經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)研究

1、你現(xiàn)在的位置：北京蘭亭征地拆遷律師網(wǎng) >> 經(jīng)營(yíng)用房拆遷 >> 正文 經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)研究作者：佚名    文章來(lái)源：本站原創(chuàng)    點(diǎn)擊數(shù)： 311    更新時(shí)間：2010-8-27 經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)研究經(jīng)營(yíng)性用房主要是盈利性房地產(chǎn)，如商店、餐館、旅館、游樂(lè)場(chǎng)所等具有獲利能力的房地產(chǎn)。這些房地產(chǎn)不論是自用還是出租，都可以根據(jù)市場(chǎng)獲取（測(cè)算）其正常情況下的收益。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例(以下簡(jiǎn)稱條例)第

2、二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。”這一規(guī)定確定了等價(jià)有償?shù)牟疬w貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基本原則。經(jīng)營(yíng)性用房單價(jià)高，價(jià)格把握較為不易，其拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確與否，直接影響拆遷當(dāng)事人的利益。 武漢市近年舊城改造步伐不斷加快，拆遷過(guò)程中所涉及到的經(jīng)營(yíng)性用房也越來(lái)越多，由于武漢市老城區(qū)大部分已經(jīng)發(fā)展成為寸土寸金的城市商業(yè)中心區(qū)域（如全國(guó)聞名的“天下第一街”漢正街），此類拆遷區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償價(jià)值尤為敏感。當(dāng)前經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償糾紛頻發(fā)，為了維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)舊城改造的順利進(jìn)行，必須對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房拆遷評(píng)估的客觀、公正進(jìn)行認(rèn)真研

3、究。武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司作為一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，承接了大量類似區(qū)域的拆遷估價(jià)工作，積累了不少經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，也遇到一些問(wèn)題，現(xiàn)一并托出與各位同行探討。 一、經(jīng)營(yíng)性用房及其估價(jià)特點(diǎn) 1、有收益 經(jīng)營(yíng)性用房，或由業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營(yíng)，或以聯(lián)營(yíng)的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營(yíng)。業(yè)主通過(guò)這些經(jīng)營(yíng)形式，獲取房屋收益。 2、經(jīng)營(yíng)性用房的年租金是年收益的基礎(chǔ) 出租他人經(jīng)營(yíng)或和他人聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性用房，一般都簽訂出租、聯(lián)營(yíng)合同。合同中約定具體經(jīng)營(yíng)性用房的具體年租金。經(jīng)營(yíng)性用房的年租金扣除年維修費(fèi)用、管理費(fèi)用、保險(xiǎn)、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等現(xiàn)金支出，一般就得到其年收益。 3、區(qū)域因

4、素、個(gè)別因素相同的經(jīng)營(yíng)性用房客觀價(jià)值基本相同 同一區(qū)域，繁華程度、交通條件相同，個(gè)別因素不同的經(jīng)營(yíng)性用房，其價(jià)值不同，估價(jià)重點(diǎn)在個(gè)別因素修正。 4、部分經(jīng)營(yíng)性用房?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多樣化 不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價(jià)對(duì)應(yīng)的資本化率不同。 5、資本化率可以利用類似經(jīng)營(yíng)性用房的售價(jià)、年收益以及收益現(xiàn)值計(jì)算式求出 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)營(yíng)性用房出售的實(shí)例較多，利用類似商業(yè)用房售價(jià)、年收益以及收益現(xiàn)值計(jì)算式，可以求出經(jīng)營(yíng)性用房的資本化率。對(duì)于收益年限超過(guò)40年的經(jīng)營(yíng)性用房，可用類似經(jīng)營(yíng)性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學(xué)且

5、易被拆遷當(dāng)事人接受，更具現(xiàn)實(shí)性。 6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場(chǎng) 小街道沿街一樓商鋪門面鄰接的街道,相當(dāng)于大型商場(chǎng)內(nèi)的商鋪過(guò)道,使一樓商鋪實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積增加,計(jì)算沿街商鋪建筑面積時(shí)，應(yīng)適當(dāng)考慮其“占道”增加的經(jīng)營(yíng)面積。 7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規(guī)律性 我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)自動(dòng)扶梯的商場(chǎng)，二、三樓租金分別為一樓的38%、34%左右；與特定商業(yè)街道垂直小街道內(nèi)的商鋪?zhàn)饨穑S商鋪與特定街道的距離增加而減??；特定商業(yè)街道上，存在著租金相同的區(qū)段。根據(jù)這些規(guī)律，可以根據(jù)路線價(jià)法等方法評(píng)估經(jīng)營(yíng)性用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。 二、經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的原則 1、合法原則 產(chǎn)權(quán)的合法性。無(wú)法確

6、認(rèn)合法產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)性用房，必須在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)及估價(jià)結(jié)論是以估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)為假設(shè)前提。我們?cè)诓疬w中發(fā)現(xiàn)由于歷史原因，很多被拆遷房屋根本就沒(méi)有進(jìn)行過(guò)權(quán)屬登記，因此在實(shí)際操作過(guò)程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)必須注意合理回避潛在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于沒(méi)有或者無(wú)法核實(shí)合法產(chǎn)權(quán)的房屋，必須在報(bào)告中特別予以說(shuō)明。 用途的合法性。估價(jià)人員只能對(duì)證載為“商業(yè)”、“經(jīng)營(yíng)”或“商服”的合法經(jīng)營(yíng)性用房才能按經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)前，不少沿街住宅等非經(jīng)營(yíng)性用房未經(jīng)辦理用途變更便作為經(jīng)營(yíng)性用房使用，在估價(jià)中應(yīng)特別注意。原則上估價(jià)人員不能對(duì)這些房屋作為“經(jīng)營(yíng)用房”進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價(jià)，建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見規(guī)定“拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆

7、遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估?！边@說(shuō)明拆遷房屋性質(zhì)的認(rèn)定是評(píng)估的前提條件，用途不明確的房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)切不可貿(mào)然出具正式估價(jià)報(bào)告。若拆遷當(dāng)事人暫時(shí)無(wú)法確定房屋的性質(zhì)但又要求出具估價(jià)結(jié)論時(shí)，我們的經(jīng)驗(yàn)是要求委托方提出正式書面委托函，委托函中明確對(duì)估價(jià)對(duì)象按照不同的假設(shè)用途進(jìn)行估價(jià)，然后再按照不同的用途假設(shè)前提出具不同結(jié)論的初步估價(jià)報(bào)告，供拆遷當(dāng)事人雙方參考。 2、保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為最高最佳使用原則 經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的最高最佳使用原則，是以保持現(xiàn)狀繼續(xù)合法使用為前提的最高最佳使用原則。 3、替代原則 經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的替代原則包含兩層含義。其一，從結(jié)果角度說(shuō)

8、，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)公開市場(chǎng)成交價(jià)格；其二，從估價(jià)的方法角度說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 被拆遷經(jīng)營(yíng)性用房在不同時(shí)期的收益應(yīng)該按照資金時(shí)間價(jià)值率（資本化率）折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值； 按規(guī)定，拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；規(guī)模大、分期分階段實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)期房屋拆遷實(shí)施之日。 三、經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的方法 經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的方法一般有四種，即收益法、市場(chǎng)比較法、成本法、路線價(jià)法。前三種方法是大家比較常用的，本文重點(diǎn)闡述路線價(jià)法在拆遷估價(jià)中的應(yīng)用。 路線價(jià)法是對(duì)面臨特定街道且可及性相等的城市經(jīng)營(yíng)性用房土地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求

9、取標(biāo)準(zhǔn)深度上數(shù)宗一樓經(jīng)營(yíng)用房樓面地價(jià)，以它們的平均樓面地價(jià)作為該特定街道的路線價(jià)，再運(yùn)用相應(yīng)的深度百分率表、其它修正率表，修正、計(jì)算出臨街特定街道各宗經(jīng)營(yíng)性用房一樓樓面地價(jià)的估價(jià)方法。對(duì)于平均深度不深的沿街經(jīng)營(yíng)性用房，可用四三二一法則、臺(tái)灣臨街深度指數(shù)、路角地、三角地、袋地、里地等深度指數(shù)，求出其一樓樓面地價(jià)；對(duì)于垂直特定街道、深度較深的小巷、綜合商場(chǎng)、市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用房，可用路線價(jià)、日本深度百分率求取一樓樓面地價(jià)，再加上建筑物重置成新價(jià)格，即可評(píng)估出一樓經(jīng)營(yíng)性用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。 舊城改造經(jīng)營(yíng)性用房的拆遷量大，路線價(jià)法是求取一樓經(jīng)營(yíng)用房樓面地價(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)格、價(jià)值的快速方法。只要路線區(qū)段、深

10、度指數(shù)等參數(shù)選擇合適，路線價(jià)求取中參數(shù)賦值嚴(yán)格、科學(xué)，路線價(jià)法求取的拆遷價(jià)格一般是客觀、公正的。我們?cè)跐h正街第一個(gè)大規(guī)模拆遷項(xiàng)目多福南路經(jīng)營(yíng)用房拆遷評(píng)估中首次使用了路線價(jià)的估價(jià)方法，這是一次大膽而成功的嘗試。評(píng)估中我們首先采用收益法及成本法測(cè)算漢正街一樓經(jīng)營(yíng)用房樓面地價(jià)，并以此作為路線價(jià)，借鑒日本巷子深度百分率進(jìn)行倍數(shù)放大修正，求取與漢正街垂直的巷道永寧巷兩側(cè)一樓商業(yè)用房的樓面地價(jià)，評(píng)估過(guò)程簡(jiǎn)潔、快速、明了，估價(jià)結(jié)果客觀、公正、準(zhǔn)確，拆遷雙方均未提出異議，取得了事半功倍的效果。 另外，經(jīng)營(yíng)性用房的拆遷評(píng)估中遇到的某些棘手的問(wèn)題，采用路線價(jià)法的思路常常會(huì)柳暗花明。例如我們?cè)邶埻鯊R拆遷評(píng)估中遇到一

11、處房產(chǎn)，由于歷史的原因形成了臨街部分合法用途為辦公而非臨街部分為經(jīng)營(yíng)用途的“怪異狀況”，其他的估價(jià)方法幾乎無(wú)法確定其非臨街經(jīng)營(yíng)性用房的合理價(jià)格，而采用路線價(jià)法中袋地評(píng)估的思路來(lái)考慮則使問(wèn)題迎刃而解。 各種評(píng)估方法求得的拆遷補(bǔ)償價(jià)格一般不會(huì)相同。估價(jià)人員可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)每個(gè)評(píng)估結(jié)果作出權(quán)重判斷，按加權(quán)平均的方法求得客觀公正的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。 四、當(dāng)前存在的問(wèn)題 拆遷估價(jià)與交易課稅、抵押價(jià)格等目的下的評(píng)估最大的差異就在于估價(jià)結(jié)論的高低直接關(guān)系到拆遷雙方當(dāng)事人的切身經(jīng)濟(jì)利益，而經(jīng)營(yíng)性用房往往價(jià)值量大，真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值難以把握，經(jīng)常會(huì)成為拆遷估價(jià)過(guò)程中最難啃的“骨頭”，也是矛盾最易激發(fā)的關(guān)鍵。因此，估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)

12、確公正尤其重要。我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估當(dāng)前主要存在如下問(wèn)題： 1、評(píng)估方法單一或可比實(shí)例單一 任何一種估價(jià)方法都有其一定局限性?？紤]到經(jīng)營(yíng)性用房拆遷估價(jià)的特殊性，我們認(rèn)為一般應(yīng)采用兩種或兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)考慮到被拆遷人或被拆遷房屋的未來(lái)預(yù)期收益價(jià)值，收益法應(yīng)作為評(píng)估方法之一。采用市場(chǎng)法時(shí)建議至少選取5個(gè)可比實(shí)例，若確實(shí)無(wú)法收集到足夠的交易實(shí)例，可以先測(cè)算類似房屋的收益價(jià)格，再做比較修正。 2、可比實(shí)例有杜撰之嫌 有些估價(jià)報(bào)告采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，技術(shù)報(bào)告中的可比實(shí)例沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性用房具體名稱、坐落位置，而用A、B、C等符號(hào)表示，難免存在杜撰之嫌?？杀葘?shí)例明列經(jīng)營(yíng)性用房具體名稱、坐落

13、位置，可讓當(dāng)事人對(duì)可比實(shí)例有真實(shí)感，對(duì)評(píng)估結(jié)論有可靠感；遇到評(píng)估糾紛，相關(guān)人員可以及時(shí)根據(jù)經(jīng)營(yíng)具體名稱、坐落位置予以查證核實(shí)。我們?cè)谙虮徊疬w經(jīng)營(yíng)戶解釋說(shuō)明評(píng)估過(guò)程時(shí)就經(jīng)常碰到對(duì)方提出核實(shí)可比實(shí)例的要求，采用了不實(shí)或不適可比實(shí)例的評(píng)估報(bào)告肯定經(jīng)不起這樣的推敲，從而影響到整個(gè)拆遷的進(jìn)度。 3、參數(shù)賦值欠嚴(yán)格、不科學(xué) 任何一種估價(jià)方法都要求估價(jià)人員依據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)相關(guān)參數(shù)予以賦值。市場(chǎng)比較法中，要求估價(jià)人員對(duì)可比實(shí)例交易日期、交易狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素進(jìn)行修正，確定相關(guān)修正系數(shù)。收益法中年純收益、資本化率均由估價(jià)人員推定。路線價(jià)法中路線價(jià)、建筑物重置成新價(jià)格等由估價(jià)人員推定，推定這些參數(shù)時(shí)，不少估價(jià)報(bào)告

14、或沒(méi)闡述推定依據(jù)，或推定依據(jù)闡述不充分、不詳細(xì)，存在參數(shù)賦值欠嚴(yán)格、不科學(xué)現(xiàn)象。參數(shù)推定欠嚴(yán)格、不科學(xué)，難以保證評(píng)估的客觀、公正。 4、路線價(jià)法運(yùn)用不廣泛 因?yàn)楦鞣N各樣的原因，當(dāng)前路線價(jià)法在拆遷評(píng)估中運(yùn)用不廣，偶有運(yùn)用路線價(jià)法，也往往存在路線價(jià)求取欠規(guī)范、深度指數(shù)或深度百分率表制定不科學(xué)等問(wèn)題，從而使得評(píng)估結(jié)果失真。 5、有的報(bào)告用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估 假設(shè)開發(fā)法是按照城市規(guī)劃，以轉(zhuǎn)變舊城現(xiàn)狀用途為前提的最高最佳利用原則求取最佳開發(fā)方案未來(lái)收益，并根據(jù)未來(lái)收益推定經(jīng)營(yíng)性用房土地價(jià)格的方法。該方法求得的價(jià)格，包括了絕對(duì)地租、政府在土地上投資的級(jí)差地租。我國(guó)城市土地屬國(guó)家所有，上述兩項(xiàng)地租應(yīng)由國(guó)家獲取。

15、因此，不能運(yùn)用以轉(zhuǎn)變舊城現(xiàn)狀用途為前提的最高最佳利用原則的假設(shè)開發(fā)法，評(píng)估經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格。 6、劃撥土地經(jīng)營(yíng)性用房收益法評(píng)估結(jié)論混亂 收益法評(píng)估劃撥土地經(jīng)營(yíng)性用房收益價(jià)值時(shí)，收益年限有的定為無(wú)限年，有的定為40年，有的報(bào)告定為建筑物尚可使用年限。收益年限觀點(diǎn)不一，收益法評(píng)估結(jié)果不一，評(píng)估結(jié)論混亂。 五、對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房拆遷估價(jià)的幾點(diǎn)建議 1、認(rèn)真審查經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告 采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，可比實(shí)例必須是經(jīng)得起核查的實(shí)例，而不是估價(jià)人員杜撰的假例。 若報(bào)告采用收益法評(píng)估，應(yīng)審查純收益的可靠性、資本化率的準(zhǔn)確性、收益年限的正確性。 純收益確定的主要依據(jù)應(yīng)該是估價(jià)對(duì)象及其類似經(jīng)營(yíng)性用房的出

16、租合同中約定的市場(chǎng)租金。資本化率應(yīng)采用同類用途經(jīng)營(yíng)性用房租金、售價(jià)、收益年限、收益值計(jì)算公式求出的資本化率。土地為出讓土地的經(jīng)營(yíng)性用房，其收益年限定為出讓年限與已用年限之差；土地為劃撥土地的經(jīng)營(yíng)性用房，其收益年限，定為40年。因?yàn)榘凑赵u(píng)估合法原則，劃撥土地經(jīng)營(yíng)性用房的交易價(jià)格應(yīng)為補(bǔ)交出讓金后的價(jià)格，經(jīng)營(yíng)性用房所用土地出讓金補(bǔ)交年限一般為40年。經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格為市場(chǎng)交易價(jià)格，劃撥土地經(jīng)營(yíng)性用房市場(chǎng)交易須補(bǔ)交40年的出讓金。 若報(bào)告采用成本法、路線價(jià)法評(píng)估，應(yīng)審查地價(jià)求取的正確性、地價(jià)對(duì)應(yīng)的年限、建筑物重置價(jià)格內(nèi)涵、求取方式、建筑物成新確定的合理性等。 2、各地城市政府或估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)定期組織測(cè)算并發(fā)布各類經(jīng)營(yíng)性用房資本化率標(biāo)準(zhǔn)值 3、按照評(píng)估合法原則，政府應(yīng)該明文規(guī)定土地為劃撥