房地產(chǎn)股票投資分析報告

1、房地產(chǎn)行業(yè)的投資與分析目錄（一）宏觀經(jīng)濟(jì)分析 1（二）行業(yè)分析 61. 中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)?2. 房地產(chǎn)發(fā)展的特點. 3. 決定我國房地產(chǎn)價格的十大基本力量.（三）公司分析 101.保利地產(chǎn)2.宋都股份.（四）技術(shù)分析 15（五）結(jié)論 17（一）宏觀經(jīng)濟(jì)分析中國社會科學(xué)院昨日發(fā)布的2012年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書分析了2011年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢和面臨的主要問題，公布了2010至2011年國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)預(yù)測，并發(fā)布了2012年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書2012年中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測。 藍(lán)皮書預(yù)測：今年我國國民經(jīng)濟(jì)增長速度會有所放緩，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）全年增速將達(dá)9.2%左右，CPI全年上漲5.5%。預(yù)計明年GD

2、P增長8.9%藍(lán)皮書指出，在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健、消費(fèi)刺激政策逐步淡出等綜合因素影響下，2011年我國國民經(jīng)濟(jì)增長速度將有所放緩，預(yù)計GDP全年增長速度將達(dá)到9.2%左右，增速比上年回落1.2個百分點。2012年，若國際經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境不再發(fā)生顯著惡化，國內(nèi)不出現(xiàn)大范圍的嚴(yán)重自然災(zāi)害和其他重大問題，經(jīng)濟(jì)增速雖將繼續(xù)有所回落，但仍保持在合理增長區(qū)間，GDP增長率預(yù)計達(dá)到8.9%。今年以來，國家先后出臺一系列優(yōu)惠政策，加強(qiáng)農(nóng)田水利建設(shè)力度，有效保證了我國糧食和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。藍(lán)皮書預(yù)測，2011年和2012年，我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)將保持平穩(wěn)增長，第一產(chǎn)業(yè)增加值將保持在4.2%左右的增長速度，增

3、速略高于2010年。2011年我國工業(yè)生產(chǎn)總體延續(xù)了2010年回升好轉(zhuǎn)的運(yùn)行態(tài)勢，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，但由于受到外需減弱、房地產(chǎn)市場調(diào)控等因素影響，預(yù)計工業(yè)增加值增長速度將有所放緩，全年增速為9.9%，比2010年回落2.5個百分點。藍(lán)皮書預(yù)測，2012年第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持9.8%左右的增長速度。2011年和2012年，第三產(chǎn)業(yè)將呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，預(yù)計分別增長8.9%和8.8%。治通脹宏觀調(diào)控初見成效藍(lán)皮書指出，2011年，我國CPI上漲率持續(xù)高位運(yùn)行，其中7月CPI同比上漲6.5%，創(chuàng)下自2009年以來CPI的新高。隨著翹尾因素的逐步減弱，CPI漲幅將在第四季度有所回落，但CPI漲

4、幅全年仍可能達(dá)到5.5%左右。藍(lán)皮書認(rèn)為，2011年中央把治理通脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，經(jīng)過幾個月的努力已經(jīng)初見成效，物價快速上漲的勢頭已經(jīng)得到一定程度的抑制。然而治理通貨膨脹、穩(wěn)定物價仍然是當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。其原因在于：造成物價快速上漲的主要因素還沒有大的變化，穩(wěn)定物價還面臨很多的挑戰(zhàn)。藍(lán)皮書指出，考慮到2012年導(dǎo)致物價下行的因素增多：隨著秋糧豐收，糧價和蔬菜價格漲幅都將趨于放慢；豬肉價格進(jìn)一步上漲空間有限；貨幣金融政策將繼續(xù)溫和調(diào)整，流動性過剩問題有所減輕，從而對物價增長有所抑制?？傮w上看，2012年物價總水平增長呈回落態(tài)勢，預(yù)計2012年CPI上漲4.6%。藍(lán)皮書認(rèn)為，總的來看

5、，我國經(jīng)濟(jì)增長由政策刺激開始向自主增長有序過渡，國內(nèi)通貨膨脹由累積釋放轉(zhuǎn)呈逐步緩解，2011年和2012年經(jīng)濟(jì)增速雖有所回落，但仍運(yùn)行在平穩(wěn)、較快的合理增長區(qū)間內(nèi)。藍(lán)皮書表示，今年中國經(jīng)濟(jì)增長速度將有所放緩，預(yù)計GDP全年增速將達(dá)到9.2%左右，比上年回落1.2個百分點。如果國際經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境不再發(fā)生顯著惡化，中國國內(nèi)不出現(xiàn)大范圍的嚴(yán)重自然災(zāi)害和其他重大問題，2012年GDP增長率預(yù)計達(dá)到8.9%。 社科院專家認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速在適度回落中逐步趨穩(wěn)，最好保持在8%到9%之間，為深化改革、治理通脹、調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式創(chuàng)造良好的宏觀環(huán)境。經(jīng)濟(jì)增長速度過快，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式很難取得實質(zhì)性

6、進(jìn)展，也會使一些深層次矛盾更加尖銳，不利于深化改革，影響經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)發(fā)展。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2012年2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為97.89，比2011年12月份回落1個點。表12012年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況指標(biāo)絕對量同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）543127.8其中：住宅371323.2辦公樓25331.0商業(yè)營業(yè)用房72242.5房屋施工面積（萬平方米）39490135.5其中：住宅29760532.8辦公樓1342144.2商業(yè)營業(yè)用房4428239.3房屋新開工面積（萬平方米）200495.1其中：住宅148320.0辦公樓5957.0

7、商業(yè)營業(yè)用房259432.4土地購置面積（萬平方米）4684-0.5土地成交價款（億元）10445.8房屋竣工面積（萬平方米）1009445.2其中：住宅793647.9辦公樓173-24.0商業(yè)營業(yè)用房118547.9商品房銷售面積（萬平方米）7004-14.0其中：住宅6118-16.0辦公樓175-8.6商業(yè)營業(yè)用房53311.4商品房銷售額（億元）4145-20.9其中：住宅3366-24.7辦公樓187-23.5商業(yè)營業(yè)用房51017.2商品房待售面積（萬平方米）3052639.4其中：住宅1957852.0辦公樓125316.8商業(yè)營業(yè)用房630021.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源

8、（億元）1415116.2其中：國內(nèi)貸款311616.3利用外資10724.2自籌資金599543.3其他資金4933-5.6其中：定金及預(yù)收款2795-11.4個人按揭貸款12961.2表22012年1-2月東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地區(qū)投資額（億元）同比增長（%）住宅住宅全國總計5431371327.823.2一、東部地區(qū)3327224326.022.4二、中部地區(qū)99669329.420.6三、西部地區(qū)110877731.928.2表32012年1-2月東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況地區(qū)商品房銷售面積商品房銷售額絕對數(shù)（萬平方米）同比增長（%）絕對數(shù)（億元）同比增長（%）全國總計7004

9、-14.04145-20.9一、東部地區(qū)3310-24.32507-31.0二、中部地區(qū)16821.87348.2三、西部地區(qū)2012-4.9903-2.8從圖中可知2012年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5431億元，同比增長27.8%，增速比2011年全年回落0.1個百分點。其中，住宅投資3713億元，增長23.2%，增速回落7個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.4%。2012年1-2月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資3327億元，同比增長26.0%，增速比2011年全年回落1.2個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資996億元，增長29.4%，增速提高3.9個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資110

10、8億元，增長31.9%，增速回落0.9個百分點。2012年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積394901萬平方米，同比增長35.5%，增速比2011年全年提高10.2個百分點；其中，住宅施工面積297605萬平方米，增長32.8%。房屋新開工面積20049萬平方米，增長5.1%，增速回落11.1個百分點；其中，住宅新開工面積14832萬平方米，與去年同期持平。房屋竣工面積10094萬平方米，增長45.2%，增速提高31.9個百分點；其中，住宅竣工面積7936萬平方米，增長47.9%。2012年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4684萬平方米，同比下降0.5%；土地成交價款10

11、44億元，增長5.8%。2012年1-2月份，全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14.0%；其中，住宅銷售面積下降16.0%，辦公樓銷售面積下降8.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長11.4%。商品房銷售額4145億元，下降20.9%；其中，住宅銷售額下降24.7%，辦公樓銷售額下降23.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長17.2%。2012年1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售面積3310萬平方米，同比下降24.3%；銷售額2507億元，下降31.0%。中部地區(qū)商品房銷售面積1682萬平方米，增長1.8%；銷售額734億元，增長8.2%。西部地區(qū)商品房銷售面積2012萬平方米，下降4.9%；銷售額

12、903億元，下降2.8%。2012年2月末，全國商品房待售面積30526萬平方米，比2011年年末增加3332萬平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬平方米，辦公樓增加23萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加405萬平方米。2010年，在積極財政政策和適度寬松貨幣政策的護(hù)航下，盡管外部環(huán)境變幻不定，但國民經(jīng)濟(jì)仍保持了較快發(fā)展，全年經(jīng)濟(jì)增幅達(dá)到10.3%。2011年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性因素依然比較多，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景不明，宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向如何仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要變量。隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會議以及發(fā)展和改革等部門會議的召開，2012年我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向已浮出水面。（二）行業(yè)分析中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀【摘要

13、】：2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。特別是當(dāng)年4月國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動，投資投機(jī)性購房需求得到一定抑制，住房用地供應(yīng)明顯增加，商品房供應(yīng)有所增加，保障性安居工程進(jìn)展順利?！白顕?yán)調(diào)控”持續(xù)兩年，房地產(chǎn)上市公司2011年的年報格外引人關(guān)注。截至4月8日，境內(nèi)外上市的150余家國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有75家發(fā)布了年報，另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報或預(yù)告。 受限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，去年主要城市樓市成交量持續(xù)低迷。盡管如此，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)仍然保

14、持了銷售業(yè)績的增長，但增速明顯放緩。年報顯示，實現(xiàn)業(yè)績增長的企業(yè)約八成，而完成全年銷售目標(biāo)的企業(yè)則不到三成。僅華潤置地、融創(chuàng)等不足10家企業(yè)的增速呈現(xiàn)加快趨勢。而SOHO中國、綠城、億城股份、濱江集團(tuán)等企業(yè)甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。 從營業(yè)收入看，已發(fā)布年報的房企平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過30%。如萬科實現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，同比增長41.6%；保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入470.28億元，同比增長31.02%。 蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企營業(yè)收入的增長，一是得益于房價的上漲；二是由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計入結(jié)算收入的法人會計政策，2011年的年報更多的是反映2010年的銷售

15、收入。 盡管銷售業(yè)績?nèi)栽谠鲩L，但大多數(shù)企業(yè)的利潤都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)2011年凈利潤同比下降60%70%；陽光股份2011年凈利潤比上年同期下降50%80%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)之間業(yè)績分化變得更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時代”。 成交量的持續(xù)低迷，導(dǎo)致上市房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計，已經(jīng)公布年報的75家房企，總庫存市值達(dá)到了9048億元，同比上漲幅度達(dá)到了44.3%，比2009年的庫存4183億元更是達(dá)到了2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或已超過5萬億元。 “去庫存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題?！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年3月，各地成交量出現(xiàn)了一定程度的上升

16、，主要得益于部分項目明顯降價后刺激市場回暖。在部分城市，10%的降價項目占據(jù)了90%的簽約，未降價項目銷售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復(fù)到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀，今年仍有可能出現(xiàn)降價潮。 資金鏈進(jìn)一步趨緊，預(yù)計今年資金缺口將達(dá)1.3萬億元 庫存增加的同時，上市房企的資金鏈趨緊、負(fù)債高企，使企業(yè)日子更不好過。蘭德咨詢對49家上市房企年報的研究顯示，25家公司去年貨幣資金縮水。 房企的資金來源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預(yù)收款等。過去幾年，銀行貸款占到整個房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的19%21%，而2011年只有15%；房企自籌資金從未超過40%，而去年110月開發(fā)商的自籌

17、資金比例已達(dá)到了41.2%。據(jù)央行報告，2011年房地產(chǎn)累計新增貸款1.26萬億元，同比下降38%。 市場人士普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的政策背景下，2012年的銀行貸款，特別是商品房開發(fā)貸款可能不會增加很多。今年一季度以來，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資，包括碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂等等。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。 負(fù)債率普遍上升則進(jìn)一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業(yè)中，期末負(fù)債同比減少的只有22家，增加的卻達(dá)到55%。萬科、招商、首開、世茂四家標(biāo)桿房企的總負(fù)債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53

18、.5%和27.4%。 債務(wù)償付的壓力，使房企資金鏈可能進(jìn)一步趨緊。國泰君安證券研究報告稱，相比2008年的行業(yè)調(diào)整，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險更高、中小開發(fā)商資金壓力更大。報告預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達(dá)1.3萬億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關(guān)注的是，2010年前后大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也開始進(jìn)入償付高峰期了。從規(guī)模上來說，2012年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大。 從2011年起，房企資金鏈趨緊就不再是秘密。部分企業(yè)“割肉求生”，還有些企業(yè)干脆“被收購”。統(tǒng)計顯示，2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動超過124宗，交易金額471.76億元，同比分別上漲47.6%

19、、185.5%。進(jìn)入2012年，股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規(guī)模(交易額超千萬元)股權(quán)交易達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%。房企策略趨理性，結(jié)構(gòu)優(yōu)者得市場壓力面前，2012年，多數(shù)上市房企調(diào)低了全年銷售目標(biāo)以應(yīng)對債務(wù)償付壓力和房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀，部分企業(yè)也在不同程度地下調(diào)新開工面積指標(biāo)。 “從庫存和資金的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷最困難的日子?！彼窝討c說，大量兼做房地產(chǎn)開發(fā)的非主業(yè)上市企業(yè)很有可能會加快“脫房”速度，回歸核心主業(yè)。它們空出的市場空間將由專業(yè)房企填補(bǔ)。專業(yè)房企則將通過降價銷售的方式來回籠資金，再用換回的現(xiàn)

20、金流低價拿地。 事實上，面對相同的政策、市場環(huán)境，房企呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢。這不單與企業(yè)對市場形勢的判斷有關(guān)，還與企業(yè)的市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)直接有關(guān)。年報中實現(xiàn)正增長的房企，大多具有市場均衡布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對合理的優(yōu)勢。以綠地為例，2011年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長50%。董事長張玉良表示，調(diào)結(jié)構(gòu)是綠地發(fā)展的內(nèi)生動力。一是調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，做強(qiáng)做大以能源、金融為核心的綜合產(chǎn)業(yè)；二是調(diào)整房地產(chǎn)項目布局結(jié)構(gòu)，目前房地產(chǎn)開發(fā)項目大多數(shù)集中在二三線城市；三是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在武漢、鄭州等城市推出了多個超高層綜合體，適應(yīng)了二三線城市提升城市等級的需求。中國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場。改革開放

21、以來，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。僅2006年至2010年五年間，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工6.32億平方米；其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米，年均竣工5.15億平方米；房地產(chǎn)銷售總量為39.69億平方米，年均銷售7.94億平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年均銷售7.15億平方米（我國近幾年來房地產(chǎn)的銷售面積都大于竣工面積，這與我國實行的預(yù)售制度有關(guān)）。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社

22、會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品質(zhì)、性能不斷提高?！笆晃濉边€解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問題。中國房地產(chǎn)業(yè)取得的成績是顯著的。同時，我們也清醒地認(rèn)識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問題。如一些城市房價上漲過快、一些地方中低價位、中小套型住房供應(yīng)不足，住房保障制度仍相對滯后，中等偏下收入家庭住房困難問題凸現(xiàn)；房地產(chǎn)開發(fā)模式傳統(tǒng)粗放，資源、能源消耗大；中長期制度建設(shè)也相對滯后。尤其是一些地方房價過高的問題，已成為社會關(guān)注的焦點。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了

23、對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。房地產(chǎn)發(fā)展的特點1998年住房改革后，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，日益成為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，它在社會經(jīng)濟(jì)生活中的重要性日益突出。 作為商品，房地產(chǎn)有其特殊的特點：不可移動、建設(shè)周期長、可作為投資品、使用期長。所以，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出不同于產(chǎn)業(yè)的情況。 供給方面，由于房地產(chǎn)不可移動，所以房地產(chǎn)業(yè)的地域性非常強(qiáng)跨地區(qū)經(jīng)營困難較大，產(chǎn)業(yè)集中度較低。我國房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型和資金密集產(chǎn)業(yè)，技術(shù)水平低，勞動效率低，企業(yè)規(guī)模小，資產(chǎn)負(fù)債率高。這幾年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)供給增長迅速，企業(yè)的效益較好，不少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)來。由于土地制度的原因，政府對房地產(chǎn)供給有很大的控制力。 需求

24、方面，房地產(chǎn)中住宅是人們的必要消費(fèi)品，目前城市居民在住宅上的消費(fèi)較少，有較大的增長潛力。從人口增長以及城市化進(jìn)程來看，在未來的20年里，房地產(chǎn)需求是會旺盛。而且目前我國人均居住狀況的改善也需要增加大量的住房來解決。作為投資品，房地產(chǎn)受到越來越多的關(guān)注，總體上投資需求還不是房地產(chǎn)市場上的主導(dǎo)力量。 整個市場雖然由于銷售的增長，空置率近年來有所下降，但空置的房地產(chǎn)面積上升，以及投資過于樂觀，租金收益走勢和房地產(chǎn)價格的背離，風(fēng)險有所上升。市場出現(xiàn)調(diào)整的可能加大，但由于需求的長期增長，以及政府對供給的控制，調(diào)整的幅度不會很大，因此對于未來房地產(chǎn)行業(yè)的情況，我們是謹(jǐn)慎樂觀的。 由于建設(shè)周期長，以及投資的

25、影響，使得房地產(chǎn)的價格波動大，國際上的教訓(xùn)很多。我國房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢，各地的情況差別很大，2003年上海的房價超過北京，成為我國房地產(chǎn)價格最高的省市。目前我國房地產(chǎn)業(yè)有三次“啟動”：1992年、1998年和2002年，大致是5年一個周期。 金融貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的需求有著決定性意義，貨幣金融政策是決定房地產(chǎn)市場冷熱絕對的推動力。貨幣擴(kuò)張將降低利率，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者的融資成本，從而提高房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤提高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模也上升，從而拉動總產(chǎn)出上升。在適度寬松貨幣政策影響下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購銷兩旺的局面。為了遏制房價過快上漲，2010年

26、中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控，與往年不同，2010年的房地產(chǎn)政策緊盯市場變化持續(xù)出臺，政策力度不斷加強(qiáng)并一直延續(xù)到2011年。調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場預(yù)期，特別是明確提出“房價控制目標(biāo)”，加上限購措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購房者（包括投資者）對未來房價上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風(fēng)險。一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場輻射力強(qiáng)，

27、在當(dāng)前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強(qiáng)勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負(fù)擔(dān)明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時未來中國城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場的發(fā)展空間也會相應(yīng)轉(zhuǎn)移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰(zhàn)場”的中國房地產(chǎn)，將逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國產(chǎn)業(yè)競爭情報網(wǎng)認(rèn)為，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，難與少數(shù)央企爭地的開發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發(fā)

28、展已較為成熟穩(wěn)定的市場，二、三線城市的房地產(chǎn)市場正處快速的上升周期。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機(jī)和空間。決定我國房地產(chǎn)價格的十大基本力量房地產(chǎn)的價格如果概括起來，我覺得中國房地產(chǎn)價格至少由十個力量決定的。（1）國內(nèi)貨幣和信貸擴(kuò)張；(2）人民幣升值預(yù)期和國際熱錢流入；（3）地方政府維持和推高地價之動機(jī)；我認(rèn)為前三個力量是決定中國房地產(chǎn)價格最核心的力量，只要我們的財稅體制沒有得到根本改革的話，地方政府有強(qiáng)烈的動機(jī)維持高地價，今年我們拍賣地的收入已經(jīng)超過2萬億，如果沒有高地價，地方就沒有錢，根據(jù)國務(wù)院一些領(lǐng)導(dǎo)

29、的說法，2萬億已經(jīng)占到地方政府可用的財政收入資金的70%。（4）開發(fā)商逐利動機(jī)（政府相關(guān)政策執(zhí)行不力），溫總理最近也承認(rèn)我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策很多沒有執(zhí)行下去，我們執(zhí)行不力，開發(fā)商永遠(yuǎn)是希望逐利的，比如捂盤惜售、囤地，開發(fā)商想牟利，但地方政府打擊囤地，打擊所謂的捂盤，政策執(zhí)行不力，最近查出那么多案例，有一個案例能夠得到非常嚴(yán)格的執(zhí)行嗎？沒有，所以這個逐利動機(jī)仍然存在。（5）其他行業(yè)由于產(chǎn)能過剩、利潤不斷下降，轉(zhuǎn)行投入房地產(chǎn)，我到浙江、江蘇，很多企業(yè)家告訴我，由于其他行業(yè)，特別是人民幣的升值，現(xiàn)在勞動成本的上升，很多行業(yè)沒有多少利潤，利潤非常薄的時候，他們開始投入到房地產(chǎn)，他們投入到房地產(chǎn)會進(jìn)一步

30、推高地價。（6）銀行偏愛房地產(chǎn)貸款，因為房地產(chǎn)貸款有抵押、手續(xù)相對簡單，不良率低。（7）投機(jī)者房地產(chǎn)投機(jī)需求強(qiáng)烈（貨幣信貸寬松和負(fù)利率）（8）自住購房者之剛性需求（基于對住房價格進(jìn)一步上漲之預(yù)期）（9）保障性住房建設(shè)依然嚴(yán)重滯后、投資嚴(yán)重不足10）各種抑制房地產(chǎn)投機(jī)政策執(zhí)行不力，包括打擊囤地、限制購買多套住房、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款等等政策在實際執(zhí)行過程中很多是走樣的?？梢钥闯?，房子價格的上漲可能會將一直持續(xù)下去。因此，投資房地產(chǎn)行業(yè)也許是比較好的選擇.（三）公司分析我現(xiàn)在選擇兩家房地產(chǎn)公司進(jìn)行對比分析:1.保利地產(chǎn) 證券代碼：600048保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有

31、房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè) 。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。自2007年1月起，公司入選上證50、上證180、滬深300和中證100指數(shù)樣本股。截至2008年12月31日，公司總資產(chǎn)已達(dá)536.32億元，比上年末增長31%。十七年來，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，公司現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、北京、上海、天津、重慶、武漢、沈陽、長春、杭州、長沙、南昌、青島、包頭、佛山等十八個城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有78家控股子公司。2008年9月，中國

32、房地產(chǎn)TOP10研 究組發(fā)布2008年中國房地產(chǎn)公司品牌價值研究報告，保利地產(chǎn)以60.41億元的最新價值，連續(xù)四年榮膺國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值第一名、中國房地產(chǎn)央企領(lǐng)先品牌。優(yōu)勢國企龍頭的抗風(fēng)險能力更強(qiáng):公司實際控制人中國保利集團(tuán)是國資委直屬大型國有獨資企業(yè),是一家從事貿(mào)易、地產(chǎn)、文化藝術(shù)、酒店管理等業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營控股集團(tuán)公司,上市公司作為保利集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要載體,未來將獲得保利集團(tuán)的支持,使公司在優(yōu)質(zhì)土地儲備的競爭中具有較強(qiáng)優(yōu)勢。一方面國企在融資和拿地上都具有比較優(yōu)勢,另一方面國企也是保障性住房的建設(shè)主力,同時也更易于爭取到對保障性住房開發(fā)商的定向優(yōu)惠政策,國企龍頭的抗風(fēng)險的能力更強(qiáng)。公司

33、堅定看好房地產(chǎn)行業(yè)未來:行業(yè)面臨著前所未有的行政化調(diào)控,同時保障性住房數(shù)量巨大,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的壓力,但是由于決定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本因素(主要是城鎮(zhèn)化)并沒有發(fā)生根本改變,因此,公司認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展未來房地產(chǎn)行業(yè)仍舊大有作為,仍然繼續(xù)堅定看好房地產(chǎn)行業(yè)未來10-15年的發(fā)展前途。行業(yè)調(diào)整不會改變公司3-5年再造一個保利的增長戰(zhàn)略:盡管行業(yè)將面臨著調(diào)整,市場銷售將面臨著更大的困難,但是公司堅定看好行業(yè)未來,依然堅持“3-5年再造一個保利”的增長戰(zhàn)略。以銷定產(chǎn),落袋為安的銷售策略:面對嚴(yán)峻的銷售形勢,公司將堅持以滿足首次購房等剛性需求的產(chǎn)品為主流銷售產(chǎn)品,以銷定產(chǎn),品質(zhì)優(yōu)先,少貨

34、量多批次推盤,以賣為主,落袋為安。股權(quán)激勵:2011年12月24日公告,公司擬以9.97元/股授予178名激勵對象5666萬份股票期權(quán),有效期6年。有效期內(nèi)各年度歸屬于上市公司股東的凈利潤及歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤均不得低于股票期權(quán)授權(quán)日前最近三個會計年度的平均水平且不得為負(fù)。主要行權(quán)業(yè)績條件一是每個行權(quán)期的凈利潤增長率分別不低于50%、80%和120%,與此同時各行權(quán)期的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別不低于14%、14.5%和15%;二是營業(yè)利潤占利潤總額比重大于92%。近期重大事項分析: (1)、2012年4月10日公告,公司全資子公司保利華南實業(yè)有限公司與信保(天津)股權(quán)投

35、資基金管理有限公司通過掛牌方式取得佛山市佛山新城商務(wù)中心項目地塊(宗地編號:佛(掛)2012-001),凈用地面積252445平方米,規(guī)劃容積率面積約625000平方米,成交總價187000萬元。土地用途為商住用地。2012年2月8日公告,公司控股子公司武漢保利金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌方式取得武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山村GZ(2011)008號“城中村”改造地塊,公司獲得項目的成本約為20.11億元。該土地用途為商住用地,用地面積17.09萬平方米,規(guī)劃容積率面積71.82萬平方米。公司表示,該項目擬引入合作方共同開發(fā).2012年4月，公司實現(xiàn)簽約面積71.90萬平方米，同比增長45.1

36、0%；實現(xiàn)簽約金額91.48億元，同比增長36.86%。2012年1-4月公司實現(xiàn)簽約面積215.79萬平方米，同比增長18.84%；實現(xiàn)簽約金額240.14億元，同比增長16.02%。一季報顯示，保利僅實現(xiàn)營業(yè)收入49.2億元，實現(xiàn)營業(yè)利潤9.9億元；歸屬上市公司股東凈利潤5.4億元，同比下降23.52%，但二季度以來，相關(guān)促銷力度加大。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在2011年度股東大會上表示，4月份的銷售額很有可能再次突破百億。通過以上種種分析與報告,我們可以看出,保利地產(chǎn)這個公司有眾多的經(jīng)營項目,在這個行業(yè)里是具有巨大的盈利能力.下面是該公司財務(wù)的基本情況公司概況報告期:2012-03-31所屬

37、地區(qū)：廣州總股本(億)：59.48每股收益(元)：0.09上市時間：2006-07-31流通A股(億)：58.43每股凈資產(chǎn)(元)：6.02每股現(xiàn)金流(元)：-0.06每股公積金(元)：2.00凈資產(chǎn)收益率(%)：1.50凈利潤增長率(%)：-23.52每股未分配利潤：2.91主營收入增長率(%)：36.40分配計劃報告期每股收益(元)分紅方案(每10股)送股(股)轉(zhuǎn)增(股)分紅(元,稅前)登記日除權(quán)日2011年度1.1002.15-2011年度1.1020-2010年度1.08002.13-2010年度1.08030-2009年度1.06001-2009年度1.06030-2008年度0.9

38、1001.32-2008年度0.91300-2007年度1.3000.7-2007年度1.30100-2006年度-000.3-2006年度-0100-2.宋都股份 證券代碼:600077宋都股份是有宋都基業(yè)投資股份有限公司投資控股的,而宋都基業(yè)投資股份有限公司原名遼寧國能集團(tuán)(控股)股份有限公司.遼寧國能集團(tuán)(控股)股份有限公司是1993 年3 月30 日經(jīng)遼寧省經(jīng)濟(jì)體制改革委員會批準(zhǔn),以原鐵嶺精工機(jī)器廠為主要發(fā)起人,聯(lián)合遼寧信托投資公司、鐵嶺信托投資公司(現(xiàn)更名為鐵嶺市資金管理局)共同發(fā)起,以定向募集方式設(shè)立的股份制企業(yè)。1997 年4 月經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn),公司公開發(fā)行人民幣普

39、通股1,022 萬股,發(fā)行后總股本為5 ,006 萬股。同年5 月20 日公司股票在上海證券交易所上市。經(jīng)公開發(fā)行股票及送配股(包括2006 年10 月的股權(quán)分置改革)后,目前公司總股本為159,118,41 7 股。電子、通訊、半導(dǎo)體材料類技術(shù)及產(chǎn)品，信息技術(shù)類產(chǎn)品，機(jī)械產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)；能源、電力項目投資開發(fā)及經(jīng)營管理；電力企業(yè)、電力資產(chǎn)受托經(jīng)營管理；節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的項目投資、技術(shù)咨詢和服務(wù)；鋼鐵倉儲、加工（異地）；鋼材銷售。（以上項目法律法規(guī)限定的除外）；礦石、焦炭、生鐵、鋼合金、有色金屬銷售；吊裝及普通貨運(yùn)（以運(yùn)輸許可核定經(jīng)營）；自營和代理各類商品和技術(shù)的進(jìn)出口

40、業(yè)務(wù)（國家法律法規(guī)限制或禁止的除外）。市場形勢和經(jīng)營環(huán)境變化分析2011年，在調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，國八條國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)20111號）、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，限購、限價、限貸等調(diào)控政策全面升級；首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制；并多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，持續(xù)收緊流動性，保障房建設(shè)計劃大力推動落實。中央政府持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化，12月召開的經(jīng)濟(jì)工作會議中，中央再次明確，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價

41、合理回歸。宏觀政策下的房地產(chǎn)市場，一方面在限購、限價、限貸及房地產(chǎn)稅制改革等措施下，投機(jī)投資性需求得到了抑制；另一方面在加大保障性住房建設(shè)，加大閑置土地的清理等措施下，增加了住房供給?？傮w看來，房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)日趨顯現(xiàn)，房價過快增長勢頭得到遏制，市場供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，房地產(chǎn)市場正逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段。公司認(rèn)為2012年調(diào)控仍將繼續(xù)，區(qū)別的只是調(diào)控政策的交替更換。未來，在保障性住房、首次購房需求支持政策的刺激下，商品住宅的剛需市場將唱主角，并將成為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。同時，政府為保持經(jīng)濟(jì)增長而對調(diào)控政策進(jìn)行的微調(diào)，將成為影響市場走向的不確定性因素之一，購房者將在多變的政策環(huán)境中出現(xiàn)

42、觀望和反復(fù)，這些因素都將導(dǎo)致2012年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)波動調(diào)整格局。市場形勢和經(jīng)營環(huán)境變化分析2011年，在調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，國八條國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)20111號）、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，限購、限價、限貸等調(diào)控政策全面升級；首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制；并多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，持續(xù)收緊流動性，保障房建設(shè)計劃大力推動落實。中央政府持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化，12月召開的經(jīng)濟(jì)工作會議中，中央再次明確，要堅持

43、房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸。宏觀政策下的房地產(chǎn)市場，一方面在限購、限價、限貸及房地產(chǎn)稅制改革等措施下，投機(jī)投資性需求得到了抑制；另一方面在加大保障性住房建設(shè)，加大閑置土地的清理等措施下，增加了住房供給?？傮w看來，房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)日趨顯現(xiàn)，房價過快增長勢頭得到遏制，市場供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，房地產(chǎn)市場正逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段。公司認(rèn)為2012年調(diào)控仍將繼續(xù)，區(qū)別的只是調(diào)控政策的交替更換。未來，在保障性住房、首次購房需求支持政策的刺激下，商品住宅的剛需市場將唱主角，并將成為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。同時，政府為保持經(jīng)濟(jì)增長而對調(diào)控政策進(jìn)行的微調(diào)，將成為影響市場走向的不確定性因素之一，

44、購房者將在多變的政策環(huán)境中出現(xiàn)觀望和反復(fù)，這些因素都將導(dǎo)致2012年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)波動調(diào)整格局。公司主營業(yè)務(wù)及其經(jīng)營情況報告期內(nèi)，公司的主要業(yè)務(wù)來源于杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及其子公司。作為一家擁有27年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)公司，面對紛繁復(fù)雜的宏觀環(huán)境，公司積極應(yīng)對，一方面找準(zhǔn)營銷市場定位，加強(qiáng)資金回籠，積極拓展融資渠道，另一方面加強(qiáng)公司內(nèi)控管理水平，建立以財務(wù)為導(dǎo)向的項目管控模式，不斷提升公司成本管理能力。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)的營業(yè)收入總額為2,637,267,799.97元，比上年同期上升了60.53%，其中歸屬于母公司所有者的凈利潤32,405.95萬元。宋都股份(600077) 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：元報表日期2012-03-312011-12-312011-09-302011-06-302011-03-31流動資產(chǎn)貨幣資金2,187,450,000.00880,034,000.0045,142,800.0057,590,900.0054,812,300.00交易性金融資產(chǎn)2,775,540.002,455,540