業(yè)主大會(huì)如何選聘物業(yè)公司(終審稿)

1、業(yè)主大會(huì)如何選聘物業(yè)公司公司內(nèi)部檔案編碼：（OPPTR-OPPT28OPPTL98OPPNN08業(yè)主大會(huì)如何選聘物業(yè)公司(2009-07-28 15:33:36)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)合同到期了，許多業(yè)主希望能更換物業(yè)公司，但許多業(yè)主委員會(huì)卻 苦于不知道更換的程斥，或考為避免麻煩事，在沒(méi)有征得業(yè)主大會(huì)同意的前提下fflH和原 物業(yè)公司續(xù)簽合同，從而損害了廣大業(yè)主的利益。那么選聘和解聘物業(yè)公司這事具體應(yīng)該 如何操作怎樣才算真正維護(hù)廣大業(yè)主利益的呢根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令379號(hào)）第十二條的規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用 集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公 約、業(yè)

2、主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決 定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)?！庇纱丝芍瑯I(yè)主大 會(huì)決策制度是條例的核心內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)屬于小區(qū)重大事情，直接關(guān)系業(yè) 主的安居樂(lè)業(yè)，應(yīng)該經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意。北京物業(yè)專(zhuān)業(yè)律師認(rèn)為，續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)屬于選聘物業(yè)管理企業(yè)的一種特定說(shuō)法，也應(yīng) 該經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)通過(guò)；但是為了簡(jiǎn)化程序，可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)續(xù)聘物業(yè)公司作出 簡(jiǎn)化手續(xù)的約定，比如授權(quán)業(yè)主委員會(huì)采取公告的形式向全體業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，如果采取書(shū) 面形式主動(dòng)提出要求更換物業(yè)公司的業(yè)主沒(méi)有達(dá)到20%以上，則可以授

3、權(quán)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽 物業(yè)管理合同。但是這種續(xù)聘的授權(quán)必須在議事規(guī)則中給予明確方可操作，如果業(yè)主大會(huì) 議事規(guī)則對(duì)此沒(méi)有約定，則應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)條例和議事規(guī)則對(duì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的 規(guī)定，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)作出決議，再由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決 議作出續(xù)聘或者解聘的決定。業(yè)主大會(huì)對(duì)續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)需要征詢(xún)的內(nèi)容至少包括：1、是否續(xù)聘前任物業(yè)管理企 業(yè)；2、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容是否需要完善或者變更（至少包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）;3.如果解聘前任物業(yè)公司采取何種方式選聘新的物業(yè)管理公司（包括公開(kāi)招標(biāo).邀請(qǐng)招標(biāo)以及詢(xún)價(jià)征詢(xún)等方式）；4、如果采用招標(biāo)選聘新的物業(yè)，相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和授權(quán)業(yè)主委員會(huì)

4、決定范m； 5、業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)一般由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)提出具體方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后由業(yè)主委員會(huì)具體實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)管理公司時(shí)，可以采用招 標(biāo)或其他方式進(jìn)行。目前，大多數(shù)小區(qū)采用詢(xún)價(jià)后向業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)的方式。我們認(rèn)為這是極不規(guī)范的，很容易 造成暗箱操作，損害業(yè)主的權(quán)益。根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，采取招標(biāo)方式是杜絕暗箱操作維 護(hù)業(yè)主公共利益的基本保證。目前北京、成都、南京等市己經(jīng)出臺(tái)規(guī)定，明確要求業(yè)主大 會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)必須采取招標(biāo)方式。據(jù)有關(guān)部門(mén)透露，本市有關(guān)強(qiáng)制要求業(yè)主大會(huì)采 取招標(biāo)形式選聘物業(yè)企業(yè)的規(guī)定尚在研究之中。我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法明確 規(guī)定業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企

5、業(yè)時(shí)必須聘請(qǐng)物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)采取招標(biāo)方式。在選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要注重考慮企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與管理費(fèi)用，即通常講的質(zhì)量 價(jià)格比。因此，應(yīng)根據(jù)居住區(qū)域所屬保障.改善、舒適等不同房屋類(lèi)型以及全體業(yè)主的消 費(fèi)觀念、消費(fèi)水平，選擇相應(yīng)的企業(yè)，最好考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務(wù)項(xiàng)目的企 業(yè)，這樣企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，降低成本。另外，經(jīng)驗(yàn)表明，由業(yè)主委員會(huì)成員以外的招 標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或者行業(yè)協(xié)會(huì)推薦物業(yè)管理企業(yè)為邀標(biāo)單位比較公正。對(duì)于被推薦的單位，業(yè) 委會(huì)應(yīng)當(dāng)和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或者專(zhuān)業(yè)人士在詢(xún)價(jià)征詢(xún)前進(jìn)行一番“明查喑訪”，查明這家物 業(yè)公司的業(yè)績(jī)和市場(chǎng)口碑，并廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)。在詢(xún)價(jià)確定物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候，

6、有的業(yè)委會(huì)采用“兩步走”的方法，效果頗佳。第一 步由業(yè)主（代表）大會(huì)對(duì)經(jīng)“明查喑訪"后篩選出來(lái)的企業(yè)進(jìn)行首輪選擇，選出得票的23家企業(yè)；第二步，業(yè)委會(huì)與這些企業(yè)具體商議物業(yè)管理服務(wù)合同，重點(diǎn)是服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票表決的方式選定一家企業(yè)。參照上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例和市房地局頒發(fā)的原加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)管理若干規(guī) 定，以及一些業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，下面的做法可以借鑒。1、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)賦有對(duì)所在地的業(yè)委會(huì)指導(dǎo)、檢查的日常管理責(zé)任，因此業(yè)委會(huì)應(yīng)把要解聘、選聘物業(yè)管理公司的做法及時(shí)告知房地辦事處，必要時(shí)向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))有關(guān) 部門(mén)、居委會(huì)通報(bào)，以得到他們的支持和指導(dǎo)。2、業(yè)委

7、會(huì)應(yīng)當(dāng)就解聘、更換物業(yè)管理公司召開(kāi)會(huì)議和作出決定，并由全體出席會(huì)議的人員在會(huì)議記錄上簽字。3、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則的規(guī)定，及時(shí)召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)選聘爭(zhēng)宜作出決定。由于業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并且沒(méi)有H行招標(biāo)的能力，業(yè) 主委員會(huì)應(yīng)該按照招標(biāo)投標(biāo)法、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法、上海市 居住物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定等規(guī)定來(lái)完成招標(biāo)工作。而且業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)通常 沒(méi)有自行招標(biāo)的能力，應(yīng)該委托物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全程代理物業(yè)管理招標(biāo)工作，并且 能夠形成三方相互牽制.相互制約的機(jī)制，可以杜絕出現(xiàn)暗箱操作、濫用職權(quán)等違規(guī)事 件，使得物業(yè)管理招標(biāo)工作真正做到透明化。4、業(yè)委會(huì)和召開(kāi)業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須以公告形式告知全體業(yè)主，并書(shū)面通知物業(yè)管理公司。5、業(yè)主委員會(huì)在與新選聘的物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同之后的十日內(nèi)，解聘的企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列檔案資料移交給業(yè)委會(huì)或者新選聘的企業(yè)，并辦理移交手續(xù):(1) 各類(lèi)物業(yè)設(shè)施的驗(yàn)收、接管檔案(圖、卡、冊(cè));(2) 與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi).有線(xiàn)電視等單位訂立的協(xié)議書(shū).合同資料;(3) 物業(yè)分戶(hù)產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè)、業(yè)主使用人情況表;(4) 共用設(shè)備.公