房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算

1、1/ 5v + v +vV =八= 850865元/平方米32.某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，還原利率為8%,則該寫字樓目前的收益價(jià)格為多少？ 解：V =f1 + 8% (1 +8%)二(1 + 8%)-3某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)第一年的有效毛收入為2()萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為12萬(wàn)元；此后每年的有效毛 收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)3%,收益年限為50年.該類房地產(chǎn)的還 原利率8%,則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為多少？解：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格RMB8000元/m2USDIOOO/m2RMB8800元/m2成交日期2004年1月31

2、日2004年4月30日2004年7月31日交易情況-1%0%+3%區(qū)域因素+2%+1%+3%個(gè)別因素-3%+2%+1%1.假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2004年4月30日為8.27, 2004年10月31日為1：&3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不變,2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上漲0.5%, 2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上漲1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓于2004年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格。解：1+訂C1-l + gc：n1 + r )gc1+廣208%-5%1 + 5%1 + 8%

3、8%-3%12(1 + 3%7+8%；=2861萬(wàn)元匕=8000 x(1 + 0.5%)(1 + 1%)型丄冬竺=862713元 / 平方米9910297Vn = 1000 x8.27x(1 + O.5%)2(1 +1 %)4x x x = 843726%/平方米7100 101 102Vc=88OOx(l + l%)3X X X= 8461057元/平方米(103 103 1012162165616亍-2/ 54.有一房地產(chǎn)，土地總面積1000ni2,為10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬(wàn) 元 現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需要600元；地上建筑物總建筑面積2000m2,于8年 前建成

4、交付使用，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米50)元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米需10()0元, 估計(jì)該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%。試選用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和 單價(jià)。解：上地重新取得成本=600X 1000 =60 萬(wàn)元建筑物重新建造成本=1000X2000=200萬(wàn)元重新購(gòu)建成本=60+200=260萬(wàn)元建筑物折舊采用直線折舊法進(jìn)行折舊1一co/建筑物折舊累計(jì)額=200 x / X 8=49.4萬(wàn)元8+32:該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)=重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物折I日總額= 260-49.4=210.6萬(wàn)元單價(jià)=210.6/2000=1053元/m25某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積

5、50000平方米?，F(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià) 格為3000 7U/m建筑物建造的建安成本為1800 7U/m管理費(fèi)用為建安成本的3%。該房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建 安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%,第二年均勻投入60%,年利率為6%。 銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的7%,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為房地產(chǎn)價(jià)值的20%.試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與 單價(jià)。解：房地價(jià)格v總二土地成本A+建安成本B+管理費(fèi)用C+利息D+銷售稅費(fèi)E+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)FA + B + C+D = 3 OOOx 2000(k (1+6%卑1800k 5000Q l + 3%)x |40%(l +

6、 6%)15+ 60%(l + 6%)05 = 1661363萬(wàn)元E + F = V(7% + 20%) = 0.27V,.6 某建筑物，總建筑面積為200平方米，于5年前建成，重置價(jià)格為1000 7U/m耐用年 限40年，殘值率為2%,試用余額遞減法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。解：已知：C=l()00 X 200=20000()元，R=2%, N=40, t=5 -探=1-$/2% =0.093Dj =(7(1-廣“ =200000(1-0.093尸x0.093=1860OtD5=200000(1-0.093)5_，x0.093= 125876元X, = cl-(l-6/y =

7、20000(rl-(l- 0.093)5= 772373匕=c(l一町=2000001-O.O93)5=1227627元 / 平方米匕=1661 363+0.27V.% =2275840萬(wàn)元建筑面積227584050000= 455276/平方米3/ 57.已知某宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)價(jià)格為3000元/平方米，對(duì)應(yīng)的還原利率為10%,則其土地使用權(quán)為50年、還原利率為12%的價(jià)格為多少?& 某套房屋合同總價(jià)為80萬(wàn)元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式分期付款，如在 成交日期首付20萬(wàn)元，半年后支付30萬(wàn)元，一年后再付30萬(wàn)元若月利率為0.5%,試 求其名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。解：名義價(jià)格=8(

8、)萬(wàn)元3030實(shí)際價(jià)格=20 +而阿+(1 + 0.005盧=77耳萬(wàn)兀實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格9.某項(xiàng)目土地面積10000m2,原規(guī)劃建造住宅,建筑容積率為3.0,對(duì)應(yīng)的樓面地價(jià)為150()元/m2；現(xiàn)經(jīng)有關(guān)部門同意建造大型超市，建筑容積率增加到4.0,樓面地價(jià)增加到2000 7G/m2 ,則應(yīng)補(bǔ)多少地價(jià)？解：這是既改變用途又增加容積率的問(wèn)題。補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=改變用途增加建筑面積后的地價(jià)一改變用途增加建筑面積前的地價(jià)= 10000X2000X4-10000X1500X3=3500萬(wàn)元10.有一房地產(chǎn)需要估價(jià)， 其現(xiàn)狀使用下價(jià)值為3000元/D?； 如對(duì)其裝修改造， 需要費(fèi)用 為15007G/IH1:

9、根據(jù)市場(chǎng)分析， 其裝修改造后的房地產(chǎn)價(jià)值為4000 TU/m1。 試判斷該房地 產(chǎn)的估價(jià)前提。解：分析可知此題為最高最佳使用原則估價(jià)前提的判斷。40003000=1000 TU/m1 1500 %/m1所以該房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以利用現(xiàn)狀為前提11.為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格，搜集了眾多交易案例，其中選取了A. B兩個(gè)可比實(shí) 例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：A實(shí)例建筑面積200平方米，成交總價(jià)140萬(wàn)元人民幣，分三期付款, 首付24萬(wàn)元，第二期于半年后付48萬(wàn)元，余款68萬(wàn)元于一年后付清。B實(shí)例的建筑面積2500平方英尺，成交總價(jià)21萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。若年利率為4%, B實(shí)例成交日 的美元與人民幣市場(chǎng)匯價(jià)為

10、1美元=8.27元人民幣，試將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一為以人民幣表示 的每平方米建筑面積單價(jià)。解:10%1-!(1 + 12%)5012%1-1-(1 + 10%)：=264阮/解:240000 +480000(1 + 4%) %6800001+4%-200 = 6823元/平方米210000 x8.272500 x 10.764 = 7478元 / 平方米4/ 512.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉 及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格 的7%,應(yīng)由買方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試求正常成交價(jià)格。解：正常

11、價(jià)格=賣方凈得X I= 2325x L_ = 250阮/平方米1-賣方稅費(fèi)率1-7%13.某個(gè)可比實(shí)例于2004年2月1日的價(jià)格為1000美元/平方米；該類房地產(chǎn)以人民幣為 基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2004年2月1日為1美元=8.26元人民幣；2004年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行 交易日期修正，將其修正到2004年10月1日的人民幣價(jià)格。解：1000 x8.26x(l + 0.2%)s=8393元 / 平方米14.某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益均為1()()萬(wàn)元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上 漲12%,屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為

12、售價(jià)的6%6%9 9還原利率為9%。該房地產(chǎn)目前價(jià)值多少？V = 1353317U/m215 總投資為400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%,第二年均勻投入35%,同期銀行貸款年利率8%,求利息。解解:I=400X65%X(l+8%)1.5-l+400X35%X(l+8%)0.5-l=37.31(萬(wàn)元)16 某舊廠房的建筑面積為500()平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商 場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/平方米(按建筑面積計(jì)), 同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即

13、可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；購(gòu)買該舊廠房買方需要交納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn) 法估算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)(折現(xiàn)率為12%)。解：舊廠房的購(gòu)買價(jià)格V=裝修改造后商場(chǎng)售價(jià)A補(bǔ)出讓金數(shù)額B一裝修改造費(fèi)C-銷售稅費(fèi)D-購(gòu)買稅費(fèi)EV=1785.71- 200 - 472.46-142.86-0.04VV=933.07(萬(wàn)元)V單=1866.13元/nf100t1 9%|_(1+ 9%)U(l + 12%)(l 6%)(1 + 9%).4000 x 5000匸一、A =-= 1785.71(萬(wàn)兀)1 + 12%C=- =47246(

14、萬(wàn)兀)8=400X5000=200(萬(wàn)元)0=1785.71X8% = 142.86(萬(wàn)元)E=VX4%=0.04X(萬(wàn)元)5/ 517 前后兩面臨街矩形地，標(biāo)準(zhǔn)深度20m,如下圖所示，求該宗地的單價(jià)。6/ 5路線價(jià)2000元血2宗地單價(jià)=3000 x120%+ 2000 x120%小小218某地區(qū)某類商品2000年至2008年的價(jià)格水平如下圖所示，試?yán)觅Y料預(yù)測(cè)2009年和2011年的該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平。2009年價(jià)格=5500 X 1.088=5980元/平方米2011年價(jià)格=5500 X 1.0883=7083元/平方米19.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為8萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ) 上增加1萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的 價(jià)格。解：V = - + A = 2L+_L = 212.35萬(wàn)元r r19% 9%220 有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，該可比實(shí)例的個(gè)別因素綜合起來(lái)劣于待 估對(duì)象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來(lái)需修正3%,求經(jīng)個(gè)別因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。解：5000 x = 5155元