淺談信托抵押貸款中風險及防范措施

1、貸款信托是以貸款方式運用信托資金，是資金信托的主要運用形式。貸款信托以實際獲利、分紅為原則，不允許受托人承諾保證信托資金的本金和最低收益，是一種帶有變動利息的金融產(chǎn)品。貸款信托的合同年限一般為3年以上，比較缺乏流動性。信托資金大部分是貸給基建用戶的，期限較長，一旦委托人與受托者達成信托合同，在其期限之內(nèi)不得解約。房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品在目前已發(fā)行的房地產(chǎn)信托貸款中最為普遍。就這些信托計劃的操作模式而言，大致分為四種類型：股權(quán)型、抵押貸款型、房產(chǎn)回購型和財產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)型。以下我們來看看抵押貸款型這種房地產(chǎn)信托貸款。抵押信托貸款是指受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金，按其(或信托計劃中)指定的對

2、象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，融資方以不動產(chǎn)抵押作為信托貸款的擔保方式。貸款利率加費用一般年18%左右。抵押貸款型房地產(chǎn)信托貸款中的風險：1：抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，則一旦抵押物跌價，同時房地產(chǎn)項目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無法收回原信托貸款本金。2：如抵押物為土地使用權(quán)，而地上建筑物沒有辦理追加抵押，同時建筑施工方?jīng)]有放棄對地上建筑物的留置權(quán)，則到期開發(fā)商無力還款處理抵押物時，留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，建筑施工方優(yōu)先受償，信托貸款劣后受償，則信托則產(chǎn)可能面臨損失。3：擔保方資質(zhì)不佳，無擔保能力。抵押貸款型房地產(chǎn)信托貸款風險防范的方法1：考察抵押物價值是否經(jīng)過公允地評估，且抵

3、押率是否足夠低。例如，某信托計劃貸款規(guī)模為1億元，而開發(fā)商提供了價值3億元的土地或房產(chǎn)進行抵押擔保，則抵押比率為3：1，只有當被抵押的土地或房產(chǎn)跌價到原值的33時信托財產(chǎn)才會遭遇損失，相對投資風險就較低。2：考察信托公司和開發(fā)商是否在信托合同中對追加抵押和留置權(quán)問題進行了約定，以避免未來的法律訴訟糾紛。3：考察該房地產(chǎn)項目未來是否有良好的銷售前景，如發(fā)生風險，處置抵押物變現(xiàn)償債是否快捷。4：考察擔保力所做出的是否是連帶責任擔保，擔保方的資質(zhì)如何，如該信托計劃貸款的擔保方為特大型國有企業(yè)，而且提供的是連帶責任擔保，則投資風險相對較低。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托貸款計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公

4、司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。擴展閱讀信貸與信托的區(qū)別：1.“信貸”即信用貸款，是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔保。其特征就是債務人無需提供抵押品或第三方擔保僅憑自己的信譽就能取得貸款，并引以借款人信用程度作為還款保證的。這種信用貸款是我國銀行長期以來的主要放款方式。由于這種貸款方式風險較大，一般要對借款方的經(jīng)濟效益、經(jīng)營管理水平、發(fā)展前景等情況進行詳細的考察，以降低風險。2.信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。具有投融資功能，投資者基于信任將財產(chǎn)委托給信托公司進行管理，融資企