房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要工作階段

1、.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要工作階段總的來看、房地產(chǎn)開發(fā)可以分為 4 個(gè)大的階段， 即投資決策分析階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和竣工驗(yàn)收與交付使用階段，每一個(gè)階段的工作都有不同的內(nèi)容。1 投資決策分析階段投資決策分析是整個(gè)開發(fā)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析， 為開發(fā)企業(yè)選擇一個(gè)最佳的、可行的項(xiàng)目開發(fā)方案提供依據(jù)。 這一階段主要的內(nèi)容是 項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究 。項(xiàng)目選擇 是指開發(fā)商根據(jù)各個(gè)渠道獲得的多種信息， 形成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想，包括項(xiàng)目的選址、籌資、配套建設(shè)，然后根據(jù)這一設(shè)想，進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)綜合分析，并通過與城市規(guī)劃部門、土地管理部門及其他的

2、建造商、投資商的接觸，使項(xiàng)目設(shè)想具體化。項(xiàng)目的可行性研究 即在項(xiàng)目選定之后，對(duì)該項(xiàng)目做更進(jìn)一步的分析主要包括市場(chǎng)研究、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)等。這里的市場(chǎng)研究已不是泛泛的市場(chǎng)估測(cè)， 而是一系列與項(xiàng)目類型有關(guān)的專項(xiàng)調(diào)查研究，這也是影響到項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵之處。 通過項(xiàng)目的可行性研究，可以讓開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益水平有個(gè)估算， 也可以對(duì)開發(fā)中的關(guān)鍵因素有所掌握，從而在若干個(gè)開發(fā)方案中選擇最合適的方案。2 前期工作階段前期工作階段是指在投資決策分析后到正式施工之前的階段， 主要工作是 獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。獲取土地使用權(quán) 有多種途徑，如出讓、 轉(zhuǎn)讓等出讓獲得土地使用權(quán)的方式也有

3、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或掛牌等幾種，開發(fā)商應(yīng)從項(xiàng)目的需要和自身的條件出發(fā)， 決定獲取土地使用權(quán)的方式， 并在獲得土地使用以后盡快完成土地開發(fā)上作，為下一步的止式施工做好準(zhǔn)備。資金融通 是保證開發(fā)活動(dòng)順利進(jìn)行的重要條件，當(dāng)項(xiàng)目決策以后，開發(fā)商應(yīng)盡快實(shí)施籌資計(jì)劃 通過一些合理有效的籌資方式落實(shí)資金，為下一步的各環(huán)節(jié)提供“血液” 。規(guī)劃設(shè)計(jì) 是開發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準(zhǔn)則， 一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)順當(dāng)，做到既能合理安排用地、又能滿足功能需要，既要保證一定的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及生態(tài)效益，又要符合規(guī)劃要求，尤其是一些特殊性的規(guī)劃指標(biāo)，如容積率、建筑密度、人口密度等。具體地說，前期工作主要包括：.(1)獲得土地位用權(quán)；(

4、2)實(shí)施籌資計(jì)劃；(3)規(guī)劃方案的指標(biāo)設(shè)計(jì)；(4)獲得規(guī)劃及配套部門的許可；(5) 施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通“平”(6) 計(jì)算工程量和開發(fā)成本；(7) 與建筑商初步洽談承發(fā)包享宜。由于前期工作內(nèi)容較多， 時(shí)間較長(zhǎng)，某些因素可能較之投資決策分折階段已發(fā)生了變化， 這就要求對(duì)這些變動(dòng)情況及時(shí)掌握， 予以修正，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。3 項(xiàng)目的建設(shè)階段項(xiàng)目的建設(shè)階段是將開發(fā)過程中涉及到的人力、 材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間與時(shí)間上， 將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸于正式實(shí)施的活動(dòng)。 這一階段的主要工作內(nèi)容包括落實(shí)承包商、 施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等。由于一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目涉及到多個(gè)工程，包括主體建筑

5、、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等，如何確保各個(gè)工程互相協(xié)調(diào)建設(shè)，就需要對(duì)總體建設(shè)工程進(jìn)行統(tǒng)一的組織管理。為了使工程按計(jì)劃、保質(zhì)量地完成，開發(fā)商往往要通過招標(biāo)的辦法擇優(yōu)選取若干個(gè)不同性質(zhì)的承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。項(xiàng)目的監(jiān)理是一項(xiàng)非常關(guān)鍵的工作內(nèi)容， 因?yàn)樵谑┕み^程中 進(jìn)度的快慢、質(zhì)量的穩(wěn)定性、 投資成本的增減等仍然存在著較大的可變性。開發(fā)商需要聘用專業(yè)的監(jiān)理人員，對(duì)施工過程中的進(jìn)度、質(zhì)量、成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制， 并隨時(shí)了解工程進(jìn)度情況， 及時(shí)解決出現(xiàn)的一些問題。項(xiàng)目施工完成后， 要抓緊做好與項(xiàng)目有關(guān)的市政、 公建設(shè)施的配套，通常稱之為“后配套” 。未完成市政、公

6、建設(shè)施配套的項(xiàng)目不能申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。4 竣工驗(yàn)收與交付使用階段竣工驗(yàn)收工作是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)， 是由開發(fā)商組織設(shè)計(jì)部門、建設(shè)單位、使用者、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)的管理部門，按照被批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的內(nèi)容和國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行綜合檢查。經(jīng)驗(yàn)收合格的工程方可辦理交付使用手續(xù)， 進(jìn)入使用管理。開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的最終目的是通過房屋銷售使房屋的使用價(jià)值和.價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。 盡管開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)階段可以預(yù)售一部分，但許多房屋是在竣工后進(jìn)入市場(chǎng)的，因此，當(dāng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商的主要工作就是采取有效的營(yíng)銷手段 促進(jìn)房屋的銷售，以盡快固收資金，保證收益。房屋售出去以后還有一項(xiàng)重要工作即物業(yè)管理，其主要任務(wù)是保證入住者方便、 安全地使用物