會展中心物業(yè)管理方案

1、會展中心物業(yè)管理方案管理目的1保持和提高物業(yè)的完好程度。通過對會展中心整體物業(yè)的管理與養(yǎng)護和對全 體工作人員的管理與服務，以防止使用不當，損壞物業(yè)。2. 為會展中心全體人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，提供安全、文明、優(yōu)美、舒適 的工作環(huán)境。3. 通過對會展中心實施社會化、專業(yè)化、一體化的管理，不斷提高服務質量，維護開發(fā)區(qū)進出口公司權益，使物業(yè)保值增值。4. 通過良好的物業(yè)管理和服務，幫助會展中心樹立良好的社會形象。委托管理原則 根據(jù)國家及省市有關的物業(yè)管理法規(guī)、政策及物業(yè)管理委托合同，本著“精干 高效、優(yōu)質服務”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒 適的居住和工作環(huán)境”的質量方針，實行

2、“管、養(yǎng)、修、服務”為一體的綜合 管理。委托管理方式1. 相成物業(yè)在管理合同期內(nèi)對會展中心負責制定年度管理目標。在經(jīng)濟上實 行獨立核算自負盈虧，盡快實現(xiàn)會展中心辦公優(yōu)化與美化，實現(xiàn)社會效 益、經(jīng)濟效益、與環(huán)境效益的同步發(fā)展。2. 委托管理有效年限：5年（暫定）委托管理內(nèi)容1. 會展中心房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設備機房等）的維修、養(yǎng)護與管理。2. 會展中心房屋建筑本體共用設施設備（上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。3. 會展中心規(guī)劃紅線

3、內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護與管理。4. 會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護與管理。5. 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生（各辦公室內(nèi)衛(wèi)生自行打掃），垃圾的收集清運。6. 交通、車輛行駛和停泊管理。7. 配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視保安工作。8. 物業(yè)及物業(yè)檔案、資料?？傮w目標與分項目標總體目標在管理合同期內(nèi)把會展中心管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的高檔辦公寫字樓。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項管理考核標準，在會展 中心達到硬件指標后，承諾：會展中心所有建筑物及配套設施完善、 全部正式竣 工

4、驗收交付使用后嚴格按照 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準 對會展中心的房 屋設備、市政公用設施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修 繕和管理；兩年內(nèi)達到湖南省或國家級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標準，并獲得有效證書。分項指標1. 房屋及公共配套設施完好率98%以上，其中發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達到100%2. 無重大火災、刑事和交通事故；3. 辦公樓內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級達標率 100%4. 辦公樓本體零修、急修及時率：99%以上；5. 違章發(fā)生率1%以下，處理率：100%6. 管理人員專業(yè)培訓合格率：100%7. 會展中心全體人員對中心的物業(yè)管理滿意率 95%以上，投訴處理率1

5、00%實現(xiàn)目標的保證措施一、管理體制和人員配備1.管理架構我公司擬設會展中心物業(yè)管理處作為公司的外派機構，全面負責會展中心 的日常管理運作，統(tǒng)管整個會展中心內(nèi)外事務。公司與管理處每年簽訂管理目 標經(jīng)濟指標責任合同，管理處按綜合一體化管理，設房管部、機電維修隊、護 衛(wèi)隊、清潔綠化隊。管理處設監(jiān)控中心，實行 24小時值班。2. 人員配備按公司IS09002質量標準和會展中心綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度 和深度，科學、合理設置機構人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾和公司制定 的管理目標，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬 設各類人員 24人。主任1人副主任1人房管部管理員2人

6、資料、倉管1人機電維修6人護衛(wèi)隊9人清潔綠化4人3.骨干人員的素質要求分類崗位職責現(xiàn)具備條件（擬招條件）備注管理處主任全面負責會展中心物業(yè)管理工作本科文化，機電專業(yè)，具 4年以上大 型高層物業(yè)管理經(jīng)驗，協(xié)調管理能 力強，精通ISO9002質量體系。管理處正副主 任由公司內(nèi)部 委派。協(xié)助主任管理機電，維修，消防，車輛管理,治安，房管，綠化，清副主任潔，社區(qū)文化七大服務項目。本科文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉七大服務項目操作流程及檢驗標準，實踐經(jīng)驗豐富，熟悉IS09002物業(yè)管理質量體系資料員負責管理公司發(fā)放的質 量管理體系文件和大樓 技術檔案資料，業(yè)主檔 案資料，分類整理各類 工作記錄表格，

7、兼電腦 員。檔案專業(yè)，大專學歷，擅長質術資料的分類,整理，管理。負責房管工作手冊規(guī)疋大專學歷，土建或民建主管房管的工作內(nèi)容，協(xié)助主任專業(yè)，具有3年以上基員、會做好管理、監(jiān)督、協(xié)層物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合計、出調、服務各項工作。管理，協(xié)調能力和質術納、社區(qū)專業(yè)能力均較強。文化、機房電工程技管管理員術員、保部安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調配。庫管理經(jīng)驗。倉管員專職負責倉庫管理工I正派、廉潔、具多年倉 作，負責物品分類，擬 定物品采購計劃。調度員負責報警，監(jiān)控中心的 值班和處理各類信息， 讓調控中心起到管理“樞紐”作用。初級以上技術職稱，工科電子專業(yè)，懂IS09002 運作。車輛管理員負責小區(qū)車輛、

8、車場管理工作。熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用。4.管理處職責清護潔衛(wèi)綠隊化正副隊隊長全面負責會展中心的治 負責會展中心清潔、綠 安和車輛管理工作。 化維護、整治工作。高中文化，退轉業(yè)軍 技工黨園藝專業(yè)素質事 多年綠化養(yǎng)護和管理隊 作經(jīng)經(jīng)驗。普通操作層員工、 部分保 安、車隊管、技機 電 部水電、 電子、 空調、 土建、電梯負責會展中心供配電， 電子監(jiān)控，公用天線， 電梯，消防等設備的正 常運行和養(yǎng)護。助理工程師以上職稱， 熟悉高層樓宇的各種配 電、消防、電子、電梯 等的管理運作。工、清潔、綠化 人員通過 招聘，經(jīng) 考核、崗 前培訓、 在崗培訓、合格 者予以錄 用。1) 負責對會展中心實施綜合一體化管

9、理，在物業(yè)管理業(yè)務方面接受公司物業(yè)部的指導與監(jiān)督。2) 貫徹執(zhí)行公司制定的IS09002物業(yè)管理質量體系標準，按標準要求 實施管理。3) 完成與公司簽定的年度管理目標和經(jīng)濟指標。4) 合理調配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。5) 定期對房屋公共配套設施進行維修養(yǎng)護。6) 負責擬訂會展中心月工作計劃。7) 負責周檢工作，并作好記錄，接受XX高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司和本公司物業(yè)部的監(jiān)督指導。8) 負責會展中心的安全、防火工作。9) 協(xié)調與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關部門的關系，有效開展 工作。二、竣工驗收與移交接管由XX實業(yè)發(fā)展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交，提前介入物業(yè)的前期各項

10、準備與籌建工作。維護甲方利益，以物業(yè)管理角度出發(fā)，從會展中 心的驗收交接至順利進駐，我方將全程提供專業(yè)的技術服務。三、會展中心的日常管理運作原則：全面推行XX公司通過國際質量認證機構認證的IS09002質量管理體系。會展中心內(nèi)日常機電運行、房管事務、治安、車輛、清潔、綠化，設施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司IS09002規(guī)范運作范疇，嚴格執(zhí)行機電設備管理工作手冊、保安工作手冊、車輛管理工作手冊、大廈清潔工作手冊、 綠化工作手冊，注意每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。四、對會展中心擬采取的主要管理措施1. 系統(tǒng)培訓。為確保會展中心管理早日走上正軌，實現(xiàn)我們對會展中心管理目標的承諾，公司

11、將嚴格按照IS09002質量體系文件的培訓規(guī)定，科學 系統(tǒng)的對會展中心管理處所有管理人員進行全面培訓，確保管理人員 100%持證上崗，全員年培訓率達 100%，合格率 100%。1) 培訓師資。由相成物業(yè)公司策劃部負責組織辦公室、物業(yè)管理部分批 集中培訓。授課教師由公司內(nèi)部具有相當資格和具有豐富經(jīng)驗的技術 人員、管理人員擔任，根據(jù)實際工作需要，另聘請專業(yè)人士授課。2) 培訓經(jīng)費。第一年按人均 300元/ 年標準從管理服務費中支出；正常年 份按5%的標準從管理服務費中支出。3) 培訓規(guī)定。培訓統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤，考勤記錄列入年終考核 內(nèi)容，占綜合考評成績的 20%。4) 培訓獎懲。筆試、實

12、操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗員工 未經(jīng)培訓或培訓成績不合格的，不予錄用；筆試和實操考試中成績不 合格者給予一次補考機會，再不通過則給予解聘；參加外送培訓成績 不合格者，將由本人自費再次培訓，原培訓所占的工作日作為曠工處 理。5) 培訓計劃。崗前培訓計劃和常規(guī)培訓計劃。2. 從接管開始在會展中心內(nèi)全面推行IS09002質量體系實施管理，在半年內(nèi)建立運行體系并達到認證的條件。3. 安全防范。采取人防、技防和宣傳相結合，以確保隨時處于安全狀態(tài)。1) 加強制度落實A、 根據(jù)會展中心所處地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，責任承包。B要求護衛(wèi)員嚴格按照公司IS09002物業(yè)管理體系文件保安工作手冊規(guī)

13、范運作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護衛(wèi)員日常行為，嚴格執(zhí)行。由 護衛(wèi)隊長負責護衛(wèi)員的日檢，確保護衛(wèi)員隊伍的素質和服務水準。C、專業(yè)負責調控中心，確保 24小時全方位監(jiān)控。D、加強崗位管理。保安擬定設固定崗、流動哨和巡邏隊，整個大樓區(qū) 域24小時全方位檢查，明確責任區(qū)，劃分責任人。E、堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、房管員、管理處主任、公司物業(yè)管理部 按公司ISO9002程序文件規(guī)定和頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況 給予通報，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。F、加強大樓內(nèi)流動人員及外來人員的管理和防范，建立流動人員檔 案，并定期核查。G、落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護護衛(wèi)隊 長簽訂治

14、安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、 考評。同時，各級領導又是防火責任人，全體護衛(wèi)隊員、車輛管理員都 是義務消防員和治安應急分隊隊員。H加強車輛管理。車輛管理是物業(yè)管理中治管理和重要組成部分，內(nèi)部 車輛管理要一車一號，固定車號。外來車輛須遵守保安人員指揮，按序 停放，并發(fā)放臨時出入卡。4. 清潔衛(wèi)生。為維護會展中心物業(yè)良好的硬件設施，尤其是搞好大樓內(nèi)部 設施的保養(yǎng)，擬購置進口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺，從先進 的設備著手，并外送培訓操作人員，從而達到最佳的維護、保養(yǎng)。5. 溝通與會展中心工作人員之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。編制會展中心用戶手冊，詳細介紹長沙相成物業(yè)管

15、理有限公司的服 務宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務項目，物業(yè)管理各 項法規(guī)、中心工作人員須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：相成物業(yè)介 紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規(guī)定及 措施、保安措施；水、電的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電 視接收管理規(guī)定、公共設施設備管理規(guī)定、娛樂場所管理規(guī)定上、防火 須知、噪音限制、泊車服務、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。手冊 一人一冊并簽字領取。6. 開展豐富多彩的公益和活動。在物業(yè)管理過程中，通過開展藍球賽，乒球等各類體育比賽，加強物業(yè) 公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關系，樹立“物業(yè)公 司是業(yè)主的朋友”的工作氛

16、圍。7. 從管理會展中心前期開始即導入 VI企業(yè)形象識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的 VI標 識、標牌系列，包括：會展中心的平面圖、公共設施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造會展中心高尚、文明的文化氛圍。 IS09002勺規(guī)范運作和VI的有效結合所產(chǎn)生的良好物業(yè)管理效應必將提高 會展中心的知名度和美譽度。管理用房和管理經(jīng)費來源1. 管理用房及管理處商業(yè)用房根據(jù)國家及省市物業(yè)管理有關政策、法規(guī)，會展中心需提供管理用房 平方米、員工宿舍 平方米、商用房平方米，并 應具備基本辦公及居住條件2. 管理經(jīng)費來源會展中心管理收費遵循二個原則：A、按照國家及湖南物業(yè)管理行業(yè)收費指導標準收??；B、按照管理費“

17、收支平衡、略有節(jié)余”原則收取；1) 管理服務費經(jīng)雙方友好協(xié)商，會展中心每年向長沙相成物業(yè)管理有限公司一次性支付物業(yè)管理服務費40萬元。2) 按照湖南省住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理辦法 規(guī)定，在會展 中心大樓交付使用的同時，按照相應的比例及法規(guī)政策的規(guī)定設 立維修基金，以保障會展中心物業(yè)的配套設施的更新及重大維護 費用。3) 按照有關規(guī)定，建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金 的收取執(zhí)行省級物業(yè)管+-理主管部門指導標準。4) 外來車輛保管費，車輛場地使用費。5) 其它政策規(guī)定應收取的費用。增收節(jié)支措施1增設一些工作人員歡迎的便民有償服務項目，以彌補管理經(jīng)費的不足。2. 有效經(jīng)營管理處商業(yè)用房，經(jīng)營所得用于補充管理費。3. 根據(jù)”精干、高效“原則，推