房地產(chǎn)估價簡答題-妥妥噠~

1、1. 從理論角度試述為嘛房地產(chǎn)需要進行估價？隨著我國逐漸實行有償土地使用制度，房屋商品化推進了房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展， 市場規(guī)模日益擴大，同時也推進了房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展， 其服務(wù)領(lǐng)域越來越 廣泛，現(xiàn)實生活中的許多方面都需要應(yīng)用房地產(chǎn)估價。2. 在現(xiàn)實生活中，有哪些方面需要進行房地產(chǎn)估價 ？房地產(chǎn)管理工作；土地使用權(quán)出讓價格評估；房地產(chǎn)交易；房地產(chǎn)保險；房地產(chǎn) 課稅；征地和房屋征收拆遷補償；房地產(chǎn)分割；房地產(chǎn)糾紛；房地產(chǎn)拍賣底價； 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價需要；其他目的的房地產(chǎn)估價的需要。3. 從房地產(chǎn)用途的角度而言，房地產(chǎn)估價對象主要有哪些？居住房地產(chǎn)、非居住房地產(chǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)、旅館

2、房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地 產(chǎn)、辦公房房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)和綜合房 地產(chǎn)9類。4. 從房地產(chǎn)開發(fā)程度的角度而言，房地產(chǎn)估價對象主要有哪些？生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。5. 從房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的角度而言，房地產(chǎn)估價對象主要有哪些？收益性房地產(chǎn)：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、 加油站、標準倉房、倉庫、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)：高級私人府邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。6. 從房地產(chǎn)經(jīng)營方式的角度而言，房地產(chǎn)估價對象主要有哪些？銷售、出租、營業(yè)和自用等。7. 房地產(chǎn)估價原則有哪些？合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價

3、時點原則。8. 簡述房地產(chǎn)估價程序？受理估價申請和業(yè)務(wù)、制定估價作業(yè)計劃、收集與整理資料、現(xiàn)場勘查、綜合分析和估算、撰寫估價報告書及收取估價服務(wù)費。1. 房地產(chǎn)的概念？指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，包括物 質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體的權(quán)益2. 房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)？ 土地、建筑物、房地3. 房地產(chǎn)的實物、權(quán)益、區(qū)位的含義？ 實物是指房地產(chǎn)中看得見摸得著的部分， 具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及結(jié)合完成的功能三部分。權(quán)益是房地產(chǎn) 中無形的、不可觸摸的一部分，包括了權(quán)利、利益和收益。區(qū)位是指某事物占有的場所，但也含有位置、布局、分布、位置關(guān)系等方面的意義，分為位置

4、、交通、 環(huán)境和配套措施四方面4. 房地產(chǎn)的特性？不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限和滯后、價值量大、 流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制、保值增值5. 市場價值和非市場價值的含義以及非市場價值主要包括哪些？a稱為實際價格，指房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的價值。b.稱為市場價值以外的價值、其他 價值c.包括清算價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、投資價值等6. 市場價格和理論價格的含義？ 市價指某宗房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價 格。理價是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的經(jīng)紀人的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給 相等的條件下形成的價格。7. 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價的含義？ a.是指由

5、經(jīng)營者自主制定，通過 市場競爭形成的價格。B.指由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門按照定價權(quán)限和 范圍規(guī)定基準價及浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。C.指由政府價格主管部門 或者其他有關(guān)部門按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定的價格。8. 土地價格、建筑物價格、房地價格的含義及其相互之間的關(guān)系？土地價格簡稱地價，是指一塊無建筑物的空地的價格。 建筑物價格指建筑物部分的價格， 不 含建筑物所占用的土地的價格。房地價格稱房地混合價，是指建筑物連同其占用 的土地的價格。【房地價格=土地價格+建筑物價格】9. 租賃價格、買賣價格、抵押價格、課稅價格、典當價格、保險價格和征用價格的含義？ a.稱為租金，用于土地租賃稱為地

6、租，用于土地與建筑物租賃則稱為 房租，是指房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，承租人支付給出租人貨幣、商品或其他有價物。B.是房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價物。C是指假設(shè)債務(wù)履行期屆滿時債務(wù)人不履行債務(wù)，則通過拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可 能獲得的價款或者抵押房地產(chǎn)的價值扣除有限受償?shù)目铑~后的余額。D是為課稅的需要，由評估人員評估的作為計稅依據(jù)的價格。E是在設(shè)定典權(quán)時，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價物。在實際情況中，房地產(chǎn)的典當 價往往低于房地產(chǎn)的實際價直f是指將房地產(chǎn)投保時，為確定其保險金額提供參

7、 考依據(jù)而評估的價格g指政府強制取得房地產(chǎn)時應(yīng)給予的補償金額10. 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)益價格的含義？a指房屋所有權(quán)價格、土地所有權(quán)價格，或者房屋所有權(quán)價格與土地使用權(quán)價格，在通常情況下，土地的使用權(quán)價格要高于土地的使用權(quán)價格。B是指房屋所有權(quán)價格。從國家獲取土地 使用權(quán)的價格成為土地出讓金。C指除房地產(chǎn)所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的所 有房地產(chǎn)權(quán)利的價格11. 基準地價、標定低價、各類房屋重置價格的含義？a指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高年限土地使用權(quán)區(qū)域的平均價格b是政府根據(jù)管理需要評

8、估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格，是該類土地在該區(qū)域的標準指導(dǎo)價格。C指不用區(qū)域、不同用 途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級的房屋在某一基準日期開發(fā)建設(shè)所發(fā)生的必要支出 及應(yīng)當獲得的利潤12. 現(xiàn)貨價格、期貨價格的含義？ a指在交易達成后立刻活在短期內(nèi)進行商品分 割的價格b在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品分割的價格13. 總價格、單位價格、樓面價格的含義及其相互之間的關(guān)系？ a指某一宗或某 一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體的價格 b分為土地單價、建筑物單價、和房地單價 c 是一種特殊的土地單價，是指土地上建筑物面積均攤的土地價格【樓面地價=（土 地總價/總建筑面積）* 土地

9、總價/（ 土地總面積*容積率）=土地單價/容積率】14. 補地價的含義以及不同情況下的計算方法：指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。補地價=改變土地使用用途后的總地價-原用途的總地價15. 美國主要的估價協(xié)會和學(xué)會：不動產(chǎn)估價者協(xié)會和不動產(chǎn)估價者學(xué)會1. 影響房地產(chǎn)價格的因素分類？宏觀、區(qū)域、微觀因素2. 影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素？經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄消費及投資水平，財政與金融狀況，物價居民收入及就業(yè)水平，稅收狀況，技術(shù)革新，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，國際經(jīng)濟狀況。3. 影響房地產(chǎn)價格的社會因素？人口狀況，城市化進程，教育與福利狀況，心理因素，社會安定程度，房地產(chǎn)

10、投機，國內(nèi)國 際政治狀況。4. 影響房地產(chǎn)價格的行政因素？土地制度，住房制度，城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，建筑規(guī)范，水手，行政隸屬變更，房地產(chǎn)價格政策，其他因素。5. 影響住宅房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素？日照、適度、溫度、風(fēng)向等自然地理狀況； 上下水稻、煤氣供給、污水處理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施狀況； 區(qū)域周圍的治安環(huán)境等。6. 影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素？商業(yè)及業(yè)務(wù)種類、規(guī)模、商業(yè)聚集狀況；商業(yè)近鄰地域狀況，顧客群體數(shù)量及狀況，商業(yè)繁華程度及興衰動向、停車設(shè)施狀況、土地利用的管理制度等。7. 影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素？干線道路、鐵路、港灣、機場等對外交通設(shè)施的便利程度，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系，水質(zhì)污濁、大氣污染等

11、公害發(fā)生的可能性及危害程度、行政上的輔導(dǎo)與管理制度。8. 與土地有關(guān)的個別因素？位置，交通，周圍環(huán)境，土地面積，土地形狀，土壤，地基，土地開發(fā)程度，自然災(zāi)害發(fā)生 的頻率和嚴重程度。9. 與建筑物有關(guān)的個別因素？建筑規(guī)模，建筑物外觀，設(shè)施設(shè)備、材料和施工質(zhì)量，裝修，完損成都和維修養(yǎng)護情況，層 高和朝向。10. 影響房地產(chǎn)需求的非價格因素？消費者的收入水平、消費者的偏好、消費者對未來的預(yù)期、相關(guān)商品的價格。11. 影響房地產(chǎn)供給的非價格因素？房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期、生產(chǎn)成本。12. 試述彈性的概念以及及彈性的類型 ？概念 指函數(shù)的因變量變動幅度與自變量變動幅度之比；類型 富有彈性，缺乏彈

12、性，單一彈性，完全彈性，完全無彈性五類。13. 房地產(chǎn)需求彈性主要包括 ？價格彈性、收入彈性、人口彈性、交叉價格彈性、價格預(yù)期彈性。14. 房地產(chǎn)供給彈性主要包括 ？價格彈性和要素成本彈性。1、 從不同的角度分析房地產(chǎn)的估價對象有哪些？?以存在形態(tài)劃分：土地、建筑物、房地?從實物角度劃分：無建筑物的空地、有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地、建筑物，包括尚未建成的建筑物、土地與建成的建筑物的合成體、在建工程、未來狀況下的房地產(chǎn)、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀態(tài)下的房地產(chǎn)的差 異部分、房地產(chǎn)的局部、包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)價值為主的一個企業(yè)整體、11.作為企業(yè)整體中的一部

13、分的房地產(chǎn)。?從權(quán)益角度劃分：“干凈”的房屋所有權(quán)加上出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)、“干凈”的 房屋所有權(quán)加上劃拔土地使用權(quán)的房地產(chǎn)、“干凈”的房屋所有權(quán)加上集體土地使用權(quán)的房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓受限的房地產(chǎn)、共有的房地產(chǎn)、有租約限制的房地產(chǎn)、為抵押權(quán)或典權(quán)實現(xiàn)的房地產(chǎn)、臨時用地和臨時建筑的房地產(chǎn)、政府或司法機關(guān)指定的已依法公 告列入拆遷或征收，征用范圍的房地產(chǎn)2、簡述房地產(chǎn)的估價程序 ？估價申請和業(yè)務(wù)受理制定估價作業(yè)計劃收集與整理資料現(xiàn)場查勘綜合分析和估 算撰寫估價報告書交付估價報告書及收取估價服務(wù)費3、 試論述房地產(chǎn)估價人員所應(yīng)有的基本素質(zhì)？扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識豐富的實踐經(jīng)驗市場信息分析能力良好的職業(yè)

14、道德較強 的社交能力4、 簡述房地產(chǎn)估價目的的概念及其分類？目的：是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途分類：土地使用權(quán)出讓(招標，拍賣，掛牌，協(xié)議)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(買賣，交換，贈與，以房地產(chǎn)作價入股，以房地產(chǎn)抵債)、租賃、抵押、典當、征收征用補償、課稅、保險、損害 賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定、企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、 資產(chǎn)置換、買賣、托管經(jīng)營、清算、設(shè)立公司時以房地產(chǎn)作價出資、房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中 的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定5、簡述房地產(chǎn)的估價原則 ？獨立客觀和公正原則合法原則最高最佳使用原則時點原則替代原則謹慎原則收益與分配原則需求與供給原則貢獻原則競爭原則(11

15、)變動原則(12)預(yù)測原則1什么是成本估價法？成本估價法的理論依據(jù)和適用范圍是什么？成本估價法：根據(jù)估價對象在估價時點的重新構(gòu)建或重新購置價格，扣除掉折舊來計算估價對象價格的方法。依據(jù)：生產(chǎn)費用價值論和替代理論。適用范圍：新開發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房 地產(chǎn)，在建房產(chǎn)，計劃將要開發(fā)的房地產(chǎn)； 既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；單純建筑物；房地產(chǎn)保險及其他損害賠償中。2. 成本估價法的三個基本公式如何運用？3. 什么是建筑物的重新建造完全價值？有幾種含義？1、 何謂收益還原法？其理論依據(jù)和適用對象是什么？含義：時房地產(chǎn)估價業(yè)廣泛采用的三大基本方法之一，適用于收益性房地產(chǎn)項目，也稱為收益法或收益資本化法理論

16、依據(jù)：預(yù)期收益原理、資金的時間價值。因素：未來凈收益、獲得未來凈收益的風(fēng)險、受益年限對象：有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)2、 簡述收益還原法的操作步驟？收集有關(guān)收入和費用的資料估算潛在毛收入估算有效毛收入估算運營費用估算 凈收益選用適當?shù)膱蟪曷?、資本化率或收益乘數(shù)選用適宜的計算公式求出收益價格3、簡述不同類型房地產(chǎn)純收益的求取方式4、 區(qū)分實際收益和客觀收益，并簡述實際收益的選取方法？實際收益：在現(xiàn)狀下實際取得的收益客觀收益：是排除了特殊的、偶然的因素之后得到的一般正常收益選取方法：應(yīng)參照市場上類似房地產(chǎn)的一般收入和費用水平，對估價對象的實際收入和費用進行調(diào)整。5、還原利率的實質(zhì)是什么 ？

17、(1) 其值必須為正值，如果還原利率r<0,則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純 收益，那么收益還原法的應(yīng)用將喪失其基礎(chǔ)，計算毫無意義；(2) 其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項投資不合算，不如將資 金存入銀行或購買國債；(3) 在物價變動的情況下，其應(yīng)能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值；(4) 與投資風(fēng)險成正比，即投資風(fēng)險越大的項目，其值應(yīng)越大，反之則越小。6、列舉還原利率的求取方式 ？7、 簡述資本化率和報酬率的區(qū)別？報酬率用于報酬資本化法，他僅表示從收益到價值的比率；資本化率用于直接資本化法，是一步將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率報酬率明確地表示獲利

18、能力；資本化率不明確地表示獲利能力報酬率區(qū)分凈收益流模式；資本化率不區(qū)分凈收益流模式報酬率與凈收益本身的變化、收益期限的長短等無直接變化；資本化率與凈收益本身的變化、收益期限的長短等有直接關(guān)系8、 試列舉報酬資本化法和直接資本化法的優(yōu)點？報酬資本化法的優(yōu)點是：指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值， 邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)； 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是 明確的，直觀并容易理解；由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取報酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險的投資的收益率也可以求取報酬率。直接資本化法的優(yōu)點是：不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益；資本化率或