房產交易部門負責人崗位職責與具體細則

1、房產交易部門負責人崗位職責與具體細則說明：本職責與細則專用于房產交易部門負責人， 同時也作為該部門主任地產經 紀、高級主任地產經紀、 主管及以上人員的臨時性管理培訓大綱。組織每日部門早會，引導員工熟悉樓市行情，明確、安排員工每日工作重點與計劃，努力實施 快、準、狠 的狼性營銷。1、 勵志：例行集體朗誦公司 狼隊口號，賀本店或兄弟店成交、 成交經驗介紹、2、3、君越精神、成功學及口號、部門活動等； 討論房友房源與客源的新增情況或進行其它業(yè)務供求溝通；安排或明確各地產經紀人員每日 4 個 1 營銷重點計劃；4、認真?zhèn)鬟_公司領導早報指示及部門管理等問題。5、看網絡報紙同行廣告：相同樓盤，公司或分店周

2、邊樓盤，有競爭力樓盤，不 同價格的相同樓盤，客戶需求的樓盤，價格走勢情況。做好員工日常開發(fā)與售樓工作疑難指導。 （可作為員工二級培訓大綱概要）開發(fā)指導： 1、接待業(yè)主應有的服務意識及要求 2 、如何邁出開發(fā)第一步， 房源拓展常用辦法 3、業(yè)主售房動機分析 4、樓盤賣相分析 5 、見業(yè)主前的準備6、為何要簽訂售房委托 7、如何取得房屋鑰匙與產權資料 8 、代理費與代理時 間 9 、如何教育業(yè)主（含租戶）不輕易泄露關于業(yè)主身份、委托底價、業(yè)主電話等重要商業(yè)秘密，以及私交與上當、糾紛、交易風險等道理10 、裝修附送或折 價常用辦法 11 、如何說服簽訂獨家委托 12、如何進行多家競爭， 并說服簽訂多

3、家委托 13 、樓盤運作（包括關系與忠誠度、資料或鑰匙、價格、委托）與私交防御 14 、與業(yè)主的議價談判技巧與分階段議價辦法 15 、售房稅費預算 16、房源登記表與開發(fā)報表規(guī)范填寫要求。售樓指導： 1、前臺接待 五個基本服務要求 2 、如何邁出售樓第一步，客源拓展常用辦法 3、為何及如何規(guī)范要求簽訂地產中介服務確認書 （先登記后簽名） 4、如何巧妙留下客戶電話號碼 5、購房 五個基本需求 調查 6、購房用途調查 7、樓盤賣點設計 8、銷售氛圍塑造技巧 9 、與客戶的議價談判技巧 10、購房稅費預算 11 、如何說服客戶交納誠意金或簽訂非誠意金認購書 12、黑客 調查常用辦法 13 、售樓報表

4、規(guī)范填寫要求 14 、租房與售樓關系分析 （基礎、同源、信心建設與業(yè)務互補） 。做好部門日常房源報盤，樓盤異動及時通知，以及做好每月一次必要時部門房友房源的盤點工作。四、組織每日班后會，做好員工每日工作檢查，特別是員工早會計劃執(zhí)行檢查。落實填報房友房源與客源登記（即每日電子報表） ，掌握部門業(yè)務進展及重點，做好樓盤需求統(tǒng)計表及報表審批工作。結合下屬員工當天工作情況，進行相應開發(fā)與售樓答疑。五、做好旬度部門 4 個 6、本人 5+2 及旬度部門工作小結與計劃，并積極落實。制訂旬度 6-8 個部門主推房源要求為： 1 、具備足夠的競爭力 2、以本部門樓盤為主，兼顧全公司樓盤 3 、已簽訂委托手續(xù)，

5、確認尚未售出，并落實最新委托價 4 、看樓方便。六、貫徹落實好 君越地產營銷數(shù)字管理模式 ，開展量化管理，制定每月量化目標，加強部門人員考績管理，并積極落實。君越地產營銷數(shù)字管理模式 基本內容包括：1、地產經紀旬度重點： 4 個 3 （ 每旬度圍繞精選全公司最少 3 個主推房源開展驗樓、立體推廣、找客戶、看房； 圍繞本人或其他售樓員已有 3 個準購的客戶需求，關注報刊、網絡、地產店、售條、條幅等市場供應信息開發(fā)適銷對口的樓盤；圍繞 3 個本人開發(fā)的重點信息房或委托開展驗樓、 取資料、簽委托、議價運作以及推動售樓員銷售；圍繞 3 個熱銷的小區(qū)立體化初始開發(fā)房源）2、地產經紀每日重點： 4 個1

6、（1個主推房源， 1個準購客戶， 1個重點運作的信息或委托， 1 個初始開發(fā)的小區(qū)）3、地產經紀每日與旬度目標：每日 2+1+1 （ 員工每日最少新增2 個客戶，最少開發(fā)有效房源信息 1 個，最少看樓 1 次）；售樓員每旬最少新增20 個客戶，最少看樓 10 次，開發(fā)員每旬最少開發(fā)樓盤 2 套，最少有效房源信息10 個；4、部門旬度重點： 4 個6 （6個主推房源， 6 個準購客戶， 6 個重點運作的信息或委托， 6 個初始開發(fā)的小區(qū)）5、部門經理旬度重點： 5+2 （每旬主管需在部門下屬銷售報表中找出最少 5個重點的客戶親自電話了解并協(xié)助跟進， 在部門下屬房源報表中找出最少 2 個重點的樓盤

7、親自陪同員工上門談判簽委托）6、月度目標： 5 個目標（業(yè)績金額、 進盤量、平均成交率、收購或包銷樓盤量、團隊效益提成），從營銷中心、連鎖店或交易部、售樓員到開發(fā)員，各各目標明確；7、中心或部門重點營銷法： 3+1 （3 為重點成交的員工、重點樓盤、重點客七、戶，1為主任及以上骨干人員） ，即盯人、盯盤、盯客共三盯；協(xié)助員工做好意向購房客戶或賣房業(yè)主關于議價及其它關鍵交易環(huán)節(jié)的 運作與談判，并負責簽訂好認購委托書 、房產出售委托書 、房產售出確認 書與房產買賣協(xié)議書 。認購委托書： 1、簽訂認購委托書的目的：鎖定客戶； 2、認購委托書的性質：誠意（誠意金）與訂購，而非定金與定購； 3、如何說服

8、簽訂認購委托書：A、讓業(yè)主看到真正有誠意的購房者 B、讓業(yè)主快速妥協(xié)降價C、確認全部交易條件D、可退回。4、如何說服客戶足額交納2%的代理費：A、大量繁瑣 工作與高成本B、排擋消費與酒店消費C、費用打折與服務打折關系D、國家規(guī) 定收費 5、為何與如何巧妙收取銀行按揭手續(xù)費及說服辦法； 6、按揭付款方式為何要約定按揭申請前付清首期； 7、一次性付款方式為何要約定過戶前付清全款;8、業(yè)主實收應如何簽訂補充條款：根據甲方要求，該房產交易應交稅費力爭 最大減免，最終報稅價以政府稅務部門認定為準；9、買主要求總房價包稅包代理費應如何簽訂補充條款：上述房款含房產交易 （購 買）應交的一切稅費與代理費，為包

9、干性質，甲乙雙方互不承擔多退少補（且甲 方同意該房產交易應交稅費力爭最大減免，最終報稅價以政府稅務部門認定為 準）。房產出售委托書： 1、如何說服業(yè)主同意按揭方式付款 2、多家委托應如何簽訂補充條款：甲方另行售出此房，應及時通知乙方，否則以乙方收定為準3 、實 收代理應如何簽訂補充條款： 上述委托總價為實收價， 但甲方同意將超出委托價 的房款委托乙方包干支付房產轉讓稅費及代理費， 且同意該房產轉讓應交稅費力爭最大減免，最終報稅價以政府稅務部門認定為準。4、部分業(yè)主或代理人委托，應如何簽訂補充條款：甲方合同簽訂人確保該房產全部業(yè)主同意按上述委托出售房產，否則承擔一切法律責任 5、部分業(yè)主或代理人

10、委托后，應如何跟進補辦有關轉委托手續(xù) 5 、如何說服業(yè)主將超出委托總價的房款作為代理費的一部分。房產售出確認書 ：1、如何吸引業(yè)主上門簽訂確認書： A 客戶委托查驗房產證原件 B 客戶已交納誠意金或出現(xiàn)意向客戶 C 請求正式確認交易條件，以便公司能盡快代收定金 D 說明確認手續(xù)簡單易辦，口氣要簡明，避免業(yè)主存有戒心2、為何轉付定金后，要求及如何收取業(yè)主的房產證明原件資料： A 規(guī)范交易要求，以便快速辦理各項準備及手續(xù) B 一貫規(guī)范做法（多證展示與蓋章收件收據） C 避免不必要的糾紛D公平合理，一手交錢一手交貨 E房產證原件與紙的關系F公司多年誠信規(guī)范經營歷史及實力、固定資產等 3、為何業(yè)主辦理

11、了產權過戶簽名時，僅支付一半的房款，而不是全款 4、如何說服業(yè)主同意在買主悔約后五五平分定金。房產買賣協(xié)議書 （三方合同）：實收代理應如何簽訂補充條款： 1 、上述總房款中的元，甲方委托丙方包干支付房產轉讓稅費及代理費，本金額為包干性質，甲丙雙方互不承擔多退少補，該房產轉讓甲方最終實收元；2、甲方同意該房產轉讓應交稅費力爭最大減免， 最終報稅價以政府稅務部門認定為準。八、及時做好部門必要的增員工作， 不斷加強部門營銷 狼隊的建設。1、好業(yè)績從增員開始，也是公司重點營銷法的要求 2、從推銷公司優(yōu)勢開始 3、5、1800-1200 元高底薪加高提成 40-60% （個人業(yè)績），多重獎勵以及自動升遷

12、制 度 4 、廣泛的行業(yè)聯(lián)絡，人才調查與基本同行挖人技巧：卡片、上網、關系等 地產經紀人、律師與無底薪獨立經紀薪酬制。九、做好部門新進員工的 上崗前初級培訓 ，并協(xié)助做好在職員工的 二級培 訓與 定期輪訓與補訓 。上崗前初級培訓： 1 、君越地產上崗前初級培訓大綱 2、講課、資料學習與實地走訪相結合 3 、開發(fā)培訓資料主要包括珠海市區(qū)樓盤位置分布圖 、珠海各 區(qū)域樓盤走訪計劃、二手樓買賣交易流程圖 、房源開發(fā)常用辦法 、開發(fā)崗 位職責與 3 個 3 、房源登記表、開發(fā)日報表、委托書、房產出售委托 書、樓盤運作表、調價委托書、延期委托書、轉委托書、二手樓交易 買賣雙方應交稅費標準 、接待業(yè)主應有

13、的服務意識及要求 4 、售樓培訓資料 主要包括 珠海市區(qū)樓盤位置分布圖 、珠海各區(qū)域樓盤走訪計劃 、二手樓買 賣交易流程圖、客源拓展常用辦法 、售樓崗位職責與 2 個 3 、售樓日報 表、地產中介服務確認書 、購房費用預算單 、前臺接待 五個基本服務要求5、理財培訓資料主要包括珠海市區(qū)樓盤位置分布圖 、珠海各區(qū)域樓盤走訪 計劃、房屋理財統(tǒng)一規(guī)范用語 、房屋理財基本知識網站介紹 、房源開發(fā)常 用辦法、開發(fā)崗位職責與 3 個 3、開發(fā)日報表、房屋托管理財委托協(xié)議 、房屋存管理財委托協(xié)議 、房屋包租理財委托協(xié)議 、室內配置物品與設備設 施清單、業(yè)主授權委托書與聲明 、關于房屋理財與請求協(xié)助管理的通知

14、房屋存管包租報告單 、理財定金條、房屋租賃協(xié)議、房屋托管租出通知 書、放行條、樓盤運作表、調價委托書、延期委托書、轉委托書、接待業(yè)主應有的服務意識及要求 、房屋理財管理暫行制度 。十、開展好個人售樓與開發(fā)工作，特別是 A 盤銷售與投資開發(fā)工作，為部門業(yè)績奠定基礎。1、示范與榜樣要求 2、更高收入與真正管理威信要求 3、骨干成交要求 4 、 小團隊與連長職責要求 5 、營銷公司本質與全民業(yè)務要求 6、為下屬守重點成交與個人成交關系（難易比較與信心建設等） 7、做好管理安排后，無時不忘個人業(yè)務，合理安排個人業(yè)務與管理部門時間（一般4比 6）。探索、完善部門關于售樓、 開發(fā)的新辦法， 并積極實施。立體作戰(zhàn)辦法，如單車游擊銷售法等。十二、 不斷提高員工的狼性意識，協(xié)助組織執(zhí)行部門狼性活動，切實貫徹執(zhí)行公司的狼性文化。 做好部門上傳下達等協(xié)調工作及店風教育，引導培養(yǎng)員工忠誠感、歸屬感、榮譽感（簡稱 三感 ）與凝聚力。1、君越狼性文化七大核心價值要求：志向、紀律、敏銳、拼搏、分享、合作與犧牲精神等；2、店風要求：簡簡單單做業(yè)務，踏踏實實謀成交。十三、 認真貫徹執(zhí)行公司 考勤與工作暫行制度等各類規(guī)章制度。外出辦事登記規(guī)定 4 、報表規(guī)7、離職規(guī)定。1、考勤規(guī)定 2 、地產中介服務確認書規(guī)定 3 、 定 5 、開發(fā)進盤要求