物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定根據(jù)建住房字1998213號(hào)住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法的規(guī)定“房屋的共用部位是指 住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、 走廊通道等”的規(guī)定。對(duì)以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而 物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個(gè)基礎(chǔ)，而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司，而不是物業(yè)公司，盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位 下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會(huì)物業(yè)公司，但其管理

2、的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類 建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費(fèi) 用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測算的時(shí)候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房 屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)1%以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開發(fā)建設(shè) 單位住宅質(zhì)量保證書、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，并形成書 面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn) 行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞

3、的及時(shí)修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修 養(yǎng)護(hù)不及時(shí)造成中大修工程。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定根據(jù)建住房字1998213號(hào)住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該

4、段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單 位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng) 報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位住宅質(zhì)量保證書、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議 通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè) 備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供電部門自行解決。2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從單元供水立杠三通

5、開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損 壞時(shí)，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動(dòng)維修。從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā) 生漏水或出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主 委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位住宅質(zhì)量保證書、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明 等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)

6、責(zé)管理， 當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時(shí)，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供水單位自行解決。3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實(shí)行誰供暖、誰管理、誰收費(fèi)、誰維修的原則。供暖單位不但要對(duì)鍋 爐房的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理和維修，同時(shí)還要負(fù)責(zé)對(duì)供暖干線、對(duì)供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、 管理、收費(fèi)、維修應(yīng)是一個(gè)整體，不能把其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作， 有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時(shí)，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行排水單位、物業(yè)管理單位、

7、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時(shí)，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動(dòng)維修。從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單 位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位住宅質(zhì)量保證書、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)?情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)

8、責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時(shí)，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費(fèi)用由市政部門自行解決。5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防 部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi) 供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機(jī)等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和 檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成成本。6煤氣管道管理維修范圍的界定煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實(shí)行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費(fèi)用的原則。屬業(yè)主 自主自用部位

9、損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管 理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費(fèi)用。7電梯管理維修范圍的界定物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng)；物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng) 由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位 的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費(fèi)用從業(yè)主收繳的電梯運(yùn)行費(fèi)中支付，中大修費(fèi)用從維修資金 中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯

10、運(yùn)行費(fèi)，很難維持電梯的正常進(jìn)行。8園區(qū)綠化工作 園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理 單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時(shí)，應(yīng)將綠化管理成本納入 物業(yè)管理服務(wù)成本。9園區(qū)道路（含硬覆蓋）園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物 業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時(shí)，應(yīng)將道路（含硬 覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定根據(jù)建住房字1998213號(hào)住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦

11、法的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含 在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號(hào)應(yīng)由有線電視臺(tái)負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號(hào)出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)由有線電視臺(tái)進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由有線電視臺(tái)自行解決。2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備根據(jù)國務(wù)院1993年129號(hào)令規(guī)定“個(gè)人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少園區(qū)都有個(gè)人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對(duì)這些設(shè)施應(yīng)實(shí)行誰使用（誰收費(fèi)）誰管理誰維修的原則,其維修費(fèi)用應(yīng)由使用人（收費(fèi)單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù) 責(zé)維修。3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范

12、圍的界定寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行誰安裝誰收費(fèi)誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費(fèi)，占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費(fèi)，進(jìn)入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定 電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對(duì)通信線路負(fù)責(zé)維修，同時(shí)還 要對(duì)電信設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，不但要對(duì)室外通信線路進(jìn)行維修，還要對(duì)室內(nèi)預(yù)埋管線進(jìn)行維修。四、其它幾項(xiàng)工作管理范圍的界定1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門

13、前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活 垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運(yùn)到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)到生活 垃圾排放場。2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作除雪工作是全社會(huì)的責(zé)任，每個(gè)人都有除雪的義務(wù)，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè) 管理單位的，物業(yè)管理單位只是園區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專 業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會(huì) 簽訂的物業(yè)服務(wù)合同有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。以上探討，是指保修期滿以后的物業(yè)管理區(qū)域，也只是個(gè)人的粗淺看法，不一定

14、符合各專業(yè)管理單位的實(shí) 際情況。探討的目的，一是引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注，二是希望政府有關(guān)部門盡快出臺(tái)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各 專業(yè)管理部門管理責(zé)任和維修范圍的政策與法規(guī)，以便把物業(yè)管理工作做的更好。電梯應(yīng)急指南第一章總則第一條 為了保障電梯乘客在乘梯出現(xiàn)緊急情況（困人、開門運(yùn)行、溜梯、沖頂、夾人和傷人等）時(shí)能夠得到及時(shí)解救，幫助人們應(yīng)對(duì)電梯緊急情況，避免因恐慌、非理性操作而導(dǎo)致傷亡事故，最大限度的 保障乘客的人身安全以及設(shè)備安全，制定本指南。第二條 電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)特種設(shè)備安全監(jiān)察條例及其他相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)電梯運(yùn)行的 安全管理。第三條 本指南所指電梯，是指動(dòng)力驅(qū)動(dòng)、沿剛性導(dǎo)軌或固定線路運(yùn)送人、

15、貨物的機(jī)電設(shè)備，包括載 人（貨）電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道等。本指南所指電梯使用管理單位，是指設(shè)有電梯房屋建筑的產(chǎn)權(quán)人或其委托的電梯管理單位。第二章電梯的應(yīng)急管理第四條電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的實(shí)際情況，配備電梯管理人員，落實(shí)每臺(tái)電梯的責(zé)任人,配置必備的專業(yè)救助工具及 24小時(shí)不間斷的通訊設(shè)備。電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)制定電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。第五條電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)與電梯維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé) 任。電梯維修保養(yǎng)單位作為救助工作的責(zé)任單位之一，應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的救助規(guī)程，配置一定數(shù)量的專業(yè)救 援人員和相應(yīng)的專業(yè)工具等，確保接到電梯發(fā)生緊急情況報(bào)告后，及時(shí)趕

16、到現(xiàn)場進(jìn)行救助。第六條市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)逐步建立和完善電梯發(fā)生緊急情況時(shí)的社會(huì)救援體系。有條件的地方， 應(yīng)當(dāng)設(shè)立電梯救援中心，組織專業(yè)力量，按區(qū)域建立救助網(wǎng)絡(luò)。第七條電梯發(fā)生異常情況，電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位或向電梯救援中心報(bào) 告（已設(shè)立的），同時(shí)由本單位專業(yè)人員先行實(shí)施力所能及的處理。電梯維修保養(yǎng)單位或電梯救援中心應(yīng)當(dāng) 指揮專業(yè)人員迅速趕到現(xiàn)場進(jìn)行救助。第八條政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各種電梯緊急情況應(yīng)對(duì)常識(shí)的宣傳。電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)每年進(jìn)行 至少一次電梯應(yīng)急預(yù)案的演練，并通過在電梯轎廂內(nèi)張貼宣傳品和標(biāo)明注意事項(xiàng)等方式，宣傳電梯安全使 用和應(yīng)對(duì)緊急情況的常識(shí)。第三章電梯的應(yīng)急

17、救援第九條 乘客在遇到緊急情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取以下求救和自我保護(hù)措施：（一）通過警鈴、對(duì)講系統(tǒng)、移動(dòng)電話或電梯轎廂內(nèi)的提示方式進(jìn)行求援，如電梯轎廂內(nèi)有病人或其 它危急情況，應(yīng)當(dāng)告知救援人員。（二）與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。（三）在救援人員到達(dá)現(xiàn)場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎 廂外。（四）保持鎮(zhèn)靜，可做屈膝動(dòng)作，以減輕對(duì)電梯急停的不適應(yīng)。第十條電梯使用管理單位接報(bào)電梯緊急情況的處理程序：（一）值班人員發(fā)現(xiàn)所管理的電梯發(fā)生緊急情況或接到求助信號(hào)后，應(yīng)當(dāng)立即通知本單位專業(yè)人員到 現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時(shí)通知電梯維修保養(yǎng)單位。（二）值班人員應(yīng)

18、用電梯配置的通訊對(duì)講系統(tǒng)或其他可行方式，詳細(xì)告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應(yīng)注意 的事項(xiàng)。（三）值班人員應(yīng)當(dāng)了解電梯轎廂所停樓層的位置、被困人數(shù)、是否有病人或其它危險(xiǎn)因素等情況， 如有緊急情況應(yīng)當(dāng)立即向有關(guān)部門和單位報(bào)告。（四）電梯使用管理單位的專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場后可先行實(shí)施救援程序，如自行救助有困 難，應(yīng)當(dāng)配合電梯維修保養(yǎng)單位實(shí)施救援。第十一條 乘客在電梯轎廂被困時(shí)的解救程序：（一）到達(dá)現(xiàn)場的救援專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)先判別電梯轎廂所處的位置再實(shí)施救援。（二）電梯轎廂高于或低于樓面超過0.5米時(shí)，應(yīng)當(dāng)先執(zhí)行盤車解救程序，再按照下列程序?qū)嵤┚仍?. 確定電梯轎廂所在位置；2. 關(guān)閉電梯總電源；3. 用緊急開鎖鑰匙打開電梯廳門、轎廂門；4疏導(dǎo)乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；5. 重新將電梯廳門、轎廂門關(guān)好；6. 在電梯出入口處設(shè)置禁用電梯的指示牌。第十二條電梯使用管理單位的善后處理工作：（一）如有乘客重傷，應(yīng)當(dāng)按事故報(bào)告程序進(jìn)行緊急事故報(bào)告。（二）向乘客了解事故發(fā)生的經(jīng)過，調(diào)查電梯故障原因，協(xié)助做好相關(guān)的取證工作。（三）如屬電梯故障所致，應(yīng)當(dāng)督促電梯維修保養(yǎng)單位盡快檢查并修復(fù)。（四）及時(shí)向相關(guān)部門提交故障及事故情況匯報(bào)資料。第四章緊急狀態(tài)時(shí)對(duì)電梯的處理第十三條發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取以下應(yīng)急措施：（一）立即向消防部門報(bào)警。（二）按動(dòng)有消防功能電梯