整理成為文件,雙方認可,促進治理效勞的水平的提升.第三章治理規(guī)劃設想在教育教學和治理實踐中,學校始終堅持以人為本的辦學理念,深化教育教學和內(nèi)部治理體制改革,堅持以法治校,以德治校,促進學生的全面開展,全面提升教育質(zhì)量和辦學效益.西安交通大學城市學院桃李遍天下,校友滿中華,在悠久的辦學歷史中,積淀了豐厚的底蘊和治理經(jīng)驗.我們*物業(yè)公司將緊密結(jié)合政府主管部門、校領(lǐng)導對西安交通大學城市學院的總體治理方針,本著平安、高效、舒適的原那么,每一細節(jié)都能想師生所想、隨師生所愿,爭創(chuàng)學校治理的品牌,爭創(chuàng)公司治理的品

38、牌.第一節(jié)總體設想針對西安交通大學城市學院物業(yè)治理的各種必備元素,我們在充分了解該校區(qū)的軟硬件設施,深入調(diào)研其他類似學校的物業(yè)治理市場的根底上,憑借我公司的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、治理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢,一旦中標,我們將積極貫徹校方創(chuàng)立國內(nèi)一流、國際先進學校的目標,創(chuàng)立高質(zhì)量、有特色、名副其實的國家示范學校的奮斗宗旨,我們有信心,有水平為西安交通大學城市學院的全體師生送上一道美味的物業(yè)治理大餐,創(chuàng)造健康豐富的人生.一、治理總目標1 1、通過努力,使西安交通大學城市學院的物業(yè)治理高于*、乃至安徽同類校區(qū)一個檔次,進一步為學校帶來長遠的品牌效益、社會效益和環(huán)境效益；另一方面為該物業(yè)日后在學校的物

39、業(yè)治理市場競爭中筑起優(yōu)勢地位,與*物業(yè)現(xiàn)今治理的樓盤、 學校一樣,與西安交通大學城市學院的辦學宗旨一樣,成為安徽乃至中國物業(yè)治理市場的領(lǐng)跑群體.2 2、通過專業(yè)化、程序化的治理,標準化、人性化的效勞,致力在西安交通大學城市學院1717創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活空間,*物業(yè)人和全校師生共同創(chuàng)造一種全新的生活方式,我們將以“締造舒適生活的效勞宗旨,營造中學精神校園,提升人文品質(zhì).3 3、節(jié)源開流,在穩(wěn)步提升治理效勞質(zhì)量的同時,隨著各項配套設施的逐步到位,爭取為學校在物業(yè)治理方面的投資帶來更大的利潤效應.、治理內(nèi)容與標準工程內(nèi)容與標準一基本要求1 1、建立 ISO9001ISO9001 質(zhì)量治理體系和 IS

40、O14001ISO14001 環(huán)境治理體系.2 2、建立完善的物業(yè)治理方案.并按標準簽定物業(yè)治理委托合同.3 3、在校區(qū)治理中建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng)：效勞理念、行為標準專業(yè)著裝、佩戴標志、諦言標準、文明效勞、現(xiàn)場標識等.4 4、一線效勞人員每年體檢一次,合格上崗.5 5、廣泛運用計算機治理.6 6、校區(qū)設置“效勞中央,實行全周效勞接待,公示效勞聯(lián)系.7 7、適應師生需求,開展有償特約效勞及代辦效勞.公示效勞工程及收費價目.8 8、采取多種形式如走訪師生、懇談會、溝通、問卷調(diào)查等,每年與8080 蛆上教師作有效溝通,每年有效物業(yè)治理投訴處理率 100%100%每年進行一次滿意度測評,有效樣本覆

41、蓋率20%20%并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改良.9 9、建立完善的檔案治理制度.1010、適應師生需求,組織、配合校區(qū)主管部門開展校區(qū)文化活動.1818二公共廁所1 1、地面、便槽池及瓷磚面清理 2 2 次/天；2 2、污水、污物清理 1 1 次/天；3 3、門、窗清理 1 1 次/周4 4、水龍頭、水箱、路燈巡視 1 1 次/天5 5、墻間、大棚清掃 1 1 次/周工程內(nèi)容與標準三學生公寓樓、宿舍樓1 1、根據(jù)學校作息時間的房間、樓道宿舍大門；2 2、不定時巡視樓層,遇有情況及時報告；3 3、每天對宿舍樓層地面、走廊、樓道、扶手、護欄、衛(wèi)生間、墻裙瓷磚進行清掃和擦洗；4 4、宿舍樓層四周場地的清掃和保

42、潔,垃圾做到日產(chǎn)日清清理到垃圾房；5 5、每天對學校宿舍內(nèi)務衛(wèi)生、寢室紀律進行檢查,并將檢查結(jié)果報學校教務處；6 6、宿舍內(nèi)學生的住宿情況要登記?青楚,建立學生住宿檔案.學生憑證住宿,禁止男女學生互用宿舍,嚴禁閑雜人員進入宿舍；7 7、對宿舍公寓樓的財產(chǎn)進行治理,對損壞的公物要追究到人,并將損壞情況報總務處；8 8、不定期對宿舍樓層設施進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時報修；9 9、開源節(jié)流,節(jié)約用水、用電,禁止水電的浪費現(xiàn)象發(fā)生.19191 1、負責校內(nèi)道路、景點、綠地、活動場所、教職工宿舍區(qū)公共通道的衛(wèi)生清掃和保潔.上午 9 9 時前完成主干道和景點的第一次清掃,其余時間巡回保潔；2 2、垃圾、廢棄物

43、做到日產(chǎn)日清1 1 次/天將垃圾、廢棄物運送到垃圾房并做到垃圾房周圍無零散垃圾堆放；3 3、道路兩側(cè)排水溝的清理做到 2 2 次/月,保證污水排放暢通；4 4、垃圾桶、垃圾箱、垃圾房的清洗做到 1 1 次/周,維護校園公共衛(wèi)生設施,預防人為破壞.內(nèi)容與標準1 1、根據(jù)學校作息時間安排常規(guī)值班,不定期對樓層進行巡視,遇有情況及時報告；2 2、學生放學或放假做好門窗的關(guān)閉和電源的關(guān)閉；3 3、樓層的地面、走廊、樓道、衛(wèi)生間教師休息室的清掃和擦洗做到 2 2 次/大；扶手、護欄、墻裙瓷磚、多媒體教室、報告廳、會議室桌椅的清掃和擦洗做到 1 1 次/天；墻面、天花板的清理做到 1 1 次/月；門窗玻璃

44、的清潔做到 1 1 次/周；4 4、各樓四周場地的清掃和保潔做到 2 2 次/大,垃圾日產(chǎn)日清1 1 次/天將垃圾、廢棄物運送到垃圾房；5 5、負責教學樓、教師休息室、實驗樓、行政辦公樓個辦公室及測試期間個考場的開水供給；6 6、負責樓層公物的治理,對損壞的公物要追究到人,并將損壞情況報總務處；7 7、不定時對樓層進行巡視,對設施設備進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時報修；8 8、節(jié)源開流,嚴格限制用水、用電,嚴禁長明燈、長流水現(xiàn)象.四校園環(huán)境衛(wèi)生五教學樓實驗樓行政辦公樓圖書館樓、治理特色20201 1、結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢,增強效勞意識,創(chuàng)造性運用*物業(yè)治理模式在充分分析西安交通大學城市學院物業(yè)條件的根

45、底上,我們以熱情的效勞態(tài)度、完好的效勞設備、嫻熟的效勞技能、齊全的效勞方式、標準的效勞程序、合理的效勞收費、健全的效勞制度、快速的效勞效率贏得廣闊師生的認可.2 2、向?qū)W校領(lǐng)導和廣闊師生推行“陽光方案效勞公示制度*物業(yè)的核心價值觀之一就是營造“陽光照亮的體制.我們提倡對內(nèi)平等,對外開放,專業(yè)化、標準化、透明度造就*化的模式.我們將在西安交通大學城市學院校區(qū),以多種形式公布物業(yè)治理政策法規(guī)、效勞內(nèi)容、操作流程、收費標準、治理制度等內(nèi)容,在保證師生消費知情權(quán)、方便師生日常生活的根底上,充分發(fā)揮師生的監(jiān)督權(quán),促使校區(qū)的物業(yè)治理運作透明化、標準化,從而,進一步樹立校區(qū)的治理品牌、學校的教育品牌.3 3

46、、有效培訓,不斷創(chuàng)新,監(jiān)督考核決定企業(yè)命運的主要內(nèi)部因素包括效益有效規(guī)模、低本錢、品牌效勞、質(zhì)量、領(lǐng)導60%60%勺決定因素、經(jīng)營沒有策略的突破就沒有出路、隊伍綜合素質(zhì)、機制規(guī)那么、治理制勝因素、技術(shù)業(yè)務專長,決定企業(yè)命運的內(nèi)部因素,每一個都需要我們自己創(chuàng)新、突破.營造鼓勵學習、 創(chuàng)新的氣氛.允許失敗,不允許無創(chuàng)新.當前的競爭僅靠幾個領(lǐng)導的一廂情愿和身體力行不能解決問題,優(yōu)秀的領(lǐng)導團隊應包括中層和基層團隊均應有強烈的責任感和創(chuàng)新意識.前期,我們已經(jīng)根據(jù)西安交通大學城市學院的具體情況,堅持技能、效勞理念為中央的復合型人才培養(yǎng)模式要求,制定了完整的培訓體系,并將不斷創(chuàng)新作為考核治理人員的重要依據(jù).

47、我們始終堅信： 先有滿意的員工,后有滿意的顧客,并且多年來一直推行.我們認為員工的滿意度會影響員工的敬業(yè)度,而員工的敬業(yè)度又與客戶的滿意度之間呈正比關(guān)系.因此.我們*物業(yè)建立了一整套嚴格“星級考評體系,只有經(jīng)得起考評的團隊,才是真正優(yōu)秀的團隊.4 4、營造開放、健康、多元化的校區(qū)文化*物業(yè)所要營造的校區(qū)文化,是一種健康的校區(qū)文化,我們更要在西安交通大學城市學院的師生人群中表達出來.我們將依托公司本身的文化理念及西安交通大學城市學院校區(qū)本身的文化優(yōu)勢,與我司在*所接管的樓盤形成校區(qū)文化聯(lián)動,從而產(chǎn)生以西安交通大學城2121市學院為中央的輻射效應.文化校區(qū)一一凸現(xiàn)高雅浪漫的文化氣息,表達校區(qū)的自然

48、與人情為主題.配合開展各種形式的文化校園活動,豐富學生校園生活,為校園營造高尚的校園文化環(huán)境.并且根據(jù)校方師生需要,為學生開辟第二課堂如開設物業(yè)治理講座品位校區(qū)一一西安交通大學城市學院物業(yè)治理形象.所有治理及操作人員接受專業(yè)培訓,從儀容儀表到談吐舉止、 作業(yè)檔次向星級賓館靠攏； 推行個性化效勞,根據(jù)顧客需要“度身定做,建立顧客個性化資料,在效勞中給您一份意外的驚喜,給予您最大的心理滿足； 營造悠閑浪漫的環(huán)境氣氛,進行適時適宜的環(huán)境布置,點綴出西安交通大學城市學院與*物業(yè)的文化品位.5 5、創(chuàng)立共管、復合模式,與校方共同創(chuàng)立文明、健康、舒適、和諧的校園傳統(tǒng)的物業(yè)治理,業(yè)主根本上處于被動狀態(tài),所有

49、的治理運作包括社區(qū)文化活動都是物業(yè)治理公司起主導作用,物業(yè)治理企業(yè)完全居于主導地位.西安交通大學城市學院作為高級示范中學,效勞內(nèi)容特殊且要求高,以及校區(qū)處于不斷擴建的狀態(tài)中,加上學校仍保存專門的后勤職能部門,不會對所有的物業(yè)治理工程完全放任不管,如學校環(huán)境設施的更新改造、大型學術(shù)會議,校區(qū)文體活動的開展等等,都需要學校與物業(yè)治理公司共同參與,在良性互動的根底上搞好物業(yè)治理.一般的物業(yè)治理企業(yè)治理的物業(yè)類型不會太多,使得治理方式也變得簡約、單一.而中學物業(yè)治理那么完全不同,其物業(yè)構(gòu)成的復雜性,勢必要求我們物業(yè)治理企業(yè)必須樹立新的“復合式物業(yè)治理的觀念：特別是要培養(yǎng)能治理宿舍區(qū)、辦公樓宇、學生活動

50、中央、體育場所、教學場所等復合式物業(yè)治理人才,培育能同時治理多種類型物業(yè)的,組建更多與學校物業(yè)管理相配套的專業(yè)化隊伍,如清潔、消殺、客戶效勞中央等綜合治理的水平.6 6、嚴格ISO9001ISO9001、ISO14001ISO14001質(zhì)量體系治理,提升效勞質(zhì)量,減少投訴,有效利用投訴劇烈的市場競爭使師生對物業(yè)治理的質(zhì)量提出愈來愈高的要求,物業(yè)治理治理的是物,而效勞的是人,即用“師生第一,效勞第一的思想去指導日常的行為準那么,把效勞工作深入到廣闊師生中去,切切實實為師生做實事,想師生所想,急師生所急,解師生之難是很重要的.而 ISO9001ISO9001、 ISO14001ISO14001 新

51、版標準使用了過程導向的模式,以一個大的過程描述所有的產(chǎn)品,將過程方法用于質(zhì)量治理,將師生和其它相關(guān)方的需要作為組織的輸入,再對師生和其它相關(guān)方的滿意程度進行監(jiān)控,以評價師生或其它相關(guān)方的要求是否得到滿足.因此,在效勞中融入先進的 ISO9001ISO9001、ISO14001ISO14001 質(zhì)量治理體系,既節(jié)省了財力和物力,又提升了效勞質(zhì)量和工作效率,使物業(yè)公司內(nèi)部治理標準,促進物業(yè)的保值、升值,提升物2222業(yè)公司的品牌,讓師生充分享受到我物業(yè)公司的優(yōu)質(zhì)效勞.我們?nèi)w員工深信： 物業(yè)治理是一次“全方位、 全過程、 全員參與的根底性治理工作只有過硬的效勞質(zhì)量才能最終贏得師生的信任.我們不能杜

52、絕投訴,但要不斷減少投訴,有效處理投訴,并要求廣闊師生監(jiān)督.第二節(jié)治理方式面對西安交通大學城市學院這樣一個起點高、前景好、影響力大、硬件設施良好、師生多的一個現(xiàn)代化校區(qū),選擇怎樣的治理模式才能到達最正確的治理效果,這是我們確定治理方式的重要課題,我們在深入調(diào)查研究的根底上,參考在其他學校治理的經(jīng)驗上,確定了我們的根本思路是：嚴格資質(zhì)治理,選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術(shù)人才,以嚴格的治理制度標準各類效勞,運用電腦治理等現(xiàn)代化手段,嚴格執(zhí)行ISO900ISO9001 1和ISO1400ISO14001 1質(zhì)量認證體系,實現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化治理,增強校區(qū)精神文明建設,實施品牌戰(zhàn)

53、略.一、治理流程系統(tǒng)三大模式系統(tǒng)1 1、 治理部在內(nèi)部治理上,采取的治理活動和治理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的做法,即注重封閉性,這樣才能形成有效的治理運作,否那么,如果治理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散,沒有一定限制,那么內(nèi)部治理必定是無效的,這種封閉治理回路如下圖.信息反響信息反響2323在具體運作中,治理部經(jīng)理是日常工作的指揮者,同時又是監(jiān)督檢查者,各項指令下達后、籌劃、安排和執(zhí)行機構(gòu)即開始運作,執(zhí)行過程中的信息通過反響渠道回到指揮機構(gòu),供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)在整個過程中,經(jīng)理還要從檢查、評選結(jié)果中發(fā)現(xiàn)治理中存在的問題,并加以糾正,做到有部署、有檢查、有總結(jié),從而保證了治理的有效性.2 2、閉

54、環(huán)+ +鼓勵治理限制系統(tǒng)閉環(huán)限制采用雙閉環(huán)限制模式.小閉環(huán)是對工作過程的微觀限制,主要通過個人、各部門、工程部三級執(zhí)行,通過自檢、 監(jiān)督系統(tǒng),任何一項工作內(nèi)容均實施三級閉環(huán)限制.對照工作方案與標準,針對檢查出的問題及實施過程中出現(xiàn)的新情況及時改良糾正,限制工作按方案和標準實施； 大閉環(huán)是公司有關(guān)部門如質(zhì)量治理部會對工程部階段性工作的宏觀限制,對工程部每一環(huán)節(jié)都進行嚴格的監(jiān)督和考核,重點是對工作結(jié)果進行檢查、 分析和評價,提出改良措施,融入下一步工作方案與標準的訂立中,形成一個嚴密的閉環(huán).工作方案與標準的制訂將充分考慮客戶要求、行業(yè)新標準、新技術(shù)、新工藝和新的治理模式.在具體執(zhí)行中實行逐級負責制

55、,即將工作目標和標準分解落實到班組和個人,所有的工作都有相應責任人,下級對上級負責,上級檢查、 監(jiān)督下級工作,工程部全體員工對工程部整體工作進行民主監(jiān)督,向公司呈報工作評價報告,治理一環(huán)扣一環(huán),形成一個有機結(jié)合的閉環(huán).在具體運作中,工程部經(jīng)理既是日常工作的指揮者、 監(jiān)督檢查者,又是被監(jiān)督、 被評價者.各項指令下達后,執(zhí)行人員一一各班組長、員工即開始動作,執(zhí)行過程中的信息通過反響渠道回到各級指揮機構(gòu),供主管、經(jīng)理作出校正、判斷、評價.各級治理人員還要從檢查、評選結(jié)果中對治理中存在的問題加以糾正,做到有部署,有檢查,有評價,從而保證管理的有效性和可操作性.鼓勵推動鼓勵是閉環(huán)限制的動力,同時亦是潤滑

56、劑.動力使治理不斷向前進,潤滑那么是減少前進中的阻力.我們在閉環(huán)限制中導入鼓勵系統(tǒng),以充分調(diào)發(fā)動工積極性,挖掘內(nèi)部潛力,確保閉環(huán)系統(tǒng)在充滿活力的低阻力中不斷運轉(zhuǎn).鼓勵系統(tǒng)包括目標鼓勵、崗位鼓勵、獎懲機制三局部 目標鼓勵：在公司的工作方針中,提出創(chuàng)立物業(yè)治理名牌企業(yè)的長遠目標,并將這一長遠目標具體分解到每個部門、每個員工的目標治理責任制中,簽訂年度目標治理責任制考核協(xié)議書,年終按協(xié)議考核工作業(yè)績. 崗位鼓勵：2424實行內(nèi)部公開競爭上崗的方法,為有真才實學的員工充分發(fā)揮自已的聰明才智提供舞臺我公司現(xiàn)任的中層治理干部和班組長根本上都是通過競爭上崗的,不拘一格選人才是我們長足開展的動力源泉. 獎懲機

57、制：獎懲機制在實際工作中以獎為主,以懲為輔,堅持優(yōu)勝劣汰,獎勤罰懶,通過獎懲到達部門之間、員工之間有競爭,人人有動力,個個有壓力.二、物業(yè)治理部信息流程為了保證西安交通大學城市學院信息反響渠道通暢,保證 2424 小時所有的信息都能得到及時處理,將在治理處編制中包含“信息處理中央.該中央的任務是接收來自四面八方的信息,并進行綜合分析處理,處理方法包括直接布置舉措及時向治理處領(lǐng)導反映情況,聽從指令并轉(zhuǎn)發(fā)、 下達指令,在處理舉措指令發(fā)出后要進行跟蹤,最后記錄和匯報處理結(jié)果.該中央的信息流程如以下圖所示：一、我們的治理舉措分為：嚴謹?shù)闹卫磉\作體-整合型治理體系、科學的人力資源治理體系、嚴格的監(jiān)督治理

58、系統(tǒng)三局部組成.嚴謹?shù)闹卫磉\作體-整合型治理體系:2525ISO9001ISO9001 質(zhì)量治理體系、ISO14001ISO14001 環(huán)境治理體系、OHSAS18000OHSAS18000 職業(yè)平安健康治理體系是國際上通用的治理體系.在西安交通大學城市學院的物業(yè)治理中,我們導入這三種治理體系,以全面質(zhì)量治理方法為根底,將這三種治理體系進行完全整合,并對這三個體系進行業(yè)務流程重組,最終到達業(yè)務流程最優(yōu),形成一個全新而充滿活力的整合型治理體系,制訂綜合的治理方案,綜合籌劃、綜合預算,實現(xiàn)多種治理目標.通過整合型治理體系,對物業(yè)管理的內(nèi)容進行全程有效限制,從而在西安交通大學城市學院的物業(yè)治理中保證

59、治理的高質(zhì)量,為全體師生創(chuàng)造良好的教學、生活新空間.科學的人力資源治理體系：物業(yè)治理行業(yè)提供的產(chǎn)品是效勞,物業(yè)治理的過程是物業(yè)治理人員向業(yè)主師生提供效勞的過程,物業(yè)治理人員素質(zhì)的上下直接影響到效勞的質(zhì)量和效果,其形象間接代表著物業(yè)的形象.*物業(yè)在西安交通大學城市學院的物業(yè)治理中,將對人力資源治理進行全程的有效限制.定員、定崗、定編、定崗位工作標準.通過精干的人員到達高效運作的目的.科學培訓.通過崗位培訓、 外送培訓、 崗位輪訓、 跟班培訓和專題討論,標準員工的形象,讓員工隨時掌握行業(yè)的開展動態(tài),積極學習國內(nèi)外最新的治理技術(shù)與方法,總結(jié)工作中的經(jīng)驗教訓,進一步提升員工的工作水平和工作標準.量化考

60、核和末尾淘汰制.轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等.專業(yè)技術(shù)工人和平安治理人員每半年進行一次考核,名列最后者淘汰； 各部門負責人治理人員每年進行一次考核,名列最后者降級或淘汰.崗位動態(tài)治理,競爭上崗.鼓勵員工求知上進.崗位薪酬實行治理、技術(shù)崗位兩條線,以崗定薪.保證治理、技術(shù)兩方面人才的平衡嚴格的監(jiān)督治理系統(tǒng)：各項工作要真正做到標準治理、有效運作,必須要有嚴格的監(jiān)督限制,特別是平安工作、環(huán)境治理等,每天工作量十分繁重,稍有疏忽,就可能給學校帶來損失,給公司事業(yè)帶來難以挽回的挫敗.在具體執(zhí)行中實施逐級負責制,將工作目標和標準分解落實到班組和個人,所有工作都有相應責任人,下級