物業(yè)前期介入管理內(nèi)容

1、三知了文檔,點(diǎn)擊可編輯物業(yè)前期介入治理內(nèi)容物業(yè)前期介入的治理內(nèi)容一物業(yè)前期介入,是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入,為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)化、施工缺陷的防范及運(yùn)行本錢的限制,提供建設(shè)性的意見.有物業(yè)前期介入的樓盤,總是最容易贏得購房者的信任.而待建成交付之后,購房者對物業(yè)前期介入的成果滿意嗎？這里發(fā)表一組購房者的意見,也許對物業(yè)公司、對開展商都會(huì)有所啟迪.細(xì)節(jié)更表達(dá)品質(zhì)物業(yè)前期介入的最大好處,是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求由發(fā)參與意見,從而可把一般樓盤開發(fā)中容易生現(xiàn)的缺憾降到最低.如今能應(yīng)聘前期介入的物業(yè)公司,都是些品牌企業(yè),經(jīng)驗(yàn)豐富,也擁有很多的榮譽(yù).由他們?yōu)闃I(yè)主們把關(guān),使我們買房更加放

2、心.然而交房入住后,我們?nèi)詴?huì)發(fā)現(xiàn)一些遺憾.在住宅開發(fā)日益講究環(huán)境、房型、配套、效勞均好性？的今天,這些遺憾的細(xì)節(jié),正好成為衡量樓盤品質(zhì)高低的座標(biāo).亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型,得房率很高,從電梯由來后,樓道、走廊的面積相當(dāng)緊湊.但就在這幾近局促的空間里,我們竟看不到一面完整的粉墻.由于兩邊的第1頁共5頁三知了文檔,點(diǎn)擊可編輯墻上,東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、等箱子.盡管這是由不同的單位來安裝,但將它們統(tǒng)一地安裝在一個(gè)適宜的位置,正是物業(yè)公司應(yīng)提醒開展商去協(xié)調(diào)的.污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口,由物業(yè)人員定時(shí)收集去除,這是很多小區(qū)的做法.但業(yè)主們很

3、少會(huì)湊準(zhǔn)了時(shí)間扔垃圾,垃圾袋也難免會(huì)破漏或散發(fā)難聞氣味,這就構(gòu)成了對公共走道的二次污染.于是物業(yè)公司要求我們在非規(guī)定時(shí)間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊.但業(yè)主們應(yīng)者寥寥：一來不方便,二來同樣構(gòu)成對花園的污染.這個(gè)在小區(qū)中普遍存在著的問題,物業(yè)公司在前期介入時(shí)怎么就忽略了呢？比方可建議開展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱,最好是在每棟樓前設(shè)計(jì)一個(gè)內(nèi)置？式的、與建筑渾然一體的垃圾箱,類似莫些別墅門前的那種.在有的高層住宅,每層設(shè)一個(gè)垃圾箱；如果不配置工作電梯,物業(yè)人員如何將垃圾運(yùn)往樓下？是從消防樓梯一層層地往下挪,還是與業(yè)主共乘客梯？垃圾筒臟了又如何清洗？這都是前期介入中的物業(yè)公司應(yīng)提醒開展商

4、解決的問題.防止違章從設(shè)計(jì)開始買樓時(shí),物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們：工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對不標(biāo)準(zhǔn)的操作網(wǎng)開一面；而物業(yè)公司絕不會(huì)通融,會(huì)要求施工單位嚴(yán)格根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙施工,由于日后由現(xiàn)的任何建筑質(zhì)第2頁共5頁三知了文檔,點(diǎn)擊可編輯量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司.這話很有說服力,我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯(cuò).今天是想結(jié)合裝修中的一些問題,對前期介入的物業(yè)公司提由更高的要求.代業(yè)主審視設(shè)計(jì)我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是明？的,所以就不再設(shè)排風(fēng)管.于是,家家戶戶安裝排風(fēng)扇或浴霸時(shí),都會(huì)在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個(gè)洞,以通排風(fēng)管.這時(shí),物業(yè)公司卻告知說：窗上面是梁,梁上開洞會(huì)破壞承重,是違章；接著又說,這是設(shè)計(jì)的問題,既然

5、洞已開了,就算了.但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛：每層樓在相同位置破梁開洞,這對整棟樓的平安會(huì)構(gòu)成什么影響？這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會(huì)發(fā)生的要求和困惑,物業(yè)公司應(yīng)該是熟悉和了解的,因此在前期介入階段,除了催促施工單位按圖施工,物業(yè)公司還應(yīng)敏銳地指由圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中就考慮不周的地方,比方排風(fēng)問題、承重問題、抽油煙機(jī)串味兒問題；當(dāng)工作陽臺(tái)的功用越來越為人認(rèn)同,那么陽臺(tái)上是否有適宜的熱水器位置？是否有洗衣機(jī)排水地漏和拖把池落水？治一治“空調(diào)病空調(diào)一裝,新樓變舊.在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸由陽臺(tái)外等問題得到限制后,空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號(hào)殺手o原因主要有兩點(diǎn):1、空調(diào)孔的位置不適宜,業(yè)主為了把室內(nèi)機(jī)安

6、裝妥當(dāng),只第3頁共5頁三知了文檔,點(diǎn)擊可編輯能重新打洞,原來的空調(diào)孔就成為外墻上的疤痕.2、連接外機(jī)的空調(diào)管從墻上歪歪斜斜桂下來,大煞風(fēng)景.這是個(gè)遲早會(huì)解決的問題,只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤能領(lǐng)先一步.其實(shí)這不是難題,只需為室內(nèi)布局確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)目照{(diào)孔位；將空調(diào)管藏入墻內(nèi),或?yàn)樗b上蓋管,就行了.省大錢別省小錢如今物業(yè)公司在競聘的時(shí)候,往往會(huì)壓低物業(yè)治理費(fèi)以“取悅開展商.其實(shí)這是種惡性的低層次競爭.在一些品質(zhì)較高的樓盤,購房者是樂意為高水準(zhǔn)的物業(yè)治理效勞,支付相當(dāng)?shù)摹⒑侠淼奈飿I(yè)治理費(fèi)的；相反,沒有一定水準(zhǔn)的收費(fèi),也難以保證有一定水準(zhǔn)的效勞.但另一些大筆的費(fèi)用,卻是物業(yè)公司可通過前期介入為

7、業(yè)主節(jié)省的：電梯維修費(fèi)一般0.55元/m2的設(shè)備運(yùn)行費(fèi),只包含了電梯日常運(yùn)行的開支,維修費(fèi)用那么另外據(jù)實(shí)結(jié)算.專業(yè)廠家對電梯的售后效勞有全包和清包之分,這需要開展商在購置電梯時(shí)作曲決定.全包的費(fèi)用較高,但日后的維修費(fèi)用全部由廠家承當(dāng)；清包的費(fèi)用較低,開展商往往會(huì)選擇這一種,但維修時(shí)一切費(fèi)用由客戶也即業(yè)主承當(dāng),往往更換一個(gè)小零件就得幾百元.所以,從維護(hù)業(yè)主的利益由發(fā),物業(yè)公司應(yīng)該盡量“豉動(dòng)開展商選擇“全包；由于這時(shí)第4頁共5頁三知了文檔,點(diǎn)擊可編輯的開展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進(jìn)銷售,所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的.會(huì)所運(yùn)行本錢會(huì)所產(chǎn)權(quán)一般歸開展商所有,具運(yùn)營費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)治理費(fèi).很顯然,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會(huì)所,除非收費(fèi)昂貴,否那么是不可能不虧的.所以在前期介入階段,物業(yè)公司必須為保證日后會(huì)所的良性運(yùn)行提由可行方案,否那么虧本經(jīng)營,將使會(huì)所功能下降,甚至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌.可能的話,物業(yè)公司應(yīng)要求開展商將會(huì)所設(shè)在小區(qū)的邊緣,在保證業(yè)主正