物業(yè)管理單位集團公司組建方案計劃

1、/.物業(yè)公司的組建方案及管理辦法根據(jù)公司建設(shè)開發(fā) 項目的總體發(fā)展規(guī)劃， 經(jīng)公司研究決 定，擬組建物業(yè)管理公司，現(xiàn)擬定組建方案及管理辦法如下、組建物業(yè)公司的目的 ：1 、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、 全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務(wù)理念。以“為客 戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足和超越社會、客 戶對物業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結(jié)、務(wù) 實、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的企業(yè)作風(fēng)。2 、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務(wù)意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心

2、：安心、事業(yè)心、責(zé)任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值” 、“增值”。根據(jù)物業(yè)項目的設(shè)備、設(shè)施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃， 結(jié)合設(shè)備、設(shè)施特性，以日常養(yǎng)護為基礎(chǔ)，維護好所有的設(shè)備、設(shè)施， 確保日常的正常運轉(zhuǎn)。3 、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務(wù)質(zhì)量。圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、 豐富多彩的聯(lián)誼活動， 通過多種方式展現(xiàn)具有特色的 開發(fā)公司企業(yè)文化和物業(yè)管理的新理念，增進與業(yè)主之間的交流和溝通， 贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和 支持，促使物業(yè)管理服務(wù)水平的持續(xù)提高。組建物業(yè)公司的思路一）、組建前準(zhǔn)備1、擬定物業(yè)公司名稱2、擬定注冊資本3、股權(quán)結(jié)構(gòu)及出資方式4、

3、擬定經(jīng)營范圍二）、物業(yè)管理公司的組建條件、企業(yè)名稱的確定 ;、企業(yè)住所 ;、法定代表人 ;、注冊資本 ;、公司章程 ;、公司從業(yè)人員。三）、物業(yè)公司的設(shè)立程序在組建條件具備以后 , 申請物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告 , 連同相關(guān)申請資料 送交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后 , 再按有 關(guān)規(guī)定向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù) , 領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 , 即可對外營業(yè) ,并按規(guī)定在 30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書, 還要向稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。四）、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)申報在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后 , 按照規(guī)定申報企業(yè)資質(zhì) ,

4、 物業(yè)管理 企業(yè)的資質(zhì)等級1） 資質(zhì)一級企業(yè) :注冊資本 500 萬元以上 ;具有中級以上職稱的人員不少于 30 人,企 業(yè)經(jīng)理取得 建設(shè)部頒 發(fā)的物 業(yè)管理企 業(yè)經(jīng)理 崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書; 管理兩 種類型以上的物業(yè) ; 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基 數(shù)的百分比之和不低于 100%;20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) （大廈、工業(yè)區(qū) ）”稱號 ;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度 ; 建立 了維修基金管理與使用制度。2） 資質(zhì)二級企業(yè) :注冊資本 300 萬元以上 ;具有中級以上職稱的管理人員、

5、工程技術(shù)人員不少于 20 人, 企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部 頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書 ,60%以上的部門經(jīng)理、 管理員取得從業(yè)人員崗位證書 ; 管理兩種類型以上的物業(yè) ; 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小 區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū) ） ”稱號,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè) 管理優(yōu)秀住宅小區(qū) （大廈、工業(yè)區(qū) ）稱號; 具有健全的企業(yè)管理制 度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度 ; 建立了維修基金管理與使用 制度。3） 資質(zhì)三級企業(yè) :注冊資本 50萬元以上 ;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8

6、人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物 業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè) 人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項目:具有比較健全企業(yè)管理 制度和財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。、物業(yè)公司的組織形式（一）、公司構(gòu)架:（二）、人員編制總經(jīng)理：人財務(wù)部：人物業(yè)管理部：人工程管理部：人安全保衛(wèi)部：人環(huán)境清潔部：人（三）、職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容與工作程序:物業(yè)管理部：、 職責(zé)：為物業(yè)管理和服務(wù)配套配置適合的人力資源負(fù)責(zé)日常辦公行政事務(wù) 管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務(wù)事宜協(xié)調(diào)各部門日常運作 檢查服務(wù)質(zhì)量，對不合格服務(wù)采取糾正和預(yù)防措施 負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理費用收取2

7、 、服務(wù)內(nèi)容：建立客戶服務(wù)中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服 根據(jù)業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協(xié)調(diào)各部門為業(yè)主提供服務(wù)按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案 按內(nèi)部管理要求， 做好物業(yè)管理日常行政、 后勤工作 按培訓(xùn)計劃， 組織和落實培訓(xùn)事宜， 并記錄考察結(jié)果 做好與業(yè)主的溝通、回訪工作 按服務(wù)質(zhì)量評定要求和不合格服務(wù)控制， 做好服務(wù)質(zhì)量控制工作按財務(wù)制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作 做好業(yè)主裝修管理3、程序:內(nèi)部管理工作流程圖根據(jù)工作計劃和對外服務(wù)工作流程圖服務(wù)質(zhì)量控制圖樓宇交付工作程序為保障業(yè)主（住戶）和開發(fā)公司的合法權(quán)益，按售、租合同有關(guān)條款順利進行交付工作，特制定

8、下列工作程序:A、業(yè)主（住戶）憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業(yè)管理部客戶服務(wù)中心辦理入伙手續(xù)。工程部相關(guān)人員陪同業(yè)主（住戶）前往交接。檢查室內(nèi)建筑情況（如墻面、頂面、門、窗等） 檢查室內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施（室內(nèi)燈、鎖、地坪、天花等）；查對水電表的當(dāng)前讀數(shù)并記錄。B、將上述三項內(nèi)容的檢查結(jié)果填寫在交房驗收記錄表中，由業(yè)主（住戶）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認(rèn)。C 、對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時通報給開發(fā)公司，在確認(rèn)處理 意見后安排落實整修、調(diào)換、清潔、打掃等服務(wù)工作。由業(yè)主（住 戶）認(rèn)證并填寫樓宇維修記錄。物業(yè)移交管理程序加強對業(yè)主裝修管理為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，確保物業(yè)的安全和整體形 象，按

9、照有關(guān)規(guī)定， 結(jié)合物業(yè)項目的實際情況， 編制裝修手冊， 加強對業(yè)主的裝修管理工作，規(guī)范裝修管理、裝修審批、建立細致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系、處理違規(guī)裝修。A、裝修管理組織： 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)裝修管理事宜 安全保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負(fù)責(zé)日常裝修檢B、裝修管理： 受理業(yè)主裝修申請并辦理有關(guān)手續(xù) 審核裝修者的相關(guān)資料，宣傳裝修手冊及裝修管理規(guī)定跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工 辦理施工人員出入登記 監(jiān)管施工隊按規(guī)定及時清運裝修垃圾 裝修安全管理 發(fā)現(xiàn)隱患及時與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修 發(fā)現(xiàn)緊急事故，按緊急處理程序及措施進行物業(yè)項目檔案資料管理檔案是物業(yè)管理的重要組成部分， 管理好檔案

10、是物業(yè)管理工 作的重要內(nèi)容， 應(yīng)按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系， 使 檔案管理工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等方面發(fā)揮重要作用。A、建檔要求:按建檔流程，完善檔案管理制度 明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理對使用率高的檔案實行受控制管理推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、經(jīng)常化管理B、建檔流程:收集分類,*編號檢查*入柜*C、檔案分類:物業(yè)公司管理文件檔案 房屋結(jié)構(gòu)、建筑工程檔案 設(shè)備、設(shè)施檔案 住戶檔案各項服務(wù)檔案D、檔案資料受控管理:為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存，而又方便經(jīng)常使用，對使用頻率高的檔案實行嚴(yán)格控制管理。E、相應(yīng)文件、資料: 物業(yè)管理服務(wù)合同管

11、理公約 業(yè)主公約 住戶手冊 裝修手冊 有關(guān)政策法規(guī)資料 崗位職責(zé) 員工手冊 行政管理制度 報修、投訴、熱線服務(wù)受理有關(guān)規(guī)定 報修、投訴、熱線服務(wù)處理及回訪制度 檢查制度 服務(wù)質(zhì)量評定、不合格服務(wù)控制有關(guān)規(guī)定相關(guān)費用收取的財務(wù)管理制度F、質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)管理和服務(wù)的實際需要具體制定。工程管理部1、職責(zé)：確保物業(yè)項目各種公用設(shè)備、設(shè)施正常運轉(zhuǎn)及完好 按照計劃對物業(yè)設(shè)備、設(shè)施進行日常維修保養(yǎng) 為業(yè)主提供無償或有償?shù)膱笮薹?wù)2、內(nèi)容： 供電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)給排水系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)房屋維修養(yǎng)護業(yè)主報修服務(wù)3、程序:工程管理部工作流程圖下達工作指令組織實施實施設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)流程圖根據(jù)年計劃、月

12、計劃下達指令組織實施實施業(yè)主報修工作流程業(yè)主報修各種方式I物管部客服中心'登記、指令_T工程管理廊核實處理、開維修單上門提供服務(wù)（維修）檢查驗收維修領(lǐng)班維修主管服務(wù)結(jié)果牡主驗收質(zhì)量，確認(rèn)費用I+服務(wù)結(jié)果T物業(yè)管理祁4、工程管理部應(yīng)急預(yù)案發(fā)生停電事故時應(yīng)急預(yù)案 發(fā)生漏水事故時應(yīng)急預(yù)案 供電所一路供電斷開時應(yīng)急預(yù)案 發(fā)生停水事故時應(yīng)急預(yù)案 發(fā)生電梯系統(tǒng)故障時應(yīng)急預(yù)案6、5、工程管理部相應(yīng)文件崗位職責(zé)各種設(shè)備、設(shè)施操作程序各崗位交接班規(guī)定設(shè)備、設(shè)施管理總則設(shè)備、設(shè)施巡檢制度各種設(shè)備、設(shè)施臺帳年度維修保養(yǎng)計劃安全操作規(guī)程裝修工程管理制度報修服務(wù)規(guī)程各項抽查制度不合格服務(wù)控制有關(guān)規(guī)定質(zhì)量記錄 ：

13、根據(jù)物業(yè)項目設(shè)備、設(shè)施管理和服務(wù)實際具體制定。安全保衛(wèi)部：1、職責(zé):負(fù)責(zé)物業(yè)項目的安全保衛(wèi)工作負(fù)責(zé)物業(yè)項目的消防安全工作負(fù)責(zé)物業(yè)項目的車輛進出、停放的管理工作負(fù)責(zé)物業(yè)項目內(nèi)業(yè)主施工裝修安全的管理工作2、內(nèi)容:物業(yè)項目內(nèi)、外安全停車場、停放車輛安全設(shè)備、設(shè)施區(qū)域安全消防設(shè)備、設(shè)施正常使用業(yè)主二次裝修安全3、程序:安全保衛(wèi)工作流程圖安全管理組織示意圖I公司分管安全副I各部門安全小組J義務(wù)消防隊I突發(fā)事件搶險隊3I消防專員I全體員工消防應(yīng)急方案試圖突發(fā)事件應(yīng)急方案在發(fā)生突發(fā)事件時，以最快的速度、最短的時間內(nèi)掌握事態(tài) 狀況，控制事態(tài)的發(fā)展，保證管轄區(qū)域內(nèi)的正常工作，確保業(yè)主 的人身安全和財產(chǎn)安全。處理

14、程序：A、一旦發(fā)生突發(fā)事件，當(dāng)班保安應(yīng)立即趕往現(xiàn)場了解情況、確定事態(tài)狀況，然后與中控室聯(lián)系，講清地點、原 因及目前狀況。必要時中控室應(yīng)向 110 報警，報清地點、路名、聯(lián)系電話、目前狀況。B、應(yīng)立即通知總值班領(lǐng)導(dǎo)及各部門有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場。C、在崗保安堅守崗位，其他保安在主管或值班的帶領(lǐng)下前往現(xiàn)場，在不傷害他人和財產(chǎn)不受損的情況下，以最 快的速度控制事態(tài)的發(fā)展，將突發(fā)事件的損失減少到最低。D、成立突發(fā)事件指揮部，由現(xiàn)場最高職位者任指揮。E、根據(jù)事件狀況及時組織力量，執(zhí)行任務(wù)。F、配合公安人員和有關(guān)部門對事件予以控制和調(diào)查取證。G、采取外圍警戒：保護現(xiàn)場，維持秩序，確?，F(xiàn)場勘察。H、事件結(jié)束后，

15、分析原因，制定糾正 / 預(yù)防措施，填寫突發(fā)事件記錄表。I、物業(yè)管理部、安保主管負(fù)責(zé)驗證糾正 / 預(yù)防措施的落實結(jié)果。4、相應(yīng)文件：崗位職責(zé) 各崗位交接班規(guī)定 各崗位服務(wù)程序 日常工作規(guī)定 中控室管理規(guī)定 巡更保安工作規(guī)定及處理問題操作程序 消防安全“三級”工作管理制度 消防安全檢查制度 消防報警操作及滅火應(yīng)急方案 突發(fā)事件時的應(yīng)急方案 停車場管理規(guī)定各級抽查制度5、質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項目安保管理和服務(wù)實際具體制定。環(huán)境管理部：1、職責(zé) ：負(fù)責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔 負(fù)責(zé)物業(yè)項目綠化養(yǎng)護工作 負(fù)責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)蟲害消滅工作 負(fù)責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)日常垃圾清運工作（不包括建筑垃圾、裝修垃

16、圾）2、3、內(nèi)容：公共場所、公共區(qū)域清潔設(shè)備、設(shè)施區(qū)域清潔停車場清潔周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔區(qū)域綠化區(qū)域滅蟲程序：按有關(guān)規(guī)定的清潔標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范程序清潔 按有關(guān)的綠化標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范程序綠化養(yǎng)護 按垃圾房管理規(guī)定進行規(guī)范程序垃圾清運下達指令環(huán)境清潔部工作流程圖安排工作按有關(guān)的無蟲害標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范程序滅蟲4、相應(yīng)文件：崗位職責(zé) 環(huán)境清潔工作標(biāo)準(zhǔn) 垃圾房管理制度 垃圾處理及清運服務(wù) 綠化管理制度 滅蟲工作操作規(guī)范 各級抽查制度5 、質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項目環(huán)境管理和服務(wù)實際具體制定。培訓(xùn)實施根據(jù)制定的管理目標(biāo)， 結(jié)合 項目的要求， 將對員工進行 不同階段的崗前、崗內(nèi)、日常培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，使其能夠滿 足

17、項目物業(yè)管理和業(yè)主的要求，達到預(yù)期的目的。崗位培訓(xùn) ：上崗前組織對管理和服務(wù)員工進行的針對性培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括：企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理服務(wù)理念、質(zhì)量方針 和目標(biāo)、物業(yè)特點、崗位職責(zé)等，經(jīng)考試合格者方能正式入崗。崗內(nèi)培訓(xùn) ：上崗后針對不同的工作崗位進行專題培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括：專業(yè)技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技 能。日常培訓(xùn) ：根據(jù)實際工作需要， 組織員工參加不同的專題培訓(xùn)，其中：管理人員側(cè)重學(xué)習(xí)企業(yè)管理知識、管理技巧、管理理念及管理知識，并組織參觀、考察、學(xué)習(xí)先進的物業(yè)管理項目，交流經(jīng)驗，取長補短；工程技術(shù)人員參加特種崗位培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)；其他員工根據(jù)崗位需要，參加不同的培訓(xùn)。培訓(xùn)后跟蹤 ：員

18、工進行培訓(xùn)后，由管理層進行跟蹤，建立個人培訓(xùn)檔案， 日常檢查員工是否按培訓(xùn)后的要求和標(biāo)準(zhǔn)進行工作，并將實際工作能力狀況和工作表現(xiàn)與績效考核內(nèi)容結(jié)合起來。四、物業(yè)管理費核算項目：員工工資 員工福利（四金） 員工餐費 勞保用品費 培訓(xùn)費 辦公費 日常通訊費 正常水電耗損費 公用設(shè)備、公共設(shè)施日常運行、維修、保養(yǎng)費 環(huán)境保潔費 安保費 消耗物料、材料費 保險購置費稅金 物品折舊費物業(yè)管理費及各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)另定。五、近期目標(biāo)及發(fā)展目標(biāo):近期目標(biāo):建立一支具有咼水平、咼素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。B、其他日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容:項目與標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容24小時安保、工程維修值班制度確保小區(qū)安全和設(shè)備、設(shè)施運行安全。24小時服務(wù)熱線電話文明待客，禮貌用語，接受客戶投訴、報修、 委托服務(wù)。業(yè)主、住戶投訴處理率100%及時處理投訴，來電、來訪6小時內(nèi)給予處 理和答復(fù)。報修、零修、急修及時率100%急修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，一般零修、報修 1小時內(nèi)到達現(xiàn)場處理。返修率不高于1%對各種修理項目嚴(yán)格按照規(guī)范程序進行，杜 絕二次返修，建立回訪制度和回訪記錄。房屋完好率98%以上房屋外觀無破壞立面，整潔；無改變使用功 能；無亂搭建；公用設(shè)施及通道無隨意占用。清潔、保結(jié)率100%環(huán)境清潔實行崗位責(zé)任制，按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行 操作。綠化養(yǎng)護率100%綠