酒店收益測算報(bào)告及租金探討

1、WOR格式奧林春天3期酒店式公寓收 益 測 算 報(bào) 告 及 租 金 探 討專業(yè)資料整理WOR格式析。同時(shí)，因現(xiàn)有圖紙限制，公攤面積不能完全明確，故在分析單一戶型時(shí)僅進(jìn)行不含公攤的測算，含公攤只是導(dǎo)致如下數(shù)據(jù)的不同，原理一樣。即：標(biāo)間按：14套/層X 16 層=224套套房按:1套/層X16層=16套共計(jì)240個(gè)房間。面積區(qū)間:31.2-33.6川（不含公攤），其中 33.6 川的標(biāo)間總計(jì) 224套。、價(jià)格預(yù)期整體銷售均價(jià)按照暫行計(jì)劃:6500元/ 平米單套主力價(jià)格范圍：20.3 21.8 萬 平均21.6 萬左右三、酒店經(jīng)營預(yù)算（一）房間實(shí)收價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（15年平均實(shí)現(xiàn)價(jià)格）：單間120 元/間/

2、天標(biāo)牌價(jià)：128 158元/間/天專業(yè)資料整理WOR格式套間160 元/間/天標(biāo)牌價(jià)：188 218元/間/天（二）年?duì)I業(yè)天數(shù)：365 X 70%=255 天（三）年?duì)I業(yè)額：255X 120 X 224 套標(biāo)間 +255 X 160 X 16 套套房=7507200元。（四）酒店年經(jīng)營凈利潤：毛收益7507200 X 50%凈利潤=3753600元。四、酒店總銷售額（一）總銷售面積總計(jì)銷售面積：約 12237.76 （平米）（二）總銷售金額 12237.76 X 6500元/平米=79545440 元五、銷售模式及酒店經(jīng)營收益分析（一）銷售模式超低首付（送卡）購房+ 第一年租金一次性返還+ 1

3、5 年遞增式租金收益超低首付：買酒店公寓，送酒店 VIP現(xiàn)金消費(fèi)卡。按一套房21.6萬計(jì)算，首付10.8萬，送6萬元消費(fèi)卡。相當(dāng)于購買3期商業(yè)首付僅4.8萬！（也可送更高面值的酒店消費(fèi)卡，當(dāng)然，送10萬他首付相當(dāng)于只要 8000!后有詳細(xì)說明。）（公寓成交價(jià)的第一年租金一次性返還：在酒店正式經(jīng)營后將第一年的租金5%，約26.8 元/川）一次性支付給業(yè)主，以后按季度支付租金。15年遞增式收益：三年一遞增，年均案如下：第1 -3年:年回報(bào)5% ;第4 -6年:年回報(bào)5.5% ;第7 -9年:年回報(bào)6.5% ;第10 12 年：年回報(bào) 8% ;第13 15 年：年回報(bào) 10%7%，總計(jì)收益105%。

4、具體遞增方租金約26.8元/ m2租金約29.5元/ m2租金約34.8元/ m2租金約43元/ m2租金約53.6元/ m2=租金X戶型面積X12/（回報(bào)率和公攤戶型面積沒有影響，回報(bào)率專業(yè)資料整理WOR格式均價(jià)x戶型面積，即年回報(bào)率=租金x 12/ 均價(jià)）15年以后業(yè)主可視酒店經(jīng)營狀況重新簽訂租約協(xié)議。和我們沒關(guān)系。保證15年收入，夠了。35元/川的情況下，即年7%，也即我們需要負(fù)擔(dān)25元/川，即年回報(bào)率（二）公司收益分析目前假使酒店最后給業(yè)主的租金15年之內(nèi)拉通在均回報(bào)率 6.5%左右。而我公司承諾的給業(yè)主的回報(bào)率這0.5%的租金。同樣，如果酒店最后愿意承擔(dān)的租金在在4.6%，我公司就需

5、要負(fù)擔(dān) 2.4%的租金，這就意味著，我們的銷售成本將分別增加0.5%和2.4%，下面對著兩種情況分別測算：前15年內(nèi)我公司需要承擔(dān)的租金額：總銷售金額 79545440 x 0.5%=397727元（酒店接受35元/川的情況，我們僅需要付出40萬的成本）79545440 x 2.4%=1909091元（酒店接受25元/川的情況，我們則需要付出190萬的成本）同樣，以上測算基于我們給客戶承諾15年內(nèi)7%的回報(bào)率的情況，如果承諾8%，計(jì)算方式一樣，只需要用我們承諾的回報(bào)率減去酒店接受的回報(bào)率，乘以總銷售 金額即可。以上測算存在這種情況，如果我們承諾業(yè)主6%的年回報(bào)率，而酒店又愿意承擔(dān)35元/川的租

6、金，那我們相當(dāng)于可賺取0.5% 的租金。因我公司不打算自行經(jīng)營酒店，所以此處對酒店的收益經(jīng)營情況不做分析。特別說明：購房時(shí)送的 VIP現(xiàn)金消費(fèi)卡，應(yīng)設(shè)定年消費(fèi)總額，限制每年使用240萬，需要消費(fèi)2400000空置*138兀/間/天=17391間次。而酒店正常的率為30%，即每年空置365 x 30% x 240=26280間次。所以送卡消費(fèi)不會給酒店增加額外的經(jīng)營費(fèi)用（僅增加水電費(fèi)）。即便這樣，全年還有將近10000的空房。在此計(jì)算過程中完全可以忽略不計(jì)。因?yàn)榭蛻舻目ㄊ呛笃谠诰频晗M(fèi)，所以招商時(shí)我們應(yīng)當(dāng)和酒店商家談清這點(diǎn)，告知其不必?fù)?dān)心。此限額專業(yè)資料整理WOR格式VIP最高可設(shè)置至300萬。

7、按照我們暫定返業(yè)主的金額，1年內(nèi)可供40名業(yè)主全額消費(fèi)完卡的金額。此舉對于我公司沒有任何成本增加和負(fù)擔(dān)。（三）客戶投資收益分析暫按單套總價(jià) 21.6 萬計(jì)算1、一次性付款：優(yōu)惠2%，總價(jià)為30萬前15年租金收益：30 X 7% X 15=31.5萬元。將近14年收回成本下面粗略估算到未來 20年的收益： 16 20年預(yù)計(jì)租金收益： 30 X 13% X 5=19.5 萬元。（15年后租金在3060 元/ 月，68 元/ m2）20年后房屋市值：50 萬。20 年總收益：50+31.5+19.5=101萬元。繼續(xù)測算20-50年的收益（這段時(shí)間距現(xiàn)在較長，測算價(jià)值不是很高）21 40年預(yù)計(jì)租金收

8、益： 30 X 18% X 20=108萬元。40年后房屋市值：70 萬。40 年總收益：70 + 108 + 31.5+19.5=229 萬元。41 50年預(yù)計(jì)租金收益：30 X 30% X 10=90 萬元。50年后房屋市值：90萬。50 年總收益：90 + 90 +108+31.5+19.5=339萬元。即一次投資 30萬，總收益達(dá)到 339萬，總收益率達(dá)到1130%2、按揭付款：無優(yōu)惠，首付暫按50%計(jì)算。即首付10.6萬元，暫按貸款10.6 萬貸20年計(jì)算。貸款10.6萬，按現(xiàn)行商貸利率計(jì)算，貸20年，月供約為：805.620年總共需要支出 193344元。實(shí)際購房總價(jià)為：19334

9、4+106000=299344元前15年租金收益：21.2 X 7% X 15=22.26 萬元。即使按初始回報(bào)率 5% （租金26.8 元/ m）計(jì)算的話，租金收入每月900元，保證月供綽綽有余。專業(yè)資料整理WOR格式另外，按揭用戶我們再單獨(dú)分析一下，按照現(xiàn)在20年商貸的76的利率系數(shù)，50%的首付，業(yè)主每個(gè)月的月供為：均價(jià)X面積X76/20000 ,業(yè)主每個(gè)月的租金收益是：租金X面積。兩者比較我們得出如果租金 > 均價(jià)X 76/20000 ，則業(yè)主的每月租金收益就可以保證月供。在假定均價(jià) 6500元/川的情況下，租金每個(gè)月大于24.7 ，就可以保證按揭用戶的月供，和戶型面積無關(guān)。其余

10、收益情況與一次性付款基本相同，只是因?yàn)闋可娴街Ц躲y行利息的 原因，總實(shí)際成本和回本時(shí)間略有區(qū)別。之前情況下，按揭用戶在無優(yōu)惠情況下約18年收回成本。以上測算均按照15年拉通回報(bào)率7%計(jì)算。一次性付款購房贈送6萬消費(fèi)卡，相當(dāng)于首付 15.2萬元，正式營業(yè)時(shí)返還 1年分紅 21.2 X 5%=10600 元，最后實(shí)付 152000-10600=141400 元。由此分析，如果是按揭購房，等于白送房還得錢，一次性付款購房實(shí)際付款 在14萬多元，這樣的銷售模式還是非常具有吸引力的?？偨Y(jié)：返租過程中公司成本如下公式：公司成本=銷售總面積X( X-Y )X 12其中X=業(yè)主拿到手的租金，丫=酒店接受的租金。而當(dāng) XvY時(shí)，公司成本將為負(fù)數(shù)。成本與均價(jià)無關(guān)，在銷售總面積確定的情況下，成本僅與兩租金之間的差距有關(guān)。業(yè)主年回報(bào)率=租金X 12/ 均價(jià)。領(lǐng)導(dǎo)可根據(jù)公式在保證一定回報(bào)率，以及酒店愿意接受的最大租金數(shù)額