萬(wàn)科成本控制體系

1、如有你有幫助，請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)下載，謝謝！1 1頁(yè)第一章房地產(chǎn)成本管理制度一、總 則1 1、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。2 2、成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為 手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。3 3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成 有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）成本管理部的成本管理職責(zé)1 1、制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢

2、 查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。2 2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給企業(yè)管理層作決 策參考； 保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解， 協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、 處理有關(guān)政 策性問(wèn)題。3 3、組織各方面專(zhuān)業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽(tīng)證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把 握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求；投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。4 4、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)

3、目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編成本報(bào)表； 分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況。協(xié)助、督促各開(kāi)發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作。5 5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見(jiàn)反饋給各開(kāi)發(fā)企業(yè)。6 6、組織成本管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。7 7、根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見(jiàn)。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投 資回報(bào)率等指標(biāo)。

4、8 8、逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。（二）各執(zhí)行部門(mén)的成本管理職責(zé)1 1、認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺(jué)接受監(jiān)督。2 2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和 前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。3 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段， 應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案， 組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性， 使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。4 4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目 標(biāo)成本，分解

5、成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施5 5、遵循基本建設(shè)程序， 進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作， 對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6 6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。7 7、組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編 報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。如有你有幫助，請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)下載，謝謝！2

6、2頁(yè)8 8、熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各 種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。9 9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次， 并將分析報(bào)告報(bào)財(cái)務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1 1、根據(jù)公司的管理體制 建立以管理監(jiān)控為中心、 以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。 總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門(mén)具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。2 2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控3 3、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等

7、成本管理職能部 門(mén)或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1 1、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度， 并備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序； 計(jì)劃管理制度（包括指標(biāo)、定頒、考核管理辦法） ： 招、投標(biāo)管理制度； 合同管理制度； 工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤(pán)點(diǎn)、期工驗(yàn)收移交）管理制度； 預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算款項(xiàng)撥付僧理制度 費(fèi)用控制制度； 材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2 2、公司應(yīng)不斷總結(jié)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善公司的房地產(chǎn)成本管理制度。 計(jì)劃管理1 1、各開(kāi)發(fā)

8、企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情 況：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑） ；期間費(fèi)用計(jì)劃； 降低成本技術(shù)組織措施什劃。2 2、成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做 到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。3 3、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核 指標(biāo)。分析檢查1 1、各開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期、按開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控 制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點(diǎn)是： 計(jì)劃及其執(zhí)行盾況；

9、實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因； 分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見(jiàn)、對(duì)策； 評(píng)價(jià)、結(jié)論與揭示。2 2、 公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。 信息交流1 1、應(yīng)上報(bào)的常規(guī)性成本資料主要包括： 項(xiàng)目基本情況； 按會(huì)計(jì)制從規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表； 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料； 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門(mén)。2 2、按例外管理原則對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法應(yīng)隨時(shí)上報(bào)； 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整： 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額1010以上、 占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本 3030以上的的項(xiàng)目、事件（包括停工、嚴(yán)重南工、重大

10、設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影 響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件） ：合作條件更改補(bǔ)交地價(jià)。3 3、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù)，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制 1 1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交立項(xiàng)價(jià)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，并經(jīng)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)?？尚行匝芯繄?bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及 條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)目及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施； 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其影響； 資金計(jì)劃； 竟投方案 （僅限招標(biāo)、

11、拍賣(mài)項(xiàng)目） ； 投資風(fēng)險(xiǎn)田信及相應(yīng)的對(duì)策；實(shí)行如有你有幫助，請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)下載，謝謝！3 3頁(yè)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。2 2、可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)前提前一周上交。3 3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣(mài)條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影 響時(shí)，應(yīng)重新提交立項(xiàng)申請(qǐng) 。4 4、招標(biāo)或拍賣(mài)項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支平才方 式及相應(yīng)的資金成本；5 5、招標(biāo)、拍賣(mài)合同或合你開(kāi)發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制1 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則： 能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成； 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2 2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)） 。每一階 段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算 ，并