房地產(chǎn)與物業(yè)管理法律制

1、10.1房地產(chǎn)管理法概述房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)：固定于土地之上的具有獨(dú)立使用功能并有一定經(jīng)濟(jì)意義的房屋及其附屬建筑物和構(gòu)筑物。地產(chǎn)：作為土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)客體的，具有一定經(jīng)濟(jì)意義的土地及其附屬物。房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象：房地產(chǎn)民事關(guān)系、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。適用范圍：地域范圍：城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)事項(xiàng)范圍：取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)管理行為房地產(chǎn)開發(fā)：在土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為：包括新城開發(fā)和舊城拆遷改造。 房地產(chǎn)交易：包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)管理法的原則：國(guó)有土地有償、有期限使用原則依法納稅的原

2、則：契稅：由于土地使用權(quán)出讓、房屋買賣、等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的營(yíng)業(yè)稅：銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人營(yíng)業(yè)稅附加：就其實(shí)繳營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加土地增值稅（只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。） 土地使用稅房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體： 政府機(jī)構(gòu)是代表國(guó)家行使房地產(chǎn)管理職能的主體 開發(fā)商 建筑商 賣方（開發(fā)商、業(yè)主和投機(jī)商） 買方 輔助商（房地產(chǎn)中介服務(wù)主體，例如物業(yè)管理公司） 房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人（如房地產(chǎn)抵押權(quán)人、房地產(chǎn)承租人） 房地產(chǎn)的職權(quán)和職責(zé)是不可轉(zhuǎn)讓和放棄的 房地產(chǎn)職權(quán)：房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為履行義務(wù)，

3、在依法行使領(lǐng)導(dǎo)或監(jiān)督職能時(shí)所擁有的權(quán)力（審查批準(zhǔn)權(quán)） 房地產(chǎn)職責(zé)：房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在依法行使行政管理職權(quán)時(shí)，必須做出或不做出一定行為的制約 屬于集體所有的土地 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，宅基地房地產(chǎn)法律事實(shí) 房地產(chǎn)法律行為（與人的意志相關(guān)的活動(dòng)） 房地產(chǎn)法律事件（客觀現(xiàn)象） 如山洪暴發(fā)沖毀房屋、法律的頒布和廢止10.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地一、土地使用權(quán)出讓制度 土地使用權(quán)出讓是要式法律行為 土地使用權(quán)出讓年限屆滿后，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期 出讓的方式：（拍賣：價(jià)高者得、招標(biāo)：中標(biāo)者不一定是出價(jià)最高者、協(xié)議：土地所有者與受讓人兩個(gè)人，沒有第三人在場(chǎng)，它實(shí)行最低價(jià)制度，其程序?yàn)椋荷暾?qǐng)、協(xié)商、簽約、報(bào)批、

4、登記領(lǐng)?。┏鞘蟹课莶疬w法律制度 與集體土地征用中房屋拆遷的區(qū)別1.涉及土地的性質(zhì)2.依據(jù)3.對(duì)被拆遷房屋的補(bǔ)償4.房屋拆遷的主管機(jī)關(guān) 拆遷的種類：自拆和托拆；協(xié)議拆遷、裁決拆遷和強(qiáng)制拆遷著眼點(diǎn)是滿足權(quán)利人的迫切需要。例如，原告因高度危險(xiǎn)作業(yè)而遭受嚴(yán)重的身體傷害，急需住院治療，原告無力負(fù)擔(dān)醫(yī)療費(fèi)用，而與負(fù)有承擔(dān)醫(yī)療費(fèi)用義務(wù)的被告不能協(xié)商解決，原告訴至人民法院，請(qǐng)求法院判決。民事案件從起訴到作出生效判決，需要經(jīng)過較長(zhǎng)的時(shí)間，如不先予執(zhí)行，必然使原告的治療耽誤時(shí)間，或者造成嚴(yán)重后果。在這樣的案件中，人民法院依法裁定先予執(zhí)行，就可以解決這個(gè)問題。定義：是指人民法院在終局判決之前，為解決權(quán)利人生活或生產(chǎn)

5、經(jīng)營(yíng)的急需，依法裁定義務(wù)人預(yù)先履行一定數(shù)額的金錢或者財(cái)物等措施的制度。先予執(zhí)行拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不做產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷租賃房屋，若被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人對(duì)被拆人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。證據(jù)保全，是指法院在起訴前或在對(duì)證據(jù)進(jìn)行調(diào)查前，依據(jù)申請(qǐng)人、當(dāng)事人的請(qǐng)求，或依職權(quán)對(duì)可能滅失或今后難以取得的證據(jù)，予以調(diào)查收集和固定保存的行為。當(dāng)事人采用仲裁方式解決合同糾紛應(yīng)當(dāng)達(dá)成仲裁協(xié)議，沒有仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁的，仲裁機(jī)構(gòu)不予受理。當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議后向人民法院起訴的，法院不予受理。被拆遷人在提起民事訴

6、訟后，就不能再申請(qǐng)行政裁決同樣申請(qǐng)行政裁決后，就不能提起民事訴訟行政機(jī)關(guān)違法強(qiáng)制拆除房屋的，被拆遷人可以提起行政賠償訴訟拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議提起民事訴訟的，法院不予受理房地產(chǎn)開發(fā)：土地開發(fā)和房屋開發(fā)土地開發(fā)：把自然房屋變成可供建造房屋和各類設(shè)施的建筑用地預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱保留期：自工商行政管理機(jī)關(guān)作出準(zhǔn)予公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)決定，并出具企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書之日起算。在6個(gè)月的保留期內(nèi)未申請(qǐng)公司登記注冊(cè)，或者未獲得工商行政管理機(jī)關(guān)的準(zhǔn)予登記決定的，預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱即告失效，其他公司即可申請(qǐng)以此名稱作為自己公司的名稱。 預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱在保留期內(nèi)，不得用于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)交

7、易法律制度房地產(chǎn)交易的原則：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)同時(shí)交易原則出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)在交易中承接的原則以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。房地產(chǎn)交易應(yīng)依法辦理權(quán)屬登記的原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件轉(zhuǎn)讓未建成房屋實(shí)質(zhì)上是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件，繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)。轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，實(shí)質(zhì)上是商品房現(xiàn)售。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同申請(qǐng)審查受理核實(shí)申報(bào)價(jià)格（根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估）繳納稅費(fèi)辦理權(quán)屬登記商品房預(yù)售別稱：樓花買賣實(shí)質(zhì)：房屋

8、期貨買賣經(jīng)過登記的商品房預(yù)售合同具有對(duì)抗第三人的效力債權(quán)效力的相對(duì)性是由其內(nèi)容所決定的。債權(quán)以義務(wù)人的特定行為為其內(nèi)容，因而只能向特定人主張權(quán)利。 債權(quán)的相對(duì)性決定了它無排他性、無優(yōu)先性、無追擊性。在同一標(biāo)的物上，可以同時(shí)并存多個(gè)債權(quán)。當(dāng)標(biāo)的發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，債權(quán)于物權(quán)之后受償，而各債權(quán)之間相互平等，無優(yōu)先效力。債權(quán)更無追擊效力可言，一旦標(biāo)的物落于他人之手，債權(quán)人不得徑直主張權(quán)利，僅能要求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。在這些方面，債權(quán)與物權(quán)是迥然不同的。商品房預(yù)售的條件房地產(chǎn)抵押抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式：抵押人通過拍賣抵押物取得價(jià)款而受償兩種特殊方式：預(yù)售商品房的貸款抵押、在建工程抵押前者是購(gòu)房人在支付首期房?jī)r(jià)款后，

9、由銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為后者是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。地隨房走 房隨地走以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)一般不得抵押，在特殊情況下抵押的應(yīng)當(dāng)在依法拍賣后，從拍賣價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額后，抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。享受國(guó)家優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)的抵押限額，是指以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。要理解這一問題，

10、必須把握以下幾點(diǎn)：1、享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)，抵押人對(duì)它的產(chǎn)權(quán)是不完全的。享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)，主要是 購(gòu)買人購(gòu)買的公有住房與經(jīng)濟(jì)適用房，這類房地產(chǎn)出售后，所得款項(xiàng)并非全部歸抵押人個(gè)人所有。抵押人可以處分和收益的份額如下：（1）城鎮(zhèn)職工以成本價(jià)購(gòu)買、產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房，在出售后必須按規(guī)定繳納土地收益后剩余的才是屬于城鎮(zhèn)職工自己所有的；（2）以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售的，在交納有關(guān)的土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。2、抵押人對(duì)于其不能處分和收益的份額，并沒有處分權(quán)，也就不能為這部分利益設(shè)置抵押權(quán)，抵押權(quán)人也無權(quán)

11、就抵押人不能處分和收益的份額進(jìn)行清償。為了更好的保護(hù)抵押權(quán)人的利益，我國(guó)法律要求抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押物的價(jià)值，以此類推，抵押人就享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，抵押額也應(yīng)當(dāng)以其可以處分和收益的份額為限。 房屋的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(如典權(quán)、抵押權(quán)等)、抵押房地產(chǎn)的處分處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)房屋租賃存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對(duì)于

12、增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的 房地產(chǎn)開發(fā)樓盤“庫(kù)存待售”的房產(chǎn)存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對(duì)于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的 房地產(chǎn)開發(fā)樓盤房地產(chǎn)開發(fā)樓盤“庫(kù)存待售”的房產(chǎn)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)有土地交易市場(chǎng)，全國(guó)所有土地都?xì)w國(guó)家所有。國(guó)家以土地所有者的身份，將國(guó)有土地使用權(quán)，按土地的交易價(jià)格，出讓或轉(zhuǎn)讓（批租），并主要由市、縣政府部門壟斷執(zhí)行，其他部門無權(quán)出讓或批租。 房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)主要是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（房地產(chǎn)

13、開發(fā)公司），在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)消費(fèi)者。二級(jí)市場(chǎng)也指新建造好的第一 次上市出售的房屋，就是房產(chǎn)增量市場(chǎng)。公有出租房屋的修繕，由出租人負(fù)責(zé)。私有房屋的修繕，重要的由出租人負(fù)責(zé)，簡(jiǎn)單的由承租人負(fù)責(zé)。在租賃期間出賣出租房屋的，在同等條件下不得剝奪承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人不得將租賃的房屋長(zhǎng)期閑置不用合同的解除，并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必要。承租人死亡，其同居親屬確需繼續(xù)租用該房的，享有優(yōu)先承租權(quán)房屋轉(zhuǎn)租：轉(zhuǎn)租人與次承租人之間成立新的租賃契約和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別：原承租人承擔(dān)的原租賃合同規(guī)定的

14、承租人的義務(wù)隨著其租賃權(quán)的消滅而消滅房地產(chǎn)中介服務(wù)定義：以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主，輔以房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，通過提供免費(fèi)的咨詢和估價(jià)的參考，協(xié)助房屋買賣交易達(dá)成的服務(wù)總稱。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第424條的規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！币虼?，所謂居間，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的一種制度。居間人是為委托人與第三人進(jìn)行民事法律行為報(bào)告信息機(jī)會(huì)或提供媒介聯(lián)系的中間人。行紀(jì)（hang ji）是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的

15、商業(yè)行為。 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員：包括房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)員、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人物業(yè)管理服務(wù)法律制度物業(yè)管理：對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理物業(yè)：同不動(dòng)產(chǎn)一樣，是房地產(chǎn)的別稱。物業(yè)的組成：建筑物本身、配套附屬設(shè)備（水泵、電梯、消防器具）、配套公共設(shè)施（道路、停車場(chǎng)）、相關(guān)場(chǎng)地房地產(chǎn)可以分為五項(xiàng)管理：房地產(chǎn)行政管理、房地產(chǎn)開發(fā)管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理物業(yè)管理的內(nèi)容：對(duì)物的管理（建筑物的共有部分）和對(duì)人的管理（出入物業(yè)管理區(qū)域的人的行為，都包括在內(nèi)）物業(yè)開展的業(yè)務(wù)：基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)（代為室內(nèi)清潔業(yè)務(wù)）當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議。

16、當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書；拒不履行的，對(duì)方可以請(qǐng)求人民法院執(zhí)行。仲裁實(shí)行一裁終局的制度。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會(huì)或者人民法院不予受理。仲裁庭在作出裁決前，可以先行調(diào)解。當(dāng)事人自愿調(diào)解的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)調(diào)解。調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出裁決。人民陪審團(tuán)制度是指國(guó)家審判機(jī)關(guān)在審判案件時(shí)吸收非職業(yè)法官作為陪審員，與職業(yè)法官或職業(yè)

17、審判員一起參與審判案件的一種司法制度。人民陪審員制度是當(dāng)代我國(guó)司法民主的要求，是我國(guó)始終堅(jiān)持走群眾路線的一個(gè)重要體現(xiàn)，也是實(shí)現(xiàn)司法公正的重要保障。人民陪審員制度的完善是司法民主化、人民當(dāng)家作主的具體體現(xiàn)，也是人民群眾監(jiān)督法院審判工作，確保司法公正的基本途徑，更是對(duì)人民群眾進(jìn)行法制教育、宣傳法律的重要形式。作為我國(guó)特色社會(huì)主義民主政治制度，人民陪審員制度在我國(guó)司法制度建設(shè)中占有極具意義的地位。全國(guó)人大常委會(huì)制定的關(guān)于完善人民陪審員制度的決定對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，相關(guān)工作人員也對(duì)這項(xiàng)制度的價(jià)值也進(jìn)行了高度評(píng)價(jià)。如我國(guó)最法院院長(zhǎng)肖揚(yáng)就曾說過：一次陪審經(jīng)歷，勝過十次法治宣傳。在他認(rèn)為，人民陪審員制度有

18、利于消除司法腐敗給人們?nèi)罕妿淼牟涣加绊憽３艘酝?，還有很多中央領(lǐng)導(dǎo)在各種場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)了人民陪審員的重要性。 支付令：是指人民法院根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，依法作出的督促債務(wù)人為一定給付義務(wù)的法律文書支付令自行失效：收到債務(wù)人的書面異議后，此時(shí)債權(quán)人可以起訴。 房地產(chǎn)交易：包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)管理法的原則：國(guó)有土地有償、有期限使用原則依法納稅的原則：契稅：由于土地使用權(quán)出讓、房屋買賣、等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的營(yíng)業(yè)稅：銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人營(yíng)業(yè)稅附加：就其實(shí)繳營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加土地增值稅（只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”

19、國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。） 土地使用稅房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)的職權(quán)和職責(zé)是不可轉(zhuǎn)讓和放棄的 房地產(chǎn)職權(quán)：房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為履行義務(wù)，在依法行使領(lǐng)導(dǎo)或監(jiān)督職能時(shí)所擁有的權(quán)力（審查批準(zhǔn)權(quán)） 房地產(chǎn)職責(zé)：房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在依法行使行政管理職權(quán)時(shí)，必須做出或不做出一定行為的制約房地產(chǎn)開發(fā)：土地開發(fā)和房屋開發(fā)土地開發(fā)：把自然房屋變成可供建造房屋和各類設(shè)施的建筑用地預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱保留期：自工商行政管理機(jī)關(guān)作出準(zhǔn)予公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)決定，并出具企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書之日起算。在6個(gè)月的保留期內(nèi)未申請(qǐng)公司登記注冊(cè)，或者未獲得工商行政管理機(jī)關(guān)的準(zhǔn)予登記決定的，預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱即告失效，其他公司即可申請(qǐng)以此名

20、稱作為自己公司的名稱。 預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱在保留期內(nèi)，不得用于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得轉(zhuǎn)讓。 以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。享受國(guó)家優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)的抵押限額，是指以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。要理解這一問題，必須把握以下幾點(diǎn)：1、享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)，抵押人對(duì)它的產(chǎn)權(quán)是不完全的。享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)，主要是 購(gòu)買人購(gòu)買的公有住房與經(jīng)濟(jì)適用房，這類房地產(chǎn)出售后，所得款項(xiàng)并非全部歸抵押人個(gè)人所有。抵押人可以處分和收益的份額如下：（1）城鎮(zhèn)職工以成本價(jià)購(gòu)買、產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用