房地產(chǎn)基本知識

1、房地嚴基本知識 一、房地產(chǎn)基礎知識基本概念1、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著 物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。 又稱不動產(chǎn)， 是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱， 兩者具有整 體性和不可分割性。包括：1) 土地2) 建筑物及地上附著物3) 房地產(chǎn)物權 注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的 租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等2、房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權屬關系的房屋及與之相連 的構筑物或建筑物；地產(chǎn)指明確了土地所有權的 土地， 既包括住宅或非住宅附著物的土地 (以及 各地段)， 又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的 地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。 房產(chǎn)與地產(chǎn)之

2、間 存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：a)實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b)從價格構成上看， 房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c）從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的 差異包括幾個方面：a）二者屬性不同；b）二者增值規(guī)律不同；c）權屬性質(zhì)不同；d）二者價格構成不同。3、商業(yè)房地產(chǎn)的含義 人們習慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房， 商業(yè) 物業(yè)的功能多樣化， 既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、 休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家 經(jīng)營、商務活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。（二） 房產(chǎn)（物業(yè)，香港地區(qū)稱呼）分類：（1）按照建筑物的用途劃分為1 居住物業(yè)：包括

3、住宅、公寓、別墅等。2 商業(yè)物業(yè)： 包括直接用于營業(yè)活動的房屋， 如寫字樓、商住樓（東方名苑） 、商場、酒店等； 包括第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋，如酒店、銀行、郵 電、旅館、飯店等。3 工業(yè)物業(yè)：包括廠房、車間、倉庫等。4特殊物業(yè)：包括黨政機關辦公用房、博物 館、大劇院、高爾夫球場、飛機場等。（2）按層數(shù)劃分1低層：1-3層，低于12米的平房，別墅2多層：4-6層（6躍7）,24米h12米3小高層：7-13層，高度超過24米4高層：14-24層5超高層：25層以上，或者大于100米（3） 按住宅結構分1磚混結構：磚砌體和鋼筋混凝土構件共同作 用得結構形式。便于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥 和建造成本，但

4、墻體不可打通，套型可改性差， 抗震性能差，用于多層。2框架結構：由梁柱等線性桿件組成的一種結 構體系。 框架結構布置靈活， 可以獲得較大室內(nèi) 空間，但承受水平荷載的能力較差， 而且柱子的 位置往往使得房間不完整， 影響家具布置， 造成 使用率低。運用于多層工廠、購物中心。3剪力墻結構：由縱橫承重墻體組成的結構體 系?？臻g整體性好， 抗側力強度高， 但不易布置 成大空間，主要適用于高層住宅、 公寓和旅館等。4框架剪力墻結構：是在框架結構體系中適當 布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結構 體系。既有框架結構使用的靈活性， 又有較強的 抗震能力和較好的剛度， 適用于各種超高層住宅 和公共建筑。5

5、框筒結構：設計成圓錐形狀，如上海金茂大 廈。（三） 房地產(chǎn)的屬性1 自然屬性1固定性：屬于不動產(chǎn)。一般商品：生產(chǎn)場所固定，產(chǎn)品流通； 房地產(chǎn)商品： 生產(chǎn)過程流動， 產(chǎn)品位置固定。2排他性：房地產(chǎn)商品沒有兩個完全相同的（像 樹葉一樣），最起碼位置不一樣（帶來的采光、通風有差異，也是一房一價的基礎） 。3永續(xù)性：只要是指房地產(chǎn)中的土地作為物質(zhì) 性資產(chǎn)是可以被永續(xù)利用的（不會折舊或者 報廢），而且由于其自然供給的剛性 （彈性很?。?， 即稀缺性，使得土地權益將在資本的參與 下被 無限地交易下去，并逐步地保值增值。2 經(jīng)濟屬性 準商品性：可以轉讓、出租等，但不具備商 品的全部屬性， 例如商品本身不能自由

6、流通， 只 是產(chǎn)權的流動和交易。2價值差異性： 房地產(chǎn)的價值和價格的影響因素 很多， 難以用簡單的投入產(chǎn)出或者成本加利潤的 方法加以測定。 更多的是非經(jīng)濟因素產(chǎn)生的價值 偏離的結果， 在市場經(jīng)濟不夠完善、 房地產(chǎn)市場 更不完善的中國市場就表現(xiàn)的更為明顯。 包括政 治形勢、宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)劃規(guī)劃等政策因素、個別特殊因素的影響。 使得房地產(chǎn)的價格差異很 大，這也加大了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風險性。3增值性：房地產(chǎn)的使用價值不以時間的推移而 減少，一般情況下，具有保值增值功能，因而人 們除把它作為一般商品消費使用外， 還作為資本 投入進行獲利和貨幣儲存。、居住區(qū)的基本概念1容積率：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的總建筑

7、面積 與總居住區(qū)占地面積的比值。從業(yè)主角度看，容積率一定程度上表征了居住區(qū) 內(nèi)未來的生活舒適度， 在售價等其他條件相似的 情況下，小區(qū)容積率越小，生活舒適度增加。 從開發(fā)商角度看， 容積率直接決定了固定土地面 積上可出售的建筑面積， 也就決定了項目開發(fā)的 投資收益水平， 在售價、 銷售率等其他條件相似 的情況下， 小區(qū)容積率越高，可銷售面積越多，項目利潤空間越大。 但小區(qū)容積率受到規(guī)劃局控 制性規(guī)劃設計的容積率最高限制。但房地產(chǎn)市場到今天的發(fā)育程度和競爭激烈程 度，以上關系都不是絕對的，而是相對的。一般 情況下在南京 別墅區(qū)：0.3-0.8之間 普通多層+小高層混合社區(qū)：0.8-1.5之間 小

8、高層為主的社區(qū)：1.5-2.2之間 市區(qū)單體高層物業(yè)（寫字樓、商住樓、高層住宅 樓等）：3-16，如商茂世紀廣場容積率為16.7 2 建筑密度（覆蓋率）：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的 基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率。 建筑密度在一定程度上體現(xiàn)了居住區(qū)建筑的密集程度，與樓間距、視野開闊度、綠化率等有直 接關系。一般混合社區(qū)建筑密度為20%-35%單體建筑的建筑密度就較高，達到50%甚至70%3綠地率：居住區(qū)內(nèi)各類綠地面積總和占居 住區(qū)總占地面積的比率。一定程度體現(xiàn)小區(qū)景觀環(huán)境質(zhì)量。4樓間距：確保1樓在每年冬至日的直接日 照時間不少于2小時。建筑間距系數(shù)： 指建筑外墻之間的水平距離與其 中南面建筑的北側

9、檐口至北面建筑室外地坪標 高的垂直距離之比 南京市城市規(guī)劃條例實 施細則1998.7.15修改（1）位于生活居住建筑面南且與之平行布置的新建多層建筑， 建筑朝向偏角為南偏東或 者南偏西00至300的，建筑間距系數(shù)在舊區(qū)不 得小于1.0，在新區(qū)不得小于1.2；建筑朝向偏角 為南偏東或者南偏西300至450，建筑間距系數(shù) 在舊區(qū)不得小于0.9，在新區(qū)不得小于1.1。依據(jù) 上述規(guī)定計算間距小于15米的，按15米執(zhí)行； （2） 位于生活居住建筑南面且與之不平 行的多層建筑的建筑間距按本款第 （一）項規(guī)定 執(zhí)行，但計算距離以最小端為準；（3）單幢布置的高層建筑主體部分與其北面生活居住建筑的建筑的間距應當

10、符合下列 要求：不得小于高層建筑主體部分平面的正南北 向外包矩形的東西方向長度， 計算間距小于30米的按30米執(zhí)行；三、關于住宅套型的基本概念1套型：按不同使用面積、居住空間組成的 成套住宅結構和類型。 側重于從面積和結構角度 來描述。小二房：70-85訐，經(jīng)濟適用，在南京郊區(qū)一般較受歡迎大二房：85-100叭 寬敞舒適，在南京高房價樓盤較適合小三房：100-115能，經(jīng)濟實用型普通三房：115-125能，舒適型大三房：125-140就，寬敞豪華型深圳、 上海等地的特殊面積戶型，超級經(jīng)濟緊湊。每個城市因房價水平、 居住習慣等原因， 面積標 準不一樣。戶型分類：平層：錯層：錯1個臺階、3個臺階、

11、10個臺階（上海 明珠花園）躍層：較為完整的2層，通過戶內(nèi)樓梯交通，樓 下看不到樓上。躍層住宅一般位于樓頂。復式：由躍層設計啟發(fā)而來，不完整的2層，上 層層次較低，實際是把層高較高（一般4.3米以 下）隔成2層用，樓下可以看到樓上 （客廳挑高）， 復式住宅一般位于樓頂或1樓（如澳麗嘉園）。 樓中樓、疊中疊：2層中設夾層， 用于廚房、 餐 廳功能， 一般位于中間層，如方圓綠茵。2戶型：是共同占有一套單元住宅的一組社 會成員特征的“一種表征” ，如單身戶、三口戶 之家、三代同堂戶， 側重于從家庭人口結構來描 述。但目前的交流中，把套型、戶型、房型混在一起?？梢愿鶕?jù)不同側重點來有所選擇。3 開間：一

12、個房間的兩道橫墻的軸線之間的 距離，較小的開間有利于增強住宅的穩(wěn)定性和抗 震性， 但不利于房間的通風、 采光和景觀視野開 闊。4進深：房間的進深是指房間的兩道縱墻軸 線之間的距離。 一幢住宅樓的進深是指住宅的兩 道外縱墻的外界面之間的距離。 較大的進深設計 有利于住宅區(qū)容積率的提高， 但將使距離門窗較 遠的室內(nèi)空間采光通風不足。 如果加以分割， 將 會使朝南的房間較少，甚至形成部分黑房間。5層高與凈高：層高是指上下兩層樓面或者 樓面與地面之間的距離； 凈高是指下層樓板上表 面到上層樓板下表面之間的距離。關系：凈高=層高樓板厚度 開間、 進深、 層高是構成住宅立體空間的三個測 量參數(shù)， 一般情況

13、下， 開間、 層高越大， 成本造 價越高，結構穩(wěn)定性也越差， 但居住的舒適性增 強，產(chǎn)品更易受市場歡迎。所以，住宅設計要處 理好這種關系。6 臥室： 供居住者睡眠、休息使用的空間。 可分為主臥室、 雙人臥室、 單人臥室、 兒童臥室（兒童房） 、傭人臥室等。7起居室：供居住者會客、娛樂、團聚等活 動使用的空間。 也稱為起居廳、 客廳， 大戶型有 休閑娛樂廳。8 地下室與半地下室：地下室： 房間地面低于室外地平面的高度超過該 房間凈高1/2的空間。半地下室： 房間地面低于室外地平面的高度， 超 過該房間凈高1/3，但低于1/2的空間。9朝向、日照與通風 朝向與景觀視野、朝向與小區(qū)整體規(guī)劃的矛盾，

14、南京人重視朝向，朝東南通風：穿堂風四、關于面積商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī) 則1995.12.11建筑面積：住宅標準層的建筑面積按外墻 結構外表面、 柱外沿、 相鄰住戶界墻中心線所圍 合的水平投影面積計算。 當外墻設保溫層時 （聚 福園的外墻外保溫技術） ，按保溫層外表面計算。 坡屋頂?shù)拿娣e另行計算：2.2米以下部分不算建 筑面積。2 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面 積+陽臺建筑面積3 .套內(nèi)使用面積：亦稱凈使用面積，地毯面積4套內(nèi)墻體面積=公用墻（商品房各套之間的 分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻、 外墻 （山墻）均為公用墻） 墻體水平投影面積的一半*非公用墻體水平投影

15、面積的全部。5陽臺建筑面積：封閉式陽臺按其水平投影 面積計算非封閉式陽臺（挑陽臺）按 水平投影面積的一半計算6 公用建筑面積：（1）范圍（定義）：以一幢住宅樓為對象，共用建筑面積由以下2部分組成：1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、 公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他 功能上為整幢建筑服務的公共用房和管理用房 建筑面積；2套與公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體 水平投影面積的一半。（2）公用建筑面積計算原則整棟建筑物的公用建筑面積=整棟建筑物 的建筑面積整棟建筑物各套 （單元） 套內(nèi)建筑 面積之和已作為獨立使用空間銷售或出租的 地下室、車棚及人防工程等建筑面積。作為人防工程的地下

16、室也不計入公用建筑 面積。（3）公用建筑面積分攤系數(shù)對于單一功能建筑：公用建筑面積分攤系數(shù)=整棟建筑物的公用 面積/整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 對于多功能建筑：為哪部分功能服務的公共面積， 就算哪部分公 用分攤面積 例如：商茂世紀廣場，11層設備層為商場服務， 算商場公用分攤面積；32層設備層和1樓大堂主要為寫字樓服 務，算寫字樓公用分攤面積；寫字樓的得房率和商場的得房率是不一樣的。東方名苑的商場和住宅的得房率也是分開計算。 （4） 公用建筑面積分攤計算各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面 積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑 面積。各套分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)

17、*套內(nèi)建筑面積。7 銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑 面積得房率：以一幢住宅樓為對象，得房率=套內(nèi)建 筑面積總和/總建筑面積 注：公用建筑面積分攤系數(shù)、得房率等參數(shù)都是 以整幢住宅樓為對象計算出來的。五、房地產(chǎn)交易1 房地產(chǎn)交易方式：轉讓、租賃、抵押、信 托、典當?shù)?房地產(chǎn)抵押： 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保 的行為。 債務人不履行債務時， 債權人有權依法 以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。典當：轉移占有方式，房不起租，錢不起息；典 當期滿不兌現(xiàn)，沒收房產(chǎn)。信托：房地產(chǎn)信托是指委托人基于對受托人的信 任， 將其房地產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委

18、托 人的意愿以自己的名義， 為受益人、 利益或者特 定目的， 進行管理或者處分的行為， 主要包括資 金信托業(yè)務、財產(chǎn)信托業(yè)務等。自益信托：委托者同時又是受益者；他益信托：受益者是委托者和受托者以外的第三 人。2房地產(chǎn)轉讓：房地產(chǎn)權利人通過買賣、交 換、贈與或其他合法方式， 將其擁有的房地產(chǎn)轉 移給他人的行為。主要包括以下方式：1買賣2交換3贈與：遺產(chǎn)稅，簽合同時寫名字父親、母親、子女父親名：去世后，母親50%+25%，子女25%父親名+子女名：父親去世后，母親25%，子女50%+25%依此原則類推4房地產(chǎn)作價入股：作為出資或合作的條件；國 有企業(yè)改制過程5企業(yè)兼并或合并時，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的

19、6以產(chǎn)權調(diào)換方式安置被拆遷人房屋的， 即實物 拆遷（現(xiàn)在主要貨幣拆遷）7按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房的：房改房上市3 房地產(chǎn)市場通常叫3個級別的市場1一級市場：國有土地出讓市場，壟斷性，通過 劃撥、協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式2二級市場：土地使用權轉讓；新建商品房第一 次交易3三級市場：通過轉讓的房地產(chǎn)再次轉讓，如二 手房交易、租賃4 房屋分類1商品房：房地產(chǎn)開發(fā)公司按市場標準新建并按 市場標準出售、出租的房屋，內(nèi)銷/外銷2經(jīng)濟適用房：3政府廉租房、解困房4單位自建房、統(tǒng)建房、自用房5拆遷安置房、復建房；實物安置市中心拆平平 房業(yè)主的房子6二手房六、商品房預售與銷售城市商品房預售管理辦法2001.8.15修改城市商品房銷售管理辦法2002.6.11商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡 稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承 購人，由承購人支付定金或房價款的行為。2 商品房預售應當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金， 取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算， 投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上， 并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。3售樓廣告和說明書必須載明 商品房預售 許可證的批準文號4商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工 驗收合