天陽(yáng)明珠商業(yè)中心推廣計(jì)劃書(shū)

1、天陽(yáng)明珠商業(yè)中心推廣計(jì)劃書(shū)一、市場(chǎng)情況（一）杭州目前的商鋪發(fā)展情況分析 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)型期l目前的杭州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展處于重要的轉(zhuǎn)型期，由原來(lái)單一的商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式向店中店、連鎖店、步行街等多樣經(jīng)營(yíng)模式并存的方向發(fā)展。 吳山商圈逐漸淡化涌金廣場(chǎng)陰影l(fā)至此次人居展之后，繼信義坊步行街開(kāi)街和廣廈西湖時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之后，興起了一股新的商鋪投資熱；西湖國(guó)貿(mào)、太平洋商業(yè)中心、元華商城相繼開(kāi)盤(pán)，耀江廣廈婚慶廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，家樂(lè)福即將進(jìn)駐涌金廣場(chǎng)，吳山商圈的商業(yè)物業(yè)逐漸淡化了涌金廣場(chǎng)失敗所帶來(lái)的陰影；這種種的現(xiàn)象表明杭州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的發(fā)展時(shí)期。 三大商圈整線發(fā)展l

2、湖濱商圈的改造正在進(jìn)行當(dāng)中，7條特色商街的開(kāi)街將會(huì)使湖濱商圈的人流、商貿(mào)氣氛空前加強(qiáng)，也會(huì)將人流引入?yún)巧缴倘?，為吳山商圈帶?lái)新的活力。湖濱商圈打通武林商圈和吳山商圈整線發(fā)展的瓶頸，延安路成為鏈接武林商圈和吳山商圈的“大動(dòng)脈”，延安路商貿(mào)的發(fā)展對(duì)三大商圈整體發(fā)展起著舉足輕重的作用。（二）湖濱商圈、吳山商圈大型商業(yè)物業(yè)情況調(diào)查 西湖時(shí)代廣場(chǎng)l商鋪分布：商鋪以商場(chǎng)形式分布，總營(yíng)業(yè)面積在20000平方米左右，分布為地下一層、地上一、二層。地上主要經(jīng)營(yíng)服飾、箱包、珠寶等。價(jià)    格：地下一層：900018000元/平方米  

3、0;    地上一層：33000元/平方米       地上二層：22000元/平方米個(gè)    體：一層650平方米，54500元/平方米；沿街上層51000元/平方米，下層18000元/平方米經(jīng)營(yíng)方式：分割出售，返租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)者是杭州大廈，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)。承諾的年投資收益率為含稅9。 西湖國(guó)貿(mào)中心l商鋪分布：主要分布在地下一層、地上一、二層。以經(jīng)營(yíng)服侍、珠寶、化妝品等為主，分為內(nèi)店鋪和外店鋪。其中外店鋪將組成精品獨(dú)立店鋪。價(jià) &#

4、160;  格：外店鋪起價(jià)60000元/平方米，面積45100平方米不等內(nèi)店鋪均價(jià)25000元/平方米經(jīng)營(yíng)方式：采取店中店的經(jīng)營(yíng)模式，地上一層、二層業(yè)態(tài)分布按照區(qū)域劃分，無(wú)經(jīng)營(yíng)公司，不返租。 清波商廈l商鋪分布：地上一層、二層為商鋪，店鋪面積從100600平方米不等，已裝修。已有幾家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)售樓處入駐，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容將以精品服侍、珠寶等商家進(jìn)駐。整體上并無(wú)明確的業(yè)態(tài)分布，由業(yè)主自行決定。銷(xiāo)售均價(jià)：一層：25000元/平方米            &

5、#160; 二層：15000元/平方米經(jīng)營(yíng)方式：采取店中店模式，由開(kāi)發(fā)商組建經(jīng)營(yíng)公司，返租經(jīng)營(yíng)，年投資收益率在58左右。 元華商城l商鋪分布：商鋪分為三層，包括地下一層、地上一、二層?？偯娣e10000平方米，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是酒吧、茶吧。租    金：地下一層：1.2元/平方米/天地上一層：35元/平方米/天地上二層：2.5元/平方米/天售    價(jià)：地上一層：一層36800元/平方米起，沿街53800元/平方米地上二層：起價(jià)28800元/平方米經(jīng)營(yíng)方式：地上一層分割出售，面積為100800平方米不

6、等，出售時(shí)預(yù)先確定業(yè)態(tài)分布，限制品牌。地下一層和地上二層整體出售，分兩種方式，經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售分開(kāi)，經(jīng)營(yíng)由杭州大廈負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。年投資收益率8%（含稅） 太平洋商業(yè)中心l商鋪分布：分成定安路、延安南路兩個(gè)部分。定安路地上3層，延安南路地上6層，總營(yíng)業(yè)面積70000多平方米，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為地下小百貨，地上大型百貨休閑購(gòu)物中心。具體業(yè)態(tài)分布未定。價(jià)    格：沿街12間層捆綁銷(xiāo)售，面積在400平方米左右。均價(jià)為25500元/平方米，其余租金未定。經(jīng)營(yíng)方式：采取的經(jīng)營(yíng)模式綜合出售（返租經(jīng)營(yíng)）和出租（經(jīng)營(yíng)公司）兩種方式，其中返租年投資收益率在7，意向中

7、的經(jīng)營(yíng)公司是萬(wàn)向、華潤(rùn)、百盛等知名企業(yè)。 吳山商城l價(jià)格、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營(yíng)模式均未確定，預(yù)計(jì)均價(jià)在25000元/平方米左右。 定安名都l價(jià)格、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營(yíng)模式均未確定。二、明珠商業(yè)中心的銷(xiāo)售及推廣狀況 商鋪銷(xiāo)售情況l 明珠商業(yè)中心從10月份開(kāi)始銷(xiāo)售，主要是針對(duì)地上一、二、三三層，各層的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)確定，地上一層為國(guó)內(nèi)知名男裝正裝品牌；共6間，目前已銷(xiāo)售三間；地上二層為休閑男裝品牌，三層為運(yùn)動(dòng)男裝品牌，地上二三層為目前主推商鋪層。Ø 地上一層：面積較大的三間商鋪以出售，剩下的三間分布在兩端，面積在100平方米以上，具備總多優(yōu)勢(shì)：延安路沿

8、街商鋪人氣旺、便捷；空間大，便于品牌服飾做形象展示窗口。總價(jià)高是銷(xiāo)售的最大阻力。Ø 地上二層、三層：部分商鋪出售。銷(xiāo)售阻力表現(xiàn)在店中店的形式、高價(jià)商鋪等方面。Ø 明珠商業(yè)中心前期的推廣總結(jié)：l主要由杭州精銳廣告執(zhí)行，推廣角度為地上一層、地上二層、地上三層商鋪的銷(xiāo)售，和天陽(yáng)置業(yè)公司總體形象的宣傳，注重于開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售的角度。其平面廣告和活動(dòng)的組織也都為此服務(wù)。 后期推廣重點(diǎn)：l隨著銷(xiāo)售的跟進(jìn)和商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)，明珠商業(yè)中心的推廣應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路，著重營(yíng)造商場(chǎng)的商業(yè)氛圍。推廣從商鋪地段優(yōu)勢(shì)、發(fā)展前景、投資價(jià)值、價(jià)值分析等方面加以闡述。三、明珠商業(yè)

9、中心SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析：l 地段優(yōu)勢(shì)Ø明珠商業(yè)中心處于杭州傳統(tǒng)而繁華的商貿(mào)中心延安路與慶春路交叉口，延安路作為杭州市級(jí)商業(yè)中心，其在百姓心中的商貿(mào)地位是舉足輕重的，延安南路的改造，延安路商貿(mào)和交通的性質(zhì)的定位，為延安路商貿(mào)氛圍的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 商圈優(yōu)勢(shì)Ø延安路作為杭州傳統(tǒng)的商業(yè)街，品牌眾多，商賈云集。明珠商業(yè)中心（二期）緊鄰的龍翔服飾城，雖然檔次不高但人氣興旺，凝聚了杭州一流的商業(yè)氣氛，同時(shí)，慶春路道路寬闊，直接西湖。延安路與慶春路交叉之地，商貿(mào)、景觀、旅游、人氣環(huán)環(huán)相扣，是眾商家必爭(zhēng)之地。同時(shí)延安路作為湖濱商圈的重要組成部分，中段

10、缺少較高檔次的服飾商場(chǎng)，這是湖濱商圈作為一個(gè)商貿(mào)旅游為主的大商圈所必須具備的，明珠商業(yè)中心的投入使用和成功經(jīng)營(yíng)有利于提升湖濱商圈的品質(zhì)，同時(shí)也促進(jìn)了延安路的商貿(mào)氣氛的發(fā)展。 預(yù)期優(yōu)勢(shì)Ø目前，上城區(qū)政府正在進(jìn)行湖濱商圈延安路南段的改造工程， 改造完成之后，延安路將武林商圈和湖濱商圈串成一線，形成杭州大商圈，加重延安路的商貿(mào)氣氛，這為明珠商業(yè)中心二期人氣的凝聚打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 交通優(yōu)勢(shì)Ø明珠商業(yè)中心處于延安路和慶春路交叉口，四通八達(dá)，有十幾路公交車(chē)直達(dá)。規(guī)劃中地鐵慶春路站東南出入口直通明珠商業(yè)中心二期，屆時(shí)將使其交通便捷達(dá)到一個(gè)質(zhì)的飛躍，近可達(dá)西湖、

11、城站，遠(yuǎn)可至蕭山、余杭，聚天時(shí)、地利、人和為一體。 產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)Ø延安中路目前的商鋪多以出租形式，可售商鋪十分稀缺，形成市場(chǎng)上的一個(gè)空白地帶，而明珠商業(yè)中心二期采取出售的形式正可彌補(bǔ)，可以說(shuō)是延安路目前絕無(wú)僅有的可售商鋪，投資優(yōu)勢(shì)十分明顯，這也為一些商鋪的經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)良好的契機(jī)。而且，明珠商業(yè)中心推出的小面積店鋪對(duì)投資者資金要求不高，可操作性較大。 投資價(jià)值Ø延安路在杭州人們的心理地位不亞于南京路在上海人們心中的地位，是品牌企業(yè)身份的象征，同樣它的投資前景也不差于南京路，延安路商鋪的價(jià)格向來(lái)是只漲不跌，而且，在延安南路改造完成之后，價(jià)格還會(huì)有一個(gè)階段的飛

12、躍。因此，在延南路黃金地段的商鋪無(wú)論是投資、自營(yíng)還是等待增值，其結(jié)果都是不言而喻的。從這點(diǎn)上看，投資明珠商業(yè)中心將是一個(gè)明智的選擇。 劣勢(shì)分析：l 模式影響Ø明珠商業(yè)中心采取的是中型店中店的模式，此模式在涌金廣場(chǎng)運(yùn)作不太成功，會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生心理壓力，這對(duì)于位置稍弱的地上二、三層的銷(xiāo)售將產(chǎn)生一定的影響。 經(jīng)營(yíng)管理Ø明珠商業(yè)中心二期商鋪將分割出售，所有者與經(jīng)營(yíng)者不能完全統(tǒng)一，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，為商場(chǎng)定位的明確性帶來(lái)一些難度，會(huì)影響商場(chǎng)的整體形象。    價(jià)格因素Ø明珠商業(yè)中心地上一、二、三既定的

13、銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)于周邊同類物業(yè)和其他一級(jí)商圈的熱銷(xiāo)物業(yè)來(lái)說(shuō)，價(jià)格相應(yīng)偏高。這將會(huì)成為銷(xiāo)售的阻力。 威脅點(diǎn)分析：l 工聯(lián)大廈Ø工聯(lián)大廈與明珠二期，同處與龍翔服飾圈內(nèi)中，目前已完成招商，開(kāi)始正式營(yíng)業(yè)，定位為精品服裝商場(chǎng)，但商場(chǎng)內(nèi)的服飾品牌和質(zhì)量卻與龍翔服飾城相差無(wú)幾，基本上是龍翔的另一個(gè)版本。雖然工聯(lián)大廈和明珠商業(yè)中心定位不同，但工聯(lián)大廈招商、投入在前，對(duì)明珠二期而言，無(wú)論在服裝品牌的接納、商鋪的銷(xiāo)售還是商場(chǎng)的人流等方面，都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。 吳山商圈商業(yè)物業(yè)Ø由于明珠商業(yè)中心與吳山商圈的幾大商業(yè)物業(yè)距離較近，一些經(jīng)營(yíng)方式也較相近且同期銷(xiāo)售，如西湖國(guó)貿(mào)

14、、太平洋商業(yè)中心、元華商城等物業(yè)，它們與明珠商業(yè)中心具有可比性。這些物業(yè)的銷(xiāo)售將會(huì)對(duì)明珠商業(yè)中心產(chǎn)生一定的影響。 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析l 品牌服飾展示窗口Ø服飾品牌形象展示窗口的特定需要使一些地段優(yōu)越、商貿(mào)氣氛濃郁、人流旺盛、服飾品牌匯聚的商鋪深受歡迎。而明珠商業(yè)中心正好符合這些要求，而且，四九層寫(xiě)字樓服飾品牌的入駐加大了商鋪?zhàn)鳛樾蜗笳故敬翱诘膬?yōu)勢(shì)。這在商鋪銷(xiāo)售過(guò)程中可有效引導(dǎo)。 特色定位Ø主營(yíng)男裝服飾品牌的經(jīng)營(yíng)定位，使明珠商業(yè)中心區(qū)別于杭州、浙江乃至全國(guó)的任何一家服飾商場(chǎng)，這雖然使銷(xiāo)售對(duì)象的范圍縮小，但特色的定位必定會(huì)吸引有經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)見(jiàn)的客戶，同時(shí)，也為商

15、場(chǎng)在眾服飾商家激烈的經(jīng)營(yíng)中保留一定的市場(chǎng)份額打下基礎(chǔ)。 升值潛力Ø一流的地段、旺盛的人氣、地鐵的興建、湖濱商圈的價(jià)值凸現(xiàn)，種種因素表明投資明珠商業(yè)中心店鋪的升值潛力是勿庸置疑的。四、推廣策略 主推地上二、三層的商鋪：l 先招商，后銷(xiāo)售Ø招商和銷(xiāo)售對(duì)于商場(chǎng)而言，招商易于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的把握和管理，特別是針對(duì)明珠商業(yè)中心的“店中店”的形式，商場(chǎng)整體管理是經(jīng)營(yíng)成功的有利因素。同時(shí)，招商和銷(xiāo)售的雙管齊下有利于天陽(yáng)置業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的積累。 銷(xiāo)售方式是采取先租后售Ø先租后售的銷(xiāo)售方式是一種人性化的銷(xiāo)售新理念，這是明珠商業(yè)中心區(qū)別于其他商

16、業(yè)物業(yè)一種向心力的表現(xiàn)，又可緩解明珠商業(yè)中心大面積商鋪一次性銷(xiāo)售，給品牌服飾帶來(lái)的資金壓力，減少銷(xiāo)售阻力，同時(shí)，也有利于商場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。 著重延安路服飾品牌形象Ø延安南路改造，湖濱商圈重建、地鐵慶春路站、延安路的商流人氣，這些是明珠商業(yè)中心高價(jià)商鋪銷(xiāo)售的基礎(chǔ)所在。 特色定位化解周邊商業(yè)的不利影響Ø男裝品牌服飾的特色定位使明珠商業(yè)中心區(qū)別于吳山商圈的商業(yè)物業(yè)，而專業(yè)品牌服侍陣地和高昂的售價(jià)使明珠商業(yè)中心與工聯(lián)大廈和龍翔服飾城的檔次有了明顯的區(qū)別。明珠商業(yè)中心寫(xiě)字樓服飾行業(yè)的入駐和杭州唯一專業(yè)時(shí)裝發(fā)布廳的設(shè)置為商鋪針對(duì)服飾品牌的銷(xiāo)售奠定了基礎(chǔ)，這也可化解

17、周邊物業(yè)的影響。五、活動(dòng)安排   2002年11月2003年1月，預(yù)備兩期活動(dòng)： 活動(dòng)一：主題中型商場(chǎng)如何確定商業(yè)業(yè)態(tài)l   主要議題： 杭州零售百貨業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)及前景Ø 杭州中型商業(yè)物業(yè)的定位和發(fā)展趨勢(shì)Ø 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與商業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)系Ø “店中店”形式的商業(yè)物業(yè)如何有效管理Ø 活動(dòng)二：休閑之都與休閑服飾品牌l主要議題： 杭州市如何從商業(yè)角度打造“休閑之都”Ø 休閑服飾品牌是打造“休閑之都”的重要組成

18、部分Ø 休閑服飾品牌在杭州的發(fā)展機(jī)遇和趨勢(shì)Ø 商場(chǎng)管理與休閑服飾品牌經(jīng)營(yíng)的關(guān)系Ø六、廣告推廣及媒體計(jì)劃 推廣思路l明珠商業(yè)中心前一階段報(bào)紙廣告的訴求重點(diǎn)為形象展示，鑒于此，下階段廣告本案將著重從地域優(yōu)勢(shì)、商機(jī)與投資前景等方面進(jìn)行整合訴求，突現(xiàn)明珠商業(yè)中心的商來(lái)價(jià)值，以求達(dá)到吸引眾家及投資者的最終目的。 時(shí)間安排l2002年11月下旬至2003年春節(jié)前夕。 媒體安排l杭州地區(qū)以每日商報(bào)、錢(qián)江晚報(bào)為重點(diǎn)進(jìn)行投放；外地報(bào)紙安排溫州晚報(bào)，或根據(jù)實(shí)際情況安排夾報(bào)投放。 廣告主題及內(nèi)容l本案將明珠商業(yè)中心下階段廣告分

19、成三大系列、共八期內(nèi)容進(jìn)行有效組織。前面六篇每一期將以明珠商業(yè)中心的一個(gè)亮點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)訴求，整體上突出其無(wú)限的商機(jī)及投資價(jià)值；后兩篇安排在春節(jié)期間，內(nèi)容為綜合性介紹。 廣告系列l(wèi)系列一：永恒的延安路：商機(jī)涌動(dòng)系列二：永恒的延安路：璀璨明珠系列三：永恒的延安路：賀歲篇七、推廣費(fèi)用預(yù)算日  期 媒  介 版  面 內(nèi)  容 價(jià)  格11.28（四） 每日商報(bào) 半版彩色 系列一 51520.512.01（日）

20、60;溫州晚報(bào) 半版彩色封底  4800012.05（四） 每日商報(bào) 半版彩色 系列一 51520.512.08（日） 溫州晚報(bào) 半版彩色封底  4800012.12（四） 錢(qián)江晚報(bào) 半版彩色 系列一 6440012.19（四） 每日商報(bào) 半版彩色 系列一 51520.512.26（四） 錢(qián)江晚報(bào) 半版彩色 系列二 64400109（四） 每日商報(bào) 

21、;半版彩色 系列二 51520.5116（四） 每日商報(bào) 半版彩色 系列三 51520.5123（四） 錢(qián)江晚報(bào) 半版彩色 系列三 64400DM 夾報(bào) 10萬(wàn)份設(shè)計(jì)、印刷、運(yùn)輸、投遞 30000活動(dòng)費(fèi)用 每次活動(dòng)預(yù)算費(fèi)用2萬(wàn)元 40000合     計(jì) 616802.5附：經(jīng)營(yíng)公司天陽(yáng)商業(yè)服務(wù)有限公司近期工作重點(diǎn) 提供完整的商場(chǎng)樓層商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 制定相應(yīng)的管理措施

22、l 制定管理公約l 制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（包括空調(diào)、水電等細(xì)節(jié)）l 制定明珠商業(yè)中心開(kāi)張以后的推廣思路l商場(chǎng)前期推廣及開(kāi)幕慶典策劃方案前言一市場(chǎng)分析二我們的實(shí)力三主題活動(dòng)：形象代言人選舉活動(dòng)四主題活動(dòng)：XX時(shí)代商場(chǎng)開(kāi)幕儀式五活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算六相關(guān)設(shè)計(jì)效果圖前言二十一世紀(jì)的中國(guó)，隨著WTO的加入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的力度日益強(qiáng)化。企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)巳從質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到了實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)，從而進(jìn)化到了目前的品牌競(jìng)爭(zhēng)，這是一個(gè)質(zhì)變的過(guò)程，亦是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。新穎別致的廣告推廣活動(dòng)是企業(yè)樹(shù)立品牌，宣傳業(yè)形象和文化的必然手段。許多企業(yè)在自身品牌的宣傳推廣活動(dòng)上更是層出不窮，新意連綿，意欲藉助廣泛

23、的媒體載體宣傳和發(fā)布企業(yè)的相關(guān)信息，達(dá)到樹(shù)立品牌和形象營(yíng)造氣分和創(chuàng)造商機(jī)的目的。但是，盲目的投入和跟風(fēng)的手法往往效果適得其反，所以必須認(rèn)真針對(duì)企業(yè)的商業(yè)性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)模式，結(jié)合企業(yè)本身的實(shí)力，在詳細(xì)的市場(chǎng)分析和調(diào)研的基礎(chǔ)上，為企業(yè)量身定做極富創(chuàng)意、新穎的推廣策略。一、市場(chǎng)分析1、優(yōu)越的地理環(huán)境XX時(shí)代商場(chǎng)座落于深圳市商業(yè)中心地帶，座東朝西。交通便利人流旺，外圍商業(yè)氣氛濃厚，商務(wù)大廈林立.大部分的受眾人群均為都市白領(lǐng)，金領(lǐng)儷人，其消費(fèi)能力強(qiáng),消費(fèi)水平高，潛在無(wú)限的商機(jī).。2、準(zhǔn)確的商業(yè)地位XX時(shí)代商場(chǎng)目前定位為女性魅力之都，是專營(yíng)國(guó)內(nèi)外女性知名品牌服飾及女性精品飾物的主題商場(chǎng)。商業(yè)形態(tài)有異于臨街的世

24、貿(mào)商城天虹商場(chǎng)的差異化賣(mài)點(diǎn)，突出主題化、個(gè)性化。利用傳統(tǒng)的商業(yè)形式，結(jié)合差異化的賣(mài)點(diǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中攝取客戶，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境根據(jù)XX時(shí)代目前樓層的分布及商鋪的設(shè)計(jì)規(guī)劃，其購(gòu)物環(huán)境除了有一般購(gòu)物商場(chǎng)的明亮整潔外，更多的是寬敞和舒適。配合整體的裝飾效果能給人一種高雅而不俗麗的感覺(jué)，整體的購(gòu)物環(huán)境能給人一種高檔時(shí)尚潮流的優(yōu)越感。、齊全的商業(yè)配套設(shè)施XX時(shí)代商場(chǎng)外圍的商業(yè)配套設(shè)施十分齊全，金融、證券、娛樂(lè)、飲食、休閑等一應(yīng)俱全，是吸引人流的一大有力優(yōu)勢(shì)，加上深圳地鐵華強(qiáng)北站的設(shè)置，更是增添了其繁華，熱鬧的先天因素。、強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手世貿(mào)商城、天虹商場(chǎng)、女人世界、紫荊城、儷人世界、新大好等。

25、二、我們的實(shí)力、專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研我們堅(jiān)信事實(shí)是一切活動(dòng)的依據(jù)因此我們有一支優(yōu)秀的隊(duì)伍，在每一次活動(dòng)之前都會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，媒體及實(shí)地調(diào)查等渠道收集資料，然后進(jìn)行周密的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研工作，力求做每一件事之前都了解全部，做就要達(dá)到效果。、專業(yè)的策劃隊(duì)伍及獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)手法我們有專業(yè)的策劃隊(duì)伍，我們不拘泥于形式，在充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上能夠根據(jù)商場(chǎng)的實(shí)際情況提供最為貼切的營(yíng)銷(xiāo)手法，并做出不同的方案來(lái)，運(yùn)用最少的資金達(dá)到最全面的調(diào)查，作為我們擬定方案的基礎(chǔ)，力求更為貼切。、專業(yè)的電視，平面廣告制作人員我們有專業(yè)的電視和平面制作人員，他們能夠配合策劃部門(mén)制作出最具創(chuàng)意的廣告效果圖，我們的制作以強(qiáng)列的視覺(jué)沖擊力和充分的想象

26、力為特色，以提高媒體宣傳力度。、我們有自己媒體的強(qiáng)勁支持我們自身有自己的媒體XXXX因此可以最大限度的應(yīng)用人力資源和媒體資源，從而最大限度的節(jié)約資金。特別是在媒體的宣傳和發(fā)布方面更是有與其它廣告公司難以比擬的優(yōu)勢(shì)。5全方位的經(jīng)營(yíng)服務(wù)范我們是一家集編劇策劃媒體模特代理為一體的綜合性廣告公司，具備活動(dòng)策劃，制作平面和電視廣告的豐富經(jīng)驗(yàn)。主要的經(jīng)營(yíng)范圍包括：樓盤(pán)銷(xiāo)售招商的整體策劃；企業(yè)形象VICI整體設(shè)計(jì)及推廣；企業(yè)各種禮儀活動(dòng)的統(tǒng)籌和策劃實(shí)施；商品上市推廣方案及商場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃與實(shí)施；各種室內(nèi)會(huì)場(chǎng)展廳的總體設(shè)計(jì)規(guī)劃與場(chǎng)務(wù)布置；各類媒體宣傳投放計(jì)劃及主題宣傳推廣活動(dòng)的策劃與實(shí)施。三、主題活動(dòng)形象代

27、言人選舉活動(dòng)、活動(dòng)的時(shí)間及地點(diǎn)2002年XX月XX日至2002年XX月XX日，XX時(shí)代商場(chǎng)；、活動(dòng)的目的(1)為了有效地宣傳XX時(shí)代的企業(yè)形象，樹(shù)立其在社會(huì)人群中的公眾形象及知名度；(2)為了突出XX時(shí)代商場(chǎng)是具個(gè)性化的女性主題商場(chǎng)，以此活動(dòng)作為商場(chǎng)開(kāi)幕前的前期廣告預(yù)熱，宣傳造勢(shì)手段：制造媒體響應(yīng)，專訪報(bào)道的軟性廣告炒作效果；(3)通過(guò)此活動(dòng)的開(kāi)展，達(dá)到轟動(dòng)性的品牌宣傳效益，為商場(chǎng)開(kāi)幕后的客戶資源起到引導(dǎo)性的號(hào)召作用。、活動(dòng)概況(1)利用大眾媒體刊登和發(fā)布XX時(shí)代商場(chǎng)形象代言人選舉活動(dòng)的機(jī)關(guān)信息(包 括參賽的時(shí)間，地點(diǎn)，條件，資格，報(bào)名細(xì)則等)；(2)設(shè)計(jì)印刷宣傳單張大量發(fā)行和派送；(3)前期

28、宣傳主要用本次選舉活動(dòng)來(lái)制造聲勢(shì)，公布商場(chǎng)開(kāi)幕日為選舉活動(dòng)決賽；(4)開(kāi)幕前一周進(jìn)行簡(jiǎn)單的初賽，引起世人的關(guān)注和重視，為開(kāi)幕日現(xiàn)場(chǎng)人氣度作鋪墊，同時(shí)造成受眾人群意念上的言認(rèn)可：XX時(shí)代推廣活動(dòng)多而有新意；(5)組織評(píng)審團(tuán)對(duì)參賽小組考核，評(píng)分(包括身材，相貌，學(xué)歷，才藝表演等多項(xiàng)考核)；(6)比賽分淘汰式初賽，選拔式復(fù)賽和決賽三個(gè)階段進(jìn)行；(7)決賽定在開(kāi)幕日期，現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生冠軍(開(kāi)幕日一大賣(mài)點(diǎn))。四、主題活動(dòng)XX時(shí)代商場(chǎng)開(kāi)幕儀式1、活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)2002年XX月XX日，XX時(shí)代商場(chǎng)2、活動(dòng)目的a)提升XX時(shí)代的品牌形象，塑造XX時(shí)代的品牌特點(diǎn)，突出XX時(shí)代商場(chǎng)的品牌特色，發(fā)掘和競(jìng)爭(zhēng)品牌的服務(wù)差異性

29、，體現(xiàn)XX時(shí)代的時(shí)尚，誠(chéng)信，視信譽(yù)為中心的經(jīng)營(yíng)理念。b)通過(guò)本次活動(dòng)，加強(qiáng)與消費(fèi)群的良性溝通，互動(dòng)，以爭(zhēng)取受眾的生活群體及潛在消費(fèi)力。c)通過(guò)本次活動(dòng)，加強(qiáng)與目標(biāo)消費(fèi)群的理念溝通和情感聯(lián)系，增強(qiáng)目標(biāo)消費(fèi)群及生活群體對(duì)XX時(shí)代品牌的忠誠(chéng)度，并對(duì)潛在市場(chǎng)進(jìn)一步施加品牌影響。d)增強(qiáng)XX時(shí)代廣場(chǎng)在行業(yè)內(nèi)部的影響力，提升XX時(shí)代在業(yè)界的地位，并直 接爭(zhēng)取更多的國(guó)際著名品牌加盟。e)展現(xiàn)XX時(shí)代多功能的服務(wù)特性。f)最終創(chuàng)建XX時(shí)代特有的營(yíng)銷(xiāo)模式和商業(yè)主題。g)預(yù)先發(fā)布選舉活動(dòng)參賽者的個(gè)人信息(如個(gè)人資料相片等)及開(kāi)幕日剪彩的特邀嘉賓(港臺(tái)明星效應(yīng))引發(fā)媒體回響，爭(zhēng)相報(bào)道的軟性廣告炒作效應(yīng)。、活動(dòng)策略到

30、場(chǎng)嘉賓：深圳地方政府領(lǐng)導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)入駐賣(mài)場(chǎng)的品牌商代表特邀顧客XX時(shí)代集團(tuán)關(guān)系客戶香港著名藝員各大媒體記者媒體公關(guān)：先期，以深圳市內(nèi)流動(dòng)于XX時(shí)代附近的公交大巴為主流媒體，將慶典活動(dòng)消息發(fā)布出去，同時(shí)跟進(jìn)報(bào)紙，電臺(tái)，電視臺(tái)，時(shí)尚購(gòu)物雜志，并以我們自身的雜志媒體XXXX發(fā)布港人創(chuàng)業(yè)信息，同時(shí)邀請(qǐng)香港華人青年企業(yè)家協(xié)會(huì)XX先生組織招商團(tuán)，為XX時(shí)代引進(jìn)香港品牌進(jìn)駐投資和發(fā)展。開(kāi)業(yè)期間：邀請(qǐng)深，港，粵的媒體（深圳電臺(tái)中央電視臺(tái)深圳電視臺(tái)本港臺(tái)翡翠臺(tái)鳳凰臺(tái)湖南衛(wèi)視廣東衛(wèi)視深圳特區(qū)報(bào)深圳商報(bào)晶報(bào)深圳晚報(bào)南方都市報(bào)廣州日?qǐng)?bào)香港文匯報(bào)香港商報(bào)香港大公報(bào)等）進(jìn)行活動(dòng)追報(bào)導(dǎo)。現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：升旗儀式開(kāi)業(yè)剪彩舞獅

31、采青媒體見(jiàn)面會(huì)XX時(shí)代品牌推廣XX時(shí)代理念宣示，慶典節(jié)目表演等。建議：由于到場(chǎng)嘉賓領(lǐng)導(dǎo)層次較高，建議購(gòu)買(mǎi)或制作一批具有宣傳女性消費(fèi)意義的禮品，一可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意，二可以起到主題宣傳作用和一定的品牌效應(yīng)。例如：(領(lǐng)導(dǎo)嘉賓)水晶紅木雕VIP卡高檔紀(jì)念手表金箔畫(huà)等。(活動(dòng)派發(fā))雨傘筆打火機(jī)小氣球匙扣。成女性時(shí)尚小精品美容化妝品等。慶典升旗及剪彩活動(dòng)設(shè)置升旗儀式儀式時(shí)間：XX月XX日上午10:0010:15儀式地點(diǎn)：XX時(shí)代廣場(chǎng)儀式主題：加強(qiáng)愛(ài)國(guó)主義教育，弘揚(yáng)企業(yè)文化。由司儀宣布升旗儀式開(kāi)式，升三種旗幟(國(guó)旗企業(yè)標(biāo)志旗和代表監(jiān)督機(jī)構(gòu)旗幟)，由專業(yè)軍樂(lè)隊(duì)演奏響國(guó)歌，到場(chǎng)嘉賓肅立行注目禮。剪彩儀

32、式剪彩時(shí)間：XX月XX日上午10：3011：30剪彩地點(diǎn)：XX時(shí)代廣場(chǎng)10：20軍樂(lè)隊(duì)開(kāi)始演奏序曲10：:25二位司儀宣布剪彩儀式領(lǐng)導(dǎo)講話10：33安排68名地方政府官員，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及友好協(xié)作單位領(lǐng)導(dǎo)剪彩10：38嗚放禮炮18響，然后由公司領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表答謝講話10：58由各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參加醒獅11：08嘉賓進(jìn)入商場(chǎng)參觀，同時(shí)由樂(lè)隊(duì)和舞獅輪流表演11：30十位代言人選舉決賽人選出場(chǎng)，作自我介紹并宣告觀眾下午活動(dòng)的內(nèi)容及時(shí)間。節(jié)目安排第一部分：時(shí)間：13：3016：30內(nèi)容：文娛表演及參賽表演交叉進(jìn)行第二部分：時(shí)間：19：1521：30內(nèi)容：大型綜性文娛表演代言人選舉決賽及現(xiàn)場(chǎng)頒獎(jiǎng)儀式司儀人選：鳳凰衛(wèi)視鏘鏘三

33、人行節(jié)目主持人深圳電視臺(tái)特主持深圳電視臺(tái)主持香港藝人、大型開(kāi)場(chǎng)歌舞12人、女民歌、雜技、俄羅斯民間舞蹈、著名小歌手6、著名男歌手 7、表演舞 8、口技9、著名女歌手10、三人組合 11、品牌時(shí)裝展示秀（10人） 通過(guò)模特在舞臺(tái)上的展示，將品牌服裝的時(shí)尚高檔風(fēng)格用料等特色用直觀立體的表現(xiàn)方式展示出來(lái)。12、魔術(shù) 13、三人組合 14、二胡獨(dú)奏15、男高音獨(dú)唱 16、相聲 17、蒙古舞 18、俄羅斯民間舞蹈 19、結(jié)束曲 難忘今宵 禮儀布置：升空氣球 PVC 直徑3M 8M條幅 10只 充氣拱門(mén)牛津布風(fēng)機(jī)廣告帖子 4座（租用） 軍樂(lè)隊(duì) 統(tǒng)一制服 20人 3500元舞獅 南獅 禮炮 環(huán)保無(wú)煙火 禮儀

34、小姐 1.70M成都市五塊石商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃方案及市場(chǎng)推廣顧問(wèn)服務(wù)方案本案特點(diǎn)及市場(chǎng)定位 PROJECT FEATURES AND MARKET POSITIONING一、基本情況BACKGROUND物業(yè)名稱Name：成都五塊石商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 (暫定名) 位置 Location：成都市城北五塊石商貿(mào)大道（輕紡城附近）發(fā)展商Developer(s)：成都市正業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司第一分公司投資方Investor(s)：  建筑工程設(shè)計(jì)Designer(s) ： 總承建商Contactor：  物業(yè)類型Function：街坊式三層商業(yè)街項(xiàng)

35、目?jī)粲玫兀?萬(wàn)平方米；總建筑面積Total area：8萬(wàn)平方米；建筑層數(shù) Number of floors：三層商業(yè)街開(kāi)工日期Date of commencement：年竣工日期Date of completion：年二、本案區(qū)位特點(diǎn)FEATURES IN GEOGRAPHICAL LOCATION 成都五塊石商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 (暫定名)建筑形態(tài)為綜合式三層商業(yè)街，地理位置極佳，周邊地區(qū)商務(wù)氛圍濃厚，交通極為便利。成都五塊石商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的交通、市政、文化、商業(yè)等各項(xiàng)設(shè)施條件很好，建筑檔次、設(shè)施配套、內(nèi)外景觀環(huán)境高于目前五塊石所有商業(yè)項(xiàng)目，是成都市物業(yè)投資最具潛力的地區(qū)之一。三、本案市場(chǎng)定位

36、MARKET POSITIONING：筑就五塊石商貿(mào)大道地區(qū)最負(fù)盛名的綜合式廣場(chǎng)（暫定）A、形象定位Brand Images：塑造先鋒形象Creating a pioneering image：本案項(xiàng)目尚未正式開(kāi)盤(pán)，且無(wú)任何市場(chǎng)影響，因此需要全面進(jìn)行專業(yè)的整體包裝；塑造特色形象Creating an outstanding image：塑造本案項(xiàng)目在五塊石商貿(mào)大道地區(qū)乃至成都的商貿(mào)中心特色形象，盡快成為在本地段區(qū)域內(nèi)具有鮮明特色的、知名的、標(biāo)志性建筑，引起市場(chǎng)的高度關(guān)注，以滿足用戶的最大希望與要求。突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)Highlighting the Strengthens：本案項(xiàng)目先天方面（如地理位

37、置等）已有非常突出的優(yōu)勢(shì)，因此，在項(xiàng)目日后的推廣過(guò)程中，圍繞著地段優(yōu)勢(shì)因素可作為貫穿整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)思路的主線之一；在后天方面，具體的運(yùn)作中（如本案訴求重點(diǎn)的挖掘塑造、宣傳推廣的范圍確定、廣告媒體的類別選擇、廣告設(shè)計(jì)及制作等），通過(guò)綜合考量整體布局，在市場(chǎng)造勢(shì)方面形成獨(dú)特鮮明的風(fēng)格特征，最終以極具沖擊力的建筑精神來(lái)推動(dòng)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)工作的進(jìn)程。塑造發(fā)展商品牌形象Building up a Positive image of the developer：企業(yè)品牌是一種文化的象征，是一種精神的標(biāo)志。因此塑造著名企業(yè)品牌形象，將使用戶得到品位一致的滿足感。同時(shí)，良好形象也將通過(guò)本案精良的市場(chǎng)運(yùn)作與優(yōu)良的業(yè)績(jī)，使項(xiàng)

38、目在成都市業(yè)內(nèi)形成極具震撼力的亮點(diǎn)。利用我方公司對(duì)于海外銷(xiāo)售的經(jīng)驗(yàn)，如：香港、新加坡及臺(tái)灣等地區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)，及其與各地傳媒的良好關(guān)系，進(jìn)而將品牌形象步向國(guó)際化，奠定發(fā)展商的品牌形象。B、對(duì)象定位Target CustomersC、運(yùn)作定位Operational Approach強(qiáng)調(diào)精品物業(yè)是整個(gè)市場(chǎng)推廣、營(yíng)銷(xiāo)企劃、物業(yè)管理、建材用料、項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等重點(diǎn)。因此，無(wú)論是案前部分、簡(jiǎn)報(bào)表現(xiàn)部分、現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)部分還是廣告宣傳制作部分等都應(yīng)在完整、統(tǒng)一的思想原則下進(jìn)行。只有各主體部分的相互關(guān)聯(lián)，始終如一，才能有效形成具有豐富內(nèi)涵的概念主題。市場(chǎng)推廣策略 MARKETING STRATEGY一、資金

39、投入策略 STRATEGY FOR MARKETING BUDGET：廣告費(fèi)用的投資很大程度取決于市場(chǎng)信息的回饋情況及相關(guān)業(yè)績(jī)的直接反映。作為開(kāi)發(fā)商，建設(shè)資金固然是必須保證的大前提，但是推廣費(fèi)用的投入也必須在嚴(yán)謹(jǐn)計(jì)劃下按部就班地到位。從以往的經(jīng)驗(yàn)分析，通常開(kāi)發(fā)商由于急于解決資金短缺的問(wèn)題，往往在項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，忽視了落實(shí)廣告費(fèi)用預(yù)算（計(jì)劃）的重要性。因此，在整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中必然就會(huì)出現(xiàn)廣告宣傳投入的隨意性，從而破壞了最初的資金預(yù)算計(jì)劃及（廣告）預(yù)期效果。隨著此種情況的不斷發(fā)生，必然導(dǎo)致了大量無(wú)效廣告的投入并造成資金的極大浪費(fèi)。有鑒于此，在本案項(xiàng)目推廣實(shí)施過(guò)程中，廣告宣傳費(fèi)用的投入必須結(jié)合市場(chǎng)的

40、具體情況，在費(fèi)用預(yù)算、投入計(jì)劃的掌控下專款專用，在資金充分到位的前提下，廣告的創(chuàng)意、主題才能系列地、很具渲染地呈現(xiàn)出來(lái)，從而達(dá)到流暢的促銷(xiāo)效果。建議宣傳推廣費(fèi)支出比例應(yīng)不少于總應(yīng)收金額的3% 。二、媒體廣告計(jì)劃 MEDIA PLANNING媒體宣傳的投資應(yīng)須隨著工程進(jìn)展的深入而進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整，在本案的初始階段，由于其對(duì)市場(chǎng)尚未有正面的接觸，因此建議在此階段以傳播面廣、時(shí)效性強(qiáng)、頻率較大的跳躍式廣告為主，如：報(bào)刊、電視、電臺(tái)、直郵等媒體方式。隨著工程主體的形成，市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目熟悉度的增加，在前述渲染性強(qiáng)的廣告鋪墊基礎(chǔ)上，輔以靜態(tài)的時(shí)效長(zhǎng)的廣告，如：路牌、燈箱等廣告。上述媒體投放策略之作用與目的

41、 The objectives of the aforementioned strategy：1、避免無(wú)效廣告的投入所造成的資金浪費(fèi)；2、通過(guò)階段性的市場(chǎng)總結(jié)，更有利于后期廣告的制作與投入，更有利于廣告炒作的整體均衡性，對(duì)于持續(xù)期的推廣起到良好的廣告互補(bǔ)作用。上述運(yùn)作方式，能夠有效的避免在銷(xiāo)售過(guò)程中，隨著資金投入的逐漸增加，在廣告投放量方面出現(xiàn)的“頭重腳輕”現(xiàn)象。3、前期量大、面廣、密集的廣告形成轟動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)，以后期時(shí)效長(zhǎng)、區(qū)域強(qiáng)的廣告作補(bǔ)充、鞏固，必然能形成良好的、不間斷的行銷(xiāo)效果。4、媒體有Suggested media includes：NP、TV、SP、POP、DM、售樓書(shū)、海報(bào)、推

42、廣會(huì)等。廣告計(jì)劃 Advertising Plans：（一）要點(diǎn) Key Approaches1、廣告投入重點(diǎn)放在具有良好效果的媒體以及有利于表現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)報(bào)刊廣告，在展會(huì)期間適當(dāng)增加電視廣告宣傳配合等；2、所有廣告均以統(tǒng)一的風(fēng)格發(fā)布，樹(shù)立本案項(xiàng)目形象完整統(tǒng)一的理念；3、廣告訴求以感情表達(dá)為主，力求能夠充分地表達(dá)出該項(xiàng)目的內(nèi)涵本質(zhì)；4、所有廣告以長(zhǎng)期性的推廣為最終目的，除展會(huì)月份外，其它保溫維持性廣告屏除任何過(guò)于急功近利的內(nèi)容；5、廣告計(jì)劃的實(shí)施以穩(wěn)定的步驟進(jìn)行，逐個(gè)層次深入，把該項(xiàng)目的形象牢固地樹(shù)立在成都市房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)中。（二）媒體選擇MEDIA CHOICES1、報(bào)紙Newspape

43、rs： 中文報(bào)紙類Chinese Newspaper：英文報(bào)紙類English Newspaper2、雜志Magazines：中文雜志類Chinese Magazines英文雜志類English Magazines3、電視、廣告宣傳片及光盤(pán)在每屆展會(huì)工作方案中確定。4、護(hù)欄橫幅廣告Banner ads每屆展銷(xiāo)會(huì)或推介會(huì)舉辦前及進(jìn)行中，可在市內(nèi)選定區(qū)域主要地方懸掛臨時(shí)性護(hù)欄橫幅廣告，增強(qiáng)展會(huì)宣傳推廣攻勢(shì)。5、通過(guò)各主要報(bào)刊的軟性廣告通過(guò)上述媒體對(duì)本案項(xiàng)目形象計(jì)劃的廣告表達(dá)，內(nèi)容可包括：（1） 開(kāi)盤(pán)Commencement of Sales：本案即將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的信息（2） 服務(wù)Services：本項(xiàng)

44、目為客戶提供一流的配套及生活環(huán)境的信息（3） 地位Locations：本案位于成都市城北五塊石商貿(mào)大道（輕紡城附近），最好的商業(yè)設(shè)施之一等6、路牌及燈箱廣告Roadside Billboards & Light boxes。7、其他媒體Other Media根據(jù)市場(chǎng)情況及推廣要求另行確定。（如，各類國(guó)外報(bào)紙、雜志及電視的宣傳等）（三）公關(guān)及廣告實(shí)施流程IMPLEMENTATION PROCESS FOR PR & ADVERTISINGA、籌備階段Preparation Stage Project under Constructiona)大型路牌廣告Large Scale Bi

45、llboards 機(jī)場(chǎng)路、項(xiàng)目周邊或人流集中地區(qū)b)直投宣傳小冊(cè)子Direct Mailing Pamphletsc)工地圍板設(shè)計(jì)及展示中心設(shè)計(jì)Planning of Show Room and Signboards at Project Sited)宣傳海報(bào)Posterse)Logo及各平面廣告設(shè)計(jì)Graphic Designs and Logo Designsf)發(fā)請(qǐng)柬及邀請(qǐng)信設(shè)計(jì)Designs and Distribution of Invitation Cardsg)宣傳刊物及紀(jì)念品Promotion Brochures and Souvenirsh)舉辦開(kāi)幕典禮及新聞發(fā)布會(huì)Openi

46、ng Ceremony and Press Conferencei)報(bào)章及雜志繕稿Press Releasesj)電視宣傳片及光盤(pán)制作TV Commercial and CD-ROM Productionk)報(bào)刊、雜志廣告Advertisement Placements in Newspapers and Magazinesl)推介會(huì)及展銷(xiāo)會(huì)設(shè)計(jì)Exhibition and Project Promotion SeminarsB. 中期階段Marketing Stage Project Sales Supporta.報(bào)刊雜志繕稿及廣告發(fā)布Press Release and Advertisin

47、g Placementb.電視宣傳及光盤(pán)派發(fā)Broadcasts of TV Commercials and Distribution of CD-ROMc.宣傳單張及派發(fā)Distribution of Promotion Pamphletsd.請(qǐng)柬及邀請(qǐng)信寄發(fā)Distribution of Invitation Cardse.租售中心及圍板建造Construction of Show Rooms and Signboards at the Project Sitef.展覽會(huì)場(chǎng)制作（廣告牌及掛旗）Exhibitionsg.國(guó)內(nèi)客戶推介會(huì)Project Promotion Seminars fo

48、r Domestic clientsh.國(guó)內(nèi)外電臺(tái)宣傳廣告發(fā)布Releases of Advertisements in Radio Stations within and outside Chinai.國(guó)內(nèi)外報(bào)刊雜志廣告發(fā)布Releases of Advertisements in Local and International Magazinesj.加插及更換展銷(xiāo)內(nèi)容Adjustments of Promotion Contents if NecessaryC.后期Final Stage Prolonged Marketing Effectsa)電視廣告TV Commercialsb)報(bào)刊

49、雜志廣告（包括繕稿）Advertisements and Press Releases in Print Mediac)宣傳推廣活動(dòng)及展示會(huì)Promotion Activities and Exhibitionsd)路牌廣告Outdoor Advertisements（四）、媒體廣告發(fā)布建議RECOMMENDED STRATEGY FOR  ADVERTISING1、一般性廣告的時(shí)間安排：按脈沖式進(jìn)行，保持廣告宣傳的連續(xù)性。2、形象廣告時(shí)間安排根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間，并提前發(fā)布形象廣告計(jì)劃。3、版面安排Size of Advertisementsa.一般性形象廣告以每次全版或半版彩色廣告進(jìn)行發(fā)

50、布；b.促銷(xiāo)廣告每次以半版或1/4版發(fā)布，并保持風(fēng)格統(tǒng)一。4、軟性廣告宣傳思路Public Relations Strategies本案項(xiàng)目在以后的宣傳上始終要緊緊圍繞著訴求重點(diǎn)來(lái)展開(kāi)，先期于報(bào)上刊登連載， 并在軟性炒作的同時(shí)介入硬性廣告。硬性廣告除打出廣告主打語(yǔ)（暫提議）“二十一世紀(jì)商業(yè)總部/基地”，吸引客戶的注意力外，主要以介紹本案項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、硬件設(shè)施等為主。軟性廣告以強(qiáng)力介紹前期商場(chǎng)為什么在短時(shí)間內(nèi)即取得震撼性銷(xiāo)售佳績(jī)?yōu)榍腥朦c(diǎn)，巧妙溶入訴求賣(mài)點(diǎn)，重點(diǎn)予以渲染。形象塑造的主體宣傳應(yīng)以新聞宣傳軟廣告（即二類廣告）、公共促銷(xiāo)的活動(dòng)形式為主，而競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)入需要借助新聞報(bào)道的方式，總體上是以軟

51、為主，軟硬結(jié)合。5、海外發(fā)布Promotion in Overseas Markets以記者會(huì)或展銷(xiāo)會(huì)的形式做主題，使各地的傳媒及買(mǎi)家重點(diǎn)關(guān)注，繼而吸引海外投資者的興趣，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值及發(fā)展商的形象得到提升。具體實(shí)施方案Execution Plan在各種宣傳方式中，以新聞報(bào)道的方式對(duì)項(xiàng)目和企業(yè)進(jìn)行宣傳，因其從第三者的角度報(bào)道，較為客觀真實(shí)且可信度增高。以人為本的自述方式也令客戶感興趣和信任，也可以以某人或某事組成一條線索，進(jìn)行描述，從而引出本案的配套、硬件設(shè)施等。在宣傳初期，采用軟性廣告，此種形式既為企業(yè)節(jié)省了不少費(fèi)用，效果也達(dá)到了。在軟性炒作一定時(shí)期后，再采用大篇幅、高密度、全方位的廣告宣傳，從

52、而樹(shù)立企業(yè)形象。媒體目的Objectives of our Media Strategy1、通過(guò)媒體傳播使社會(huì)大眾了解本案；2、促使目標(biāo)客戶群產(chǎn)生品味認(rèn)同感；3、專題報(bào)道有條理地、深入地、有效地傳達(dá)給消費(fèi)者；4、提高社會(huì)大眾對(duì)本案項(xiàng)目的認(rèn)知度；5、有效的媒體結(jié)合，取得理想的傳播效應(yīng)。媒體策略Communications Strategy三、平面設(shè)計(jì)策劃要求 THEME OF GRAPHIC DESIGN本案自開(kāi)盤(pán)伊始，即應(yīng)以“甲級(jí)位置、五塊石商區(qū)最好的營(yíng)商環(huán)境”的概念深入人心，其充滿時(shí)代感的完善配套，以及處處體現(xiàn)“現(xiàn)代商業(yè)模式”要求的規(guī)劃管理理念，通過(guò)系列的銜接，引導(dǎo)本案設(shè)計(jì)處處獨(dú)具特色。因此

53、，樓書(shū)文案組織結(jié)合現(xiàn)代化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、發(fā)展商實(shí)力等方面均需一一表述。四、NP、路牌廣告策劃要求BILLBOARD ADVERTISING AND ITS DESIGN1、視覺(jué)之凝聚點(diǎn)。2、NP廣告必須具有很強(qiáng)的鑒賞性與可讀性。3、路牌廣告必須是直視廣告，這樣對(duì)視覺(jué)才具有強(qiáng)迫性。五、營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)計(jì)劃建議PROMOTIONAL ACTIVITIES推廣的方式不能僅僅拘泥于廣告投入后的被動(dòng)等待，沒(méi)有主動(dòng)的出擊就不可能很客觀地掌握市場(chǎng)的脈搏，因此對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)企劃來(lái)講，更應(yīng)將工作的重點(diǎn)放在“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的促銷(xiāo)原則下，制定出完全貼近市場(chǎng)的多樣化推廣形式。1、展覽會(huì)推廣活動(dòng)Exhibiti

54、ons & Promotions：目前，業(yè)內(nèi)普遍以集市型的群體參展為主要的營(yíng)銷(xiāo)模式，其實(shí)此一形式在實(shí)際的效果反映來(lái)看，并不具明顯表現(xiàn)。因?yàn)樵诨顒?dòng)的過(guò)程中，面對(duì)如此大量的物業(yè)項(xiàng)目及現(xiàn)場(chǎng)熙熙攘攘的熱鬧氛圍，作為客戶如何能靜下心來(lái)洽談呢？而在眾多的看客中，業(yè)內(nèi)同行又占了相當(dāng)比例，因此從歷次的參展經(jīng)驗(yàn)證明，此類活動(dòng)僅能稱為展示。本案項(xiàng)目在尚未與市場(chǎng)作任何接觸前，必須在強(qiáng)勢(shì)的廣告配合及選點(diǎn)正確的基礎(chǔ)上，配合舉辦獨(dú)家推廣會(huì)。由于其目標(biāo)明確，展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)并無(wú)可比項(xiàng)目的干擾?，F(xiàn)場(chǎng)觀客在通過(guò)廣告宣傳的作用下，事先對(duì)本案有了初步的了解，當(dāng)其親臨展會(huì)時(shí)已成為帶有明確洽談意向的準(zhǔn)客戶，在面對(duì)如此眾多潛在客戶集結(jié)的

55、時(shí)刻，同時(shí)在人氣急聚的現(xiàn)場(chǎng)氣氛造勢(shì)下，必定會(huì)起到良好的促進(jìn)作用。另一方面，亦較客觀地反映出市場(chǎng)對(duì)本案的綜合評(píng)價(jià)。如能再充分利用海外展示會(huì)的宣傳力量，吸引外資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，在增強(qiáng)良好企業(yè)形象之際，更可增加本案項(xiàng)目的出售或出租率。展覽會(huì)場(chǎng)地選擇考慮因素The choice of exhibition venue：選擇位于本市知名度高的建筑及俱樂(lè)部，具有較大的社會(huì)影響力的場(chǎng)所。展場(chǎng)擁有100平方米以上的面積及大型彩色投影機(jī)等展銷(xiāo)器材等，加上精心布置的展會(huì)，定能吸引大量的目標(biāo)客戶群，而取得租售佳績(jī)。（1）展場(chǎng)應(yīng)選擇交通情況較好的地點(diǎn)。（2）通過(guò)獨(dú)家展會(huì)的形式，對(duì)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的了解，深入透徹地分析

56、，將對(duì)本案項(xiàng)目起到實(shí)質(zhì)性的指導(dǎo)作用。（3）長(zhǎng)期展覽廳設(shè)于項(xiàng)目之銷(xiāo)售/租務(wù)中心。（4）海外展廳或辦事處租用酒店會(huì)議廳以配合展銷(xiāo)會(huì)宣傳，及利用當(dāng)?shù)刈馐鄞碜鏖L(zhǎng)期追蹤服務(wù)。2、落實(shí)有關(guān)物業(yè)管理事宜Issues of Property Management-隨著工程項(xiàng)目的不斷進(jìn)展，本案應(yīng)落實(shí)專業(yè)的物業(yè)管理公司，確定將來(lái)的管理模式，給予所有買(mǎi)家足夠的信心保證。-指定有良好聲譽(yù)或具專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司或自行組建一家為業(yè)主提供服務(wù)的管理公司，完成管理公約與用戶手冊(cè)/守則。六、企業(yè)形象宣傳包裝建議PACKAGING AND BRANDING OF CORPORATE IMAGE品質(zhì)、形象的再塑工程The r

57、e-engineering of quality and image.品質(zhì)始終是第一性的，營(yíng)銷(xiāo)推廣方案不過(guò)是一種能動(dòng)力量，它最終還是從屬于本案項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的。因此，動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷(xiāo)推廣必須要求本項(xiàng)目品質(zhì)、形象的再塑。而這才是保證熱勢(shì)持續(xù)增長(zhǎng)的根本手段。本案項(xiàng)目在整體營(yíng)銷(xiāo)推廣構(gòu)想中，品質(zhì)、形象的再塑占有較大的比重，通過(guò)對(duì)發(fā)展商實(shí)力與信心的包裝，通過(guò)對(duì)樓盤(pán)形象的推廣，打消目標(biāo)客戶群的顧慮，并促動(dòng)他們前來(lái)入主是本案項(xiàng)目動(dòng)態(tài)推廣中不可忽視的一步。另外，加之本公司對(duì)于海外市場(chǎng)的銷(xiāo)售如：新加坡、臺(tái)灣、香港等地具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于各地傳媒具有良好的關(guān)系，相信必定能夠幫助企業(yè)加強(qiáng)自身的形象建設(shè)，加速企業(yè)步向國(guó)際化，

58、有效樹(shù)立企業(yè)的良好形象。1、本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣文化理念PHILOSOPHY BEHIND THE BRAND IMAGE OF THE PROJECT確定品牌戰(zhàn)略，充分構(gòu)筑品牌的文化形象，塑造品牌理念，賦予本案一個(gè)鮮明的個(gè)性，并加以格式化，建立起一個(gè)統(tǒng)一的品牌識(shí)別系統(tǒng)，建立起完善的傳播計(jì)劃，使本案因其不可替代性而深入人心，占領(lǐng)可貴的市場(chǎng)份額，使本案的成功推出具有一定的保障。正是基于這樣的認(rèn)識(shí)，我們?cè)诓邉澅景疙?xiàng)目之初，經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)審慎的分析與思考，將本案項(xiàng)目確定為“商業(yè)拓展的舞臺(tái)”，刻意構(gòu)筑 “二十一世紀(jì)的現(xiàn)代商業(yè)建筑內(nèi)涵”。本案項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣文化理念的建立條件Brand Building Elemen

59、ts of the Project：1）、開(kāi)發(fā)運(yùn)作觀點(diǎn)Brand creation through sales operations通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣文化的建立落實(shí)過(guò)程中，致力于自我塑造，在占領(lǐng)市場(chǎng)同時(shí)創(chuàng)立經(jīng)典品牌。2）、突出人性化和時(shí)代感Human Touch and Contemporary Feel將本案項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣文化作為其整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的必要手段，是以空白點(diǎn)搶占市場(chǎng)及突出塑造有個(gè)性的高檔物業(yè)精品形象的契機(jī)。3）、本案項(xiàng)目自然條件極佳The Unique Edge of Location Advantage “本案”地處成都市城北五塊石商貿(mào)大道，是最好的商業(yè)設(shè)施之一，交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，地理位置優(yōu)越，由營(yíng)銷(xiāo)推廣文化的建立所帶來(lái)的品牌識(shí)別度極高。4）、目標(biāo)客戶群的文化需求The culture of the target segment“本案”由于地處五塊