鏈家簽約視頻話術

1、鏈家地產簽約風險視頻 2.0版 13:48客戶朋友感謝您選擇鏈家為您提供本次居間服務簽約是二手房交易過程當中一個重要的環(huán)節(jié)您現(xiàn)在看到的這段視頻長度在 15分鐘左右我們將為您解讀簽約時需要特別注意的一些環(huán)節(jié)您如果有疑惑可以記錄在經(jīng)紀人為您準備的房地產經(jīng)紀服務事項告知書上當然 也可以隨時暫停向經(jīng)紀人咨詢簽約之前您需要了解有四種類型的房屋不可以進行交易第一種 保障住房主要指不符合上市出售條件的經(jīng)濟適用住房和限價房一般可以根據(jù)房屋權屬證書或者原始購房合同來判定2、不符合上市交易條件的央產房、軍產房、校產房等央產房和校產房需要事先與央產大廳或產權單位核實并取得允許上市出售的相關文件后 才可以正常上市交易

2、軍產房由于涉密或土地無償劃撥一般不可以出售但有部分軍產已經(jīng)轉為地方則如果能夠取得轉移文件也可以出售3、查封或抵押的房產指司法機關和行政機關依法裁定或決定以查封或其他形式限制房地產權利的房屋這類房屋在解除限制手段之前是不允許進行交易的房屋是否被查封或扣押需要在出售方的配合下前往房屋管理部門核實4、小產權、鄉(xiāng)產房、違章建筑指不具有國家正式產權的小產權房和鄉(xiāng)產房一般可以通過房屋權屬證書來判斷此類房屋交易風險比較大而違章建筑本身是不允許交易的房屋交易是物權的轉移需要交易雙方提供一系列法律文件交易類型不同所需文件也不同一般情況下需要提供以下材料交易雙方都需要提供的文件1、身份證明文件2、戶口本3、婚姻情

3、況證明文件如果交易雙方不能夠親自到場簽署合同的還應當提供本人親筆簽署的授權委托書如果交易雙方不能夠親自到場辦理貸款過戶等相關手續(xù)的還必須提供公證處公證的授權委托書購買人需要準備的材料房地產行政主管部門和貸款銀行還需要審核購買人的在京購房資質和貸款資質所以需要購買人準備一下材料1、家庭成員身份證明2、收入證明3、社保證明4、納稅證明二者具備一者就可以3、如果購買人為非京籍還需要提供暫住證等身份證明文件購買人應當在簽約前慎重確認自己的購房資質避免因無購房資質而產生違約的風險出售方需提供的房屋權屬證明文件作為房屋出售人還需出示的房屋權屬證明文件包括1、房屋權屬證書其中如果房屋有共有權人的需要共有權人

4、親自到場簽署合同如果共有權人無法到場的其中夫妻共有的需出具配偶同意出售證明如其他共有的需出具授權委托書如涉及到繼承的需出具遺囑繼承公證書或者其他繼承人的授權委托書我們提醒您在簽約時需確認交易房屋是否有抵押抵押價值是多少因為房屋需要解除抵押之后才可以辦理過戶手續(xù)因此請我們提醒您在簽約時需確認解除抵押的方式和時間2、土地證北京市的房屋大多是土地證、房產證二證合一的但也有少部分頒發(fā)了土地使用權證如果本次交易中出售的房屋有土地使用權證的也應當一并提供3、已購公有住房、央產房等特殊產權的房屋還需要提供和原產權單位簽署的原始購房合同及有關的批準文件 例如央產房就需要提供中央在京單位已購公房上市出售登記表

5、4、如果房屋目前是出租狀態(tài)還需要提供承租人放棄優(yōu)先購買權的聲明要特別說明的是上述文件中房產證、土地證、身份證、配偶同意出售證明授權委托書及承租人放棄優(yōu)先購買權的聲明是在簽約時要出示原件并提供復印件的其他相關證件需根據(jù)交易進度不同在不同階段提供原件或復印件 如果房屋管理部門及相關機構要求提供其他權屬文件也應當一并提供您的資料準備越充分越能夠節(jié)省交易時間合同是一個確立法律關系的必備要素也是為了保障您的合法權益在本次交易中我們需要簽署兩類合同一類是確立買賣關系的合同這類合同包括定金協(xié)議書北京市存量房屋買賣合同補充協(xié)議等這類合同約定的主要是買賣雙方的具體事項它包括付款條件付款時間過戶時間履行方式及違約

6、責任等另外一類是確定您和鏈家以及北京中融信擔保有限公司 之間居間服務關系及保障服務關系的合同重點是您委托我們?yōu)槟峁┠男┓辙k理哪些后續(xù)手續(xù)等包括居間服務合同和房屋交易保障服務合同請您仔細閱讀并注意服務事項和付款條款除此之外經(jīng)紀人會根據(jù)您的交易類型來確定是否需要簽署其他輔助文件 接下來我們要提示您的是合同里需要您重點關注的幾項內容 1、關于房屋基本情況和權屬狀況請關注買賣合同第一條、第二條和第五條這些信息需要根據(jù)房屋權屬證書或者出售方原始購房合同上記載的內容進行填寫出售方在描述上述信息時也應準確、有效因為這會對后續(xù)過戶計稅等事項辦理事項帶來影響2、關于房屋成交價格付款方式等會體現(xiàn)在買賣合同第四

7、條和補充協(xié)議第一條需要提醒的是可能出現(xiàn)的銀行“拒貸”情況也就是銀行拒絕了您的貸款申請出現(xiàn)這種情形的原因主要有您的個人征信狀況不符合銀行的要求銀行當前信貸額度已滿國家金融調控政策和房地產調控政策的影響當然,這樣的狀況出現(xiàn)的幾率是很小的即使出現(xiàn)您也不必擔心鏈家地產已經(jīng)為您考慮到類似風險的防范措施一旦某一家商業(yè)銀行沒有批準您的貸款那么我們的合作公司北京中融信擔保有限公司會依據(jù)對各家銀行貸款政策的熟知幫助您快速更換貸款銀行 此外,中融信還推出了“快貸”“墊資”等業(yè)務來應對貸款過程中可能遇到的難題當您需要這類業(yè)務時請聯(lián)系您的經(jīng)紀人3、資金安全對于買賣雙方來說都是大事出售方會擔心不能按時收到房款購買人會擔

8、心支付了房款卻無法辦理房屋過戶手續(xù)等為此,鏈家根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會的規(guī)定通過四方資金監(jiān)管的方式來控制交易的風險四方資金監(jiān)管就是鏈家地產在北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會批注和監(jiān)管下 在光大銀行開具了資金監(jiān)管專用賬戶該賬戶的相關信息在北京市房地產中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上進行公示 購買人的交易資金先存放在資金監(jiān)管賬戶里在滿足預先約定的資金劃轉條件時一般是約定在完成房屋過戶手續(xù)后這筆資金將直接劃轉給出售方鏈家地產、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會北京市房地產中介行業(yè)協(xié)會和光大銀行四方會共同對您的交易資金進行監(jiān)管您完全可以放心鏈家通過這樣的方式一方面可以確保出售方能拿到售房款項的同時也將購買人的資金風險降至最

9、低交易合同合訂本第二頁備有資金監(jiān)管案例可供買賣雙方參考4、關于房屋交易的具體事宜及辦理時間比如資金劃轉方式出售方剩余貸款解抵押的時間以及雙方過戶的時間等請在買賣合同第四條和補充協(xié)議第二條中做出明確約定 特別提醒交易雙方的是為保證房屋能夠順利交接尤其是出售方一方物業(yè)費供暖費等未能及時結算造成糾紛的按照慣例會在購房款中留存一到兩萬元暫緩交付作為物業(yè)交割保證金在完成前部交割事項后如果沒有違約事項那么保證金如數(shù)交付出售方5、關于違約責任主要在補充協(xié)議第四條中予以約定違約責任分為兩種一種是一般違約行為也就是沒有按時履行約定的各項義務這種情況需要按日向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金 另一種是根本違約

10、行為已經(jīng)在補充協(xié)議第四條中予以約定一旦發(fā)生違約行為守約方有權單方解除房屋買賣合同違約方還可能支付相當于房屋總價款 20%的違約金所以提醒您認真閱讀合同避免發(fā)生違約行為特別需要注意的情況是如果您需要在短時間既買房又賣房這時由于兩筆交易的流程交互需重點關注購房款是否能及時到賬以及可能對稅費金額和購房資質產生的影響如有此情況請務必提前和經(jīng)紀人說明以便幫助您協(xié)調并降低風險一旦由于特殊原因導致不能按期履行義務需要買賣雙方協(xié)商簽訂書面的變更協(xié)議才能避免違約風險另外,如果國家行政主管部門出臺新的調控政策 并且該政策導致合同無法繼續(xù)履行的交易各方是互不承擔違約責任的當然國家在制定相關政策時一般都會留有一部分時

11、間 讓我們能夠及時辦理過戶等事項6、您簽署合同后后續(xù)的交易事宜將由鏈家地產北京中融信擔保有限公司協(xié)同貸款銀行北京市住房公積金管理中心評估公司、北京各區(qū)縣房地產交易中心等相關機構辦理 其中關于中融信公司的服務事項請您查看房屋交易保障服務合同好了以上就是我們對于二手房交易簽約環(huán)節(jié)特別需要注意的事項和風險的提示只要該房屋符合法律法規(guī)規(guī)定的上市交易條件交易雙方能夠及時準確的提交所需資料并嚴格執(zhí)行協(xié)議約定我們相信交易一定會順利進行鏈家地產的全國客服熱線是4007-001-001您有任何疑問或意見都可以聯(lián)系我們最后祝您的交易圓滿完成鏈家地產簽約風險視頻 3.0版 08:31 馬上要簽約了但你真的知道簽約時

12、需要特別關注的潛在風險嗎?沒問題 準備好了先別急著回答看完本視頻再下定論據(jù)統(tǒng)計80%以上的交易損失都是由于客戶對潛在風險不夠重視引起的 接下來的 10分鐘鏈家地產將通過制式化視頻的形式為您揭示交易中四個頻發(fā)的風險及防范措施鏈家經(jīng)紀人將在簽約前幫您完成風險排查動作也請您監(jiān)督經(jīng)紀人鏈家地產不會因為您觀看視頻而免除應該承擔的責任和義務現(xiàn)在請您確認已經(jīng)拿到百萬損失案例集視頻將引導您閱讀出售房屋必須要共有權人書面同意否則合同可能被判無效 房屋共有人是指多人共同擁有對房屋出售、出租的權利最常見的是夫妻共有只要業(yè)主已婚通常就默認他的配偶為共有權人另外 繼承 多人集資購買職工和單位共有等也可能導致一套房屋有多

13、個共有權人法律規(guī)定一套房屋必須所有共有權人同意才能出售否則所簽署合同無效這對于買房人來說不僅要花費時間追回購房款還有可能面對正一騎絕塵嘩嘩上漲的房價請閱讀百萬損失案例集案例 2那么,鏈家經(jīng)紀人將如何控制這類風險呢?經(jīng)紀人將做到“ 1查 2問 3核對”也請您監(jiān)督經(jīng)紀人是否全部完成1查 查看房本原件共有權人一欄信息2問 詢問出售方婚姻狀況以及是否有其他共有情況3核對 如房屋有共有權人要求所有共有權人全部到場簽署合同如共有權人不能到場出售方必須提供公證的授權委托書配偶不能到場必須提供配偶同意出售證明業(yè)主單身核對單身證明或婚姻情況證明文件這些資料我都不能提供我代為簽署行嗎NO 你代為簽署沒有任何法律效

14、應NO 還有可能承擔違約責任您需要在約定時間內將資料補齊北京市存量房屋買賣合同第五條明確約定:出售方必須履行如實告知房屋共有權人情況的義務,否則將承擔違約和賠償責任 再次提醒您簽約前一定要一查二問三核對請暫定視頻 核對經(jīng)紀人是否完成以上動作不做資金監(jiān)管 錢款安全沒保障以往案例如果交易中錢款交接時點時間控制不當買賣雙方可能遇到以下陷阱買方可能遇到的風險被惡意轉移資產的行為騙取購房款賣方要求買方在過戶前直接支付房款到錢后消失或房屋被查封無法過戶賣方可能遇到的風險高價購房 假借貸款騙取賣方房屋買方用高價誘惑賣方并支付少量房款要求先過戶再用房屋貸款后支付尾款但過戶后把房屋轉賣便不見蹤跡請閱讀百萬損失案

15、例集案例 3先付款 還是先過戶這是一個兩難的問題二手房交易后續(xù)手續(xù)辦理需要花費一些時間這期間錢無論留在買家手里還是提前付給賣家都是隱患所以二手房交易也采用類似支付寶的第三方平臺對資金進行監(jiān)管具體方法是買方將除貸款之外的資金存放在第三方監(jiān)管賬戶里由銀行、鏈家和建委共同監(jiān)管期間 無論是監(jiān)管方還是交易雙方都不能單方處置交易資金完成過戶手續(xù)后錢款由第三方直接劃給賣方若無法完成過戶則由第三方直接退給買方監(jiān)管期間產生的利息歸屬最后的收款方2003年鏈家首推“二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務”隨著行業(yè)的規(guī)范化海淀、豐臺、石景山等 12個區(qū)縣政府陸續(xù)出臺規(guī)定二手房交易不進行資金監(jiān)管建委將不予過戶其他區(qū)縣近期也將執(zhí)行該規(guī)

16、定我著急先拿到錢我先給錢又擔心過不了戶別擔心 可以選擇快貸 墊資金易安等業(yè)務將解決您的需求具體可以向經(jīng)紀人咨詢那么要成功控制風險,交易雙方必須堅持一下兩個原則:1 堅持要求辦理資金監(jiān)管 尤其是賣方今天的賣方也是當初的買家無論您的哪次交易我們都為您提供資金監(jiān)管服務2 最安全的監(jiān)管方式是將全部購房款進行監(jiān)管 請交易雙方要求辦理全額資金監(jiān)管請暫定視頻 核對經(jīng)紀人是否完成以上動作簽約前需要核實房屋抵押情況否則將導致重大損失交易的房屋有抵押在二手房交易中很常見但這種情況是無法辦理過戶的需要產權人在過戶之前解除抵押才能正常過戶 購買人如果沒有了解清楚房屋抵押狀況就直接支付房款給出售方而且沒有辦理資金監(jiān)管有

17、可能的結果是房 得不到 錢 不見了請閱讀百萬損失案例集案例 3那么,鏈家經(jīng)紀人將如何控制這類風險呢? 風險控制 1 簽約前核實房屋的抵押情況查看房產證上是否有抵押登記如果沒有 則與產權人確定是否有其他抵押行為 并要求簽署無抵押聲明風險控制 2如果交易房屋有抵押經(jīng)紀人將核實抵押金額必要時在業(yè)主的配合下到建委核實并在合同中寫明解除抵押的方式和時間要求出售方在過戶前解除抵押風險控制 3無論房屋是否有抵押都要選擇把購房款進行資金監(jiān)管消除后顧之憂同時賣方應如實告知房屋抵押狀況才能避免違約請暫停視頻 核對經(jīng)紀人是否完成以上動作物業(yè)交割不留保證金后患無窮物業(yè)交割其實就是過戶后買賣雙方進行房屋設施本身和原業(yè)主

18、產生的各項費用的交接 如果不去查證就可能導致購買人承擔額外的錢款請閱讀百萬損失案例集案例 1那么,鏈家經(jīng)紀人將如何控制這類風險呢? 風險控制 1控制此類風險的方式是留存物業(yè)交割保證金 并寫進補充協(xié)議現(xiàn)在把尾款轉給你但我要留一部分等你物業(yè)交割完成后再給你 如果你有沒結清的費用 我也好有保障啊好啊你確定我物業(yè)交割都完成了沒有違約再返還給我吧風險控制 2約定的交割日期前要求出售方結清費用向經(jīng)紀人和購房人出示憑證并留存復印件如果憑證遺失經(jīng)紀人將攜同雙方到相關單位核實各項費用結算情況 風險控制 3協(xié)助雙方到房屋實地交割簽署物業(yè)查驗交接單監(jiān)督購買人將物業(yè)交割保證金全額交付出售方 請暫停視頻 核對經(jīng)紀人是否

19、完成以上動作看到這 相信您一定建立了風險意識最后請記住簽約有風險 付款需謹慎只有資金監(jiān)管才能規(guī)避交易中的大多數(shù)風險! 如果您有任何意見或者對我們的服務不滿意請撥打 4007-001-001客服將在 24小時內給出處理意見祝交易圓滿完成鏈家地產簽約風險視頻 3.1版 06:38 簽約風險五必知你知道嗎?簽約不謹慎可能導致百萬損失請您跟隨本視頻詳細了解鏈家店面里都為您配有百萬損失案例集經(jīng)紀人將出示并引導您閱讀風險一 出售房屋必須要共有權人書面同意 否則所簽合同無效 房屋共有權人是指多人共同擁有對房屋出租、出售的權利合同法規(guī)定未經(jīng)所有共有權人同意出售房屋所簽合同無效這對于買房人來說房沒買成 時間還耽

20、誤了 房價也漲了現(xiàn)在請暫停視頻閱讀百萬損失案例集案例 2經(jīng)紀人將做到“ 1查 2問 3核對”幫您控制風險1查:查看房本“共有權人”一欄及“產權性質”一欄2問:詢問出售方婚姻狀況以及是否有其他共有情況3核對:經(jīng)前兩步判斷如房屋有共有權人要求所有共有權人全部到場簽署合同不能到場則須出售方提供同意出售證明等資料如房屋產權性質顯示為已購公房須查看原始購房合同是否為央產房若是須提供在京中央單位已購公房變更通知單現(xiàn)在請暫停視頻詢問經(jīng)紀人是否完成“共有權人 1查 2問 3核對”風險二 不做資金監(jiān)管 錢款安全沒保障先付款還是先過戶這是二手房交易中的兩難問題北京市大部分區(qū)域目前強制實行資金監(jiān)管否則將不予過戶具體

21、方法是:買方將除貸款之外的資金存放在第三方監(jiān)管賬戶里 由銀行、鏈家和建委共同監(jiān)管完成過戶手續(xù)后 錢款由第三方直接劃給賣方若無法完成過戶 則由第三方直接退給買方不做或只做部分資金監(jiān)管有哪些風險呢?對買方可能遇到的風險出售方要求買方在過戶前直接支付房款解抵押拿到錢后消失或房屋被查封僅無法過戶資金也難追回出售方則可能面臨過了戶收不到尾款的風險現(xiàn)在請暫停視頻閱讀百萬損失案例集案例 3我著急先拿到錢我先給錢又擔心過不了戶鏈家提供“墊資”等服務 詳情可咨詢經(jīng)紀人風險三 簽約前需要核實房屋抵押 查封情況 否則可能導致錢房兩失 房屋抵押指業(yè)主用房屋作擔保向第三方借錢的行為房屋被查封是依法被限制過戶轉讓的房屋現(xiàn)

22、有法律明確規(guī)定房屋未解除抵押登記前不能辦理過戶手續(xù)房屋被查封則根本不能上市交易購買人不了解房屋抵押狀況就支付房款很可能錢房兩失 現(xiàn)在請暫停視頻 閱讀百萬損失案例集案例 3 經(jīng)紀人將做到“1 看 2 核 3 監(jiān)管”幫您控制風險 1 看：查看房產證上是否有抵押登記章 如果沒有須再次與出售方確定是否有其他抵押行為 并要求簽署無抵押聲明 2 核：經(jīng)紀人將通過建委核實房屋抵押狀況、查封等信息 3 監(jiān)管：無論房屋是否有抵押 都要選擇把全部購房款進行資金監(jiān)管消除后顧之憂 現(xiàn)在請暫停視頻 詢問經(jīng)紀人是否完成“抵押查封 1 看 2 核 3 監(jiān)管” 風險四 物業(yè)交割不留保證金后患無窮 物業(yè)交割是指原業(yè)主結清各種費用 把房子“干干凈凈”地交給購買人 否則在此之后的如有取暖費