淄博周村項(xiàng)目市場研究和定位報(bào)告20110-65頁

1、1中泰鄉(xiāng)項(xiàng)目中泰鄉(xiāng)項(xiàng)目市場研究和定位報(bào)告市場研究和定位報(bào)告2022-1-142022-1-14淄博周村項(xiàng)目淄博周村項(xiàng)目市場研究和定位報(bào)告市場研究和定位報(bào)告2報(bào)告思路報(bào)告思路3宏觀界定宏觀界定項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定問題界定問題界定第一部分第一部分 界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目41-9月份各月完成投資走勢及同期對比 淄博房地產(chǎn)市場淄博房地產(chǎn)市場2010年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)類型類型項(xiàng)目項(xiàng)目商品房商品房其中其中住宅住宅商業(yè)營業(yè)用房商業(yè)營業(yè)用房辦公樓辦公樓指標(biāo)指標(biāo)同比（同比（%）指標(biāo)指標(biāo)同比（同比（%）指標(biāo)指標(biāo)同比（同比（%）指標(biāo)指標(biāo)同比（同比（%）完成投資

2、(億元)55.6173.3940.79105.283.4742.800.77175.00施工面積(萬)1163.541163.541.66924.11924.11-0.44123.743.3029.91-22.25新開工面積(萬)332.30332.30109.96251.88251.8892.0434.63121.147.57607.48竣工面積(萬)109.30-42.0795.56-40.504.45-73.644.09-30.44現(xiàn)售面積(萬)31.8815.2620.54-18.338.10347.511.93-預(yù)售面積(萬)168.30102.41158.35108.345.943

3、4.090.14-88.24空置面積(萬)75.92-30.2237.57-38.3027.77-25.954.54-22.79淄博房地產(chǎn)市場淄博房地產(chǎn)市場2010年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)5上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場完成投資55.61億元，同比增長73.39%；商品房施工面積1163.54萬，同比增長1.66%；商品房新開工面積332.30萬，同比增長109.96%；商品房竣工面積109.30萬，同比下降42.07%。竣工商品房空置面積75.92萬，同比下降30.22%。另外，上半年全市“兩區(qū)一村”開工項(xiàng)目53個(gè)，完成拆遷面積157.96萬，

4、占年度任務(wù)的73%；完成拆遷戶數(shù)8974戶；完成項(xiàng)目總建筑面積174.6萬，其中完成安置房面積130.83萬，占三年任務(wù)的50%。表1 2006-2010年上半年同期新開工面積對比 淄博房地產(chǎn)市場淄博房地產(chǎn)市場市場整體保持健康發(fā)展趨勢市場整體保持健康發(fā)展趨勢6 2010年上半年，全市新建商品房現(xiàn)售面積31.88萬，同比增長15.42%；商品房預(yù)售面積168.30萬，同比增長102.41%，其中商品住宅預(yù)售面積158.35萬，同比增長108.34%；全市商品住宅預(yù)售均價(jià)3348元/，同比增長23.00%。淄博房地產(chǎn)市場淄博房地產(chǎn)市場預(yù)售面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)預(yù)售面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)168.3萬萬表2

5、2006-2010年上半年同期預(yù)售面積對比 淄博房地產(chǎn)市場淄博房地產(chǎn)市場預(yù)售面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)預(yù)售面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)168.3萬萬淄博房地產(chǎn)市場淄博房地產(chǎn)市場預(yù)售面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)預(yù)售面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)168.3萬萬72010年上半年，全市商品住宅預(yù)售均價(jià)3348元/，同比增長23.00%，為近年來最高增幅，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和團(tuán)購房拉低均價(jià)因素，實(shí)際漲幅要更大一些。中心城區(qū)均價(jià)3646元/，同比增長22.68%，綜合評價(jià)品質(zhì)較高的樓盤均價(jià)大多在4000元/左右，部分項(xiàng)目開盤價(jià)達(dá)到5000元/以上。受新調(diào)控政策影響，商品住宅預(yù)售價(jià)格雖然增長較快，但目前房價(jià)整體水平與全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均可支配收入相比

6、，仍處于相對較為合理區(qū)間。淄博房地產(chǎn)市場淄博房地產(chǎn)市場商品房價(jià)格同比增長較快，近期趨于穩(wěn)定。商品房價(jià)格同比增長較快，近期趨于穩(wěn)定。表3 2005 -2010年上半年同期商品住宅預(yù)售價(jià)格對比8全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資79677萬元，比上年增長57.75%。房屋施工面積683052平方米，比上年增長29.1%；竣工面積130065平方米，比上年增長28.85%；商品房屋銷售面積238193平方米，比上年增長18.6%；實(shí)現(xiàn)房屋銷售額65013萬元，比上年增長67.7%；商品房銷售均價(jià)2720元/周村房地產(chǎn)市場周村房地產(chǎn)市場周村區(qū)周村區(qū)2009年房地產(chǎn)投資情況年房地產(chǎn)投資情況9項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)縣區(qū)縣 完成投

7、資完成投資施工面積施工面積新開工面積新開工面積預(yù)售面積預(yù)售面積住宅預(yù)售均價(jià)住宅預(yù)售均價(jià)億元同比%萬同比%萬同比%萬同比%元/同比%中心城區(qū)中心城區(qū)22.8056.92588.280.92174.67111.39100.90140.4122.68淄川區(qū)淄川區(qū)3.5910.8082.2016.6117.01204.298.9044.4814.88博山區(qū)博山區(qū)1.3415.5259.89-30.614.32-3.316.4442.1613.33臨淄區(qū)臨淄區(qū)9.08100.88134.67-9.9947.64257.9311.320.3518.68周村房地產(chǎn)市場周村房地產(chǎn)市場周村區(qū)周村區(qū)2010年上半

8、年完成指標(biāo)年上半年完成指標(biāo) 2010年上半年，周村區(qū)完成房地產(chǎn)投資5.27億，同比增加135.27%；開工面積109.77萬，同比增長38.9%；預(yù)售面積13.38%，同比增長261.62%；住宅預(yù)售均價(jià)2903元/，同比增長9.67%。刨除經(jīng)濟(jì)適用房、團(tuán)購房因素，預(yù)計(jì)周村區(qū)2010年商品房預(yù)售均價(jià)在3400元/左右。周村房地產(chǎn)市場周村房地產(chǎn)市場周村區(qū)周村區(qū)2010年上半年完成指標(biāo)年上半年完成指標(biāo)周村房地產(chǎn)市場周村房地產(chǎn)市場周村區(qū)周村區(qū)2010年上半年完成指標(biāo)年上半年完成指標(biāo)10周村系淄博市轄區(qū)之一，是魯中工商重鎮(zhèn)，被譽(yù)為“金周村”，“旱碼頭”，1904年被清政府辟為對外開放的商埠，2004年

9、被授予“中國紡織產(chǎn)業(yè)基地”稱號。周村工商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，目前已形成了以絲綢、紡織為主體，化工、建材、機(jī)械、電子等門類比較齊全的工業(yè)格局。周村區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前全區(qū)已擁有紡織服務(wù)、沙發(fā)家具、沙發(fā)材料、不銹鋼、輕鋼建材等專業(yè)市場，年市場交易額逾100億元。支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)111、國內(nèi)生產(chǎn)總值（、國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP 2006年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1416683萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長16.2%， 隨著周村區(qū)實(shí)施的“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、商貿(mào)興區(qū)、環(huán)境立區(qū)”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)保持將持續(xù)快速的增長。2009年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2107305萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長13.6%。 宏觀界定宏觀界定城市居民收入和消

10、費(fèi)水平逐年上升。城市居民收入和消費(fèi)水平逐年上升。宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)城市居民收入和消費(fèi)水平逐年上升。城市居民收入和消費(fèi)水平逐年上升。宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)城市居民收入和消費(fèi)水平逐年上升。城市居民收入和消費(fèi)水平逐年上升。12（2）人均可支配收入）人均可支配收入2006年周村城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民可支配收入分別達(dá)到了12418元與6265元，2009年周村城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17564元，比上年增8.28%；農(nóng)民人均純收入8550元，比上年增長8.50%；人均生活消費(fèi)支出5730元，比上年增長7.84%。宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)城市居民收入和消費(fèi)水平逐年上升。城市居民收入和消費(fèi)水平逐年上升。13周村房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)定

11、發(fā)展時(shí)期向減緩周村房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期向減緩發(fā)展期過渡的階段。發(fā)展期過渡的階段。宏觀界定宏觀界定國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明, ,宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDPGDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段場的發(fā)展階段, ,以此為參照以此為參照, ,周村周村2009年人均生產(chǎn)總值年人均生產(chǎn)總值65722元，增長元，增長13.8%，按，按年末匯率折算為年末匯率折算為9625.1美元。美元。 目前周村房地產(chǎn)市場發(fā)展大致處于目前周村房地產(chǎn)市場發(fā)展大致處于. .人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系1000-40001000-4000

12、美元美元4000-80004000-8000美元美元8000-200008000-20000美元美元800-1000800-1000美元美元(數(shù)據(jù)來源：周村統(tǒng)計(jì)局)14宏觀界定宏觀界定項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定問題界定問題界定第一部分第一部分 界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目15周村介紹周村介紹周村，素有“天下第一村之稱，位于山東省中部，地處淄博西部，東臨張店區(qū)，南接淄川區(qū)，西南與章丘縣接壤，西北與鄒平縣毗鄰，東北與桓臺縣連界。東距市政府駐地張店20公里，西距山東省會濟(jì)南82.5公里。南北最大縱距27.3公里，東西最大橫距25.3公里。系淄博市轄區(qū)之一，總面積263平方公里。 張店張店淄川淄川臨淄臨淄博山博山周

13、村周村周村概況周村概況16周村是淄博市人口最少的一個(gè)區(qū), 人口約為31.8萬人，其中，非農(nóng)業(yè)人口19萬人，人口密度為1212人/平方公里。 周村區(qū)是淄博市人口最少的一個(gè)區(qū)，城市人口水平達(dá)到50%，城市化水平僅次與張店城區(qū)，明顯高于其他的區(qū)縣，隨著張店城區(qū)的東移，周村城區(qū)的城市劃進(jìn)程將會越來越快，城區(qū)的凝聚力會越來越強(qiáng)。周村區(qū)轄5個(gè)街道辦事處、4個(gè)鎮(zhèn)、30個(gè)居委會、200個(gè)行政村組成。至2006年底，總區(qū)劃面積為263平方公里。17項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于周村開發(fā)區(qū)，石廟村委所在地，離區(qū)中心三公里左右，和周村區(qū)其他自然村來講，有比較明顯的區(qū)位優(yōu)勢。18項(xiàng)目目前區(qū)域教偏，配套缺乏。 項(xiàng)目地

14、塊概況項(xiàng)目地塊概況地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)仍然有少量農(nóng)居房未拆遷。地塊東側(cè)：小區(qū)東側(cè)規(guī)劃入口有廠房即其它建筑。地塊西側(cè)：已經(jīng)挖好人工河道，有助于改善小區(qū)居住品質(zhì)地塊東北側(cè)：項(xiàng)目北面為小產(chǎn)權(quán)房，東北側(cè)有熱電廠，對居住環(huán)境影響較大?？傉嫉孛娣e200畝，其中回遷房占地60畝。19通過對地塊價(jià)值的專業(yè)評判，地塊的整體價(jià)通過對地塊價(jià)值的專業(yè)評判，地塊的整體價(jià)值一般，缺乏優(yōu)秀價(jià)值因素。值一般，缺乏優(yōu)秀價(jià)值因素。項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定評判級別評判級別優(yōu)優(yōu)良良一般一般較差較差土地級別土地級別自然景觀自然景觀空氣質(zhì)量空氣質(zhì)量 交通情況交通情況生活配套生活配套 學(xué)區(qū)情況學(xué)區(qū)情況社會治安社會治安歷史人文歷史人文區(qū)位形象區(qū)

15、位形象商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍地塊價(jià)值評判：優(yōu)秀價(jià)值點(diǎn)優(yōu)秀價(jià)值點(diǎn)良好價(jià)值點(diǎn)良好價(jià)值點(diǎn)一般價(jià)值點(diǎn)一般價(jià)值點(diǎn)較差價(jià)值點(diǎn)較差價(jià)值點(diǎn)20項(xiàng)目優(yōu)勢與劣勢共存。項(xiàng)目優(yōu)勢與劣勢共存。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢1、項(xiàng)目位于周村開發(fā)區(qū)，石廟村委所在地，離區(qū)中心三公里左右，和周村區(qū)其他自然村來講，有比較明顯的區(qū)位優(yōu)勢。2、附近已經(jīng)有個(gè)別商品房開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)模雖不大，但價(jià)格已經(jīng)有所支撐。3、項(xiàng)目西面有人工運(yùn)河開挖，有利用項(xiàng)目品質(zhì)提升。4、項(xiàng)目總共達(dá)200畝，其中商品房開發(fā)用地約140畝，回遷房用地約60畝。是周村區(qū)屈指可數(shù)的上規(guī)模的大項(xiàng)目。5、周遍交通狀況良好，并有工交開通。項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目劣勢1、項(xiàng)目東北面有熱電廠，空氣

16、質(zhì)量受心理影響比較大2、小區(qū)東面大門前后有廠房及其他建筑物。3、北面為小產(chǎn)權(quán)房，并有60畝回遷安置房，均對項(xiàng)目的形象提升不利。4、項(xiàng)目目前區(qū)域教偏，配套缺乏。居住便利性較差。項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定21第一部分第一部分 界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目宏觀界定宏觀界定項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定存在問題的界定存在問題的界定22項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)市場邊緣區(qū)域，區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)市場邊緣區(qū)域，區(qū)域認(rèn)同度不高。域認(rèn)同度不高。存在問題存在問題的界定的界定本案本案傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域23地塊內(nèi)外自然資源較少，周邊配套較少，地塊地塊內(nèi)外自然資源較少，周邊配套較少，地塊不夠規(guī)整。不夠規(guī)整。地塊內(nèi)部和周邊自然資源較少，廠房、熱

17、電廠、農(nóng)居點(diǎn)對項(xiàng)目環(huán)境有負(fù)面影響；項(xiàng)目地塊有部分過于狹長，當(dāng)前容積率偏高，產(chǎn)品規(guī)劃布局難點(diǎn)、死角較多。存在問題存在問題的界定的界定24界定總結(jié)界定總結(jié)第一部分第一部分n區(qū)域認(rèn)同度不高n周邊資源利用度不高n地塊不夠規(guī)整、規(guī)劃指標(biāo)的束縛問題界定問題界定n所在區(qū)域偏遠(yuǎn)但前景良好n地塊自身價(jià)值一般n地塊優(yōu)、劣勢共存項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定n城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好n城市居民消費(fèi)力叫強(qiáng)強(qiáng)n房地產(chǎn)高位運(yùn)行但狀態(tài)穩(wěn)定n2011年第三輪調(diào)控預(yù)期宏觀界定宏觀界定詮釋詮釋城市經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)能力城市經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)能力對房地產(chǎn)市場有利對房地產(chǎn)市場有利宏觀政策的不利影響宏觀政策的不利影響項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境一般項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境一般自身

18、資源有限自身資源有限項(xiàng)目的打造有一定的難度項(xiàng)目的打造有一定的難度25競爭樓盤概況競爭樓盤概況市場競爭小結(jié)市場競爭小結(jié)第二部分第二部分 市場競爭市場競爭26樓盤位置：領(lǐng)世郡4500元/御景國際4000元/城市明珠3800元/凱旋城3580元/城市明珠3800元/世紀(jì)康城3800元/27競爭樓盤概況競爭樓盤概況重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案1城市明珠城市明珠樓盤名稱樓盤名稱城市明珠開發(fā)商開發(fā)商淄博嘉居祥置業(yè)有限公司（開發(fā)過城市經(jīng)典和城市明珠系列，開發(fā)項(xiàng)目體量都不大，層次也不高，但是位置較好）樓盤地址樓盤地址東街88號樓盤規(guī)模樓盤規(guī)模項(xiàng)目占地18664.81；總建筑面積31180；總計(jì)262戶項(xiàng)目期數(shù)項(xiàng)目期數(shù)總1

19、期、2009年8月開盤建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃6棟帶電梯的6層多層及少量沿街商鋪,容積率1.47、35.3%，車位185個(gè)項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)雙層中空玻璃、地暖、采暖是太陽能加掛爐相結(jié)合。房型配比房型配比二房在94-114平方米之間、三房在117-145平方米之間主力房型及面積主力房型及面積114平方的二房、122平方的三房價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間目前在售價(jià)格多為3800左右，銷售情況分析銷售情況分析目前可售房源較多，實(shí)際銷售率20%左右。28區(qū)域競爭細(xì)分區(qū)域競爭細(xì)分重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案2凱旋城凱旋城樓盤名稱樓盤名稱朝陽花苑凱旋城開發(fā)商開發(fā)商淄博康信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址樓盤地址正陽路，機(jī)場路口樓盤規(guī)模樓盤規(guī)?？?/p>

20、建筑面積約130000項(xiàng)目期數(shù)項(xiàng)目期數(shù)共分三期開發(fā)，目前銷售的為多層房源建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃多層和小高層，容積率1.13、綠化率45%項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目整體規(guī)劃適當(dāng)超前，居住氛圍很濃。由于體量較大，分三期開發(fā)，所以已經(jīng)入住的房屋成為目前銷售的招牌，小區(qū)園林綠化率較高，有人工水系景觀?？晒┻x擇的戶型較多。售樓部外面有看房車可隨時(shí)接送客戶。房型配比房型配比二房在105-110平方米之間三房在120-160平方米之間 主力房型及面積主力房型及面積105平方的二房128平方的三房價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間目前在售價(jià)格多為35803580元元左右，為頂樓帶閣樓房源。銷售情況分析銷售情況分析目前可售房源不多，實(shí)際銷售

21、率80%左右。從剩余房源中可以看出多低樓層及頂樓房源。競爭樓盤概況競爭樓盤概況重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案2凱旋城凱旋城競爭樓盤概況競爭樓盤概況29重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案3領(lǐng)世郡領(lǐng)世郡競爭樓盤概況競爭樓盤概況樓盤名稱樓盤名稱美達(dá)領(lǐng)世郡開發(fā)商開發(fā)商淄博美達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址樓盤地址站北路，人民廣場的南鄰樓盤規(guī)模樓盤規(guī)模項(xiàng)目占地125畝；總建筑面積120000；總計(jì)876戶項(xiàng)目期數(shù)項(xiàng)目期數(shù)2010年10月開盤建筑形態(tài)建筑形態(tài)南面帶電梯的多層，北側(cè)高層共計(jì)27個(gè)樓座，容積率1.59項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目位置非常優(yōu)越，周邊配套齊全，規(guī)劃較為超前，緊鄰東邊的自然水系并結(jié)合小區(qū)的人工水系，小區(qū)有智能化的管理，24小時(shí)

22、保安值班，8小時(shí)保潔服務(wù)等。房型配比房型配比三房：135-200之間主力房型主力房型價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目目前推出的4棟房屋，銷售價(jià)格在4150-5000左右，銷售均價(jià)4560元銷售情況分析銷售情況分析一期開出4幢房源，目前可售房源不多近35套左右，實(shí)際銷售率69%左右。從剩余房源中可以看出多為頂層和邊套。重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案3領(lǐng)世郡領(lǐng)世郡競爭樓盤概況競爭樓盤概況30重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案4世紀(jì)康城世紀(jì)康城競爭樓盤概況競爭樓盤概況樓盤名稱樓盤名稱世紀(jì)康城開發(fā)商開發(fā)商淄博沃爾德置業(yè)有限公司樓盤地址樓盤地址絲綢路，機(jī)場路交匯處樓盤規(guī)模樓盤規(guī)?？偨ㄖ娣e260000；分三期開發(fā)。一期12棟多層，2幢11層小高層

23、項(xiàng)目期數(shù)及開盤項(xiàng)目期數(shù)及開盤2010年8月開盤容積率、綠化率容積率、綠化率2.23建筑形態(tài)建筑形態(tài)多層和小高層項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目位置一般，一期的14幢房屋屬準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，車位情況車位情況7-9萬一個(gè)房型配比房型配比二房在80平方米之間三房在104-166平方米之間 四房屋184-190主力房型及面積主力房型及面積110-120左右的三房項(xiàng)目銷售劣勢項(xiàng)目銷售劣勢開發(fā)商口碑在當(dāng)?shù)夭皇呛芎?，由于是?zhǔn)現(xiàn)房銷售，所以可以從現(xiàn)場實(shí)景處看出產(chǎn)品質(zhì)量很一般，建筑沒有什么大的特色。價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間多層價(jià)格均價(jià)3700-3800元左右，小高層均價(jià)4000左右。銷售情況分析銷售情況分析目前該案可售房源相當(dāng)?shù)亩啵N售

24、率僅為7%左右，可見該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)夭⒉皇軞g迎。重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案4世紀(jì)康城世紀(jì)康城競爭樓盤概況競爭樓盤概況31樓盤名稱樓盤名稱御景國際開發(fā)商開發(fā)商淄博潤澤置業(yè)有限公司樓盤地址樓盤地址新建中路81號樓盤規(guī)模樓盤規(guī)模項(xiàng)目占地8公頃；總建筑面積180832；總計(jì)1122戶項(xiàng)目期數(shù)及開盤項(xiàng)目期數(shù)及開盤2009年11月開盤建筑形態(tài)建筑形態(tài)16棟純小高層住宅（11層-17層）；1棟公建，容積率2.23項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目位置非常優(yōu)越，周邊配套齊全，緊鄰商業(yè)街。小區(qū)規(guī)劃較為超前，內(nèi)部景觀做的較好，有人工河。車位情況車位情況6萬一個(gè)，無產(chǎn)權(quán)房型配比房型配比二房在85-100平方米之間三房在110-132平方米之間

25、 沿河的房屋150-170主力房型及面積主力房型及面積100平方的二房，132平方的三房價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間目前在售價(jià)格多為3700元左右，（屬于整個(gè)小區(qū)內(nèi)位置最差，景觀較少的房源，而且不通車庫的。其位置較好的房源均在4000以上。銷售情況分析銷售情況分析目前可售房源不多，實(shí)際銷售率79%左右。從剩余房源中可以看出多低樓層，西邊套，大面積為主。重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案5御景國際御景國際競爭樓盤概況競爭樓盤概況32競爭樓盤概況競爭樓盤概況市場競爭小結(jié)市場競爭小結(jié)第二部分第二部分 市場競爭市場競爭33區(qū)域競爭細(xì)分區(qū)域競爭細(xì)分區(qū)域住宅市場價(jià)格水平區(qū)域住宅市場價(jià)格水平樓盤名稱價(jià)格水平城市明珠均價(jià)3800元/左右凱

26、旋城均價(jià)3580元/世紀(jì)康城多層價(jià)格均價(jià)3700-3800元左右小高層均價(jià)4000左右。領(lǐng)世郡價(jià)格區(qū)間4150-5000元/左右整體均價(jià)在4560元/左右御景園 多層均價(jià)3700、小高層均價(jià)4000元/目前區(qū)域住宅均價(jià)范圍集中在3700-4000元/ 左右；其中小高層、高層住宅價(jià)格比多層貴200元/左右；多層帶電梯房源銷售就挨個(gè)較高，均價(jià)在4500元/左右。34區(qū)域競爭細(xì)分區(qū)域競爭細(xì)分區(qū)域住宅市場的均價(jià)范圍區(qū)域住宅市場的均價(jià)范圍樓盤名稱物業(yè)類型城市明珠多層凱旋城在售多層世紀(jì)康城多層、小高層領(lǐng)世郡南側(cè)電梯多層、小高層御景園 純粹小高層住宅產(chǎn)品類型主要以多層為主，已經(jīng)出現(xiàn)帶電梯多層住宅隨著土地的日

27、益稀缺，小高層、高層住宅日益增多目前，區(qū)域內(nèi)排屋、別墅類產(chǎn)品存在市場空白35區(qū)域競爭細(xì)分區(qū)域競爭細(xì)分區(qū)域住宅市場的戶型面積范圍區(qū)域住宅市場的戶型面積范圍樓盤名稱戶型面積城市明珠94-114左右的2房、117-145的3房主力為1142房、1223房凱旋城二房在105-110平方米、三房在120-160平方米主力105平方的二房128平方的三房世紀(jì)康城二房在80平方米之間三房在104-166平方米之間 四房屋184-190主力110-120三房領(lǐng)世郡三房：135-200之間御景園二房在85-100平方米之間三房在110-132平方米之間 沿河的房屋150-1702房戶型集中在90-120，3房戶

28、型集中在120-160戶型不夠精細(xì)化，120-160，甚至更大的戶型只做三房戶型布局過于單一，功能性、實(shí)用性不強(qiáng)36第三部分第三部分 客戶分析客戶分析區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析37區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析以首次置業(yè)及改善型需求為主，投資成分較少。以首次置業(yè)及改善型需求為主，投資成分較少。向上-城區(qū)向下-周邊區(qū)私人企業(yè)主個(gè)體工商戶富裕人群初次置業(yè)改善需求公務(wù)員、企事業(yè)單位銀行、律師、it、建筑、等高收入行業(yè)中產(chǎn)階層主流客群主流客群38目標(biāo)客戶特征目標(biāo)客戶特征消費(fèi)者年齡25-45歲為主，基本是三口之家，少數(shù)的新婚家庭及三代同堂。大多數(shù)消費(fèi)者家庭年收入在8-15萬之間，擁有私人汽車的比例也達(dá)到20%，

29、周村還是具有一定數(shù)量的高收入家庭的。以二次及以上置業(yè)者為主首次置業(yè)為輔，且大部分為自住型需求，置業(yè)類型中投資比例較少。周村目前需求的三房的比例較大，面積集中在90-130平方米，；需求兩房的比例其次，面積集中在80-110平方米。39第四部分第四部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位戰(zhàn)略分解戰(zhàn)略分解項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位總體戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略40四個(gè)象限：1：區(qū)域不成熟、市場競爭不激烈2：區(qū)域不成熟、市場競爭激烈3：區(qū)域成熟、市場競爭激烈4：區(qū)域成熟、市場競爭不激烈資源取勝成本控制個(gè)性定制市場細(xì)分2134區(qū)域成熟度區(qū)域競爭度項(xiàng)目總戰(zhàn)略項(xiàng)目總戰(zhàn)略項(xiàng)目戰(zhàn)略模型項(xiàng)目戰(zhàn)略模型一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目是根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域采取響應(yīng)的營利模式

30、第一象限中的資源指的是項(xiàng)目所面臨的所有外資源：發(fā)展機(jī)會、市政規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)機(jī)會、自然資源等房地產(chǎn)項(xiàng)目常規(guī)運(yùn)行通道區(qū)域特征營利模式立標(biāo)桿同質(zhì)化創(chuàng)新化概念化資源取勝成本控制市場細(xì)分突出個(gè)性第一象限第二象限第三象限第四象限41項(xiàng)目總戰(zhàn)略及其詮釋項(xiàng)目總戰(zhàn)略及其詮釋項(xiàng)目總戰(zhàn)略項(xiàng)目總戰(zhàn)略項(xiàng)目突破方向：成本項(xiàng)目突破方向：成本控制控制打造低總價(jià)低總價(jià)產(chǎn)品打造高性價(jià)比高性價(jià)比產(chǎn)品嚴(yán)格控制產(chǎn)品成本項(xiàng)目價(jià)格低于競爭對手控制產(chǎn)品面積和價(jià)格，控制總價(jià)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)競爭對手通過戶型優(yōu)化，提高使用面積通過環(huán)境打造提高居住品質(zhì)通過局部創(chuàng)新提升項(xiàng)目檔次項(xiàng)目總戰(zhàn)略：低總價(jià)高性價(jià)比戰(zhàn)略項(xiàng)目總戰(zhàn)略：低總價(jià)高性價(jià)比戰(zhàn)略42第四部分第四部分

31、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位戰(zhàn)略分解戰(zhàn)略分解項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位總體戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略43精準(zhǔn)的客戶定位戰(zhàn)略精準(zhǔn)的客戶定位戰(zhàn)略戰(zhàn)略分解戰(zhàn)略分解以客群的經(jīng)濟(jì)收入和購買能力為界定導(dǎo)向以客群的特征行為為價(jià)值導(dǎo)向以客群的區(qū)域?yàn)闋I銷導(dǎo)向以客群的需求為產(chǎn)品導(dǎo)向44中高端客戶階層的來源及行為特征分析中高端客戶階層的來源及行為特征分析中高端客群中高端客群ActionAction（活動）（活動）平時(shí)工作時(shí)間比較有規(guī)律周末休息通常和家人、朋友一起休閑、聚會晚上會有一些應(yīng)酬，出入餐飲、娛樂場所InterestInterest（興趣）（興趣）注重生活品質(zhì)，喜歡體驗(yàn)一些提高生活檔次的東西注重提升個(gè)人素質(zhì)：看書、閱讀新聞信息、進(jìn)修，以開闊視野

32、，把握時(shí)代脈搏OpinionOpinion（觀點(diǎn)）（觀點(diǎn)）看重面子，要求小區(qū)和房子的形象要好孝敬父母，但通常不和父母同住家庭責(zé)任感較強(qiáng)，看中子女的教育看中朋友以及和朋友之間的交往，拓展關(guān)系網(wǎng)，跟風(fēng)現(xiàn)象明顯，愿意同住在一個(gè)小區(qū)戰(zhàn)略分解戰(zhàn)略分解客戶來源：以周村的改善型置業(yè)客戶為主；周邊和其他區(qū)域的改善型客群為輔45中低端階層客戶來源及行為特征分析中低端階層客戶來源及行為特征分析中低端階層客戶分析中低端階層客戶分析ActionAction（活動）（活動）平時(shí)上班，時(shí)間有嚴(yán)格規(guī)律平時(shí)和周末在附近區(qū)域休閑、娛樂InterestInterest（興趣）（興趣）喜歡健康運(yùn)動：游泳、打球、旅游喜歡和朋友一起出

33、去聚會、交流OpinionOpinion（觀點(diǎn)）（觀點(diǎn)）追求時(shí)尚、流行的東西要求周圍的配套滿足日常生活的需要客戶來源：周村的初次置業(yè)者戰(zhàn)略分解戰(zhàn)略分解46周村市民階層的劃分周村市民階層的劃分客戶階層的劃分是一個(gè)動態(tài)的過程，劃分標(biāo)準(zhǔn)和人群的變化會隨收入水平變化而逐漸變動；客戶階層的比例不等于實(shí)際購房客戶的構(gòu)成比例，一般來講，越是收入高的客戶，其人群在市場的購房比例越高；收入水平僅僅是衡量客戶階層的一個(gè)最基本的方式，事實(shí)上對客戶階層的劃分還將結(jié)合收入方式、家庭結(jié)構(gòu)、年齡特征等因素。周村市民階層金子塔分析圖周村市民階層金子塔分析圖中端中高端富家庭年收入30萬以上頂端產(chǎn)品的消費(fèi)者中低端家庭年收入15-

34、30萬中高端產(chǎn)品的主力消費(fèi)階層家庭年收入10-15萬中價(jià)位樓盤的主力消費(fèi)力量低端家庭年收入6-10萬中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)型樓盤的主要消費(fèi)力量家庭年收入6萬以內(nèi)基本無住宅消費(fèi)力量戰(zhàn)略分解戰(zhàn)略分解47項(xiàng)目客戶的初步界定項(xiàng)目客戶的初步界定中高端客群和中低端客群是周村房地產(chǎn)市場的主要消費(fèi)力量，也是區(qū)域市場爭奪最為激烈的兩個(gè)客戶群體；對以上兩類客戶進(jìn)行詳細(xì)研究將有助于我們進(jìn)一步明確客戶定位、產(chǎn)品應(yīng)對策略及項(xiàng)目整體的開發(fā)戰(zhàn)略。戰(zhàn)略分解戰(zhàn)略分解中端中高端富豪中低端低端對客戶的初步界定，有利于更準(zhǔn)確鎖定競爭對手，研究項(xiàng)目地塊資源與之先天方面的差異，研究競爭對手的產(chǎn)品優(yōu)劣勢，從而找出市場的空白點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)，合理運(yùn)用差異化

35、策略，制定項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略。排屋客群多層、小高層客群家庭年收入15-30萬中高端產(chǎn)品的主力消費(fèi)階層家庭年收入6-15萬中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)型樓盤的主要消費(fèi)力量48市場競爭戰(zhàn)略模型分析市場競爭戰(zhàn)略模型分析市場挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略核心綱要：市場挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略核心綱要：我們的市場競爭戰(zhàn)略：市場挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略市場挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略戰(zhàn)略分解戰(zhàn)略分解49第四部分第四部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位戰(zhàn)略分解戰(zhàn)略分解項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位總體戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略50項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位精工品質(zhì)：江南韻味:國際花園社區(qū)：精工品質(zhì)、江南韻味的國際花園社區(qū)精工品質(zhì)、江南韻味的國際花園社區(qū)51本項(xiàng)目戶型面積和比例建議本項(xiàng)目戶型面積和比例建議高層、多層功能配比

36、上初步為：面積配比為：二房為7585平米，小三房為90120，大三房為125140平米，四房為140160平米。戶型建議戶型建議產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（平方米）容積率 在同類產(chǎn)品的比例疊排、聯(lián)排四房、五房180-2001.0 占地40畝，2.5萬多層住宅三房、四房90-120、120-140、140-1601.5 占地約30畝， 100%，3萬左右小高層、高層二房、三房、四房75-85、90-120、120-1401.8 占地約70畝，15萬52規(guī)劃建議規(guī)劃建議疊院、聯(lián)排：戶型180-200200-250，總建筑面積約2.5萬，200套左右。小高層、高層區(qū)：戶型75-140，總面積15萬。90-160，總面積約3萬左右。打造江南韻味的水景庭院，成為主打賣點(diǎn)。主入口及會所，建議600左右其它配套設(shè)施：室外羽毛球場、籃球場、老年活動設(shè)施、幼兒活動設(shè)施等；53中央圍合水景庭院，打造景觀