物業(yè)管理服務方案(DOC 53頁)

1、大江盛世A區(qū)物業(yè)管理服務方案目錄第一章 提高管理水平的設想與策劃一、 整體思路1、 貫徹一個思路2、 樹立兩種意識3、 得到三方滿意4、 服務質(zhì)量的四大要求5、 管理理念二、 我們的工作重點三、 我們的工作措施第二章 管理機構(gòu)和人員培訓管理一、 大江盛世A區(qū)人員配備圖二、 激勵機制三、 管理人員培訓四、 員工的管理五、 工作計劃第三章 管理規(guī)章制度一、 公眾制度二、 內(nèi)部崗位制度三、 管理運作制度第四章 物業(yè)管理的各項指標及措施一、 物業(yè)管理各項指標與措施二、 我們的總目標要求三、 為完成各項承諾指標采取的措施第五章 日常物業(yè)管理一、 安全管理之工作重點二、 裝修期、入住期管理三、 常規(guī)期物業(yè)

2、管理四、 監(jiān)控中心的日常運作與維護第六章 住宅檔案建立與管理一、住宅區(qū)檔案建立與管理二、檔案管理工作環(huán)節(jié)三、檔案資料分類第七章 成本核算一、 經(jīng)費收支測算1、 經(jīng)費測算的依據(jù)及說明2、 收入測算3、 支出測算第一章 提高管理水平的設想與策劃物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征，在市場經(jīng)濟條件下，呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。社會在進步，人們的生活水平在提高，業(yè)主對物業(yè)管理服務的要求也將不斷發(fā)生變化，我們物業(yè)公司在保證服務質(zhì)量的基礎上要不斷創(chuàng)新服務項目，讓業(yè)主的需求能得到滿足。規(guī)范化的操作是提高服務質(zhì)量和效率的根本保證。為此我們將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，工作程序作為

3、員工的行動指南。作為服務無形的商品沒有類似其他的商品質(zhì)量評價標準，檢驗物業(yè)服務質(zhì)量的惟一標準就是業(yè)主的滿意程度，所以我們將服務過程中的每一個動作，每一個微笑，每一句話都規(guī)范化，讓業(yè)主從心里覺得公司很規(guī)范，我們的員工很有素質(zhì)，從而使業(yè)主認同我們所提供的每一項服務，進而達到共同的管理好大江盛世的目的。大江盛世位于泉州市洛江區(qū)的沿江地段作為集高層住宅，商住為一體的大型高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標準更應體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的品質(zhì)。我們物業(yè)服務公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。一、 整體思路大江盛世A區(qū)堅持以人為本，樹立“業(yè)主至上，健康生活”之理念，突出居住環(huán)境與大自然

4、的和諧美，想業(yè)主之想，隨業(yè)主之所愿。無論從整體規(guī)劃還是局部設計來看，大江盛世商住小區(qū)都是高起點、高水準、高品味的商住小區(qū)。針對大江盛世A區(qū)物業(yè)管理的各個要素，在深挖設計和開發(fā)思路的基礎上，充分把握住戶的生活需求以及物業(yè)管理工作將面臨的難點和重點。我們將整體構(gòu)想和管理策劃思路概括為：貫徹一個思路，樹立兩種意識，得到三方滿意，服務質(zhì)量的四大優(yōu)勢，充分發(fā)揮管理及服務理念。1、 貫徹一個思路大江盛世A區(qū)特別體現(xiàn)人們居住的安全與“舒適度”，從而真正感到家的溫馨，為了達到這個目標，我們將做到以下幾點：（1） 服務理念 業(yè)主是朋友、服務是核心、安全是生命、文化是靈魂、商譽是資產(chǎn)。（2） 經(jīng)營方針 以住戶為中

5、心、優(yōu)質(zhì)低價。（3） 管理體制 企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。（4） 質(zhì)量方針 服務有序、安全有序、優(yōu)質(zhì)高效、業(yè)主滿意。（5）追求目標社會效益 、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益三者有機統(tǒng)一。（6）服務承諾 使大江盛世商住小區(qū)成為綠色環(huán)保小區(qū)2、 樹立兩種意識為了更好地服務大江盛世商住小區(qū)的廣大業(yè)主，必須要求我們廣大員工樹立兩種意識。（1） 業(yè)主第一意識“業(yè)主至上”這是我們公司要求所有員工應樹立的思想，業(yè)主的需要，就是我們的目標，為各位業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務，是我們應盡的義務。在抓員工素質(zhì)培養(yǎng)上，我們要求員工面對業(yè)主永遠保持謙虛和藹的態(tài)度，對業(yè)主提出的各類要求，不允許說一個 “不”字。雖然業(yè)主并不是永遠是對的，但永遠

6、是第一位的。即使業(yè)主無理要求，我們要求廣大員工應耐心聽完，細心解釋。在提高對業(yè)主服務質(zhì)量上，我們千方百計，想方設法一切從業(yè)主的利益出發(fā)，積極為業(yè)主服務，樹立“業(yè)主想到的，我們要做好；業(yè)主沒有想到的，我們也要做到”的思想意識。（2） 法治意識市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟，物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，因此物業(yè)管理活動中必須樹立法治意識。俗話說“沒有規(guī)矩不成方圓”我們根據(jù)物業(yè)管理各類工作的開展，制定了完整的規(guī)章制度，工作流程，為了使廣大員工能自覺遵守與運用國家頒布的物業(yè)管理條例以及相關(guān)的規(guī)范，我們在員工進入公司成為正式員工之時要加強培訓，除了基礎知識，基本技能外，還要增設法律規(guī)章的培訓，典型案例的分析。使全體員

7、工在日常工作中，樹立“依法辦事”的法治意識。3、 得到三方滿意通過本公司努力服務，讓其與我們合作方、業(yè)主、政府都得到滿意，具體是：（1） 合作方滿意房地產(chǎn)開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)介入服務其目的就是為了保證其開發(fā)的樓盤，在設計理念及質(zhì)量品牌上得到落實，小區(qū)自然環(huán)境的美化管理得到保證，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)商的品牌效益，帶來更多的購房者，增加經(jīng)濟效益。我們物業(yè)服務公司與開發(fā)商合作，能正確理解他們思想，擺好自己的服務位置。通過我們今天的努力，為房地產(chǎn)開發(fā)商做好全方位服務。使其得到最佳經(jīng)濟效益和社會效益，使合作方滿意，使雙方合作愉快。（2） 業(yè)主滿意 廣大業(yè)主購買大江盛世A區(qū)就是為了追求高檔享受，得到溫馨服務。

8、我們將根據(jù)購房業(yè)主的心理，按照本公司長期形成的優(yōu)質(zhì)服務理念，以誠信為根本開展服務。（3） 政府滿意 物業(yè)管理發(fā)展給政府城市化管理帶來了活力，帶來了亮點，我們通過自己長期的努力發(fā)展，具備豐富的管理服務商住小區(qū)的經(jīng)驗，不會辜負廣大業(yè)主的期望，同時也會政府一份滿意的答卷。4、 服務質(zhì)量的四大要求舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷、安全”的人居環(huán)境上。業(yè)主選擇一個生活的空間注重環(huán)境“舒適”的一面，以滿足“生理上和心理上的基本需求”。我們將會讓業(yè)主感覺到我們服務的人性化及小區(qū)內(nèi)生活的舒適性。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專項業(yè)務，我們重點應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為

9、了業(yè)主的需求制定出相應的管理制度和應急預案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的服務理念能讓業(yè)主在高尚社區(qū)中體驗到生活尊貴的一面。我們在管理好物業(yè)本身的基礎上，充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務的內(nèi)容，讓業(yè)主得到“受人尊敬的需求”的滿足。5、 管理理念為了實現(xiàn)管理構(gòu)想和管理目標，創(chuàng)建“匯龍.大江盛世”的物業(yè)品牌，根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點，運用現(xiàn)代物業(yè)管理理念，在“大江盛世”物業(yè)管理活動中采取以下措施：管理理念：團隊意識 十 吃苦精神 十 競爭模式機制 十 先進模式 十 一體化管理。（1）團隊意識和吃苦精神：高檔住宅需要高水平的服務，就必須在一支與之相匹配的高素質(zhì)的員工隊伍，才能擔負起大江盛世

10、的物業(yè)管理重任。團隊精神和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)生存，發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本，員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。（2）個性舒張和競爭機制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，“相馬不如賽馬”，“賽馬”機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。（3）先進模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在面對當前有多種模式的形勢下，選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)

11、生存的大事，我們在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎上，結(jié)合當前國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心、強調(diào)服務、重品牌，適時發(fā)展的經(jīng)營管理模式。用質(zhì)量管理來保證我們服務的完美性。二、我們的工作重點1、大江盛世A區(qū)的智能化設施提高了住戶的生活質(zhì)量，改變了住戶的生活方式。因此物業(yè)管理的觀念、方式必須現(xiàn)代化。通過制定科學合理，切實可行的智能化設施運行計劃、與維修計劃，保證智能化設施的有效運作。2、根據(jù)智能化安全防衛(wèi)條件，從實際情況出發(fā)，確立以人為主、技防為輔、物防相結(jié)合的方針，運用現(xiàn)代化科技手段，確保小區(qū)內(nèi)安全。3、裝修管理上以情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段等四種手段相結(jié)合。制定

12、合法、合理的裝修管理規(guī)定，以預防為主，把違章裝修制止在萌芽階段，保護小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境。三、我們的工作措施1、編制大江盛世A區(qū)業(yè)主/住戶手冊，讓業(yè)主/住戶熟悉我們的物業(yè)情況和管理規(guī)定。2、確保人防和技防相結(jié)合，由管理處監(jiān)控中心統(tǒng)一調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合全面防范，做到外松內(nèi)緊，保證安全防范，萬無一失。3、為確保大江盛世A區(qū)的優(yōu)雅環(huán)境，杜絕違章改造、裝修，制定詳細的裝修管理規(guī)定，結(jié)合廣泛的宣傳，把違章裝修、改造制止在萌芽階段。4、精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強社區(qū)文明建設和環(huán)境建設，對小區(qū)內(nèi)噪聲、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進行檢修，全面加強小區(qū)內(nèi)環(huán)境文化和環(huán)保建設。5、根據(jù)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的特點制定有針對性的保安、清潔、綠化

13、、社區(qū)文化等管理措施，統(tǒng)一指揮，集中管理。6、充分借鑒其他小區(qū)的成功管理經(jīng)驗，開展卓有成效的社區(qū)文化活動，提高物業(yè)管理的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。 以上各項措施在后面各節(jié)中詳細分析。第二章 管理機構(gòu)和人員管理大江盛世A區(qū)的智能化不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，改變了人們的生活觀念和生活方式，必將創(chuàng)造出物業(yè)管理機構(gòu)、管理方式、管理手段和管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化。一、 大江盛世A區(qū)人員配備圖1、 人員配備圖：管理處經(jīng)理1人經(jīng)理助理1人 工程維修部管家部秩序維護部客服服務部辦公室人事行政助理1人出納1人綜合主1人消防管理員1人綠化工1人 維修工1人水電工1人保潔工4人秩序維護員15人主管1人會計1人客服助

14、理2人 備注；大江盛世物業(yè)管理處共計人員32人。實行扁平化管理，管理處設經(jīng)理一名、經(jīng)理助理一名，綜合主管一名、保安主管一名、人事行政助理兼后勤管理員一名、客服服務部設會計一名，經(jīng)理助理一名，客服服務部設會計一名，出納一名、客服助理二名。鐵序維護部設消防管理員一名，鐵序維護員12名，監(jiān)控管理員3名（三班制、八小時）管家部設綠化1名、保潔員4名，工程維保部設水電工1名、維修工一名。(工作職責省略)2、 整體運作流程整體運作流程的設計原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、互相制約，保證各種環(huán)節(jié)精密銜接。整體運作各個環(huán)節(jié)的詳細工作分解流程將嚴格按照我公司管理體系進行運作。所有運作過程均有嚴格的監(jiān)控保證，充

15、分體現(xiàn)管理效率。整體運作流程將實施電腦化管理，從任務下達到完成的檢查都實現(xiàn)電腦化。（1）.“大江盛世”物業(yè)管理處外部運作圖 市政工商稅務勞動交通公安環(huán)保物價屬地管理匯龍物業(yè)管理有限公司行業(yè)管理房管局、建設局委托管理業(yè)主委員會監(jiān)督“大江盛世”物業(yè)服務中心居民委員會相互配合 監(jiān)督相互協(xié)調(diào)服務服務供水供氣供電通訊業(yè) 主（2）.內(nèi)部運作流程內(nèi)部運作流程圖說明：管理處辦公室各部門領(lǐng)班操作層各部員工監(jiān)督、指揮 監(jiān)督指揮 反 饋 反 饋 （1） 在內(nèi)部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者又是監(jiān)督者，計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞和盲點，有效保證管理及

16、時到位。（2） 操作層職責明確，工作程序有嚴格的質(zhì)量文件進行規(guī)范。同時我們倡導全員質(zhì)量管理，充分授權(quán)，在權(quán)責范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的積極性和主動性。二、激勵機制1、激勵機制示意圖：工資福利機制激 勵 機 制獎 懲 機 制培養(yǎng)提升機制思想工作機制文化活動機制2、激勵機制示意圖說明：（1）激勵機制是我們?nèi)诵曰芾淼姆绞?。尊重個體權(quán)利，保持團隊精神。服務住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟，社區(qū)雙重效益是考核的惟一的標準。（2）思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮團隊效能和工作積極性。引導員工動機，尊重個人情感。并且針對個人心理做適時的思想工作。工作方式有談心、座談等。（3）獎懲體制在實際工作中以獎為主

17、，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。通過獎勵員工往前走，通過懲罰鞭策員工朝前走。做到人人有動力，人人有壓力，獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵。（4）培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。我們將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓。（5）在以人為本的激勵系統(tǒng)中，我們將結(jié)合全面質(zhì)量模式，進行適時管理，充分發(fā)揮員工的主動能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。三、管理人員培訓企業(yè)的競爭是人才的競爭。而人才的競爭關(guān)鍵在企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源。要實現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度

18、，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，常抓不懈。我們確定極具針對性大江盛世的物業(yè)管理人員培訓目標，確立了全員中長期培訓計劃。采用計算機、攝像機、智能網(wǎng)絡等先進的培訓手段，全方位、多層次地傳輸理論、傳授新技術(shù)。重點開展物業(yè)管理“全員培訓、全過程考核”的培訓方針，使培訓真正落到實處。1、 培訓系統(tǒng)的構(gòu)成圖：目標計劃崗位應用組織安排考核安排（1） 為了使培訓計劃更有實效，我們根據(jù)物業(yè)管理智能化、園林化的特點確定目標，擬定計劃。在此基礎上擬定培訓組織形式、課程設置、培訓方式及時限等。（2） 計劃制定后，根據(jù)培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。（3） 培訓的考核與評估是培訓工作的

19、一個極其重要環(huán)節(jié)，我們藉此充分了解培訓功能，掌握員工的接受效果。（4） 最后根據(jù)評估考核，及時調(diào)整培訓思路，確定今后培訓重點。并把理論應用到實踐工作之中，使培訓工作落到實處。（5） 我們的培訓目標是：通過培訓提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務技能和管理服務水平，培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大江盛世的物業(yè)管理更加富有成效。2、 培訓內(nèi)容：（1） 新員工入職培訓企業(yè)培訓：企業(yè)經(jīng)營方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及管理目標等。員工手冊培訓：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。園區(qū)管理處概況培訓：大江盛世概況、物業(yè)管理目標、管理規(guī)章制度、管理構(gòu)架等。物業(yè)管理基礎知識及強化意識的專題培訓。軍訓與參觀學

20、習。相應崗位的專業(yè)知識、質(zhì)量執(zhí)行標準。物業(yè)管理動態(tài)、有關(guān)法規(guī)文件、競爭企業(yè)新動向等。（2） 員工的訓練分兩個層次進行，即管理員（包括潛在管理層）和操作層：在對第一層次訓練中，注重管理職能的訓練，并由其分解及制訂、實施對操作層員工的操作訓練。使訓練對象知道工作怎么做，為什么這樣做？由被動式工作轉(zhuǎn)化為主動式工作，再進行深層次的引導，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。（3） 培訓工作程序（見下圖）分析、比較、需求確定培訓計劃 指定培訓人員設計培訓課程選定培訓方法準備培訓教材實施培訓計劃分析評估培訓效果評價培訓工作的有效性（4）、培訓計劃 為確保各項管理工作能按質(zhì)按量完成，取得培訓應有的滿意效果，按培

21、訓的需求，指定一下培訓計劃。前期人員強化培訓計劃表序號培訓目標時間授課人參加人員培訓方式考核方式培訓目標1基礎培訓，包括員工手冊、勞動法公司質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導書和公司規(guī)章制度等2天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試讓員工了解公司的組織，企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運作方式2接管前期有關(guān)內(nèi)容進行強化培訓2天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試了解管理內(nèi)容、接管程序及運作方式3崗位組織及物業(yè)管理制度1天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試熟悉本職工作程序，管理運作程序 4物業(yè)管理方案和要求1天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試對物業(yè)管理有交深層次的認識5進行各項過程專業(yè)培訓5天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位內(nèi)部培訓口試或筆試

22、熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應工作之要求6職業(yè)道德培訓3天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試加強職業(yè)道德建設提高服務水平和管理水平7融入各崗位進行上崗見習培訓3天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試學習、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗做好準備8福建省物業(yè)管理政策法規(guī)和配套文件3天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試熟悉掌握政策法規(guī)等內(nèi)容9物業(yè)管理專業(yè)知識培訓8天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試熟悉掌握物業(yè)管理的相關(guān)知識10管理目標及模式和管理方案有關(guān)內(nèi)容2天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試明確各項工作要求、目標、模式11崗位職責和物業(yè)管理運作制度2天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試掌握崗位要求和考核標準12房屋整體布局、水電設施、消防設備、環(huán)

23、境導示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹2天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試熟悉小區(qū)管理、運行13房屋驗收交接程序1天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試要求掌握房屋交接的全過程14公用實施及設備維護標準及作業(yè)程序1天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試明確公用設施的維修范圍及標準15住戶裝修管理辦法1天全體員工內(nèi)部培訓口試、筆試熟悉裝修管理序號培訓目標時間授課人參加人員培訓方式考核方式培訓目標1管理技能知識培訓全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試提高員工與業(yè)主的溝通技巧和管理水平2組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象培訓全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試增強組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公眾形象3秩序員隊列、戰(zhàn)術(shù)、拳術(shù)及體能等培訓秩序維護部內(nèi)部培訓考核掌

24、握軍事動作要領(lǐng)4維修服務人員升級培訓維修、服務人員內(nèi)部培訓口試或筆試確保每年該類型人員10%以上取得中級技工等級證書5秩序維護員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓秩序維護員內(nèi)部培訓口試或筆試提高秩序維護員的業(yè)務素質(zhì)6勞動安全衛(wèi)生培訓全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識7消防技能訓練及演習全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試掌握消防技能知識和實戰(zhàn)能力日常管理期員工培訓計劃表16治安保衛(wèi)工作目標及工作程序1天保安人員內(nèi)部培訓口試或筆試熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標17清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序1天保潔人員內(nèi)部培訓口試或筆試熟悉清潔衛(wèi)生的范圍和目標18綠化標準及作業(yè)程序1天綠化人員內(nèi)部培訓口試或筆試熟悉

25、綠化范圍和目標19住戶入住手續(xù)辦理程序1天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試熟悉住戶入住程序、要求20工作技巧和服務語言規(guī)范及人際溝通技巧1天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試熟悉行為、語言規(guī)范及技巧21消防職責及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識1天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試掌握應急方案及常識22業(yè)主有關(guān)保密事項和管理人員熟記事項1天全體員工內(nèi)部培訓口試或筆試確保業(yè)主資料保密和熟記率達100%（5）、緊急事件的處理培訓除了上述在職培訓項目外，我們還將針對小區(qū)的實際情況，對管理處員工進行下述緊急事件處理培訓：火警應變； 處理業(yè)主投訴；電力故障； 住宅區(qū)違例；上、下水管道爆破； 拾獲財物； 雷暴和防臺風； 其他突發(fā)事件

26、。盜竊與搶劫；四、員工的管理（1）根據(jù)公司制訂的人員崗位編制用工條件，經(jīng)面試、考核擇優(yōu)錄用，錄用后經(jīng)上崗培訓和業(yè)務考核。試用3個月，依據(jù)勞動合同法的規(guī)定，以勞動合同書的方式與員工確定勞動關(guān)系和合同期限。（2）末位淘汰，吐故納新：為使大江盛世物業(yè)管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰機制，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸引了有生力量。五、工作計劃 主要包括接管前隊伍培訓、日常管理、三年創(chuàng)優(yōu)等方面工作。 第三章 管理規(guī)章制度科學完善、合理量化、健全實用的管理制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽殹檫M行統(tǒng)一規(guī)范的管理，接管大江盛世后，我們將嚴格按

27、照公司質(zhì)量體系文件要求，對大江盛世實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。我們根據(jù)大江盛世的物業(yè)特點，擬定了相應的規(guī)章制度，進一步加強管理，提高管理質(zhì)量，改善環(huán)境和預防環(huán)境污染，實現(xiàn)環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。在此，我們摘錄大江盛世智能化、園林型特點有關(guān)的治安、裝修、環(huán)保等部分規(guī)章制度共計四十八條：公眾制度十三條，內(nèi)部崗位責任制十六條，管理運行制度十九條，具體內(nèi)容詳見物業(yè)公司的管理制度匯編。一、 公眾制度1、 大江盛世業(yè)主臨時公約；2、 大江盛世管理公約 3、 大江盛世精神文明公約； 4、 大江盛世樓宇使用及維護管理規(guī)定； 5、 大江盛世治安保衛(wèi)管理規(guī)定；6、 安全用水、用電管理規(guī)定； 7、大江盛世停車場管理規(guī)定；8

28、、大江盛世消防管理規(guī)定；9、大江盛世環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；10、大江盛世物品搬出管理規(guī)定；11、大江盛世裝修管理規(guī)定；12、大江盛世電梯使用管理規(guī)定；13、大江盛世管寵物理規(guī)定。二、內(nèi)部崗位制度1、大江盛世物業(yè)管理處經(jīng)理職責；2、物業(yè)助理崗位職責；3、物業(yè)客服接待員崗位職責；4、保安部隊長職責；5、會計崗位職責；6、出納崗位職責；7、交接班管理制度；8、保安部班長崗位職責； 9、保安部監(jiān)控管理員崗位職責；10、保安員固定崗位職責；11、保安巡邏員崗位職責；12、車輛管理員崗位職責；13、工程部崗位職責；14、綠化員崗位職責；15、清潔員崗位職責；16、義務消防員職責。三、管理運作制度1、員工守則；

29、2、辦公室管理制度；3、員工培訓制度；4、財務管理制度及會計核算制度；5、檔案資料管理制度；6、投訴處理制度；7、物資管理制度；8、物業(yè)服務公司獎懲制度；9、防火管理制度；10、裝備管理制度；11、電梯機房管理制度；12、發(fā)電機房管理規(guī)定；13、消防設施設備管理制度；14、物業(yè)突發(fā)事件處理方案；15、維修作業(yè)安全操作規(guī)程；16、水泵房管理規(guī)定；17、二次供水管理規(guī)程；18、配電房管理制度；19、設備設施管理制度；（管理制度省略）第四章物業(yè)管理各項指標及措施一、 物業(yè)管理各項指標及措施：（1） 值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。（2） 服務時限急修服務10分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復，若

30、不能，要有緊急處理措施并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修2日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預約，雨天筑漏可不受2日限制）。（3） 房屋、共用設施、設備維護與管理每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，蔬通雨水口、落水管等；每日巡視1次管理區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其

31、他共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，以現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告公司。二、 我們的總目標要求是：（1） 業(yè)主對物管服務滿意率90%以上；（2） 業(yè)主投訴處理率100%；（3） 在管理期間業(yè)主維修服務及時率100%；（4） 員工培訓合格率100%、（5） 物業(yè)管理費收繳率95%以上；（6） 五年內(nèi)通過ISO 90002國際質(zhì)量管理體系、ISO 140041環(huán)境管理體系和OHOSAS18001職業(yè)

32、健康安全管理體系認證，使大江盛世成為長壽物業(yè)。各分項管理指標：指 標 名 稱投標指標指 標 計 算 依 據(jù)房屋及配套設施完好率99%全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則房屋零修、急修及時率100%全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則維修工程質(zhì)量合格率100%維修工程回訪率100%清潔保潔率99%道路完好率96%全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則、停車場、自行車棚完好率96%路燈完好率96%大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率1%全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則自行車、摩托車、汽車被盜率1%火災發(fā)生率1%違章發(fā)生率0.5參照建設部物管企業(yè)標準住戶投訴處理率100%全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則投訴回

33、訪率100%居民對物業(yè)管理的滿意率95%綠化完好率95%機電完好率100%應急反應速度接到信息后90秒全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則大型及重要機電設備完好率100%全國城市物業(yè)管理達標評分細則三、 為完成各項承諾指標采取的措施（1） 共用樓道保潔：每天打掃1次各樓層電梯大堂和樓梯臺階，拖洗1次；每周清潔1次樓梯扶手；每30日擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施；每45日樓梯間墻面、頂面除塵1次；每30日擦1次共用門窗玻璃。地面、梯間基本干凈，無垃圾、浮塵、雜物、污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護欄無積灰；樓間頂面無明

34、顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻窗玻璃無明顯灰塵。（2） 電梯及電梯廳保潔：每日清潔1次；每周夜間對電梯內(nèi)的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次；每季度對電梯門壁打蠟上光1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。（3） 共用衛(wèi)生間保潔：每日早、晚對共用衛(wèi)生間清潔2閃，保潔時懸掛醒目標識；（清潔內(nèi)容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑洗大、小便器；用拖把托干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等）；每月1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛(wèi)生間進行消殺，發(fā)現(xiàn)墻壁有字及時清潔。室內(nèi)無明顯異味、嗅味；地面無明顯煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰，目視墻壁干凈，便器潔凈

35、無黃漬。（4） 道路保潔：每日清掃1次，保潔時間不少于4小時，循環(huán)保潔，保潔人員往返一周不超過1小時，目視道路無垃圾、雜物，煙頭、紙屑，無直徑2cm以上的石子；地面垃圾滯留時間不超過1小時；目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無積灰，每季度清潔1次。（5） 綠化帶保潔：每日清掃1次綠化帶、草地上垃圾，檢1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，冬秋季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，地面基本干凈、無積灰、無污漬、無垃圾，花壇表面無污漬，地面垃圾滯留地面不超過1小時。（6） 門衛(wèi)：各出入口24小時有人值班看守；按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內(nèi)，大件物

36、品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。（7） 人員組織：專職安全護衛(wèi)人員身體健康、責任心強、工作認真負責；接受相關(guān)的安全護衛(wèi)知識和技能崗位培訓，勝任小區(qū)護衛(wèi)工作，對小區(qū)日常護衛(wèi)事項作出正確反應，并定期進行防范學習，增強安全防范能力；思想品質(zhì)好，作風正派，熱愛安全護衛(wèi)工作，無犯罪記錄；當班時應佩戴明顯標志，穿戴統(tǒng)一制服，制服干凈、整齊；配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具；交接班制度完善，并有工作及交接班紀錄。（8） 巡邏：白天巡邏每2小時1次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事

37、件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保全現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。（9） 亭、廊、雕塑等建筑小品：每季度清潔1次，細致、認真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要刷白或刷漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每年擦次1次。（10） 花壇：花卉長勢良好；在花壇開花期間，每周修剪殘枝、保持清晰的圖案和適宜的高度；草本宿根花卉生長基本正常，缺株率在15%以下；定期防治病害蟲，發(fā)生病害蟲及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花卉無缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在10%以下。（11） 草坪：成活率在90%以上，生長正常；整塊草地沒有已開花雜草，

38、整塊草地沒有明顯闊草；基本無病蟲害；綠期250日以上，草坪平整，高度控制在60mm以下；綠化整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。（12） 垃圾收集與處理：生活垃圾由業(yè)主（使用人）自已送至樓下固定位置，有清掃人員每日收集生活垃圾1次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾1次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾途中應加以遮擋；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面；垃圾收集桶封閉，

39、無垃圾外溢、氣味四散、垃圾散落等現(xiàn)象。（13） 標識、宣傳牌、雕塑、保潔：標識、宣傳牌每周擦拭2次，雕塑每2個月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰、不損傷被清潔物。（14）休閑、娛樂、健身設施保潔：每周清潔3次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒1次；設施表面干凈，無灰塵污漬、繡跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設施設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。（15）服務時限：急修服務30分鐘內(nèi)到位，12小時內(nèi)修復，若不能，要有緊急措施，并對業(yè)主（使用人）做出限時承諾。小修原則上2日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾

40、。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間拖延（居民預約、雨天筑漏可不受2日限制）。第五章日常物業(yè)管理一、安全管理之工作重點物業(yè)管理實踐中，“安全”工作是一項最基本、最重要、較復雜的一項內(nèi)容。我司歷來追求“刑事案件的零發(fā)案率”的管理指標。根據(jù)“保安清潔是臉面，安全文明是關(guān)鍵”的思想，通過技防、人防、物防的結(jié)合，以及全面防范與重點防范的結(jié)合大力促進“零發(fā)案率”安全工程。1、建立全員參與的應急分隊和安全責任制度，使安全管理橫到邊、豎到底，消滅安全管理盲點。2、強化員工的安全意識和安全技能培訓，使全員常繃安全這根弦，清楚知道安全工作該如何抓、出現(xiàn)突發(fā)事件該如何做。3、對大江盛世在管理服務中的危險源（物的不安全

41、狀態(tài)、人的不安全行為）進行系統(tǒng)識別和評價，建立危險源清單。根據(jù)危險源清單健全事前防范制度，消除安全隱患，杜絕安全事故的發(fā)生；制訂全面的應急處理預案，保證出現(xiàn)各類突發(fā)事件時能及時得到有效的控制。4、充分保證安全管理設備設施足量到位并隨時有效。5、聘請甲方或?qū)I(yè)機構(gòu)定期對我們的安全管理工作進行評價，尋找不足及時改進。6、購買公眾責任險，合理轉(zhuǎn)移管理服務風險。二、裝修期、入住期日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務功能的重要階段，針對大江盛世商住小區(qū)的特點，物業(yè)管理工作將由裝修期、入住期、常規(guī)期三個部分組成。裝修期，我們將修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。裝修管理上，實施裝修管

42、理的“一把手工程”，由管理處經(jīng)理親自掛帥，主抓大江盛世的裝修管理，向發(fā)展商負責。實行公司、管理處層層承諾，立下軍令狀，對裝修管理人員績效實行獎勵與制裁相結(jié)合的管理方式，對住戶裝修實施嚴密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標的實現(xiàn)。治安管理上，我們將依據(jù)裝修、入住期的治安形勢和住戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運人員等流運因素的監(jiān)管，確保“管理無盲點，治安無事件”。一、裝修期管理1、 辦理收樓手續(xù)流程交領(lǐng)收樓資料-填寫資料，并輸入電腦。簽訂合約-代收、代繳費用-發(fā)鑰匙-交、驗房屋-開通水電氣。2、 辦理收樓手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，我們將

43、堅持匯龍服務的八字方針：熱情、周到、高效、便利。與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電話公司、有線電視臺從簽訂代辦業(yè)務協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務，方便住戶，減少麻煩。同時，為住戶提供多項免費資詢和維修服務。3、 裝修管理在大江盛世商住小區(qū)辦理收樓手續(xù)后，業(yè)主要裝修的，我公司根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、設計了裝修施工審批表、裝修許可證、裝修施工出入證、裝修保證書制訂了管理服務程序，以實施全天候、全方位、全過程的裝修管理。（1）成立裝修管理小組，由管理處經(jīng)理任組長， 物業(yè)助理、水電工、保安隊長為成員的管理小組。共同負責裝修管理的日常工作及突發(fā)事故的處理。（2）成立裝修巡查隊。巡查隊由保安部保安人員組成，

44、在裝修期間隸屬裝修管理小組。其工作任務和職責： 維護裝修間園區(qū)及各樓層的正常秩序。 查驗進出人員的出入證及施工隊伍的施工許可證。 及時發(fā)現(xiàn)和制止違章裝修現(xiàn)象并向上報告。 防止業(yè)主裝修材料的被盜，確保業(yè)主利益不受損失。 及時發(fā)現(xiàn)、制止在裝修現(xiàn)場抽煙、私自動火、亂接電源等危險苗頭，并記錄在案。 嚴格交接班制度，認真填寫本班巡視情況及處理結(jié)果。1、 裝修的日常管理（1） 管理處經(jīng)理組織辦公室人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、審批和發(fā)放和各類證件。參見下面裝修管理流程圖。（2） 跟蹤施工情況，管理處經(jīng)理每日巡視，了解各施工點施工情況，保安隊長每日三次不定時巡視，了解施工情況及巡查隊運行情況。（3） 門衛(wèi)2

45、4小時值班，嚴格出入人員、車輛驗證等手續(xù)并做好相應紀錄。巡查隊員各樓層裝修點每2小時巡視一遍并作巡視情況登記。（4） 管理處經(jīng)理每日8：00布置當天工作，說明裝修隊伍當日進入開工情況及當天應注意的事項；17：00匯總一天的裝修情況、并做好記錄。（5） 裝修垃圾清運。各裝修單元裝修垃圾由指定地點堆放。袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外的環(huán)境。2、 裝修安全管理（1） 裝修管理辦公室負責裝修安全工作的管理，保安部負責日常安全工作。（2） 與業(yè)主和施工隊負責人簽定裝修安全責任書。（3） 裝修材料車輛有序定時進入，門衛(wèi)進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。（4） 需要進

46、行燒焊等動火作業(yè)，應向物業(yè)管理處申請，經(jīng)批準后在管理處管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。·業(yè)主（使用人）如需裝修，首先向物業(yè)提出申請業(yè)主提出裝修申請·物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主（使用人）資格確診，然后提供裝修申請書、裝修管理規(guī)定、裝修保證書·業(yè)主遞交了申請書后，物業(yè)企業(yè)應在規(guī)定日期物業(yè)管理公司審批 內(nèi)進行審批·并對業(yè)主提交的裝修方案提出建議·對施工單位進行告知有關(guān)管理規(guī)定辦理有關(guān)裝修·施工單位簽訂責任書施工各項手續(xù)·預交押金，辦理臨時出入證·不可擅自改變房屋立體承重結(jié)構(gòu)體系簽管裝修全過程·不可擅自改變房屋外立面、封閉陽臺

47、·不可擅自改變上下管線、電線·不可破壞原來房內(nèi)各種設施線路·裝修完畢、由業(yè)主向物管公司告知裝修完畢驗收·物業(yè)裝修管理小組進行驗收·驗收合格后，由管理處經(jīng)理向業(yè)主出具驗收合格、退回各類押金 竣工驗收單·業(yè)主憑驗收單到公司財務部領(lǐng)回押金（5） 巡查隊巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。（6） 發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。裝修是廣大業(yè)主購房以后為了體現(xiàn)個性生活方式所必備的一項基礎工作。裝修往往影響鄰里關(guān)系。出現(xiàn)違章破壞主體結(jié)構(gòu)的事情。為了維護大江盛世商住小區(qū)外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保證房屋設

48、施的正常使用，特制定一系列裝修管理規(guī)定如下：（一） 裝修施工隊伍和裝修方案的優(yōu)化選擇1、為了更好地配合管理處對裝修的管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā)，建議業(yè)主盡量選擇公司實力強、信譽好，且取得資格證書的裝修公司。2、業(yè)主自聘的裝修隊伍，必須由管理處進行資格審查和裝修培訓，合格后方能施工并承諾遵守大江盛世商住小區(qū)裝修管理規(guī)定，簽定文明施工責任書。3、業(yè)主選擇的裝修方案必須符合本規(guī)定要求，不得出現(xiàn)違章裝修項目，管理處對裝修方案進行審查，審查后方可施工。（二）裝修申報1、住戶裝修，必須提前三天向管理處申報，管理處對裝修隊伍進行資格、裝修方案的審查，并提供裝修手冊。2、業(yè)主領(lǐng)取裝修審批表、裝修人員登

49、記表如實填寫裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍。（三）裝修審批1、業(yè)主必須如實填報裝修內(nèi)容，并向管理處提交裝修設計圖馬紙，涉及消防規(guī)定的應向消防部門辦理報批手續(xù)。2、在接業(yè)主遞交裝修方案一周內(nèi)，管理處對方案進行嚴格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時批復。3、業(yè)主收到批復后，交納裝修保證金，帶領(lǐng)選定的裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)，簽定文明施工責任書，領(lǐng)取裝修許可證，辦理施工人員出入證。（四）施工管理1、所有施工必須按照管理處審批的方案進行，如需更改，必須經(jīng)管理處審批，管理處出具更改通知后方可施工。2、施工期間，業(yè)主必須進行現(xiàn)場監(jiān)督，保證施工隊伍按規(guī)定作業(yè)，文明施工，逾期

50、未完工要辦理逾期施工手續(xù)，不辦理逾期手續(xù)的，管理處有權(quán)責令其停工。3、小區(qū)集中裝修期間，管理處將成立裝修巡查隊，維護裝修秩序，監(jiān)督裝修過程，看護裝修材料；業(yè)主、施工隊應服從巡查隊的管理。4、裝修期限，中、小工程30天，較大工程為60天，復式住宅80天，如確實需要延期，要辦理延期手續(xù)。5、施工期間：每天施工時間根據(jù)實際情況另行規(guī)定。6、裝修施工用電不得超過該裝修住宅的裝表容量，嚴禁擅自亂拉、亂接電源線，超容量用電在與管理處協(xié)商后由管理人員指定位置連接電源線，否則，造成一切后果由業(yè)主（施工隊）負責。7、空調(diào)及空調(diào)管道的安裝應在管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由管理處統(tǒng)一設計。8、防盜窗款式由管理處統(tǒng)一

51、設計。9、嚴禁改變廚房、衛(wèi)生間的使用功能，必須保持排水、排煙順暢，不損害其他業(yè)主利益。10、施工過程中必須垃圾袋清運，每天垃圾袋裝放置室內(nèi)，統(tǒng)一堆放指定地點。樓梯、過道、天臺、道路及其他公共場所，不得作為加要、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保證共用地面、墻壁、電梯等完好無損和整潔。（五）驗收1、裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請竣工，管理處派員進行驗收。2、隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收，如未驗收，管理處將安排拆除隱蔽部分，進行查收，由此造成的損失由業(yè)主(工程隊)自行負責。3、驗收合格后，由管理處驗收人員在裝修申請表上驗收欄內(nèi)簽名，驗收不合格，限期整改，直至合格為

52、止。4、裝修驗收合格并使用1個月后，經(jīng)管理處復驗，無明顯質(zhì)量問題，退回全額押金。三、常規(guī)期物業(yè)管理日常管理是經(jīng)濟性的管理和服務，包括以下內(nèi)容：1、 高標準、高水平管理的措施（1） 建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系物佛光管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務水平必須建立一套高標準的質(zhì)量保證體系。近幾年來，在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實施的ISO 9001和ISO 14000質(zhì)量體系標準被實踐證明是行之有效的，因此在大江盛世的管理工作中，從一開始就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、規(guī)范服務。（2）培育高素質(zhì)的員工隊伍 人才對我們來說，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。我們引進的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)，是我們?yōu)楦愫梦飿I(yè)管理服務工作的重要前提。我們的人才培養(yǎng)目標是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍。（3）加強和完善物業(yè)管理的硬件條件（4）營造富有特色的社區(qū)文化（5）實施住宅區(qū)人性化管理 崇尚人性，是我們管理工作的