房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告

1、武漢某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告武漢某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年6月11.11.21.31.41.522.12.22.32.42.53313.23.33.43.63.54目錄項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡介項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊情況項(xiàng)目主要內(nèi)容總投資構(gòu)成項(xiàng)目的實(shí)施方案項(xiàng)目運(yùn)作模式內(nèi)部管理方式進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 安慶市新城東苑項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施 對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測 采用多樣化（或組合化）投資 以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn) 科學(xué)規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進(jìn)銷售 加強(qiáng)管理，縮短工期 通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量 結(jié)論1、項(xiàng)目概況

2、1.1 項(xiàng)目簡介項(xiàng)目的位置和規(guī)模1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊情況項(xiàng)目用地情況。 由于項(xiàng)目所處是長江中下游平原地帶， 所以地勢比 較平坦，但地勢較低，海拔高程在10-13M (黃海高程)左右，土方工程以填方為主。目前，在這一區(qū)域開發(fā)的樓盤主要分布情況目前項(xiàng)目范圍內(nèi)有 5、9、 1 2、 1 5、20 路公交車路過，水、電、市 政、環(huán)衛(wèi)、煤氣、電信等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施基本齊備，而且隨著項(xiàng)目 的建設(shè)日趨完善。1.3 項(xiàng)目主要內(nèi)容項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和融資成本與利息兩部分組成。預(yù)計(jì)總投 資 01 億元,規(guī)劃用地面積 02萬平方米，規(guī)劃建筑總面積為 03萬平方 米。根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃等有關(guān)資料，本次項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如

3、下(具體建 筑面積以施工圖為準(zhǔn)) ：分項(xiàng)列出。1.4 總投資構(gòu)成( 1 )土地出讓金及契稅；( 2)工程建設(shè)費(fèi)用：包括建筑、安裝工程費(fèi)用及小區(qū)配套費(fèi)；( 3)其他費(fèi)用：主要包括規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查 費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、文明施工增加費(fèi)等；( 3)資金貼息費(fèi)用：主要為建設(shè)期資金成本費(fèi)用。1.5 項(xiàng)目的實(shí)施方案1.5.1 項(xiàng)目運(yùn)作模式本項(xiàng)目是通過房地產(chǎn)開發(fā)的模式來實(shí)現(xiàn)土地的利用價(jià)值，以達(dá)到 效益的最大化。1.5.2 內(nèi)部管理方式由開發(fā)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體運(yùn)作， 總公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃、 資金籌措、 投融資管理、建設(shè)過程的監(jiān)控有關(guān)事宜。 項(xiàng)目建設(shè)施工由總公司授權(quán)、 開發(fā)公司組建項(xiàng)目

4、經(jīng)理部負(fù)責(zé)建設(shè)（具體辦法根據(jù)公司制度另行制 定）。1.5.3 進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目控制工期：首批商品房上市預(yù)售在 0年 0底，上市量約 0萬平方米2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服 務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中， 以期將來獲得不確定的收益。 它是 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)， 其結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造 原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過程中， 收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的， 特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。2.1 項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策 發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金

5、融政 策和投資限制等。 我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟(jì)改革、 經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵 時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長， 房地產(chǎn)特別土地是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象， 故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng) 險(xiǎn)的影響比較大， 城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途， 對其 利用強(qiáng)度也形成限制， 不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資， 對 投資者的打擊將是巨大的。我國最近出臺的國六條以及各種住房 公積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關(guān)文件、規(guī)定，既為房地 產(chǎn)投資者提供了機(jī)遇， 又對其形成了一定的限制， 有效地利用各種政 策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。2.2 金融風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資量大的特點(diǎn)使得一般

6、的投資者都要借助于各種融資 工具。據(jù)有關(guān)資料分析表明，大部分房地產(chǎn)投資中，貸款一般都占總 投資的 50%以上，有時(shí)甚至占 80%或 90%以上。自有資本和借入資本 組合比率是高些好還是低些好是不一定的， 主要取決于企業(yè)的融資能 力和金融市場的環(huán)境變化。（1）融資能力不足在該項(xiàng)目運(yùn)作中，需投入的資金量非常大， 如此大的資金投入量， 單靠開發(fā)公司自有資金來保障項(xiàng)目建設(shè)可能性非常小。 因而，自有資 本都是項(xiàng)目投資中的少部分， 大部分是通過項(xiàng)目再融資來推進(jìn)整個(gè)項(xiàng) 目建設(shè)。 項(xiàng)目運(yùn)作的負(fù)債比例比較高也是不爭事實(shí)。 為保障項(xiàng)目的順 利運(yùn)作，開發(fā)公司的再融資能力就成為項(xiàng)目是否能如期建成的關(guān)鍵， 如果公司對自

7、己的再融資能力估計(jì)不足， 而盲目開工， 必然會(huì)產(chǎn)生資 金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。（2）貨幣利率變化的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影 響和可能給投資者帶來的損失。國家和地區(qū)的貨幣利率波動(dòng)是經(jīng)常的、 動(dòng)態(tài)的， 特別是在全國或 全世界性的金融危機(jī)期間， 其貨幣利率波動(dòng)幅度非常大， 貨幣利率波 動(dòng)對項(xiàng)目的建設(shè)成本影響較大， 直接關(guān)系到項(xiàng)目盈利水平的高低。 當(dāng) 利率上升時(shí)， 房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會(huì)增加， 消費(fèi)者的購 買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加； 另一方面市場需求降低。這無疑會(huì)給投資者經(jīng)營者帶來損失。2.3 項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn) 在該項(xiàng)目運(yùn)作中，開發(fā)

8、公司對項(xiàng)目建設(shè)的整體控制能力是決定投 資成敗的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)存在著自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人為 等因素的不確定性，必然隱含著一些投資風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目控制中，主要 存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。（1）成本控制風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)與其他項(xiàng)目建設(shè)一樣，受原材料價(jià)格變化、勞動(dòng)力 成本增加、工期遲延、通貨膨脹、匯率波動(dòng)、利率變化以及環(huán)境和技 術(shù)等方面的影響而增加投資風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)也有其自身的特 殊性。房地產(chǎn)開發(fā)不同于建設(shè)工程總承包。 建設(shè)工程總承包只負(fù)責(zé)建設(shè) 工程施工，即根據(jù)建設(shè)工程總承包合同約定的合同總價(jià)或計(jì)價(jià)辦法、 建設(shè)工期、 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求， 按照建設(shè)方提供的設(shè)計(jì)資料完成施工任 務(wù)，其成本控制僅是施工過

9、程中的成本，不包括項(xiàng)目前期工作、項(xiàng)目 設(shè)計(jì)等成本構(gòu)成，成本的可控性較高。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從項(xiàng) 目的征地、可行性研究開始，到項(xiàng)目的規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)、施工、銷 售，到最后項(xiàng)目的竣工交付使用， 開發(fā)商幾乎承擔(dān)了項(xiàng)目建設(shè)中的所 有成本風(fēng)險(xiǎn)， 無論是哪一環(huán)節(jié)成本控制出現(xiàn)偏差， 都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目 成本控制的不確定。（2）建設(shè)工期、質(zhì)量、安全控制的風(fēng)險(xiǎn) 工程能否在規(guī)定的工期內(nèi)按照合同約定的質(zhì)量、 安全標(biāo)準(zhǔn)完工， 將直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的投資盈利。 作為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目， 控制項(xiàng)目 工期、安全、質(zhì)量也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。如工期不能按照合同要 求，或者是工程的安全、質(zhì)量出現(xiàn)問題，一方面資金占用時(shí)間延長， 資

10、金成本增大； 另一方面， 會(huì)造成房屋銷售合同交房時(shí)間的違約而引 發(fā)賠償；更重要是會(huì)造成社會(huì)上的不良反應(yīng)， 使企業(yè)的信譽(yù)受到損害。2.4 項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤 （ 或其可能性 ）, 造成實(shí) 際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性 ; 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問題和 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況 ,如市場分析能力、 管理水平、管理效率低 , 使用 經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計(jì)值 ,房屋空置率高 , 租金回籠等問題 ,都將使企業(yè)的 營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想 , 對房地產(chǎn)的需求偏低 , 會(huì)產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。（1）市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)使擦黑能夠的變動(dòng)而引起的投資損失。 房地產(chǎn)

11、市場是一個(gè)特殊的市場， 由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性， 房地產(chǎn)時(shí) 常一般只受區(qū)域性因素的影響。 土地市場一般可分為一級出讓市場和 二級轉(zhuǎn)讓市場， 壟斷性較強(qiáng)。 房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽 制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。 例如房地產(chǎn)市場價(jià)格水平的波 動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險(xiǎn)的原因。（2）購買力風(fēng)險(xiǎn) 購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致 房地產(chǎn)商品不能按市場消化， 造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種 需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消 費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的， 受工作環(huán)境、 生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、 消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響， 如果整體市

12、場上需求下降， 將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng) 營者帶來損失。（3）資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨 幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的， 一般來 說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資 等的變現(xiàn)性能次之， 房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。 房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng) 險(xiǎn)主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地 產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損 失。（4）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)置業(yè)投資和由于經(jīng)營費(fèi)用超過經(jīng) 營收入而引起的投資損失。 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是一種綜合性風(fēng)險(xiǎn)， 是多種因素 綜合作用的結(jié)果， 這

13、些因素作用具有不確定性。 但投資者仍可通過各 種手段對商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，例如投資者可以通過抵押貸款的方式， 利用固定利率將投資部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行。 投資者也可以通過委托物 業(yè)管理的方式，將投資的部分商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司。2.5 其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)由于自然因素的不確定性、不可抗性 （ 如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi) 等） 以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 3、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施3 1 對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測 仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測其變動(dòng)， 選擇最佳開發(fā)時(shí)機(jī)； 分 析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測其變化， 以及早投資開發(fā) 具有價(jià)值增長潛力的地塊； 充分了

14、解國家政策并預(yù)測國家未來對房地 產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，特別對近期出臺的國六條以 及建房部建住房 2006165 號文件的精神我們都進(jìn)行了專業(yè)的分析； 同時(shí)，要分析社會(huì)對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預(yù)測其變化， 以確定開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)規(guī)模； 要利用一切可能得到的信息資料， 充分 考慮到其他開發(fā)項(xiàng)目的競爭， 盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與 收益。對現(xiàn)有的安慶市新城東苑項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的可行性研究分析， 并 選擇在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開發(fā)適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目， 抓住機(jī)遇，這樣既可以創(chuàng)造效益， 又可以大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。3.2 采用多樣化（或組合化）投資看準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，把資金有選擇地投放到不同時(shí)期開發(fā)

15、的項(xiàng)目 上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店 和娛樂場等， 以減少未來收益的不確定性。 因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn) 的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益 率相對較高的風(fēng)險(xiǎn)大， 開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較低的風(fēng)險(xiǎn)小。 如果資金 分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低， 其實(shí)質(zhì) 就是用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失， 最 終獲取一個(gè)較為平均的收益。 房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地 確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例， 使得即可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可 獲取較高的收益率。 所以我們在安慶市新城東苑設(shè)規(guī)劃過程中， 結(jié)合 本地的實(shí)際情

16、況，既設(shè)計(jì)有多層住宅，也有小高層、高層住宅，還有 連排別墅、商業(yè)辦公用房等。3.3 以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)（1）通過正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng) 險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。 將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專 業(yè)性施工單位， 從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。 實(shí)行項(xiàng)目股份化和項(xiàng)目風(fēng) 險(xiǎn)抵押承包，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上。（2）通過向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。（3）增加融資渠道， 加強(qiáng)與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的合作以取得良好的貸 款信譽(yù)度， 加大房屋預(yù)售力度， 所得預(yù)售款項(xiàng)

17、重新投入項(xiàng)目的工程建設(shè)。同時(shí)通過“宏圖”計(jì)劃 也為項(xiàng)目的融資提供了更多的資金來源。3.4 科學(xué)規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進(jìn)銷售 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、 建筑產(chǎn)品的質(zhì) 量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)充分的市場調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng) 濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，可以作為指導(dǎo)項(xiàng)目決策、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、 項(xiàng)目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。 我們根據(jù)安慶市的 實(shí)際情況，高起點(diǎn)、高起點(diǎn)地對項(xiàng)目進(jìn)行了市場定位，做大做強(qiáng)，力 爭將該項(xiàng)目做成一流品味、 一流環(huán)境的綜合居住社區(qū)， 并以此來帶動(dòng) 銷售，真正做到一流的品牌，成為本地區(qū)的開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)頭軍。3.5 通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量 例如，利息支出增長的風(fēng)險(xiǎn)可通過簽定固定利率貸款合同來減 小；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減 ??；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過承包合同中延期罰款的條款來降 低。3.6 加強(qiáng)管理，縮短工期 盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化 而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 并在開發(fā)過程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理， 控制成本，保證安全、 質(zhì)量。此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地