南昌物業(yè)管理工作監(jiān)督考核實(shí)施辦法試行

1、南昌市物業(yè)管理工作監(jiān)督考核賣施辦法試行Pleasure Group Office T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18南昌市物業(yè)管理工作監(jiān)督考核實(shí)施辦法（試EJJ洪房發(fā)200813號各區(qū)（開發(fā)區(qū)、新區(qū)）、縣房管部門、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)及各相關(guān)單位：為加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的考核，充分發(fā)揮區(qū)、縣房管部門和相關(guān)單位對轄區(qū)內(nèi)物業(yè) 管理的指導(dǎo)、監(jiān)督職能，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和南昌市物業(yè)管理工作職責(zé)分工意 見等相關(guān)規(guī)定，我局制定了南昌市物業(yè)管理工作監(jiān)督考核實(shí)施辦法（試行），現(xiàn) 印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合所在區(qū)、縣房管部門和相關(guān)單位做好物業(yè)管理考評工 作，進(jìn)一

2、步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，提高本企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以維護(hù)物業(yè)服務(wù)企 業(yè)和廣大業(yè)主的合法權(quán)益。南昌市房產(chǎn)管理局 二OO八年四月十六日 為整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，進(jìn)一步提高我市物業(yè)管理整體服務(wù)水平，同時(shí)充 分發(fā)揮區(qū)、縣房管部門對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)、監(jiān)督職能，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管 理?xiàng)l例和南昌市物業(yè)管理工作職責(zé)分工意見等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本 辦法。一、組織領(lǐng)導(dǎo)成立市房管局物業(yè)管理工作考評領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員由市房管局分管領(lǐng)導(dǎo)、局物業(yè) 管理處負(fù)責(zé)人以及市物業(yè)協(xié)會等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)對區(qū)、縣房管局物業(yè)管理工 作的組織指導(dǎo)和考評。各區(qū)、縣房管局相應(yīng)成立物業(yè)管理工作考評領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成

3、員由區(qū)、縣房管局分 管領(lǐng)導(dǎo)、局物業(yè)辦（房管科）和各房管所負(fù)責(zé)人，以及相關(guān)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部門負(fù)責(zé)人等 組成，具體負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核工作。二、考核對象考核對象分為兩級考核：一是市房管局對區(qū)、縣房管局物業(yè)管理工作的考核；二是 區(qū)、縣房管局對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）的監(jiān)督考核。三、考核內(nèi)容（-）市房管局對區(qū)、縣房管局物業(yè)管理工作考核的基本內(nèi)容：1、設(shè)立機(jī)構(gòu)，有分管領(lǐng)導(dǎo)，配備專職工作人員；2、依法行政，按物業(yè)管理工作職責(zé)分工履行職能；3、建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）的信用檔案；4、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）的日常監(jiān)督檢查，按評分高低排名，每兩周公布 一次結(jié)果；5、建立物業(yè)管理投

4、訴受理制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛和矛盾；6、依法查處物業(yè)管理活動中的違法、違規(guī)行為。（-）區(qū)、縣房管局對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）考核的基本內(nèi)容：1、小區(qū)綜合管理情況；2、住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修；3、公共秩序維護(hù)；4、清潔衛(wèi)生狀況；5、小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)；6、服務(wù)效果評價(jià)。四、考核方法（-）市房管局對區(qū)房管局物業(yè)管理工作日?？己嗽O(shè)定總分為100分，年終考核得 分采用曰常抽查考核分別得分的平均值。日常抽查考核，主要根據(jù)區(qū)房管局對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）的監(jiān)督檢查 情況進(jìn)行考核，每兩周以各房管所或街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍為單位進(jìn)行抽查。考核實(shí)行百分制。日常抽查考核標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是南昌市物業(yè)管理

5、工作考核評分標(biāo) 準(zhǔn)。（-）區(qū)房管局對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）考核設(shè)定總分為100分，其 中：日常檢查考核占70牝 年終考核占30%。日?？己?，是指每兩周對轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）進(jìn)行實(shí)地檢查并評 分。日?？己藰?biāo)準(zhǔn)依據(jù)是南昌市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）曰常考核評分標(biāo)準(zhǔn)，年 終考核標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是南昌市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）基礎(chǔ)工作與服務(wù)效果考核評分標(biāo) 準(zhǔn)。五、考核分?jǐn)?shù)的計(jì)算（-）區(qū)房管局全年綜合考核評分為日常抽查考核分別得分的平均值。（-）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）全年綜合考評分?jǐn)?shù)二日常檢查考核得分70% +年 終考核得分30%o六、考核結(jié)果的運(yùn)用（-）市房管局對區(qū)房管局的曰常考核結(jié)果：

6、按照得分高低依序排名，每兩周在“南昌房地產(chǎn)網(wǎng)”和媒體同時(shí)公布，年終綜合考核 結(jié)果將作為創(chuàng)先評優(yōu)的依據(jù)。全年考核總分達(dá)到80分（含80分）以上的單位，才能參 加全市房管系統(tǒng)年度目標(biāo)工作“先進(jìn)集體”的評比。對于全年綜合考核得分低于60分的為 不合格單位，在全市房管系統(tǒng)給予通報(bào)批評并限期整改，對督促整改仍不到位的，將書 面通報(bào)所在區(qū)人民政府。（-）區(qū)房管局對物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）的考核結(jié)果：1、區(qū)房管局對管轄范圍內(nèi)的曰常檢查考評，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）按得分高 低依序排名，每兩周報(bào)市房管局在“南昌房地產(chǎn)網(wǎng)”上公布，并記入企業(yè)信用檔案；2、對全年綜合考核分?jǐn)?shù)在90分（含90分）以上的企業(yè)，將在全市

7、物業(yè)管理行業(yè) 給以通報(bào)表彰。連續(xù)三年綜合考核分?jǐn)?shù)在90分（含90分）以上的企業(yè)，建議招標(biāo)單位 在物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)的評標(biāo)中酌情加分；3、對全年綜合考核分?jǐn)?shù)低于60分的評為不合格企業(yè)，將通報(bào)批評并限期整改。對 整改不力的，符合降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書等處罰條件的，則給予相應(yīng)的處罰。考 核結(jié)果為不合格企業(yè)的情況，同時(shí)將書面通報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）所在地的街 道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居（家）委會及業(yè)主委員會。七、考核紀(jì)律考評人員和被考評對象必須實(shí)事求是，不得弄虛作假，不準(zhǔn)借考核之機(jī)謀取私利， 不準(zhǔn)搞非法組織活動，干擾或妨礙考評工作。對在考評中違反有關(guān)規(guī)定的，視其情節(jié)輕 重和造成的后果，將給予嚴(yán)肅處理。八

8、、市轄四縣物業(yè)管理監(jiān)督考核工作參照市區(qū)辦法執(zhí)行，時(shí)間上每月考評一次。九、本辦法于2008年6月1日起實(shí)施。（附件一）南昌市物業(yè)管理工作考核評分標(biāo)準(zhǔn)區(qū)（縣）房管局考評組成員（簽字）序號基本項(xiàng)目考核內(nèi)容分值評分細(xì)則得分-機(jī)構(gòu)設(shè)立（10 分）1、成立物業(yè)管理工作考評領(lǐng)導(dǎo)小組3不符合不得分2、有分管領(lǐng)導(dǎo)2不符合不得分3、設(shè)立專門機(jī)構(gòu)2不符合不得分4、局（所）配備專職工作人員3不符合不得分二建章立制（10 分）5、制定物業(yè)管理考評實(shí)施方案3不符合不得分5、建立物業(yè)管理投訴受理制度4不符合不得分7、明確崗位職責(zé)3不符合不得分三依法行政（20 分）8、宣傳、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例4不符合不得分9、按物業(yè)管理職

9、責(zé)分工履行職能4發(fā)現(xiàn)一處扣分10、協(xié)調(diào)、處理物業(yè)管理矛盾和糾紛6發(fā)現(xiàn)一處扣分11、依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為6發(fā)現(xiàn)一處扣分四檔案管理（10 分）12、建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）、 業(yè)主委員會的檔案.資料4發(fā)現(xiàn)一處扣分13、管理檔案歸集及時(shí)，妥善保管3不符合不得分14、管理臺帳真實(shí)、完整3不符合不得分五行風(fēng)建設(shè)（20 分）15、規(guī)范工作人員行為，廉政髙效4發(fā)現(xiàn)一處不良記錄扣分16、公開辦事制度、辦事程序、辦事時(shí)限4不符合不得分17、聽取社區(qū)居（家）委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè) 主委員會或業(yè)主的意見、建議，改進(jìn)和完善管 理描施。6不符合不得分18、有專人負(fù)責(zé)處理業(yè)主投訴；設(shè)立專門投訴

10、電話，有投訴人及內(nèi)容記錄，投訴處理率達(dá)到 100%6無記錄發(fā)現(xiàn)一處扣分；投訴處 理率不達(dá)標(biāo)每減少10%扣2 分，直至扣完六工作成效 （30 分）19、選擇具有條件的社區(qū)進(jìn)行老城區(qū)物業(yè)管理 試點(diǎn)，逐步擴(kuò)大覆蓋而。6不符合不得分20、對符合成立業(yè)主委員會條件的住宅區(qū)加以 引導(dǎo)，成熟一個(gè)成立一個(gè)。4發(fā)現(xiàn)一處扣分21、組織本部門相關(guān)人員和轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會成員 參加物業(yè)管理政策法規(guī)培訓(xùn)。4發(fā)現(xiàn)一處扣2分22、指導(dǎo).協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的物業(yè)管 理移交工作。4發(fā)現(xiàn)一處扣分23、對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè) 主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等進(jìn)行備案。4不符合不得分24.檢查.監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)的日常服務(wù)，

11、每兩周報(bào)送一次考評結(jié)果。8不符合不得分總評分100（附件二）南昌市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）日?？己嗽u分標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)名稱：物業(yè)企業(yè)名稱：物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：高層元/平方米月；多層元/平方米月南昌市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）日常考核評分標(biāo)準(zhǔn)序號基本項(xiàng)目考核內(nèi)容分值評分標(biāo)準(zhǔn)得分一綜合管理（15 分）1.具備企業(yè)資質(zhì)等級。1不符合不得分（含資質(zhì)過期）2、簽訂并公布物業(yè)服務(wù)合同。1不符合不得分3、管理人員取得執(zhí)業(yè)資格，持證上崗。2發(fā)現(xiàn)一處扣分4、企業(yè)員工儀表整潔，著裝統(tǒng)一，掛牌服務(wù)。2不符合不得分5、服務(wù)人員行為規(guī)范，文明禮貌。1不符合不得分6.公布辦事制度、辦事程序.辦事期限，規(guī)章制 度完善。2未公布扣1分，制度

12、不全扣17、在醒目位宜公布物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)。2不符合不得分8、按規(guī)立每年不少于一次公布年度物業(yè)服務(wù)資金 的收支情況。1不符合不得分沢有高效的投訴、回訪處理機(jī)制，有專門的投 訴.回訪處理記錄。2無投訴處理機(jī)制扣1分，無記 錄扣1分10、物業(yè)服務(wù)檔案資料齊全，管理完善。1不符合不得分二房屋管理 及共用部 位設(shè)施設(shè) 備維護(hù) （25 分）11、水、電.氣、電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備保 養(yǎng)完好，運(yùn)行正常。3發(fā)現(xiàn)一處扣分12、各類設(shè)施設(shè)備管理值班記錄完整、準(zhǔn)確，對 可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。3無記錄，發(fā)現(xiàn)一處扣分：無 應(yīng)急預(yù)案，發(fā)現(xiàn)一處扣分13、管理處按服務(wù)等級要求設(shè)立值班時(shí)間，公布 值班電話

13、，報(bào)修及時(shí)，記錄完整。3不符合不得分14、物業(yè)區(qū)域示意圖、路標(biāo)等標(biāo)志明顯1不符合不得分15.小區(qū)內(nèi)存在危險(xiǎn)、隱患部位有安全防范、警 示標(biāo)識或維護(hù)設(shè)施1發(fā)現(xiàn)一處扣分16.排污.排水管道暢通，無堵塞、積水、外溢 現(xiàn)象?；S池定時(shí)淸淘，有日常維護(hù)記錄。1發(fā)現(xiàn)一處扣分17、路而平整、道路通暢1不符合不得分18、發(fā)放住宅裝修須知，對業(yè)主違章裝修行為及 時(shí)制止，報(bào)告執(zhí)法部門有記錄3不符合不得分19、水、電、電梯、消防等設(shè)備運(yùn)行人員具備上 崗證，技能熟練。2發(fā)現(xiàn)一處扣分20.維護(hù)、養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工 作標(biāo)準(zhǔn)、操作流程及崗位責(zé)任制明確。1不符合不得分21.各設(shè)備房衛(wèi)生整潔.主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)志清楚

14、齊全。2發(fā)現(xiàn)一處扣分22、小區(qū)房屋外觀完好、整潔，無違章搭建。2發(fā)現(xiàn)一處扣分23、空調(diào)安裝無安全隱患。1發(fā)現(xiàn)一處扣分24、陽臺封閉統(tǒng)一有序。1發(fā)現(xiàn)一處扣分小區(qū)名稱： 物業(yè)企業(yè)名稱:注：如未成立業(yè)主委員會，則由業(yè)主滿意度抽樣調(diào)查代替該項(xiàng)評分。序號基本項(xiàng)目考核內(nèi)容分值評分標(biāo)準(zhǔn)得分三公共秩 序維護(hù) （15 分）25、秩序維護(hù)員上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，著裝統(tǒng) 一，訓(xùn)練有素，舉止規(guī)范。3不符合不得分26、實(shí)行24小時(shí)門崗值班，秩序維護(hù)員按規(guī)泄 1寸間到指左區(qū)域巡邏，并作好巡邏記錄。4發(fā)現(xiàn)一處扣分27、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)等技防設(shè)施完好，資料儲存 及時(shí)。2不符合不得分28、對進(jìn)岀車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，車倆停放有 序。2

15、發(fā)現(xiàn)一處扣分29、對火災(zāi)、治安.交通事故等突發(fā)事件有應(yīng) 急預(yù)案。2不符合不得分30、秩序維護(hù)員應(yīng)每年不少于2次突發(fā)事件應(yīng)急 處理培訓(xùn)（模擬演習(xí)）。2發(fā)現(xiàn)一處扣1分四淸潔衛(wèi)生（15 分）31、生活垃圾日產(chǎn)日淸3不符合不得分32、保持樓道、停車場、道路、綠地等公共區(qū) 域整潔衛(wèi)生。4發(fā)現(xiàn)一處扣分33、各類環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備淸潔完好。2不符合不得分34、小區(qū)內(nèi)無亂設(shè)廣告牌和亂貼、亂畫、亂堆 放現(xiàn)象。2發(fā)現(xiàn)一處扣分35、二次供水水箱按國家（地方）有關(guān)規(guī)立泄 期淸洗、消毒、加藥，有檔案記錄。3不符合不得分36、立期開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物。1不符合不得分五綠化養(yǎng)護(hù)（10 分）37、小區(qū)綠化有專業(yè)人員管理1

16、不符合不得分38、花卉、草坪.樹木長勢良好，無枯死、大 而積病蟲害和缺損現(xiàn)象。3發(fā)現(xiàn)一處扣分39、綠化帶無雜物、垃圾。3發(fā)現(xiàn)一處扣分40、根據(jù)氣候和季節(jié)變化，適時(shí)組織澆灌、施 肥和松土。2不符合不得分41、綠化地設(shè)有宣傳牌，提示業(yè)主愛護(hù)綠化。1不符合不得分六社會信譽(yù)（20 分）42、區(qū)、縣房管部門評價(jià)5滿意得5分，基本滿意得3 分，不滿意不得分。43、業(yè)主委員會評價(jià)（注）5滿意得5分，基本滿意得3 分，不滿意不得分。44、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)居（家）委會評價(jià)5滿意得5分，基本滿意得3 分，不滿意不得分。45、所在公安派岀所評價(jià)5滿意得5分，基本滿意得3 分，不滿意不得分。總評分100考評單位（章

17、）（附件三）南昌市物業(yè)服務(wù)企業(yè)（管理項(xiàng)目）基礎(chǔ)工作與服務(wù)效果考核評分標(biāo)準(zhǔn)年度）小區(qū)名稱： 物業(yè)企業(yè)名稱:序號基本項(xiàng)目考核內(nèi)容分值評分標(biāo)準(zhǔn)得分機(jī)構(gòu)設(shè)置 （10 分）1、內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置健全3不符合不得分2、人員配備合理、高效3有空缺崗位一處扣1分3、建立企業(yè)內(nèi)部考核機(jī)制4無定期考核檢查記錄不得 分，證件不全扣1分二建章立制 （15 分）4、建立勞動用工制度3不符合不得分5、制訂員工行為規(guī)范3不符合不得分6、明確企業(yè)各部門職責(zé)范圍3不符合不得分7、建立企業(yè)員工崗位責(zé)任制3不符合不得分8建立考勤、財(cái)務(wù)等內(nèi)部管理 制度3不符合不得分三依法經(jīng)營（20 分）9、企業(yè)資質(zhì)到期及時(shí)換證8過期不換證不得分10、照章納稅6發(fā)現(xiàn)一次不法記錄不得分11、企業(yè)行為規(guī)范、合法6發(fā)現(xiàn)一次不法記錄扣3分四檔案管理 （15 分）12、各項(xiàng)管理制度綜合匯編5不符合不得分13、業(yè)主資料健全、完整5不符合不得分14、資料、檔案歸集及時(shí)，妥善 保管，分類科學(xué)，便于查詢5不符合不得分五服務(wù)效果（40 分）15、區(qū)、縣房管部門綜合評價(jià)10滿意得10分，基本滿意得6分，不滿意不得分16、業(yè)主滿意度抽樣調(diào)查情況10