旅游土地使用權(quán)年限

1、對于旅游業(yè)涉及的土地使用權(quán)年限的劃分還是比較詳細(xì)的，傳統(tǒng)的旅游星級賓館、酒店項(xiàng)目立項(xiàng)，土地使用權(quán)年限為40年；國家級或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的旅游商業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為40或50年；國家級或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于度假酒店、度假公寓等旅游房產(chǎn)建設(shè)，土地使用權(quán)年限為50年；商業(yè)用地性質(zhì)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，一般適合于建設(shè)旅游星級賓館、商務(wù)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假酒店等以酒店經(jīng)營為主要目的投資行為，土地使用權(quán)年限為40年；商業(yè)城市中的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于商務(wù)酒店、全套房酒店、旅游星級賓館、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等旅游房產(chǎn)建設(shè)，土地使用權(quán)年限為50年；服務(wù)式公寓、純住宅類酒店式公寓、

2、度假公寓、度假別墅等旅游房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，土地使用權(quán)年限為70年。實(shí)際操作中存在的矛盾與問題探討（一）指標(biāo)問題1 .有建設(shè)用地指標(biāo)，但是不滿足占補(bǔ)平衡這是很多一線城市面臨的問題，也是導(dǎo)致很多項(xiàng)目不能上馬的主因，用開發(fā)旅游業(yè)的優(yōu)勢去說服政府開發(fā)未利用地，將未利用地進(jìn)行土地開發(fā)整理，使得新增耕地滿足占補(bǔ)平衡要求。沒有未利用地可開發(fā)的，部分地區(qū)可購買其他地區(qū)耕地指標(biāo)進(jìn)行占補(bǔ)平衡。2 .規(guī)劃基期年建設(shè)用地指標(biāo)飽和，沒有建設(shè)用地指標(biāo)可用將現(xiàn)有建設(shè)用地集約，目前這種問題的解決辦法一般是走建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)。將分散的農(nóng)村居民點(diǎn)集中，新建中心村，將原有農(nóng)村建房進(jìn)行土地復(fù)墾，騰退居民點(diǎn)，

3、恢復(fù)耕地，既補(bǔ)充耕地又富余出建設(shè)用地指標(biāo)，可進(jìn)行建設(shè)。（二）有項(xiàng)目有建設(shè)用地這種情況是指項(xiàng)目所在地在土地利用總體規(guī)劃中規(guī)劃為建設(shè)用地或有條件建設(shè)區(qū)，已經(jīng)列入所在地土地利用總體規(guī)劃大綱，本身已經(jīng)滿足建設(shè)用地指標(biāo)要求，在政策上允許進(jìn)行建設(shè)的建設(shè)用地。地塊土地使用權(quán)屬問題可能遇到如下情況：1 .土地使用權(quán)國家所有這是最容易實(shí)施的一種情況，此時(shí)的土地可能是已經(jīng)經(jīng)過一級開發(fā)的“熟地”，也可能是未經(jīng)過開發(fā)的“生地”，“熟地”可通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式進(jìn)行土地使用權(quán)的獲得，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，“生地”可通過申請土地一級開發(fā)的方式進(jìn)行開發(fā)為熟地，再獲得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)。很多地區(qū)對一級開發(fā)商在獲得二級開發(fā)土地

4、使用權(quán)的政策上都有一定的扶持。2 .土地集體所有國家未列入招標(biāo)、拍賣、掛牌等出讓計(jì)劃，可申請政府進(jìn)行一級開發(fā)，收回國有土地使用權(quán)并出讓。土地收購儲備范圍如下：(1)新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地(2)已列入危舊房改造計(jì)劃的土地(3)依法收回的閑置土地(4)政府依法收購和整理的國有土地(5)因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，含原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造調(diào)整出的劃撥用地。(6)土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地(7)以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同，又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地(8)土地使用者要求政府收回的土地(9)市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地(10

5、)其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地如果開發(fā)項(xiàng)目涉及符合以上情況的土地，開發(fā)商是可以通過相應(yīng)的手續(xù)獲得土地使用權(quán)的，其實(shí)如果開發(fā)商對地塊的渴求度很高的話，一般是可以以合法的形式獲得的，比如給與一定的補(bǔ)償?shù)鹊取? .土地已經(jīng)出讓的建設(shè)用地這種情況可通過土地轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)的獲得，但必須按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地，否則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。需要修改土地出讓合同中土地用途的還需重新與國土部門簽署合同，這種方式比較適合在原合同范圍基礎(chǔ)上直接進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，如果原開發(fā)商不想將拿到的地進(jìn)行開發(fā)，或者經(jīng)濟(jì)

6、條件不允許無法實(shí)施開發(fā)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也不是惡意炒作地價(jià)，此時(shí)以轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地是比較經(jīng)濟(jì)的方式。（三）有項(xiàng)目沒建設(shè)用地這種情況一般發(fā)生在開發(fā)商突然有了靈感進(jìn)行開發(fā)旅游項(xiàng)目，而項(xiàng)目所在地在土地利用總體規(guī)劃中未列入建設(shè)用地或有條件建設(shè)區(qū)。應(yīng)對這種局面要視下面三種情況而論：1 .項(xiàng)目地占用基本農(nóng)田這種情況項(xiàng)目很難批復(fù)，一般需要國家文件，如果沒有國家批文，可上報(bào)當(dāng)?shù)貒敛块T，在下一輪土地利用總體規(guī)劃調(diào)規(guī)時(shí)將項(xiàng)目地的基本農(nóng)田屬性調(diào)成建設(shè)用地或者有條件建設(shè)區(qū)，面積不超過三十五公頃的可調(diào)成一般農(nóng)地，并錄入土地利用總體規(guī)劃新建或擴(kuò)建項(xiàng)目中。當(dāng)然基本農(nóng)田的調(diào)出的前提是需要將其他地方達(dá)到基本農(nóng)田要求的一般農(nóng)地

7、調(diào)入基本農(nóng)田，以達(dá)到基本農(nóng)田的平衡。這項(xiàng)工作主要有國土部門規(guī)劃科進(jìn)行協(xié)調(diào)，開發(fā)商能做的就是將開發(fā)意向提交到國土部門。2 .占用一般農(nóng)地這種情況要比占用基本農(nóng)田容易處理，項(xiàng)目在土地利用總體規(guī)劃中明確了項(xiàng)目名稱，錄入了規(guī)劃文本，規(guī)劃時(shí)未明確位置以及相應(yīng)位置地類，如今項(xiàng)目地需占用一般農(nóng)地，這種情況當(dāng)?shù)貒敛块T可在建設(shè)用地指標(biāo)允許下進(jìn)行批復(fù)，但是需做好耕地建設(shè)用地占補(bǔ)平衡，建設(shè)用地指標(biāo)不滿足的，可申請利用建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)。3 .占用未利用地這種情況有別于占用一般農(nóng)地的是不受耕地占補(bǔ)平衡限制，項(xiàng)目在土地利用總體規(guī)劃中明確了項(xiàng)目名稱，錄入了規(guī)劃文本，規(guī)劃時(shí)未明確位置以及相應(yīng)位置地類，如今項(xiàng)目地需占用未

8、利用地，如巖石裸地，灘涂等，這種情況當(dāng)?shù)貒敛块T可在建設(shè)用地指標(biāo)允許下進(jìn)行批復(fù)。這里補(bǔ)充一點(diǎn)，如果新增項(xiàng)目沒有在上一輪土地利用總體規(guī)劃中明確項(xiàng)目名稱，也就是說在土地利用總體規(guī)劃里根本沒有記錄，屬純新項(xiàng)目，然而該項(xiàng)目對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，從上級到基層領(lǐng)導(dǎo)都予以高度重視，視地區(qū)而定，也存在當(dāng)?shù)貒敛块T的允許下先行建設(shè)，但是在新一輪土地利用總體規(guī)劃調(diào)規(guī)中必須規(guī)劃為建設(shè)用地，并占用下一輪建設(shè)用地指標(biāo)。三、旅游項(xiàng)目用地指導(dǎo)性分析一一以農(nóng)業(yè)觀光旅游開發(fā)為例針對目前旅游項(xiàng)目開發(fā)的用地問題，明確的政策要求，緊跟政策導(dǎo)向進(jìn)行開發(fā)建設(shè)才能少走彎路，創(chuàng)造旅游開發(fā)的最大價(jià)值。以農(nóng)業(yè)觀光旅游開發(fā)為例，首先明

9、確用地概念，服務(wù)休閑型設(shè)施農(nóng)業(yè)指依托農(nóng)產(chǎn)品型設(shè)施農(nóng)業(yè)建立起來的，主要供外來游客進(jìn)行觀光、采摘、休閑度假等為主的示范農(nóng)業(yè)。此類項(xiàng)目開發(fā)用地涉及的設(shè)施農(nóng)業(yè)用地是指發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)使用的土地，根據(jù)用途分為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和附屬設(shè)施用地。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地指直接用于種植、養(yǎng)殖，提供初級農(nóng)副產(chǎn)品的土地。附屬設(shè)施用地是指為了保證設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)和健康發(fā)展，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地服務(wù)配備的一定比例的附屬設(shè)施配套用地，分為附屬設(shè)施農(nóng)用地和附屬設(shè)施建設(shè)用地。附屬設(shè)施農(nóng)用地指直接服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的田間道路、地面未固化的建筑（構(gòu)筑）物等附屬設(shè)施用地。附屬設(shè)施建設(shè)用地指用于農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、研發(fā)及餐飲、住宿、會議等配套設(shè)施用地。在以農(nóng)業(yè)

10、為依托的休閑觀光項(xiàng)目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設(shè)用地管理。確需建設(shè)的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，附屬設(shè)施建設(shè)用地禁止單獨(dú)出租、轉(zhuǎn)讓等，不能隨意改變用途，禁止進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。明確了項(xiàng)目開發(fā)占地的屬性后，就要針對以上屬性關(guān)注國土部門頒發(fā)的相應(yīng)法規(guī)，批文，隨時(shí)掌握國家在政策上的新導(dǎo)向，同時(shí)也要關(guān)注地方在開發(fā)用地上的新政策，在服從政策法規(guī)的同時(shí)抓住政策法規(guī)上的惠民政策，實(shí)現(xiàn)土地的合理利用。2009年國土資源部又出臺了國土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

11、的若干意見（國土資發(fā)200927號），對設(shè)施農(nóng)用地及其附屬用地的歸類、適用政策和審批進(jìn)行了進(jìn)一步的明確和簡化。按照該文件規(guī)定，除了設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，按照建設(shè)用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面、或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復(fù)墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)。（未再強(qiáng)調(diào)不得占用基本農(nóng)田），不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標(biāo)。國家的政策明確了，就要研究地方的政策，國土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)2010155號）上明確的指出“附屬設(shè)施用地規(guī)模應(yīng)嚴(yán)格控制，省級國土資源和農(nóng)業(yè)部門可結(jié)合本地實(shí)際情況，制定不高于通知規(guī)定限額的具體標(biāo)準(zhǔn)”。以天津農(nóng)業(yè)設(shè)施用地政策為例，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地占設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的比例原則上不低于85%,其中寬度小于2米的田間道路、溝渠、田坎等用地的比例原